Гражданский кодекс часть 1

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФАНТОМ» (414040,ОБЛАСТЬ АСТРАХАНСКАЯ,,ГОРОД АСТРАХАНЬ,ПЛОЩАДЬ ВОКЗАЛЬНАЯ,ДОМ 13,ЛИТЕР А,ОГРН: <***>,ИНН: <***>,Дата регистрации 26.08.2005)

ответчик: ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ФИО1 ГЕВОРГОВИЧ (ОГРНИП <***>)

О взыскании 60 980 евро задолженности по договорам аренды №ДА-117/2012 от 01.09.

при участии представителей:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО2 дов. от 19.08.2016г.

УСТАНОВИЛ:

ООО«ФАНТОМ» обратилось в суд с иском к ИП ФИО3 с учетом уточнений о взыскании задолженности по Договору аренды №ДА-13/2012 от 01.09.2012 г.:

-по постоянной и переменной (операционные расходы) частям арендной платы в размере 31 163 (тридцать одна тысяча сто шестьдесят три) евро за период с января 2016 года по июль 2016 года по курсу ЦБ РФ , действующему на дату платежа;

-по переменной части арендной платы (коммунальные платежи) в размере 637,55 руб. ;

задолженности по Договору аренды №ДА-117/2012 от 01 сентября 2012 года:

-по постоянной и переменной (операционные расходы) частям арендной платы в размере 29 817 (двадцать девять тысяч восемьсот семнадцать) евро за период с января 2016 года по июль 2016 года по курсу ЦБ РФ, действующему на дату платежа;

-по переменной части арендной платы (коммунальные платежи) в размере 456,91 руб. (четыреста пятьдесят шесть рублей 91 копейка).

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст.ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы не надлежащим исполнением договоров аренды.

Ответчик исковые требования не признает согласно доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основания иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «ФАНТОМ» (далее - истец, арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 ОГРНИП <***> (далее - ответчик, Арендатор) были заключены Договоры аренды №ДА-13/2012 от 01 сентября 2012 года (далее - «Договор») в отношении помещения №315 общей площадью 41,1 кв.м. и Договор аренды №ДА-117/2012 от 01.09 2012 года в отношении помещения 298 площадью 42,4 кв.м. в ТРЦ «Ярмарка», расположенном по адресу: <...> литер А.• Дополнительным соглашением № 1 от 01 октября 2015 года [л.д. 36-40) в договор аренды помещения внесены изменения относительно порядка расчета арендной платы. В частности, в соответствии с пунктом 3 названного соглашения стороны согласовали, что в период с 01.10.2015 по 31.01.2016 включительно (далее по тексту - «льготный период-1») платежи, начисляемые по настоящему договору в условных единицах за льготный период-1 в соответствии с п. 3.2 договора (постоянная часть арендной платы) и п. 3.3.2. договора (переменная часть арендной платы - операционные расходы), оплачиваются в рублях по курсу ЦБ РФ евро/рубль, действующему па дату платежа, но не более 55 (пятидесяти пяти) рублей за один евро.

Дополнительным соглашением № 2 от 01 февраля 2016 года (л.д. 41-44) в до¬говор аренды помещения внесены изменения относительно порядка расчета арендной платы. В частности, в соответствии с пунктом 1 названного соглашения стороны согласовали, что в период с 01.02.2016 по 30.06.2016 включительно (далее по тексту

- «льготный период-2») платежи, начисляемые по настоящему договору в условных единицах за льготный период-2 в соответствии с п. 3.2 договора (постоянная часть арендной платы) и п. 3.3.2. договора (переменная часть арендной платы - операционные расходы), оплачиваются в рублях по курсу ЦБ РФ евро/рубль, действующему па дату платежа, но не более 55 (пятидесяти пяти) рублей за один евро.

Как следует из условий указанных дополнительных соглашений, в случае, если арендатор не оплачивает авансовые платежи, начисляемые за льготные периоды в соответствии с п. 3.2 договора (постоянная часть арендной платы) и п. 3.3.2. договора (переменная часть арендной платы - операционные расходы), в срок до последнего дня календарного месяца, за который производится оплата (включительно). Арендодатель вправе отменить льготные условия оплаты, предусмотренные настоящим пунктом и произвести перерасчет арендных платежей исходя из курса ЦБ РФ евро/рубль, действующего на дату платежа, с доначислением арендной платы в последующем календарном месяце с уведомлением об этом арендатора. В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Таким образом, заявляя требование о взыскании в льготном периоде (январь 2016 года- июнь 2016 года) задолженности в размере 24 696,78 евро по курсу ЦБ РФ, действующему на дату платежа, истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил доказательств, подтверждающих уведомление арендатора об отмене льготного периода в связи с невнесением авансовых платежей, с доначислением арендной платы в последующем календарном месяце, что позволило бы ему произвести перерасчет арендных платежей, исходя из курса ЦБ РФ евро/рубль, действующего на дату платежа. Следовательно, задолженность ответчика в размере 24 696,78 евро подлежит выплате в рублях по курсу ЦБ РФ евро/рубль, действующему па дату платежа, но не более 55 (пятидесяти пяти) рублей за один евро.

Задолженность за июль 2016 года в размере 3 429, 54 евро, по курсу ЦБ РФ, действующему на дату платежа ответчиком, не оспаривается.

Задолженность по постоянной части арендной платы по договору аренды № ДА-117/2012 от 01.09.2012г.:

Дополнительным соглашением № 1 от 01 октября 2015 года (л.д. 70-74) в договор аренды помещения внесены изменения относительно порядка расчета арендной платы. В частности, в соответствии с пунктом 3 названного соглашения стороны согласовали, что в период с 01.10.2015 по 31.01.2016 включительно (далее по тексту

- «льготный период-1») платежи, начисляемые по настоящему договору в условных единицах за льготный период-1 в соответствии с п. 3.2 договора (постоянная часть арендной платы) и п. 3.3.2. договора (переменная часть арендной платы - операционные расходы), оплачиваются в рублях по курсу ЦБ РФ евро/рубль, действующему па дату платежа, но не более 55 (пятидесяти пяти) рублей за один евро.

Дополнительным соглашением № 2 от 01 февраля 2016 года (л.д. 75-78) в договор аренды помещения внесены изменения относительно порядка расчета арендной платы. В частности, в соответствии с пунктом 1 названного соглашения стороны согласовали, что в период с 01.02.2016 по 30.06.2016 включительно (далее по тексту

Как следует из условий указанных дополнительных соглашений, в случае, если арендатор не оплачивает авансовые платежи, начисляемые за льготные периоды в соответствии с п. 3.2 договора (постоянная часть арендной платы) и п. 3.3.2. договора (переменная часть арендной платы - операционные расходы), в срок до последнего дня календарного месяца, за который производится оплата (включительно). Арендодатель вправе отменить льготные условия оплаты, предусмотренные настоящим пунктом и произвести перерасчет арендных платежей исходя из курса ЦБ РФ евро/рубль, действующего на дату платежа, с доначислением арендной платы в последующем календарном месяце с уведомлением об этом арендатора. В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Таким образом, заявляя требование о взыскании в льготном периоде (январь 2016 года- июнь 2016 года) задолженности в размере 23 388,78 евро по курсу ЦБ РФ, действующему на дату платежа, истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил доказательств, подтверждающих уведомление арендатора об отмене льготного периода в связи с невнесением авансовых платежей, с доначислением арендной платы в последующем календарном месяце, что позволило бы ему произвести перерасчет арендных платежей, исходя из курса ЦБ РФ евро/рубль, действующего на дату платежа. Следовательно, задолженность ответчика в размере 26 388,78 евро подлежит выплате в рублях по курсу ЦБ РФ евро/рубль, действующему па дату платежа, но не более 55 (пятидесяти пяти) рублей за один евро.

Задолженность за июль 2016 года в размере 2 892,16 евро, по курсу ЦБ РФ, действующему на дату платежа ответчиком, не оспаривается.

Задолженность по переменной части арендной платы - операционным расходам по договорам аренды №ДА-13/2012 от 01.09.2012г. и №ДА-117/2012 от 01.09.2012г:

Переменная часть арендной платы, согласно п. 3.3. договора аренды помещения состоит из трех частей: плата с оборота, операционные расходы и коммунальные платежи. Операционные расходы определены по ставке 120 условных единиц за один квадратный метр расчетной площади арендуемого помещения в год. В соответствии с п. 3.9.2. арендодатель вправе изменить размер операционных расходов, при обязательном письменном уведомлении арендатора, с указанием даты вступления в силу таких изменений. Согласно п. 3.5.2.2. операционные расходы оплачиваются арендатором ежемесячно в размере 1/12 от предусмотренного в п. 3.3.2. договора в течение срока аренды на основании счета арендодателя в течение 3 (трех) банковских дней с момента выставления счета.

Ответчик не получал письменных уведомлений об изменении размера операционных расходов до 125 условных единиц за один квадратный метр расчетной площади арендуемого помещения в год. В период с января 2016 года по июль 2016 года арендатор не подписывал УПД, подтверждающие факт оказания услуг истца в части операционных расходов, в связи с не надлежащим качеством исполнения и не обоснованностью таких услуг. В соответствии со ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 256 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Представленные истцом УПД за период с января по июль 2016 года (л.д. 80-86/92-98), ответчиком не подписаны. Более того, договор аренды помещения не содержит отсылочной нормы, что в случае не подписания ответчиком УПД, услуги считаются оказанными и подлежащими оплате.

В указанный период со стороны истца не осуществлялась маркетинговая деятельность в здании торгового центра (не проводились сезонные мероприятия (новый год, масленица, пасха, празднования по случаю 9 мая, ночь продаж). В связи с этим посещаемость торгового центра существенно снизилась, в сравнении с предыдущими годами, когда проводились все перечисленные мероприятия.

Более того, слагаемыми операционных расходов указаны затраты арендодателя на оплату земельного налога и оплаты налога на имущество. Согласно ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 настоящего Кодекса. В соответствии со ст. 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. Уплата законно установленных налогов и сборов — обязанность организации. Налогоплательщик самостоятельно исполняет ее. Неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности служит основанием для направления ему требования об уплате налога (п. 1 ст. 45 НК РФ). По смыслу данных правовых норм обязанность уплачивать налоги индивидуальна для каждого налогоплательщика и не может возлагаться им на других лиц, в том числе по договору. Каждый налогоплательщик самостоятельно и за счет собственных средств уплачивает налоги (Определение Конституционного суда РФ от 22.01.2004 № 41-0).

В связи с тем, что истцом не представлен расчет операционных расходов, четко разделяющих услуги арендодателя на содержание здания, на выполнение маркетингового плана, на уплату коммунальных платежей мест общего пользования, на уплату собственных налогов, ответчик не согласен со всем объемом операционных расходов за указанный истцом период.

Таким образом требование истца о выплате операционных расходов по договорам аренды №ДА-13/2012 от 01.09.2012г. и № ДА-117/2012 от 01.09.2012г. за период с 01.01.2016г. по 23.07.2016г. в размере 6 950,27 евро, по курсу ЦБ РФ, действующему на дату платежа не обоснованно.

Задолженность по коммунальным платежам за июль 2016 года по договорам аренды №ДА-13/2012 от 01.09.2012г. и № ДА-117/2012 от 01.09.2012г:

Договоры аренды помещений расторгнуты в одностороннем порядке со стороны арендодателя с 24.07.2016г., путем направления уведомления от 22.07.2016г. Согласно актам приема-передачи (возврата) помещения от 15.09.2016г. торговая деятельность в указанных помещениях не ведется с 00:00 24.07.2016г. 04.08.2016г. от менеджера по работе с клиентами ФИО4 с электронного адреса: m.derevenskova(a)ppfreal.ru на адрес электронной почты ответчика направлены счета за коммунальные услуги за июль 2016 года . 22 августа 2016 года ответчик оплатил переменную часть арендной платы в виде коммунальных платежей за июль 2016 года по договору ДА-13/2012 от 01.09.2012г. на сумму 6 614,68 руб. на основании счета № 2226 от 23.07.2016г. 22 августа 2016 года ответчик оплатил переменную часть арендной платы в виде коммунальных платежей за июль 2016 года по договору ДА-117/2012 от 01.09.2012г. на сумму 5 890,26 руб. на основании счета № 2227 от 23.07.2016г.

Представленные истцом расчеты оплаты коммунальных платежей по договорам аренды № ДА-13/2012 от 01.09.2012г. и № ДА-117/2012 от 01.09.2012г: не корректны, в связи с тем, что конечные показания счетчиков (43 745 и 28493) были взяты из акта о снятии конечных показаний приборов учета потребленной электроэнергии по состоянию на 05.08.2016г., в то время как арендатор освободил помещение в 00:00 24.07.2016г.

Таким образом, ответчик добросовестно исполнил свою обязанность по оплате коммунальных платежей на основании выставленных счетов № 2226 и № 2227 от 23 июля 2016 года. Задолженность ответчика перед истцом по коммунальным платежам отсутствует.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, определив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

Расходы по госпошлине распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 8, 12, 307, 309, 310, 606, 611, 614, ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 123, 156, 167, 170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ФИО1 ГЕВОРГОВИЧА в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФАНТОМ» задолженность в размере 24 696,78 евро по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не более 55 руб., задолженность в размере 3 053,9 евро по курсу ЦБ РФ на дату платежа, задолженность в размере 23 388,78 евро по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не более 55 руб., задолженность в размере 2 892,16 евро по курсу ЦБ РФ на дату платежа, расходы по государственной пошлине в размере 37 382 руб.

В остальной части иска отказать.

Вернуть ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФАНТОМ» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 860 руб. (две тысячи восемьсот шестьдесят рублей).

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.И. Никонова