Гражданский кодекс часть 1

об уменьшении неустойки по договору купли-продажи недвижимости №59-577 от 12.08.2014 г., начисленную за период с 13.01.2014 по 30.08.2017 до 196 596 руб. 95 коп.,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «Керченское» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об уменьшении неустойки по договору купли-продажи недвижимости №59-577 от 12.08.2014 г., начисленную за период с 13.01.2014 по 30.08.2017 до 196 596руб. 95коп., в соответствии со ст.ст. 12, 329, 330, 333, 395 ГК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимости, которым предусмотрен размер неустойки, который составляет 182,5 процентов годовых, что не соответствует критерию разумности и является чрезмерным, истцом были допущены просрочки внесения платежей, предусмотренных договором сторон, согласно расчету задолженности ответчика размер начисленной неустойки по состоянию на 09.10.2017г. составляет 3 748 663руб. 16коп.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных пояснениях, пояснил, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, сторонами в добровольном порядке при подписании договора согласованы условия о размере неустойки, истцом не представлено доказательств несоразмерности начисленной неустойки, исключительности случая не представлено, также истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку требование об уменьшении размера неустойки может быть заявлено при подаче искового заявления о взыскании задолженности и неустойки.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав представителей сторон, пришел к следующим выводам.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец) и ООО «Креченское» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 12.08.2014г. № 59-577, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 404,1 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1-24), а покупатель – принять и оплатить это имущество.

Согласно свидетельству Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о государственной регистрации права от 03.10.2014г. № 77-АР 822619 нежилое помещение общей площадью 404,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Д. 1, корп. 1, принадлежит на праве собственности ООО «Керченское».

В соответствии с п. 2.1.1 договора покупатель обязан полностью оплатить цену объекта (п. 3.1 договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 договора.

Согласно п. 3.1 договора цена объекта составляет 56 466 949руб. 00коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.05.2014г. № 738Г/503, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 30.05.2014г. № 434/С-14, подготовленным НП СРО «СВОД».

В п. 3.4 договора установлено, что оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 12-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 485 193руб. 3коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 3 лет со дня его заключения.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.1 договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя оплаты неустойки (пени) в размере 0,5 процента от неоплаченной суммы (п. 3.1 договора) за каждый день просрочки.

Согласно расчету ответчика суммы задолженности по основному долгу, процентам и пени за период времени с 12.08.2014г. по 09.10.2017г. по состоянию на 09.10.2017г., приложенного к письму от 21.11.2017г. № ДГИ-1900.6/17-1 размер пени составляет 3 748 663руб. 16коп.

Довод ответчика о том, что истцом не представлено доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, не соответствуют обстоятельствам дела.

Абзацем 2 пункта 5 статьи 4 АПК РФ установлено, что иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Таким образом, действующим процессуальным законодательством определен круг требований, по которым претензионный порядок является обязательным: 1) споры о взыскании денежных средств, 2) если претензионный порядок предусмотрен законом или договором.

Согласно представленным документам, приложенным к исковому заявлению истцом - договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), претензионный порядок разрешения споров между сторонами не предусмотрен.

Кроме того, истцом заявлено требование о снижении неустойки по спорному договору, то есть заявлено исковое требование не о взыскании денежных средств.

Таким образом, ни договором, ни федеральным законом обязательный претензионный порядок в данном конкретном случае не предусмотрен.

Также в письме от № ДГИ-2-89958/19-1 ответчиком ответил на обращение истца об уменьшении неустойки, что право на уменьшение неустойки принадлежит суду, ответчик такими полномочиями не наделен.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положения Федерального закон от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит норм, которые предоставляли бы сторонам право на изменение условий заключенного договора.

Соглашением сторон в соответствии со ст. ст. 421, 431 ГК РФ стороны вправе предусмотреть размер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Следовательно, снижение неустойки в порядке, предусмотренном ст. 333 ГК РФ, является способом защиты права покупателя на установление разумного размера неустойки по договору.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000г. № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции.

Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В п. 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Согласно п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с п. 77 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016г. № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (п. 2 ст. 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений ст. 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (ст. 1102 ГК РФ).

В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании ст. 333 ГК РФ (подп. 4 ст. 1109 ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

Приведенные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации допускают самостоятельное обращение должника в суд с требованием о снижении размера неустойки в отдельных случаях, перечень которых в названном постановлении не является исчерпывающим.

Данная позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 27.09.2017г.

Кроме того, ответчик не обращается о снятии регистрационной записи об обременении ипотекой объекта недвижимости после выплаты истцом цены договора и процентов за предоставленную рассрочку из-за неоплаченной неустойки, что можно расценить как зачет ответчиком суммы неу стойки в задолженность истца перед ответчиком.

В связи с чем, является необоснованным довод ответчика о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Таким образом, учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, значительный размер неустойки, а также принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, а не способом обогащения, суд приходит к выводу о возможности снижения размера начисленной неустойки по договору купли- продажи недвижимости до 2 000 000руб. 00коп., в остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

При таких обстоятельствах, на основании ст.ст. 8, 12, 309, 310, 330, 333, 1102, 1103, 1107 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 66, 75, 101-103, 110, 121, 122, 123, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уменьшить размер неустойки по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) №59-577 от 12.08.2014 г., начисленную Департаментом городского имущества города Москвы за период с 13.01.2014 по 30.08.2017 до 2 000 000 руб. 00 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу ООО «Керченское» 3 000 руб. 00 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В. Маслов