Гражданский кодекс часть 1

при участии представителей: от истца – ФИО2 по доверенности от 23.10.2014, ФИО3 по доверенности от 23.10.2014, от ответчика – ФИО4 по доверенности от 24.03.2015

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратился предприниматель Шишкин П.В. с иском к ответчику ООО «Кантемир» о взыскании 8791418 руб. 97 коп., составляющих 8 021 716,05 руб. долга по арендной плате, 33 088,32 руб. долга по оплате коммунальных услуг, 736 614,60 руб. неустойки, расторжении договора аренды от 15.02.2012, требования истец мотивирует ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по указанному договору аренды .

Ответчик иск не признал, возразив в отзыве, что в связи с увеличением истцом размера арендной платы с 12 февраля 2014 г. до 27 262,60 долларов США ответчик отказался от договора с 29 сентября 2014 г., о чем уведомил истца в письме от 29.07.2014 № 1-29/07/2014. Истец принять помещение отказался, так как ответчик отказался от включения в акт приема-передачи записи о наличии суммы задолженности, возникшей в результате одностороннего увеличения арендной платы почти в два раза. Ответчик подписал акт приема-передачи в одностороннем порядке и направил его 30 сентября и 1 октября 2014 г. по почте. Фактически ключи от помещения переданы 1 октября 2014 г., о чем сторонами составлен соответствующий акт.

Истец уже увеличивал размер арендной платы 14 февраля 2014 г. с 22 966 долларов США до 27 262,60 долларов США, повторное увеличение 5 августа 2014 г. до 47 262,60 долларов США противоречит закону.

Неоднократные увеличения размера арендной латы, отказ от перехода на расчеты в рублях, увеличение арендной платы после получения уведомления о расторжении договора указывают на злоупотребление правом со стороны истца.

Арендная плата за период с 01.08.2014 по 29.09.2014 должна начисляться в размере 27 262,60 долларов США, и составлять 27 262,60 и 26 353,84 долларов США.

Арендная плата за 16 дней июля, за август и 29 дней сентября в размере 14 071,04 долларов США, 27 262,60 долларов США и 26 353,84 долларов США, всего 67 684,48 долларов США, ответчиком оплачена. 6 февраля 2012 г. арендодателю по расписке была передана денежная сумма 20 000 долларов США в качестве авансового платежа, подлежащего зачету после заключения договора аренды. 17 февраля 2012 г. ответчик передал истцу денежную сумму 1 200 000 руб. по акту приема-передачи денежных средств от 17.02.2012, что составляло по курсу на день передачи 39 735,10 долларов США. Указанная сумма являлась обеспечительным платежом и подлежала зачету в счет арендной платы за последний месяц аренды.

За период действия договора арендатор должен был заплатить 650 692,75 долларов США, фактически заплатил 662 232,24 доллара США. Коммунальные услуги в сентябре не потреблялись, документы на оплату не передавались, истец не доказал, что оплачивал коммунальные услуги, которые он просит компенсировать.

В судебном заседании 6 февраля 2015 г. представитель истца сделал заявление об отказе от иска в части расторжения договора. Заявление истца удовлетворено в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса. Арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом (ч. 4 п. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса).

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 15.02.2012, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование за плату по акту от 15.02.2012 были переданы помещения площадью 585,9 кв.м по адресу: <...>, для размещения предприятия общественного питания сроком на 7 лет после государственной регистрации.

За пользование имуществом арендатор обязался до 10 числа расчетного месяца перечислять арендную плату в размере, установленном сторонами в приложении № 1 к договору (п. 4.8, 4.10).

После заключения договора арендатор в течение 20 дней перечисляет обеспечительный взнос в размере 38 120 долларов США и в течение 20 дней после подписания акта приема-передачи арендную плату за первые четыре месяца аренды в размере 19 060 долларов США (п. 4.2, 4.9).

Начиная со второго года срока аренды сумма обеспечительного взноса составит ставку арендной платы за один месяц аренды, разница между обеспечительным взносом за первый и второй годы срока аренды засчитывается в счет арендной платы за первый месяц второго года срока аренды (п. 4.3, 4.4).

Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг в размер арендной платы не входит (п. 4.11).

В соответствии с приложением № 1 арендная плата за первый год составляет 19 060 долларов США, за второй 22 966 долларов США, за третий 27 262,60 долларов США, за четвертый 29 625,73 доллара США, за пятый 32 107,02 доллара США, за шестой 34 713,30 долларов США, за седьмой 37 447,50 долларов США в месяц.

Оплата производится в рублях по курсу, установленному Банком России на день оплаты (п. 4.7).

В течение срока аренды арендодатель вправе приостановить действие п. 4.7, 4.8 договора и приложения № 1 к договору путем письменного уведомления арендатора и увеличить сумму арендной платы за первый год до 39 060 долларов США, за второй год до 42 966 долларов США, за третий год до 47 262,60 долларов США, за четвертый год до 49 625,73 долларов США, за пятый год до 52 107,02 долларов США, за шестой год до 54 713,30 долларов США, за седьмой год до 57 447,50 долларов США (п. 4.18).

Арендатор вправе отказаться от договора при условии письменного уведомления арендодателя в срок не менее чем за три месяца до даты расторжения договора (п. 6.4).

28 июля 2014 г. арендатор направил в электронном виде уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, получение которого подтверждается письмом арендодателя от 29.07.2014 № 1-29/07/2014.

В указанном письме арендодатель, сославшись на п. 6.4, сообщил, что датой расторжения договора будет считаться 29 сентября 2014 г., и принимая во внимание что арендатором уплачена арендная плата до 14 июля 2014 г., подлежит оплате период аренды с 14.07.2014 по 29.09.2014.

Арендодатель предложил досрочно прекратить действие договора при условии передачи ему предметов интерьера и мебели, а также уведомил, что на основании п. 4.18 договора приостанавливает действие п. 4.7, 4.8 и приложения № 1 и увеличивает сумму арендной платы до указанного в п. 4.18 размера.

В письме от 26.09.2014 № 1-26/09/2014 арендодатель подтвердил необходимость освободить помещения до 29 сентября 2014 г.

29 сентября 2014 г. арендодатель принимать помещение отказался, ключи переданы представителю арендодателя 1 октября 2014 г., что подтверждается актом приема-передачи ключей помещений, акт возврата помещений направлен арендодателю по почте, что подтверждается квитанциями Курьер сервис экспресс от 30.09.2014, Почты России от 01.10.2014 с описью вложения.

По сообщению истца, сумма долга за период с 15.07.2014 по 13.11.2014 задолженность арендатора составила 8 021 716,05 руб. по арендной плате и 33 088,32 руб. по оплате коммунальных услуг.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга и начисленной на основании п. 5.2 договора неустойки в сумме 736 614,60 руб.

Суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. (ст. 614 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 309, 310 Гражданского кодекса).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса).

В подтверждение размера долга истец приводит расчет, начиная с 15 июля 2014 г. ответчиком представлен контррасчет, учитывающий начисления и поступления за весь срок действия договора.

Так как действие договора аренды прекращено на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса, п. 6.4 договора, для определения суммы долга следует учитывать все оплаты и начисления начиная с первого дня аренды, а так как у арендодателя не было оснований не исполнять п. 3.1.3 договора и не принимать помещения в указанную им же дату, арендная плата должна начисляться до 29 сентября 2014 г.

Всего за период с 15.02.2012 по 29.09.2014 арендатор должен был заплатить 688 053,34 долларов США, включая 9 платежей по 19 060 долларов США, 12 платежей по 22 966 долларов США, 5 платежей по 27 262,60 долларов США, далее согласно расчету истца 33 714,24 долларов США за период с 15.07.2014 по 14.08.2014 (879,44 х 21 + 1 524,60 х 10), 47 262,60 долларов США за период с 15.08.2014 по 14.09.2014 и 23 631,30 долларов США за период с 15.09.2014 по 29.09.2014 (47 262,60 / 30 х 15).

Арендатор заплатил 21 305 610,08 руб., что подтверждается платежными поручениями, распиской о получении денежных средств в размере 20 000 долларов США от 06.02.2012, актом приема-передачи денежных средств в размере 1 200 000 руб. от 17.02.2012. Из контрарасчета следует, что по курсу на день оплаты сумма платежей составила 662 232,24 доллара США.

Таким образом, подлежащий взысканию размер задолженности по арендной плате составляет 25 821,10 долларов США.

Из счета от 19.10.2014, выставленного ОАО «МОЭК» следует, что потребление тепловой энергии в арендуемых помещениях в сентябре 2014 г. составило 20 347 руб., из счета от 30.09.2014, выставленного ОАО «Мосэнергосбыт» следует, что в сентябре 2014 г. потребление электроэнергии в арендуемых помещениях составило 20 347 руб., всего 33 088,32 руб.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, законом или договором может быть предусмотрена денежная сумма - неустойка (пеня, штраф), которую должник обязан уплатить кредитору (ст. 330, 331 Гражданского кодекса).

В соответствии с п. 5.2 договора при неуплате платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно приведенному истцом расчету, сумма неустойки за период с 15.07.2014 по 13.11.2014 составила 15 896,59 долларов США. Из расчета следует, что истец начислил 1 308,64 долларов США неустойки за 16 дней просрочки внесения арендной платы за июль 2014 г., 408,95 долларов США неустойки за 5 дней просрочки внесения арендной платы за период с 1 по 5 августа 2914 г., 3 686,54 долларов США неустойки за 26 дней просрочки внесения арендной платы за оставшиеся дни августа, 4 253,70 долларов США неустойки за 30 дней просрочки внесения арендной платы за сентябрь, 4 395,49 долларов США неустойки за 31 день просрочки внесения арендной платы за октябрь и 1 843,27 долларов США неустойки за 13 дней просрочки внесения арендной платы за ноябрь.

Так как начисление неустойки за просрочку внесения арендной платы за октябрь и ноябрь необоснованно, сумма неустойки, подлежащей взысканию за указанное истцом количество дней просрочки составляет 9 657,83 долларов США.

Истец предъявил иск о взыскании суммы долга и неустойки в рублях по курсу на 13 ноября 2014 г., который составлял 46,3379 руб. за доллар США. Сумма долга в рублях по указанному курсу составляет 1 229 583,86 руб., сумма неустойки 447 523,56 руб.

Так как фиксация курса на указанную дату положения ответчика не ухудшает, у суда нет оснований предлагать истцу привести исковые требования в соответствие с порядком определения размера платежей, установленным договором.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд удовлетворяет требования истца о взыскании задолженности и неустойки в указанной части на основании ст. ст. 307- 310, 330, 614 Гражданского кодекса.

Доказательств зачета суммы обеспечительного платежа в счет возмещения убытков (п. 4.2 договора) истец не представил.

Возражения ответчика о неправомерном увеличении размера арендной платы суд отклоняет, т.к. изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом его определения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды. Заключая договор, стороны, руководствуясь известными им мотивами, установили именно такой порядок определения арендной платы, включая право арендодателя на применение п. 4.18 договора. Договоры должны исполняться. У суда нет оснований не применять согласованное сторонами условие договора, т.к. вмешательство суда в договорные отношения не соответствует целям обеспечения определенности гражданско-правовых отношений.

Государственная пошлина согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 4, 27, 34, 101, 110, 112, 121, 123, 153, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

Принять отказ индивидуального предпринимателя Шишкина Павла Владимировича от иска к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Кантемир» в части расторжения договора аренды с 13 ноября 2014 г., производство в указанной части прекратить.

Иск индивидуального предпринимателя ФИО1 к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Кантемир» о взыскании 8791418 руб. 97 коп. удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кантемир» в пользу индивидуального предпринимателя Шишкина Павла Владимировича 1 677 107 руб. (один миллион шестьсот семьдесят семь тысяч сто семь) руб. 42 коп., составляющих 1 229 583,86 руб. долга, 447 523,56 руб. неустойки, а также взыскать 12 773 (двенадцать тысяч семьсот семьдесят три) руб. 14 коп. возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Козлов В.Ф.