Гражданский кодекс часть 1

третьих лиц:1) ЗАО "ТД ФИО3" (117587, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: <***>); 2) ПАО Сбербанк (117312, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>)

об оспаривании решения, изложенного в уведомлении от 25.05.2021 г. № MFC-0558/2021/252834, PKPVDMFC-2021-02-15-267966

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 (паспорт, доверенность от 07.10.2021г. №33-Д-775/21, диплом);

от ответчика: ФИО2 (удостоверение, доверенность от 05.05.2021г. №Д-56/2021, диплом);

от третьих лиц:не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявление к Управление Росреестра по Москве о признании незаконным уведомление от 25.05.2021 № MFC-0558/2021-252834, PKPVDMFC-2021-02-15-267966 об отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения от 24.08.2020 о расторжении договора аренды от 28.04.2010 № М-05-034740; об обязании осуществить действия по государственной регистрации Дополнительного соглашения от 24.08.2020 о расторжении договора аренды от 28.04.2010 № М-05-034740.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное в соответствии со ст. 123 АПК РФ о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направило. В порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные суду доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом проверено и установлено, что срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (далее -Департамент) и ЗАО "ТД ФИО3" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: <***>) заключен договор аренды от 28.04.2010 № М-05-034740 земельного участка по адресу: <...> (кадастровый номер 77:05:0007002:1000) (далее - Договор).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В Департамент поступило заявление ЗАО «ТД ФИО3» от 16.07.2020 на оказание государственной услуги города Москвы «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке» в отношении рассматриваемого земельного участка.

Во исполнение указанного заявления Департаментом оформлен договор аренды от 24.08.2020 № М-05-055630 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0007002:1000 по адресу: <...> и соглашение от 24.08.2020 о расторжении договора аренды от 28.04.2010 № М-05-034740.

В целях осуществления государственной регистрации Дополнительное соглашение от 24.08.2020 о расторжении договора аренды от 28.04.2010 № М-05-034740 (далее - Дополнительное соглашение) направлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>) (далее -Управление Росреестра по Москве).

Уведомлением от 25.05.2021 № MFC-0558/2021-252834, PKPVDMFC-2021-02-15-267966 Управление Росреестра по Москве отказало в осуществлении действий по государственной регистрации Дополнительного соглашения.

В качестве причины для отказа в государственной регистрации Дополнительного соглашения Управлением Росреестра по Москве указано, что по сведениям ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрированы записи об ипотеке. Согласие залогодержателя на расторжение договора аренды отсутствует.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Заявителя в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Предусмотренный законом срок для обжалования решения регистрирующего органа не пропущен.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с частями 3 - 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 14 закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Частью 5 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Соответственно, регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий для заключения спорного договора, поскольку вопрос определения наличия соответствующих условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности (Судебная практика: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2019 № Ф05-22668/2019 по делу № А40-64909/2019; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2019 № Ф05-2448/2019 по делу № А40-83272/2018).

В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ договор ипотеки прекращается с момента прекращения, обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 3 статья 407 ГК РФ, стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Кроме того, соглашение сторон о расторжении договора базируется на принципе свободы договора (статья 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В данном случае между Департаментом и ЗАО «ТД ФИО3» заключено Дополнительное соглашение от 24.08.2020 о расторжении договора аренды от 28.04.2010 № М-05-034740 в соответствии с которым договор признается расторгнутым с 13.05.2019.

Таким образом прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды. Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Московского округа по делам № А40-79980/2015, № А40-224371/2016, № А40-187044/2018, № А40-104601/2019, № А40-109437/2019.

Кроме того, в целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации Дополнительного соглашения письмом от 12.04.2021 № ДГИ-1-21097/21-1 Департамент направил в адрес Управления Росреестра по Москве письменное согласие залогодержателя (ПАР «Сбербанк России»).

Таким образом отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации Дополнительного соглашения не соответствует ст. ст. 26, 27 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 352 ГК РФ и нарушает права и законные интересы Департамента в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

В данном случае в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи об аренде земельного участка.

Оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств на основании ст.71 АПК РФ суд пришел к выводу о наличии условий, предусмотренных ч. 1 ст. 198 АПК РФ и необходимых для признания постановления незаконными.

Согласно части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, исходя из заявленных обществом требований, суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Москве в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав заявителя.

На основании вышеизложенного и руководствуясь, ст.ст.16, 29, 65, 75,102, 110, 167-170, 198, 201 АПК

Р Е Ш И Л:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Москвеот 25.05.2021 № MFC-0558/2021-252834, PKPVDMFC-2021-02-15-267966 об отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения от 24.08.2020 о расторжении договора аренды от 28.04.2010 № М-05-034740.

Обязать Управление Росреестра по Москве в 30-дневный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав путем осуществления действия по государственной регистрации Дополнительного соглашения от 24.08.2020 о расторжении договора аренды от 28.04.2010 № М-05-034740.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.В. Сизова