Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску КОМПАНИИ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИВЕРСТРЕЧ ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" (РЕСПУБЛИКА КИПР) Г. МОСКВА (115035, МОСКВА ГОРОД, ПЯТНИЦКАЯ УЛИЦА, ДОМ 6/1, КОРПУС СТР.1, КВАРТИРА ПОМ II, НЗА:20150021947, ИНН:<***>, КПП:774751001, Дата аккредитации 25.03.2015)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТМХФ РИТЕЙЛ" (125581, <...>, Э/ПОМ/К/ОФ 28/860/5/9Р, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.06.2011, ИНН: <***>, КПП: 774301001,)

третье лицо АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ЩУКА» (123182, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2002, ИНН: <***>)

о взыскании денежных средств

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 18.08.2020 года

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 21.09.2020 года,

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

КОМПАНИЯ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИВЕРСТРЕЧ ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" (РЕСПУБЛИКА КИПР) Г. МОСКВА обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТМХФ РИТЕЙЛ" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 803 109 руб. 32 коп., неустойки в размере 1 484 803 руб. 85 коп. (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 26.01.2021г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ЩУКА».

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направило, отзыв на иск не представило, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, изложил доводы, указанные в исковом заявлении.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материала дела, между Акционерным обществом «ЩУКА» (прежнее наименование ЗАО «ДОН ДЕВЕЛОПМЕНТ И МЕНЕДЖМЕНТ») (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТМХФ РИТЕЙЛ» (арендатор, ответчик) 27 февраля 2012 года был заключен Краткосрочный договор аренды №ДА12-0506/К, в соответствии с условиями которого АО «ЩУКА» передало, а ООО «ТМХФ РИТЕЙЛ» приняло во временное владение и пользование нежилое помещение - комнату №72 в помещении I, расположенном на 3 этаже здания по адресу: <...>, ТРК «ЩУКА».

Помещение передано по акту приема-передачи от 01.03.2012 г.

С 02.11.2017 собственником Здания, расположенного по адресу <...>, в котором расположен объект аренды, стала Компания с ограниченной ответственностью РИВЕРСТРЕЧ ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД (истец), что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 02 ноября 2017 года №77:08:0009006:1010-77/008/2017-210.

В связи с переходом права собственности и согласно ст. 617 ГК РФ истец стал арендодателем по договору аренды.

Согласно п. 3.1 договора аренды в редакции Дополнительного соглашения №1 от 26 января 2013 года, срок аренды составляет 11 месяцев с даты подписания договора. В случае, если до истечения срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от перезаключения договора, договор аренды считается каждый раз возобновленным на тех же условиях на тот же срок без необходимости подписания текста нового договора. Стороны договорились, что при возобновлении договора на новый срок стороны не производят фактический возврат и приемку помещения.

Согласно пункту 8 Дополнительного соглашения №10 от 19 июля 2017 г. стороны дополнили договор аренды пунктом 11.9, в соответствии с которым арендатор имеет право отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке, уведомив арендодателя за 90 календарных дней.

На основании уведомления ответчика от 11 марта 2019 года о расторжении договора аренды договор аренды был расторгнут 09 июня 2019 года, помещение возвращено истцу по акту приема-передачи.

Согласно п. 4.1. договора аренды арендатор обязуется в течение всего срока аренды своевременно и в полном объеме уплачивать арендодателю Арендную Плату, состоящую из Фиксированной Арендной Платы, Переменной Арендной платы, Дополнительной Арендной Платы и Платы с оборота.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды Фиксированная Арендная плата рассчитывается по ставке, указанной в п. 2.1 Приложения №1 к Договору аренды, за 1 квадратный метр Расчетной площади Помещения в год, кроме того НДС.

Согласно п. 4.1.3 договора аренды Дополнительная арендная плата включает в себя платежи в счет Операционных расходов и Маркетинговый платеж. Платежи в счет Операционных расходов и Маркетинговый платеж рассчитываются по ставкам, указанным в п. 2.3 и п. 2.5 Приложения №1 к договору аренды, за 1 квадратный метр Расчетной площади помещения в год, кроме того НДС.

В соответствии с Дополнительным соглашением №11 от 27 декабря 2017 года к договору аренды, с 02.11.2017 пункты 2.1, 2.3 и 2.5 Приложения №1 к договору аренды изложены в новой редакции. Согласно новой редакции, ставка Фиксированной Арендной Платы за 1 кв.м. расчетной площади в год составляет 600 долларов США; ставка платежей в счет Операционных расходов за 1 кв.м. расчетной площади в год составляет 150 долларов США; ставка Маркетингового платежа за 1 кв. м. в год составляет 50 долларов США.

В соответствии с п. 8 Дополнительного соглашения №11 от 27 декабря 2017 года к договору аренды, для целей определения рублевого эквивалента сумм, выраженных в долларах США, сторонами начиная с 02.11.2017 по дату прекращения Договора аренды, установлен фиксированный курс в размере 50,50 рублей за 1 доллар США.

В соответствии с п. 1.5 Приложения №1 к договору аренды сторонами в целях определения величины арендной платы согласована и зафиксирована расчетная площадь помещения - 126 кв.м.

В соответствии с п. 9 Дополнительного соглашения №11 от 27 декабря 2017 года к договору аренды, оплата Фиксированной Арендной Платы и Дополнительной Арендной платы за период с 27.11.2017 по 28.02.2018 производится не позднее 05 декабря 2017 года, далее перечисление Фиксированной Арендной Платы и Дополнительной Арендной производится арендатором ежемесячно, авансом, не позднее 5 (пятого) числа каждого оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 4.1.2 договора аренды, Переменная арендная плата включает в себя Коммунальные платежи. Плата за коммунальные услуги, потребление которых не измеряется при помощи индивидуальных счетчиков, исчисляется исходя из общей суммы платежей, подлежащих уплате Арендодателем за такие услуги в целом по Центру, и доли потребления Арендатором таких услуг, которая рассчитывается в соответствии с долей Арендатора, согласно расчету Арендодателя. В случае, когда потребление отдельных видов коммунальных услуг измеряется при помощи индивидуальных счетчиков, плата за такие услуги складывается из стоимости фактического потребления Коммунальных услуг на основании показаний счетчиков, установленных в помещении, и стоимости доли потребления Арендатором таких услуг в Местах Общего Пользования, которая рассчитывается в соответствии с долей Арендатора, согласно расчету Арендодателя.

Оплата Переменной Арендной Платы производится ежемесячно, в течение 5 банковских дней с даты выставления Арендодателем счета.

Истцом были выставлены Арендатору счета на уплату Переменной арендной платы №1605 от 20 марта 2019 года, №2109 от 17 апреля 2019, №2571 от 20 мая 2019 года, №3113 от 19 июня 2019 года, №3661 от 18 июля 2019 года.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, допустил просрочку в оплате постоянной и переменной арендной платы, в результате чего образовалась задолженность за период с 02 по 30 ноября 2017 г., февраль-июнь 2019г. в размере 1 803 109 руб. 32 коп.

Направленная ответчику претензия от 24.08.2020 года оставлена последним без удовлетворения.

На основании пункта 5.1.1. договора аренды в качестве обеспечения надлежащего исполнения Арендатором любого из своих обязательств по договору, в том числе, обязательств по оплате любых платежей и обязательств, нарушение которых даёт Арендодателю право на односторонний отказ от исполнения договора, Арендатор обязуется уплатить Арендодателю обеспечительный платёж в согласованном сторонами размере. Порядок и условия использование обеспечительного платежа применяются к отношениям сторон с даты подписания договора аренды.

В соответствии с пунктом 5.1.2. договора аренды использование обеспечительного платежа для оплаты сумм, подлежащих уплате в силу обязательств Арендатора по договору, производится Арендодателем в преимущественном порядке по отношению к другим видам обеспечения, установленным договором.

Согласно пункту 5.1.5. договора аренды обеспечительный платёж обеспечивает исполнение Арендатором обязательств по оплате любых платежей по договору следующим образом: в случае нарушения Арендатором срока оплаты любого платежа более чем на пять календарных дней, Арендодатель имеет право удержать сумму задолженности из суммы обеспечительного платежа и обязуется уведомить Арендатора. В этом случае Арендатор считается совершившим соответствующий платёж и обязан в срок, указанный в пункте 5.1.6. договора, осуществить доплату обеспечительного платежа до размера, предусмотренного договором.

Пунктом 9 дополнительного соглашения № 10 от 19.07.2017 г. к договору аренды Арендодатель и Арендатор дополнили раздел 5 договора следующим пунктом: «При расторжении Договора по любым основаниям часть Обеспечительного платежа в размере 1 300 000 рублей насчитывается Арендодателем в счет исполнения обязательства Арендатора по оплате Арендной Плате за период аренды, предшествующий окончанию срока действия Договора, в соответствии с действующими на дату зачета ставками Арендной Платы, на основании Заявления Арендатора о зачете части Обеспечительного платежа. При наличии удержаний Арендодателем из Обеспечительного платежа денежных средств в соответствии с условиями Договора, вышеуказанная часть Обеспечительного платежа, подлежащая зачитыванию в счет Арендной Платы подлежит соответствующему уменьшению на сумму удержаний. Оставшаяся часть Обеспечительного платежа в размере 278 254,55 рублей засчитываемом Арендодателем в счет исполнения Арендатором обязательства по оплате Переменной Арендной Платы и платы с Оборота за последний календарный месяц Срока аренды в срок не позднее 20 (двадцати) рабочих дней с даты подписания Акта сверки. В случае, если после проведения всех предусмотренных настоящим пунктом засчитываний, у Арендатора остается задолженность, то Арендатор обязуется погасить ее в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения соответствующего счета от Арендодателя.

В случае, если после проведения всех предусмотренных настоящим пунктом засчитываний, у Арендодателя остается какая-либо часть Обеспечительного платежа, то данная часть Обеспечительного платежа подлежит возврату на расчетный счет Арендатора в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты подписания Акта сверки по Обеспечительному платежу.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Между тем, во исполнение условий договора аренды ответчик 05.09.2017 перечислил АО «Щука» 1 497 553 руб. 76 коп. в качестве авансового платежа по оплате фиксированной и дополнительной арендной платы за сентябрь-ноябрь 2017 года, что подтверждается платежным поручением № 2323 от 2017 г.

Арбитражными судами в рамках рассмотрения дела № А40-282753/2018 было установлено, что АО «Щука» при расчете задолженности не было учтено дополнительное соглашение № 10 от 19.07.2017 г., которое влияет на расчёт арендной платы. Оснований при расчете задолженности игнорировать данное соглашение у прежнего арендодателя не было.

На требование суда апелляционной инстанции по делу № А40-282753/2018, представить информационный расчёт расшифровки задолженности с учётом дополнительного соглашения № 10 от 19.07.2017 представитель АО «Щука» пояснил, что с учётом дополнительного соглашения № 10, приведенная в пункте 1 расшифровки задолженности задолженность по арендной плате ООО «ТМХФ Ритейл» - отсутствует.

Указанные обстоятельства установлены постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда № 09АП-59094/2019 от 13.03.2020 г. по делу № А40-282753/2018.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 225/04 от 24.05.2005 если фактам, имеющим значение для рассматриваемого дела, уже дана оценка вступившим в законную силу судебным актом по спору между теми же лицами, то они не нуждаются в повторном доказывании, так как переоценка изученных доказательств не допустима.

Следовательно, являются правомерными и обоснованными доводы ответчика о том, что АО «Щука» должно было удержать фиксированную и дополнительную арендную плату за период с 01.09.2017 по 01.11.2017 (включительно) в сумме 102 031 133 руб., а предоплату за период с 02.11.2017 по 30.11.2017 в размере 477 242 руб. 43 коп., должно было передать истцу.

Ссылки истца на соглашение об авансах от 15.12.2017 г. между прежним арендодателем и новым арендодателем не могут быть приняты во внимание, поскольку если прежний арендодатель по каким-либо причинам не отразил в реестре арендаторов, имеющих незачётные авансы, соответствующие сведения в отношении ООО «ТМХФ Ритейл», это не означает, что у ООО «ТМХФ Ритейл» фактически отсутствовали суммы не зачтённых авансовых платежей. Содержание соглашения об авансах от 15.12.2017 г, и приложения к нему, подписанные прежним и новым собственником здания без участия ООО «ТМХФ Ритейл» не могут негативно сказываться на правах и законных интересах конкретного арендатора - ООО «ТМХФ Ритейл» и влечь выплату арендной платы повторно за один и тот же период – с 02.11.2017 г. по 30.11.2017 г.

Доводы истца о том, что в составе уплаченной ответчиком авансом прежнему арендодателю суммы арендной платы за сентябрь-ноябрь 2017 года отсутствует арендная плата за период с 26 по 30 ноября 2017 года, судом отклоняются, поскольку между АО «Щука» и ООО «ТМХФ Ритейл» было заключено Дополнительное соглашение № 9 от 13.12.2016 г. к Краткосрочному договору аренды № ДА12-0506/К от 27.02.2016 г., в соответствии с которым стороны договорились на период с 01.01.2017 г. по 26.08.2017 г. для целей определения рублёвого эквивалента сумм, выраженных в долларах США, установить фиксированный курс доллара США в размере 13,00 рублей за 1 доллар США. Оплата Фиксированной арендной платы и Дополнительной арендной платы за период с 01.01.2017 г. по 26.08.2017 г. в размере 149 457,52 руб. включая НДС, производится Арендатором авансом двумя равными частями, в срок: не позднее 25 декабря 2016 г.; не позднее 10 мая 2017 г.

Во исполнение принятых на себя обязательств ООО «ТМХФ Ритейл» произвело следующие выплаты на счет АО «Щука»: 2 074 728,76 рублей, в т.ч. НДС - в качестве оплаты фиксированной арендной платы и дополнительной арендной платы согласно ДС №9 от 13.12.2016 г., что подтверждается платёжным поручением № 2993 от 23.12.2016 г.; 2 074 728,76 рублей, в т.ч. НДС - в качестве оплаты фиксированной арендной платы и дополнительной арендной платы согласно ДС №9 от 13.12.2016 г., что подтверждается платёжным поручением № 1244 от 10.05.2017 г.

ООО «ТМХФ Ритейл» была произведена оплата аренды за август 2017 г. согласно дополнительному соглашению № 10 от 19.07.2017 г. в сумме 81 468,49 руб., в том числе НДС, что подтверждается платёжным поручением № 2277 от 01.09.2017 г.

Таким образом, на основании платежного поручения № 2323 от 05.09.2017 г. во исполнение условий договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 10 от 19.07.2017 г. ответчик перечислил АО «Щука» 1 497 553 руб. 76 коп. в качестве авансового платежа по оплате фиксированной и дополнительной арендной платы за сентябрь-ноябрь 2017 года, т.е. за период с 01.09.2017 по 30.11.2017.

Следовательно, противоречит материалам дела ссылка истца на то, что ответчик не оплатил арендную плату за период с 26.11.2017г. по 30.11.2017г.

Доводы истца со ссылками на соглашение от 15.12.2017 г. об обеспечительных платежах, заключённое между АО «Щука» и Компанией с Ограниченной ответственностью «РИВЕРСТРЕЧ ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД», являются необоснованными, поскольку согласно пункту 15 заключённого между прежним собственником и новым собственником соглашения о передаче имущества от 26.10.2017 стороны согласовали, что в случае наличия у прежнего собственника незачтенных обеспечительных платежей и/или авансов, он обязуется в срок до 15 декабря 2017 года перечислить суммы незачтенных обеспечительных платежей и/или авансов новому собственнику с подписанием соответствующих соглашений между прежним собственником, новым собственником и арендаторами.

Вместо реализации указанной договорённости прежний собственник и новый собственник заключили соглашение от 15.12.2017 г., которым констатировали факт оплаты арендаторами обеспечительных платежей, установили право прежнею арендодателя зачесть задолженность арендаторов, возникшую до 02.11.2017 г. При этом, прежний арендодатель обязался представить новому арендодателю документы в обоснование произведённого зачета, а также расчёт сумм задолженности.

В материалы дела не представлено документов в обоснование произведённого прежним арендодателем зачета и не представлен перечень арендаторов с указанием фактически уплаченной каждым арендатором суммы обеспечительного платежа, а также с указанием сведений о зачете или зачитывании задолженности арендатора из обеспечительного платежа.

Таким образом, из содержания соглашения от 15.12.2017 г. следует, что в случае невыполнения бывшим арендодателем принятых на себя обязательств все негативные последствия должен нести истец.

Кроме того, пунктом 6 соглашения от 15.12.2017 г. предусмотрено, что в случае вступления в силу решения суда о взыскании с нового арендодателя суммы обеспечительного платежа прежний арендодатель обязан уплатить новому арендодателю указанную судом сумму.

Таким образом, договором аренды для сторон были установлены соответствующие права и обязанности, непосредственно связанные с обеспечительным платежом. При этом условиями договора аренды не предусмотрены какие-либо обстоятельства, при наступлении / не наступлении которых обеспечительный платёж до прекращения договора подлежит возврату Арендодателем Арендатору.

Соглашением сторон от 15.12.2017 года, ограничивавшим объём прав, перешедших Новому Арендатору как к новому кредитору, и оставившим за Прежним Арендодателем права на обеспечительные платежи, был ограничен перешедший ему объём обязанностей по договору аренды.

При этом соглашение от 15.12.2017 г. не изменяет относящиеся к обеспечительному платежу права и обязанности сторон по договору аренды, а также противоречит Соглашению от 26.10.2017 года. В пункте 7 соглашения от 15.12.2017 г. указано, что это соглашение заключено во исполнение пункта 15 Соглашения от 26.10.2017 г. и уточняет срок исполнения обязательств, предусмотренных указанным пунктом. В пункте 15 соглашения от 26.10.2017 года предусмотрено, что АО «Щука» обязуется в срок до 26.11.2017 года включительно предоставить КОО «РИВЕРСТРЕЧ ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» информацию и документы обо всех полученных от арендаторов, но не зачтённых в счёт оплаты арендной платы обеспечительных платежах (страховых депозитах) и авансовых платежах по арендной плате. В случае наличия у АО «Щука» незачтённых обеспечительных платежей (страховых депозитов) и/или авансов, АО «Щука» по согласованию с КОО «РИВЕРСТРЕЧ ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» обязуется в срок до 15.12.2017 года перечислить суммы незачтённых обеспечительных платежей (страховых депозитов) и/или авансов в КОО «РИВЕРСТРЕЧ ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» с подписанием соответствующих соглашений между АО «Щука», КОО «РИВЕРСТРЕЧ ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» и арендаторами.

Таким образом, Соглашение от 15.12.2017 г. не уточняет срок исполнения обязательств, а изменяет Соглашение от 26.10.2017 г. в части первоначальных договорённостей Прежнего Арендодателя с Новым Арендодателем в отношении судьбы обеспечительных платежей арендаторов. При этом Прежний Арендодатель и Новый Арендодатель фиксируют в пункте 19 Соглашения от 26.10.2017 г., что оно содержит весь объём договорённостей между сторонами в отношении предмета этого соглашения.

С момента регистрации права собственности истца на нежилое здание по адресу: Москва, ул. Щукинская, д. 42, помещение, в котором находилось в аренде у ответчика на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по данному договору, в том числе право зачесть обеспеченные страховым депозитом требования к Арендатору, предусмотренные договором аренды, и обязательство по зачёту страхового депозита в счет исполнения обязательства Арендатора по оплате Арендной Плате за период аренды, предшествующий окончанию срока действия договора, а также обязательства по возврату не зачтённой части страхового депозита по факту прекращения действий договора.

Следовательно, при расторжении договора, Арендодатель обязан был зачесть обеспечительный платёж в счёт исполнения обязательства Арендатора по оплате арендной платы за период аренды, предшествующий окончанию срока действия договора, либо вернуть обеспечительный платёж, что исполнено не было.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Установленное нормой п. 1 ст. 617 ГК РФ регулирование предполагает, что при переходе права собственности на объект аренды от прежнего собственника к новому за объектом аренды следуют права и обязанности в обязательстве из договора аренды: обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование; право требовать исполнения арендатором обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом; образуют условие договора аренды, содержание которого определено диспозитивной нормой закона, подлежащей применению, поскольку соглашением сторон не установлено иное (ч. 4 ст. 421 ГК РФ, § 1 гл. 34 ГК РФ), как-то: обязанность арендодателя производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества (ст. 616 ГК РФ) и др.

Право требования к арендатору в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств из договора аренды, возникшее до перехода права собственности на объект аренды, может быть уступлено первоначальным арендодателем новому лишь с соблюдением установленного § 1 гл. 24 ГК РФ порядка уступки требования; долг арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств из договора аренды, возникший до перехода права собственности на объект аренды, может быть переведен с первоначального арендодателя на нового, лишь с соблюдением установленного § 2 гл. 24 ГК РФ перевода долга.

Однако помимо «следующих» за объектом аренды к новому арендодателю в силу закона прав и обязанностей, установление которых в договоре позволяет определить его именно как договор аренды, или прав и обязанностей, образующих условие, содержание которого для договора аренды определено императивной или диспозитивной нормой закона, а также помимо прав и обязанностей, возникших из ненадлежащего исполнения договора аренды, могущих быть переданными в порядке гл.24 ГК РФ, следует также выделить обязательства, возникающие из договора аренды, заключенного на условиях:

- предварительного (авансового) порядка внесения арендатором оплаты за пользование объектом аренды;

- предоставления арендатором арендодателю обеспечения исполнения своих обязательств.
В том случае, когда договором аренды предусмотрен предварительный (авансовый) порядок оплаты пользования объектом аренды, срок, в течение которого арендатор обязан исполнить обязанность по оплате пользования, наступает ранее истечения периода, в течение которого арендодатель обязан исполнить встречную применительно к требованиям ст. 328 ГК РФ) обязанность по предоставлению объекта аренды в пользование арендатору.

В том случае, когда договором аренды предусмотрена обязанность арендатора в обеспечение исполнения своих обязательств уплатить арендодателю денежные средства, из которых арендодатель вправе получить удовлетворение своих требований и которые, оставшиеся после удовлетворения соответствующих требований, по окончании действия договора подлежат возврату, срок исполнения арендатором обязанности по предоставлению обеспечения наступает ранее срока исполнения арендодателем корреспондирующей обязанности по возврату обеспечения.

В таких обязательствах при переходе права собственности на объект аренды, учитывая, что переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, возникает ситуация, при которой:

- первоначальным собственником объекта аренды от арендатора получено исполнение (в виде арендной платы, обеспечительного платежа) в объеме, превышающем объем предоставленного им как арендодателем встречного исполнения в виде предоставления права пользования объектом аренды;

- новым собственником объекта аренды от арендатора получено исполнение в виде арендной платы в объеме, меньшем объему предоставленного им как арендодателем встречного исполнения в виде предоставления права пользования объектом аренды.

Для приведения имущественных интересов арендатора, первоначального и нового арендодателя в такой ситуации необходимо определить, на чьей стороне и за счет кого возникает неосновательное обогащение и, соответственно, на ком лежит ответственность по его возмещению.

Правовые последствия, возникающие при первом подходе в рассматриваемой ситуации, не соответствуют как правовым последствиям, наступление которых предполагается в силу нормы п. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, так и основным началам гражданского законодательства, определенным в ст. 1 ГК РФ, согласно которой гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, поскольку применение такого порядка означает изменение договора аренды, поскольку сопряжено для арендатора с дополнительными юридическими и фактическими действиями (по возврату от прежнего арендодателя оплаты (или обеспечительного платежа), внесенной в счёт пользования в период после перехода права собственности и по внесению новому арендодателю оплаты в счёт пользования в период после перехода права собственности).

Установленный нормой п. 1 ст. 617 ГК РФ принцип сохранения договора аренды неизменным в части прав и обязанностей арендатора и нового арендодателя означает не только то, что с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество у арендатора возникает право пользоваться являющимся объектом аренды имуществом на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем, а новый арендодатель имеет право требовать внесения арендатором аренды платы на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем; смысл указанной нормы состоит, прежде всего, в том, чтобы обеспечить арендатору, от волеизъявления которого не зависело обстоятельство состоявшегося перехода права собственности на сданное в аренду имущество, неизменность его правового статуса в обязательстве из договора аренды.

Поскольку арендатор заключил договор аренды на определенных условиях, а впоследствии по обстоятельствам, от воли арендатора не зависящим, вследствие совершенного собственником объекта аренды отчуждения его в собственность другого лица, у последнего возникли права и обязанности из договора аренды, а на стороне первоначального арендодателя - неосновательное обогащение, то бремя возврата неосновательно приобретенного следует возложить на лиц, совершивших сделку по отчуждению права собственности на объект аренды, т.е. первоначального и нового арендодателей.

Поэтому в том случае, когда в течение срока действия договора аренды, заключенного на условиях предварительного внесения арендной платы/обеспечительного платежа, происходит переход права собственности на объект аренды, к новому арендодателю переходят все права и обязанности, которые имелись у прежнего арендодателя в связи с надлежащим исполнением арендатором обязательств из договора аренды, а именно: в счет предоставленного арендатором надлежащего авансового исполнения, полученного прежним собственником, превысившего предоставленное прежним собственником встречное исполнение, арендатор вправе требовать предоставления встречного исполнения от нового собственника.

К истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору, в том числе, права и обязательства в отношении обеспечительного платежа. В случае же, если на стороне Первоначального арендодателя возникло неосновательное обогащение, то бремя возврата неосновательно приобретенного следует возложить на лиц, совершивших сделку по отчуждению права собственности на объект аренды, т.е. первоначального и нового арендодателей.

С учётом изложенного, суд признает необоснованными доводы истца о том, что все претензии в отношении авансового платежа и обеспечительного платежа ответчик должен предъявлять к АО «Щука», в том числе, в рамках дела № А40-68421/18-179-84Б о банкротстве АО «Щука».

Изучив расчет суммы иска, представленный истцом, суд приходит к выводу о его необоснованности, поскольку данный расчет составлен в нарушение условия договора и фактических обстоятельств дела, без учета подлежащего зачету обеспечительного платежа.

Между тем, суд находит обоснованным и принимает во внимание контррасчет ответчика, согласно которому сумма задолженности за заявленный период составляет 349 233 руб. 14 коп.

Наличие задолженности в указанном размере установлено в судебном заседании и документально подтверждено. Ответчик наличие задолженности не оспорил, доказательств оплаты задолженности не представил, поэтому требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 349 233 руб. 14 коп. подлежит удовлетворению в силу ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ.

Требование истца о взыскании неустойки за неуплату фиксированной, дополнительной арендной плате за период с 06.12.2017 по 30.03.2021г. и переменной арендной платы за период с 04.04.2019 г. по 30.03.201г. в общем размере 1 484 803 руб. 85 коп. подлежит удовлетворению частично, так как санкция согласована сторонами, факт просрочки оплаты арендной платы документально подтвержден и размер пени соответствует представленному расчету.

Согласно п. 4.8 договора аренды в случае просрочки Арендатором любых платежей, причитающихся в пользу Арендодателя, последний вправе потребовать от Арендатора, на основании письменной претензии, уплаты пени в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки с даты наступления срока платежа по дату зачисления платежа на расчетный счет Арендодателя.

Согласно ст. 394 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

С учетом контррасчета ответчика, размер подлежащих взысканию пени за период с 06.12.2017 г. по 30.03.2021 г. составляет 211 257 руб. 47 коп.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении заявленной к взысканию неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Изучив заявленное ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Применение статьи 333 ГК РФ, по смыслу указанной нормы, является правом суда, реализуемым при наличии достаточности доказательств несоразмерности заявленного требования, но не обязанностью суда.

Согласно п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Согласно п. 75, п. 77 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1, п. 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной истцом к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд не усматривает правовых оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения неустойки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы установлен, заявленное истцом требование о взыскании неустойки является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в размере 211 257 руб. 47 коп.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТМХФ РИТЕЙЛ" в пользу КОМПАНИИ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИВЕРСТРЕЧ ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" задолженность в размере 349 233 руб. 14 коп., неустойку в размере 211 257 руб. 47 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 8 495 руб. 81 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова