Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Русагропродукт-2000" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 093 853 руб. 46 коп. и пени в размере 76 361 руб. 48 коп., о расторжении договора аренды № 07-00155/02 от 10.04.2002 года, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью "Русагропродукт-2000" на нежилое помещение общей площадью 212,10 кв.м., расположенное по адресу: <...>, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 212,10 кв.м (подвал, пом. VIII, комн. 1-4), расположенного по адресу: <...> и передаче помещений в освобожденном виде Истцу.

Требования заявлены на основании ст. 307, 309, 310, 314, 330, 450, 452, 606, 614, 619, 622 ГК РФ.

Определением от 24 января 2018 года суд принял к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Русагропродукт-2000" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.03.2015 года к договору аренды от 10.04.2002 года №07-00155/02 нежилого помещения общей площадью 212,10 кв.м по адресу: <...>

Требования по встречному иску заявлены со ссылкой на ст. 168, 179, 421 ГК РФ.

Истец по первоначальному иску явился в судебное заседание, исковые требования поддержал в полном объеме со ссылкой на приведенные обстоятельства и имеющиеся доказательства. В удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик по первоначальному иску явился в судебное заседание, исковые требования отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Требования по встречному иску поддержал в полном объеме.

Исследовав письменные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд установил, что первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска следует отказать по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела 10 апреля 2002 года между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Русагропродукт-2000" (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы №07-00155/02 в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2015 года, согласно условиям которого, Арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение площадью 212,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Договор аренды и дополнительное соглашение к Договору зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРН. Цель использования - под офис.

Дополнительным соглашением от 16.03.2015 года к договору стороны изменили целевое использование помещений – бытовые услуги.

Срок действия договора установлен с 01.01.2002 г. по 15.03.2020 г. (п. 2.1 Договора в редакции дополнительного соглашения).

Согласно п. 4.4.2 Договора, арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и сроки, установленные договором.

Согласно п. 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2015 года, арендная плата без НДС вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере, установленном договором аренды, в бюджет города Москвы.

Пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2015 года установлено, что в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной Арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае Арендодатель направляет Арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанном в нормативном акте.

Дополнительным соглашением от 16.03.2015 года стороны установили, что с 16.03.2015 года ставка арендной платы за 1 кв.м в год равна 8 933,00 руб. без учета НДС на оснвоани заключения об определении рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды.

Уведомлением от 19.07.2016 года № 33-6-32713/16-(0)-0 Истец известил Ответчика о корректировке величины арендной платы на 2016 год, размер которой установлен 9 826,30 руб. за 1 кв.м в год. Начисление арендной платы произведено с учетом коэффициента дефлятора на 2016 год.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что Ответчик в нарушение договорных обязательств оплату арендных платежей за период с март 2015 года по октябрь 2016 года не производил, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 2 093 853 руб. 46 коп.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик по первоначальному иску, возражая по предъявленным требования и заявляя встречный иск, указывает, начисление арендной платы в 2015-2016 годах в указанном Истцом размере является необоснованным, поскольку на предложение со стороны Департамента городского имущества г. Москвы заключить Дополнительное соглашение к договору аренды от 16 марта 2015 года ООО «Русагропродукт-2000» составил протокол разногласий в части п.3 Дополнительного соглашения от 16.03.2015 года: «с 16.03.2015 года установить ставку арендной платы за 1 кв.м. в год, равной 3500 руб., без учета НДС в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.02.2015 № 71-ПП».

На указанное обращение ответ от Департамента в адрес Истца не поступал. При этом Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы проводились внеплановые выездные проверки с целью возбуждения административного производства по делу об административном правонарушении, по результатам которых выдано предписание от 22.04.2015 № 9063948 о необходимости подписать Дополнительное соглашение к договору аренды от 16.03.2015 года.

В связи с тем, что договор аренды от 10.04.2002 № 07-00155/02 нежилого помещения был заключен в письменной форме, после чего была произведена государственная регистрация договора 14 июня 2002 года за № 77-01/06-225/2002-278 с участием двух сторон арендатора и арендодателя, то и Дополнительное соглашение к договору аренды № 07-00155/02 от 10.04.2002 на аренду недвижимого имущества, подлежит обязательной регистрации с участием обеих сторон по договору.

При заключении дополнительного соглашения от 16 марта 2015 года Ответчиком были нарушены нормы материального права п.1 ст. 421 ГК РФ, то есть было допущено понуждение к подписанию дополнительного соглашения от 16 марта 2015 года, отсутствие воли арендатора на заключение дополнительного договора аренды также не учитывалось и при регистрации дополнительного соглашения от 16 марта 2015 года в органах осуществляющих государственную регистрацию сделок. Оспариваемое соглашение является недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ и не порождает юридических последствий с момента его заключения.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения от 16.03.2015 года к договору, с 16.03.2015 года ставка арендной платы за 1 кв.м в год равна 8 933,00 руб. без учета НДС на основании заключения об определении рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды.

В силу статей 8, 425 ГК РФ основанием возникновения соответствующих гражданских прав и обязанностей является договор, заключенный в установленном порядке.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку срок действия договора аренды от 10.04.2002 года N 07-00155/02 составляет более года, сделка и соглашения к ней в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с этого момента. Законом не ограничен срок обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды, его соглашений, а также наличия заявлений о регистрации с обоих сторон.

Судом установлено, что 14.06.2002 года произведена государственная регистрация договора аренды, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации 77-01/06-225/2002-278.

По условиям оспариваемого соглашения от 16.03.2015 года, дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и является неотъемлемой частью договора аренды № 07-00155/02 от 10.04.2002 года.

Дополнительное соглашение к договору аренды от 16.03.2015 года также зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве 28.06.2016 года с внесением записи в реестр.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

На основании пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что согласованная воля сторон при заключении спорного дополнительного соглашения сводилась, в том числе к установлению рыночной ставки арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Таким образом, для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, а не просто невыгодных условиях, а также наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась. Только при наличии в совокупности указанных выше признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности. Взятый в отдельности каждый из этих факторов не порождает недействительности сделки по спорному основанию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, установил, что материалы дела не содержат каких-либо доказательств принуждения к подписанию соглашения со стороны ответчика, истец, представив протокол разногласий к оспариваемой сделке, не был лишен возможности обратиться за урегулированием возникших разногласий в суд, или отказаться от заключения сделки.

Доводы о крайне невыгодных условиях не обоснованы и документально не подтверждены. К тому же не представлены доказательства, подтверждающие, что невыгодные, по мнению истца по встречному иску, условия явились следствием его заблуждения или обмана со стороны арендодателя.

Заключая дополнительное соглашение от 16.05.2015 года к договору от 10.04.2002 года № 07-00155/02 аренды нежилого помещения, стороны в порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации выразили свою волю на исполнение договора на измененных условиях.

Иных оснований в обоснование встречного иска о недействительности дополнительного соглашения от 16.03.2015 года Обществом не заявлено.

Кроме того, Департаментом устно заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Срок исковой давности в данном случае согласно ст. 181 Гражданского кодекса РФ составляет 1 год.

Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды заключено 16.03.2015 года, а истец обратился в арбитражный суд 24.01.2018г., годичный срок давности о признании соглашения недействительным истек.

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Согласно ст. 614 ГКРФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

На момент рассмотрения спора Ответчик по первоначальному иску не представил доказательства перечисления денежных средств по оплате арендных платежей, наличие задолженности установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела.

На основании изложенного суд признает заявленное требование Истца по первоначальному иску о взыскании задолженности в размере 2 093 853 руб. 46 коп. правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 6.1 Договора, при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, за каждый день просрочки.

За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей Истец начислил Ответчику неустойку за период с 06.03.2015 г. по 31.10.2016 г. в размере 76 361 руб. 48 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но не должна служить средством дополнительного обогащения кредитора за счет должника.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчик по первоначальному иску о снижении неустойки в порядке ст.333 ГК РФ не заявил.

Суд, проверив расчет истца, считает его правомерным, соответствующим требованиям действующего законодательства.

Таким образом, суд считает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки в заявленном размере.

Истец по первоначальному иску просит также расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из арендуемого нежилого помещения.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, в случае когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Претензиями от 20.10.2016 года № 33-6-54523/16-(0)-1, № 33-6-54523/16-(0)-2 ответчику было предложено устранить допущенные нарушения либо расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месячного срока с даты направления претензии.

Согласие на расторжение договора в установленный в уведомлении срок от ответчика не поступило.

При изложенных обстоятельствах истцом соблюден установленный ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ порядок досрочного расторжения договора аренды.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено, что ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносились арендные платежи по договору аренды, кроме того, помещение используется ответчиком не по целевому назначению.

Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды, суд считает требование истца о досрочном расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению с учетом представленных истцом доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, установленного ст. ст. 452, 619 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При прекращении договора аренды согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку законные основания пользования ответчиком по первоначальному иску объектом аренды прекращены, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, в связи с чем, требование Истца по первоначальному иску о выселении ответчика из занимаемых помещений и передаче помещения в освобожденном виде истцу является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь, ст.ст. 102, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Русагропродукт-2000" (ОГРН <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)задолженность в размере 2 093 853 (два миллиона девяносто три тысячи восемьсот пятьдесят три) руб. 46 коп.,пени в размере 76 361 (семьдесят шесть тысяч триста шестьдесят один) руб. 46 коп.

Расторгнуть договор аренды от 10.04.2002 г. № 07-00155/02.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью "Русагропродукт-2000" (ОГРН <***>) из нежилых помещений площадью 212,10 кв.м. (подвал, пом. № VIII, комнаты 1-4, подвал пом. IX, комн. 1-4), расположенных по адресу: <...> и передать в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Русагропродукт-2000" (ОГРН <***>)в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 45 851 (сорок пять тысяч восемьсот пятьдесят один) руб. 00 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течении месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н. Н. Селиверстова