Гражданский кодекс часть 1

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФРИНО" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ "РЕМЭКС" о взыскании по договору субаренды нежилого помещения № 15-11-19-3/СА от 01.01.2020 задолженности в размере 729 574 руб. 83 коп., неустойки в размере 1 297 216 руб. 64 коп.,

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, подлежащим удовлетворению в части, по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование иска, 01.01.2020 между ООО «Сафрино» (Арендатор, истец) и ООО «ТК РЕМЭКС» (Субарендатор, ответчик) был заключен договор субаренды нежилого помещения № 15-11-19-3/СА, согласно которому истцом во временное владение и пользование были переданы ответчику нежилые помещения, находящееся по адресу <...>, назначение нежилое, этаж 1, помещение IV, комната № 1, общей площадью 350,1 кв.м.

В соответствии с п. 5.2. Договора размер постоянной арендной платы за пользование помещением составляет 139 560 руб. в месяц.

В соответствии с п. 5.3. Договора аренды арендная плата перечисляется Ответчиком денежными средствами в безналичной форме в российских рублях на расчетный счет Истца. Суммы арендной платы полежат уплате Ответчиком ежемесячно без выставления счетов не позднее последнего дня месяца, предшествующего месяцу подлежащему оплате.

В соответствии с п. 5.4. Договора аренды датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Истца, так же Ответчик в подтверждение оплаты ежемесячно предоставляет Истцу копию платежного поручения об оплате арендной платы по Договору с отметкой Банка, обслуживающего Ответчика.

Как указывает истец, ответчиком установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена, в связи с чем по состоянию на 28.09.2020 образовалась задолженность в размере 729 574 руб. 83 коп.

19.08.2020 истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 17-08-ПЗ/2 17.08.2020 о погашении задолженности.

Поскольку денежные средства до настоящего времени ответчиком не перечислены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Ответчик, возражая против иска, ссылается на то, что 15.04.2020 Ответчик направил Истцу уведомление о расторжении Договора, в соответствии с пунктом 10.4 Договора, в котором Ответчик сослался на экономическую нецелесообразность арендовать помещения, в связи с введенными ограничительными мерами из-за распространения коронавируса.

В соответствии с п. 10.4 Договора Субарендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора в случае, если Помещение по основаниям, за которые Субарендатор не отвечает, становится не пригодным для ведения коммерческой деятельности на срок более 20 (Двадцати) рабочих дней. При этом Субарендатору возвращается гарантийный платеж согласно Договора.

24.04.2020 Ответчик получил отказ Истца в расторжении Договора согласно п. 10.4 Договора (прилагается).

28.04.2020 Ответчик направил Истцу уведомление о расторжении Договора согласно п. 10.6. Договора, с приложением Актов возврата помещения, что подтверждается почтовой описью и чеком.

В соответствии с п. 10.6 Договора в случае досрочного расторжения Договора по инициативе Субарендатора (при отсутствии условий расторжения, указанных в п. 10.4 Договора), гарантийный платеж Субарендатору не возвращается и в полном объеме взыскивается в доход Арендатора как штраф. Таким образом, из совокупности положений пунктов 10.4 и 10.6, Договор допускает его досрочное внесудебное расторжение по инициативе Ответчика.

Истец 29.04.2020 вновь направил Ответчику отказ в расторжении Договора, при со ссылкой на п. 10.4 Договора.

В дальнейшем Ответчик полагая, что его уведомление о расторжении Договора надлежащим образом получено, 30.04.2020 вывез из арендуемого помещения свое имущество, а ключи от помещения были переданы сотруднику Истца.

Ответчик утверждает, что совершил все зависящие от него действия, свидетельствующие о его волеизъявлении расторгнуть Договор согласно пункту 10.6 Договора.

Таким образом, по мнению Ответчика, он владел арендованным помещением на основании Договора в период с января по апрель 2020 года включительно, в связи с чем должен был оплачивать Истцу: гарантийные платежи (п. 5.8 Договора) единоразово в размере - 139 560 руб. и 123 040 руб.; размер постоянной арендной платы (п. 5.2. Договора) ежемесячно -139 560 руб.; стоимость эксплуатационного и технического обслуживания (п. 5.5.6 Договора) ежемесячно - 93 040 руб.; стоимость переменной части арендной платы (п. 5.5.1 - 5.5.7 Договора) ежемесячно, на основании счетов Истца.

Ответчик указывает, что последние присылаемые Истцом Акты по арендным платежам датированы 30.04.2020, что также является подтверждением того, что фактические арендные отношения между Истцом и Ответчиком прекратились 30.04.2020.

Таким образом, согласно расчету Ответчика, его задолженность составляет 262 960 руб.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.

Так, как указывалось судом ранее, в соответствии с п. 2.1 Договора договор заключается на срок с 01.01.2020 по 30.11.2020.

В соответствии с п. 10.1 Договора Соглашением сторон договор может быть расторгнут в любое время его действия.

Таким образом, для расторжения договора ранее срока, на который он заключен, требуется согласие обеих сторон на такое расторжение.

Обосновывая свое право на расторжение договора субаренды в одностороннем порядке, субарендатор ссылается на положения п. 10.4 и 10.6 Договора.

В соответствии с п. 10.6 Договора в случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Субарендатора (при отсутствии условий расторжения, указанных в п. 10.4 Договора) и/или в связи с неправомерными действиями (бездействиями) Субарендатора по причинам, указанным в п. 10.2. Договора гарантийный платеж Субарендатору не возвращается и в полном объеме взыскивается в доход Арендатора как штраф на ненадлежащее исполнение обязательств по Договору.

В ответ на уведомления ответчика о желании расторгнуть договор субаренды, арендатор ответил отказом, соответственно, к соглашению стороны не пришли, условия п. 10.1 Договора не соблюдены.

При этом, в п. 10.4 Договора субаренды, предусмотрен единственный случай, при наступлении которого субарендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора: в случае, если Помещение по основаниям, за которые Субарендатор не отвечает, становится непригодным для ведения коммерческой деятельности на срок 20 рабочих дней. Данные основания должны быть надлежащим образом документально подтверждены. При этом Субарендатору возвращается гарантийный платеж.

Суд приходит к выводу, что в данном случае обстоятельств, из-за которых помещение стало непригодно для ведения коммерческой деятельности, не возникло, учитывая, что невозможность использования арендованных помещений, согласно уведомлений, направленных Субарендатором в адрес арендатора, связана не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором (введение ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции).

Материалами дела подтверждается, что Истец надлежащим образом исполнило условия договора по предоставлению во владение и пользование арендуемого помещения и сопутствующие обязательства.

При этом, решение, каким образом использовать арендованные по Договору субаренды помещения, принимается субарендатором и относится к его коммерческому риску, данный риск не может быть перенесен на истца (арендатора, предоставившего помещение).

Помещение Субарендатору предоставлено в надлежащем виде и в течение всего срока действия договора субаренды состояние помещений не изменялось, доказательств обратного ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. Изменение внешних факторов (введение ограничений из-за распространения короновирусной инфекции) не поименовано в договоре субаренды в качестве возможного основания для одностороннего внесудебного расторжения договора.

Суд также принимает во внимание, что принятый Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" не содержит каких-либо изменений в порядке расторжения договоров аренды в одностороннем порядке.

Общий порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора (в данном случае - субарендатора) определен ст. 620 ГК РФ, согласно которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу закона, досрочное расторжение договора по требованию арендатора возможно только по решению суда.

Суд также отмечает, что, получив отказ арендатора на досрочное расторжение договора, то есть, не достигнув соглашения о досрочном расторжении договора субаренды, субарендатор в суд с требованием о досрочном расторжении не обращался.

Кроме того, в связи с изменившимися обстоятельствами ответчик также не был лишен возможности в судебном порядке заявить о расторжении заключенного с истцом договора, однако данным правом не воспользовался. Таким образом, риски субарендатора в данном случае не могут быть переложены на арендатора.

Таким образом, суд полагает необоснованным довод ответчика о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения № 15-11-19-3/СА от 01.01.2020, в связи с направлением Субарендатором уведомлений о желании расторгнуть договор в связи с введением режима повышенной готовности из-за распространения короновирусной инфекции.

В соответствии с рекомендации, изложенными в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В договоре субаренды нежилого помещения № 15-11-19-3/СА условия о праве субарендатора (ответчика) на односторонний отказ от договора по причине «отсутствия экономической возможности» не предусмотрено.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ). Исходя из приведенных положений закона, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела односторонний акт субарендатора об освобождении помещения с передачей ключей от помещения третьему лицу, не обладающему полномочиями на прием помещений арендатора, не представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства субарендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендатор лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендатор сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Таких оснований в рассматриваемом случае не усматривается.

Таким образом, прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период действия договора аренды (указанная правовая позиция сформирована в Определении ВС РФ № 306-ЭС16-3858 от 01.09.2016)

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что договор субаренды нежилого помещения № 15-11-19-3/СА, заключенный на срок с 01.01.2020 по 30.11.2020, не содержит условий о праве субарендатора на односторонний внесудебный отказ от договора в связи с изменением внешних условий и не является расторгнутым в связи с направлением уведомления от субарендатора о желании расторгнуть договор или прекращением субарендатором использовать арендуемое помещение до окончания срока аренды.

Ссылка ответчика на то, что истец подтвердил факт расторжения Договора, судом отклоняется, как противоречащая представленным в материалы дела доказательствам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку ответчик, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства внесения в полном объеме арендной платы за период действия договора в общем размере 729 574 руб. 83 коп., не представил доказательства достижения сторонами соглашения о досрочном расторжении договора субаренды, сумма арендной платы рассчитана истцом в соответствии с условиями действовавшего договора субаренды, поэтому требование истца о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы в размере 729 574 руб. 83 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Расчет задолженности судом проверен и признан обоснованным, доказательств погашения задолженности в полном объеме либо в части ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 7.2. Договора субаренды Ответчик за задержку оплаты любого из платежей по Договору, включая платежи по выставленным счетам за коммунальные и иные услуги более чем на три рабочих дня по отношению к срокам установленным Договором, уплачивает Истцу неустойку в размере 1 % в день от просроченной суммы платежа за все время просрочки начиная с первого дня просрочки платежа.

На основании п. 7.2 договора истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 1 297 216 руб. 64 коп. по состоянию на 28.09.2020 согласно представленному в материалы дела расчету.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.01.2015 № 7-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Вопрос о снижении неустойки в силу ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства является оценочным и отнесен законом на судебное усмотрение.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела. Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В данном случае ответчик заявил о необходимости снизить неустойку, и суд согласился с несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая размер (1%), предусмотренный условиями договора субаренды.

Исходя из характера нарушения, степени вины нарушителя, а также, учитывая баланс интересов сторон, суд приходит к выводу, что в данном случае размер неустойки с учетом ее снижения в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет 400 000руб.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.03.1997 № 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине" при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Таким образам, уплаченная истцом при обращении в суд госпошлина в размере 33 134 руб. взыскивается с ответчика на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 9, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 329, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 70, 71, 75, 101, 102, 106, 110, 121, 123, 150, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ "РЕМЭКС" (ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФРИНО" (ИНН <***>) 729 574 руб. 83 коп. (Семьсот двадцать девять тысяч пятьсот семьдесят четыре рубля 83 коп.) задолженности, 400 000 руб. 00 коп. (четыреста тысяч рублей 00 копеек) неустойки, а также 33 134руб.00коп. (Тридцать три тысячи сто тридцать четыре рубля 00 копеек) государственной пошлины.

В остальной части иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

К.М. Хабарова