Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности в размере 88 833,33 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 18 179,37 руб. по договору № 2155-А/66 от 26.01.2012 г., о взыскании задолженности в размере 84 673,33 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 443,59 руб. по договору № 2155-А/85 от 19.12.2012 г.

По встречному иску ООО «Строй Инвест Проект»

к ответчику - ООО «КСЕ Инжиниринг»

о взыскании задолженности в размере 327 531,97 руб., пени в размере 65 887,44 руб., пени за досрочное расторжение договора в размере 173 387,50 руб.

в заседании приняли участие:

от ООО «КСЕ Инжиниринг» – ФИО1, дов. № б/н от 30.09.2014 г.

от ООО «Строй Инвест Проект» – ФИО2, дов. № б/н от 09.12.2014 г.

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск заявлен о взыскании задолженности в размере 88 833,33 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 18 179,37 руб. по договору № 2155-А/66 от 26.01.2012 г., о взыскании задолженности в размере 84 673,33 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 443,59 руб. по договору № 2155-А/85 от 19.12.2012 г.

Встречный иск заявлен о задолженности в размере 327 531,97 руб., пени в размере 65 887,44 руб., пени за досрочное расторжение договора в размере 173 387,50 руб.

Истец по первоначальному иску исковые требования поддержал в полном объеме, заявил ходатайство об увеличении исковых требований в части суммы процентов до сумму 21 171,94 руб. по договору № 2155-А/66 от 26.01.2012 г., процентов в размере 7 296,02 руб. по договору № 2155-А/85 от 19.12.2012 г., представил отзыв на встречное исковое заявление.

Суд определил: ходатайство истца по первоначальному иску об увеличении исковых требований удовлетворить.

Ответчик исковые требования не признал.

Истец по встречному иску исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик по встречному иску исковые требования не признал.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей ООО «КСЕ Инжиниринг» и ООО «Строй Инвест Проект», оценив представленные доказательства, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Первоначальные исковые требования обоснованы следующим.

Как усматривается из материалов дела, 26.01.2012 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) № 2155-А/66, согласно условиям которого ответчик передал истцу во временное пользование по акту приема-передачи от 01.02.2012 г. нежилые помещения № 5,6,7,13,13а,16,17,17а,17в, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 82 кв.м.

В соответствии с п. 4.2 договора срок аренды помещений составил 364 дня с даты тления договора в силу и подписания сторонами акта приемки-передачи помещений (т.е. 25.01.2013 г.).

В соответствии с п.3.1 договора арендная плата за пользование помещениями установлена исходя из годовой ставки арендной платы в размере 13 000 рублей (включая НДС 18%) за 1 кв.м. общей площади помещений. Путем подсчета в месяц арендная плата по договору составила 88 833,33 руб. (включая НДС 18%).

Согласно условию п.3.3 договора истец в целях исполнения договора аренды обязался оплатить гарантийный платеж в размере ежемесячного платежа. Гарантийный платеж в соответствии с п. 1.9 договора подлежал зачету за последний месяц аренды.

Во исполнение п.3.3 договора истец произвел оплату гарантийного платежа в размере 88 833,33 руб. (включая НДС 18%) (платежное поручение № 12054 от 02.02.2012 г.).

26.03.2012 г. соглашением о расторжении договора стороны расторгли договор № 2155-А/66 с 01.04.2012 г., на основании акта приема-передачи арендуемые помещения истцом были возвращены ответчику. Обязательства истца по оплате арендных платежей были исполнены надлежащим образом и в полном объеме, арендная плата была произведена истцом за все месяцы аренды, последний месяц аренды, в связи с чем неосвоенный гарантийный платеж подлежал возврату истцу. Однако, ответчик гарантийный платеж истцу не возвратил. Каких-либо обоснований в подтверждение удержания гарантийного платежа не заявил.

08.09.2014 г. истцом ответчику была направлена претензия исх. № 14-459 о возврате гарантийного платежа, однако денежные средства ответчиком возвращены не были.

Кроме того, 19.12.2012 г.между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) № 2155-А/85, согласно условиям которого ответчик передал истцу во временное пользование по акту приема-передачи от 19.12.2013 г. нежилые помещения № 5,6,7,13,13а,16,17,17а,17в, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 82 кв.м.

В соответствии с п. 4.2 договора срок аренды помещений составил 364 дня с даты тления договора в силу и подписания сторонами акта приемки-передачи помещений (т.е. 18.12.2013 г.).

В соответствии с п.3.1 договора арендная плата за пользование помещениями установлена исходя из годовой ставки арендной платы в размере 13 000 рублей (включая НДС о) за 1 кв.м. общей площади помещений. Путем подсчета в месяц арендная плата по договору составила 88 833,33 руб. (включая НДС 18%).

В последующем на основании дополнительного соглашения №1 от 22.02.2013 г. и дополнительного соглашения № 4 от 30.10.2013 г., заключенных к договору ответчик передал истцу дополнительно во временное пользование по актам приема-передачиот 22.02.2013 г., от 30.10.2013 г. нежилые помещения № 14, 15, 17г, расположенные в том же здании, согласно установленной в дополнительных соглашениях арендной платы.

Истец произвел оплату гарантийного платежа по договору на общую сумму 84 673,34 руб. (включая НДС 18%) (по платежному поручению № 130729 от 30.05.2013 г., № 130661 от 17.05.2013 г.).

06.12.2013 г. истец письмом за исх. 13-1148, в порядке предусмотренном п.4.4 договора, уведомил ответчика более чем за 1 месяц об отсутствии намерения на продление арендных отношений на последующие 364 дня, согласно п. 4.2 договора, и о расторжении договора 31.01.2014 г.

Письмом исх. 13-1185 от 25.12.2013 г. истец заявил ответчику требование зачесть сумму гарантийного платежа, оплаченного по договору в счет уплаты последнего месяца аренды. Однако, ответчик на основании письма исх. 247-а от 26.12.2014 г. заявил истцу отказ, указав на то, что вопрос оплаты аренды помещений в счет гарантийного платежа считается возможным после выполнения истцом обязательств, предусмотренных п.п. 12.4-12.6 Договора, в том числе исполнения обязательств по п. 5.4.8 договора проведения текущего ремонта.

В соответствии с п. 5.4.8 договора в случае расторжения договора арендатор осуществляет текущий ремонт помещений, в том числе покраска стен и окон, ремонт или замена покрытий полов, химчистка ковров и других покрытий. Объемы текущего ремонта определяются на основании дефектной ведомости, подписанной сторонами.

Ответчик представил дефектную ведомость на проведение ремонта истцу, в соответствии с которой был намерен провести ремонт своими силами, однако, дефектная ведомость составленная ответчиком содержала перечень работ, не соответствующий перечню работ, согласно п. 5.4.8 договора, более того, стоимость работ и материалов была явно завышена.

В связи с несогласием истца с проведением текущего ремонта на основании дефектной ведомости, составленной ответчиком, и его силами, истец самостоятельно произвел текущий ремонт, что подтверждается договором подряда № 13/4-2013 Ин от 27.01.2014 г., актом о приемке выполненных работ от 31.01.2014 г.

В целях исполнения условий договора, а также избежания мер ответственности о которых неоднократно заявлял ответчик (письмо исх. 5-а от 15.01.2014 г.)истец оплату арендного платежа за последний месяц аренды (за январь 2014 г.) в полном (платежное поручение № 140022 от 15.01.2014 г.).Таким образом, истец произвел оплату арендных платежей за все месяцы аренды, включая последний месяц, в связи с чем неосвоенный гарантийный платеж подлежал возврату.

На основании письма исх. 14-40/1 от 28.01.2014 г. истец до окончания срока действия договора с разрешения ответчика произвел вывоз своего имущества из арендуемых помещений.. Фактическое освобождение истцом арендуемых помещений подтверждается договором оказания услуг на переезд офиса № 18-1/23 от 23.01.2014 г., актом сдачи-приемки услуг от 2014 г., договором субаренды помещения № 22/01-14 СА от 12 2014 г., заключенного между истцом и ООО «КСЕ Групп» (новый арендодатель), в соответствии с которым истец арендовал под офис нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>.

По окончании срока действия договора аренды письмом исх. б/н от 31.01.2014 г. истец просил ответчика принять арендуемые помещения 31.01.2014 г., направив ответственного представителя для подписания акта приема-передачи. Однако, ответчик помещения по акту приема-передачи не принял, ответственного представителя для приемки помещений не направил, более того заявил отказ от приемки помещений.

Со стороны истца надлежащим образом исполнены все обязательства по договору аренды, истец произвел оплату арендных платежей за все месяцы аренды, включая последний аренды, а по окончании срока действия договора аренды осуществил все необходимые действия по сдаче арендуемых помещений по акту приема-передачи.

Однако, ответчик, в свою очередь, обязательства по приемке арендуемых помещений по окончании срока аренды по акту приема-передачи до сегодняшнего дня не исполнил, гарантийный платеж в сумме 84 673,33 руб. не возвратил.

В нарушение действующего законодательства и принятых на себя обязательств по договору ответчик не произвел возврат гарантийных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 88 833,33 руб. по договору № 2155-А/66 от 26.01.2012 г., в размере 84 673,33 руб. по договору № 2155-А/85 от 19.12.2012 г.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями о принятии помещений (письма исх. № 14-192 от 10.04.2014 г., исх. № 14-460 от 08.09.2014г.).

Ответчик факт принятия гарантийных платежей по договорам стороной ответчика не оспаривается. В свою очередь в своих возражениях он ссылается на то, что гарантийные платежи зачтены им в срок оплаты по 24.04.2014 г. в счет уплаты гарантийного платежа.

Однако заявлений о зачете гарантийного платежа ответчиком заявлено не было.

Кроме того, ответчик сам не отрицает факта возврата истцом помещений по окончании срока аренды. С момента возврата помещения были готовы к приемке и ничто не мешало ответчику оформить и подписать документы по приему помещений по акту, даже в том случае если у ответчика имелись претензии по состоянию помещений с указанием недостатков в акте приема-передачи. Акт технического осмотра от 03.02.2014 г., составленный работниками ответчика в одностороннем порядке, без уведомления истца о намерении произвести такой осмотр, акт не содержит перечня недостатков в помещениях возвращенных истцом по окончании срока действия договора, а содержит лишь условие о том, что в результате обследования текущий ремонт не производился. При этом, факт проведения текущего ремонта истцом подтверждается договором подряда № 13/4-2013 Ин от 27.01.2014 г., актом о приемке выполненных работ от 31.01.2014 г.

При указанных обстоятельствах, материалами дела установлен факт наличия задолженности в размере 88 833,33 руб. по договору № 2155-А/66 от 26.01.2012 г., в размере 84 673,33 руб. по договору № 2155-А/85 от 19.12.2012 г., подтвержден представленным расчетом истца. Изучив расчет суммы долга, суд считает возможным принять его во внимание, поскольку расчет составлен в соответствии с условиями договора и фактическими обстоятельствами дела. Требование истца о взыскании задолженности в размере 88 833,33 руб. по договору № 2155-А/66 от 26.01.2012 г., в размере 84 673,33 руб. по договору № 2155-А/85 от 19.12.2012 г. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму долга в размере 21 171,94 руб. по договору № 2155-А/66 от 26.01.2012 г., в размере 7 296,02 руб. по договору № 2155-А/85 от 19.12.2012 г. в соответствии со ст.395 ГК РФ, согласно представленному истцом в материалы дела расчету, который судом проверен. Размер процентов истец определил исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ предусмотрена ответственность за неисполнение денежного обязательства, в соответствии с которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте нахождения кредитора - юридического лица учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Факт наличия и размер долга по процентам за пользование чужими денежными средствами подтвержден материалами дела.

В связи с невозвратом суммы гарантийных платежей, предусмотренных договором, суд считает, что требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Встречный иск обоснован следующим.

Согласно условиям Договора аренды № 2155-А/85, заключенного между Истцом и Ответчиком 19.12.2012 г., Ответчик (арендатор) был обязан передать Истцу (арендодателю) помещения в течение 6 (шести) календарных дней по истечении срока действия Договора, а также при досрочном его расторжении (п. 5.4.11 договора).

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пункт 5.4.8. Договора предусматривает обязанность арендатора в случае расторжения договора осуществить за свой счет текущий ремонт помещений, в том числе: покраску стен и окон, ремонт или замена покрытий полов, химчистку ковровых и других покрытий. Объемы текущего ремонта определяются на основании дефектной ведомости, подписанной Сторонами.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ответчик, нарушая условия Договора аренды и действующее законодательство, неоднократно и необоснованно уклонялся от подписания акта приёмки-передачи помещений и составления дефектной ведомости, несмотря на многочисленные устные и письменные требования и обращения Истца (письмо исх. №15-а от 05.02.2014 г.)

Истцом было предложено самостоятельно осуществить ремонтные работы по рыночным ценам, действующим на территории г. Москвы, с удержанием необходимой суммы из гарантийного платежа по Договору. Это предложение Ответчиком было отклонено.

В обоснование встречного иска, истец ссылается, что только 24.04.2014 г. Ответчиком был произведен необходимый ремонт помещений и предложено подписать акт приёмки-передачи помещений, но задним числом 01.02.2014 г., с одновременным требованием возвратить гарантийный платеж, что привело к тому, что Истец был лишен возможности пользоваться собственным помещением в период с 01.02.2014 г. по 24.04.2014 г., неся при этом все эксплуатационные расходы по содержанию помещений (коммунальные платежи, налоги и т.д.).

В связи с данными обстоятельствами, Истец, на основании п. 2 ст. 622 ГК РФ, вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Договор аренды также предусматривает, что в случае просрочки возврата помещений, арендатор оплачивает арендодателю арендную плату за все время просрочки (п. 7.9. Договора).

Кроме того, п. 7.9. Договора аренды предусматривает и выплату пени в размере 0,5% от месячной арендной платы за каждый день просрочки возврата помещений. Также, в соответствии п. 7.7. Договора, в случае досрочного освобождения помещений без оформления соответствующего соглашения о расторжении договора, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере месячной арендной платы за пользование этими помещениями.

Согласно п. 7.10 Договора, в случае, если арендатор не производит платежи за аренду мщений, либо не осуществляет иные платежи, предусмотренные настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему, в течение более 7 (семи) календарных дней, арендодатель имеет право вычесть подлежащие уплате суммы, включая неустойку, из суммы гарантийного платежа. Таким образом, гарантийные платежи не подлежат возврату арендатору и используются в качестве частичной оплаты задолженности арендатора перед арендодателем.

В связи с чем истец обратился с иском о взыскании долга в виде арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества в надлежащем состоянии в сумме 327 531,97 руб., неустойки за просрочку возврата помещений в надлежащем состоянии в размере 65 887,44 руб., неустойки за досрочное расторжение договора без соответствующего соглашения о расторжении в размере 173 387,50 руб.

Однако суд не может согласиться с доводами истца по встречному иску в связи с нижеследующим.

Как было уже отмечено ранее ООО «КСЕ Инжиниринг» надлежащим образом исполнил процедуру расторжения договора аренды в порядке, предусмотренном п.4.2, п.4.4 договора, а также исполнил обязательства по оплате арендных платежей за все месяцы аренды (включая последний месяц аренды), исполнил обязательства, предусмотренные п.5.4.8 договора аренды, по проведению текущего ремонта по окончании срока аренды и обязательства, предусмотренные п. 12.6 договора по возврату ответчику помещений по окончании срока действия договора аренды в состоянии идентичном по своим количественным и качественным показателям состоянию помещений на момент приемки от ответчика.

Кроме того, арендатор принял все возможные меры для возврата помещений арендодателю, в частности на основании письма исх. б/н от 31.01.2014 г. (имеется в материалах дела) арендатор просил направить уполномоченного представителя арендодателя для приемки помещений по окончании срока действия договора аренды и подписания акта приема-передачи, неоднократно являлся на переговоры к заместителю генерального директора ФИО3 для урегулирования вопроса о необходимости приемки помещений и возврата гарантийного платежа. На основании письма исх. 14-192 от 10.04.2014 г., письма исх. 14-460 от 08.09.2014 г. требовал принять помещения по акту приема-передачи от 31.01.2014 г. и вернуть гарантийный платеж. Однако, истец по встречному иску в соответствии с письмом исх. 33-а 26.05.2014 г. заявил отказ в приемке помещений на основании акта приема-передачи от 31.01.2014 г. обосновав свои доводы тем, что не произведен текущий ремонт на основании дефектной ведомости составленной ответчиком, в связи с чем имелись препятствия в пользовании имуществом и были заявлены требования принять помещение по акту текущей датой, а именно 18.05.2014 г., а также заявил требования отказаться истцу от возврата гарантийного платежа, так как гарантийный платеж был засчитан в счет аренды за февраль 2014 г.

Факт возврата помещений истцу по встречному иску также подтверждается письмом исх. 14-40/1 от 28.01.2014 г., на основании которого истец до окончания срока действия договора с разрешения ответчика произвел вывоз своего имущества из арендуемых помещений (письмо с резолюцией ответчика «разрешить выезд» исх. № 14-40/1 от 28.01.2014 г.).

Кроме того, фактическое освобождение истцом арендуемых помещений подтверждается договором оказания услуг на переезд офиса № 18-1/23 от 23.01.2014 г., актом сдачи-приемки услуг от 31.01.2014 г., договором субаренды помещения № 22/01-14 СА от 22.01.2014 г., заключенного между истцом и ООО «КСЕ Групп» (новый арендодатель), в соответствии с которым истец арендовал под офис нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>,.

Между тем суд также учитывает, что истец не уведомил о зачете гарантийных платежей в счет арендной платы за период с 01.02.2014 г. по 24.04.2014 г., доказательств обратного в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил.

Учитывая изложенные обстоятельства со стороны ответчика по встречному иску надлежащим образом исполнены все обязательства по договору аренды, истец произвел оплату арендных платежей за все месяцы аренды, включая последний месяц аренды, а по окончании срока действия договора предприняты все попытки для возврата помещений, в то время как арендодатель не мог отказать в силу ст. 655 ГК РФ в принятии помещений.

Таким образом, суд к приходит к выводу о необоснованности встречных исковых требований, в связи с чем они подлежат оставлению без удовлетворения.

Судебные расходы подлежат распределению следующим образом. Поскольку судом было принято увеличение исковых требований по первоначальному иску, то с ООО «Строй Инвест Проект» подлежит взысканию в доход федерального бюджета госпошлина в размере 155,60 руб. Между тем, ООО «Строй Инвест Проект» по встречному иску была произведена переплата государственной пошлины в сумме 1 080,86 руб., в связи с чем суд производит зачет государственной пошлины, исходя из следующего: 1 080,76 руб. (переплата госпошлины за рассмотрение встречного иска) – 155,60 руб. (подлежащая взысканию в доход федерального бюджета госпошлина по первоначальному иску)= 925,26 руб.

Учитывая изложенное, госпошлина в сумме 925,26 руб. подлежит возврату из федерального бюджета ООО «Строй Инвест Проект» как излишне уплаченная.

На основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 606, 614, 622, 655 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 106, 110, 123, 124, 156, 167-170, 171, 176 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Строй Инвест Проект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «КСЕ Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в размере 88 833,33 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21 171,94 руб. по договору № 2155-А/66 от 26.01.2012 г., задолженность в размере 84 673,33 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 296,02 руб. по договору № 2155-А/85 от 19.12.2012 г., государственную пошлину в размере 6 883,89 руб.

Возвратить ООО «Строй Инвест Проект» государственную пошлину в размере 925,26 руб., перечисленную по платежному поручению № 36 от 30.01.2015 г. (оригинал платежного поручения № 36 от 30.01.2015 г. находится в материалах дела).

В удовлетворении требования по встречному иску отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в порядке апелляционного производства. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства.

Судья Мысак Н.Я.