Гражданский кодекс часть 1

ООО «Копейка-Москва» обратилось с требованием к ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» "АУРУМ ИНВЕСТМЕНТ" ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «АТЛАНТ» о расторжении договора.

В судебное заседание не явился истец, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик не возражает против рассмотрения дела в отсутствие истца.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика требования не признал, согласно доводам отзыва.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Между ООО «Копейка-Москва» (далее - Истец, Арендатор) и ООО «Свободы 57» (далее — Ответчик, Арендодатель) в лице Управляющей компании ЗАО «Альянс ОМ» заключен договор аренды № СВ57.01-0306/Д от 20.03.2006 г. (далее - Договор аренды) (Приложение №4) нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва,

ул. Свободы, д. 57 (далее - Помещение).

Далее право собственности на Помещение перешло к Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «АТЛАНТ» под управлением ООО «Управляющая компания «ОЛМА-ФИНАНС».

Пунктом 1.19 Договора аренды установлено, что «условная единица» (1 у.е.) - валюта (1 доллар США или 1 евро), используемая для определения величины арендной платы и других платежей по настоящему Договору. Условная единица равняется валюте, курс которой к российскому рублю выше на дату платежа.

В настоящее время исполнение договора на существующих условиях нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для ООО «Копейка-Москва» полную утрату прибыли от функционирования магазина. Размер арендной платы (даже не учитывая сопутствующих платежей в виде платы за пользование земельным участком и коммунальных платежей) значительно выше арендной платы за аналогичные помещения.

Установить баланс интересов сторон и внести изменения в договор Ответчик отказывается.

Истцом указано, что к договору аренды № СВ57.01-0306/Д от 20.03,2006 г. должны быть применены положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения и он должен быть расторгнут по следующим основаниям: ответчик является профессионалом в области недвижимого имущества и сделок с ним, управляя также закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости и, согласно официальному сайту www.olma-f.ru/ «предлагает комплекс услуг по управлению денежными средствами, ценными бумагами и недвижимостью. Формирование и управление инвестиционными портфелями паевых фондов осуществляется специалистами управляющей компании с применением стратегий получения максимального дохода при минимизации рисков», проект договора аренды № СВ57.01-0306/Д от 20.03.2006г. предложен был стороной арендодателя по типовой форме, разработанной арендодателем, как профессиональным участником рынка недвижимости.

Истцом указано, что договором предложены были условия явно невыгодные арендатору и выгодные арендодателю, такие как: плата за пользование земельным участком (который не находился в аренде у Истца (п.3.3), вычеты из гарантийной денежной суммы (п.4.4), использование в качестве средства платежа иностранной валюты (п. 1.19), обязанность обслуживать прилегающие территории, пожарные сигнализации (п.3.3), необходимость приводить условия договора в соответствии с интересами арендодателя (п.3.6).

Вместе с тем, Помещение своими техническими и локационными параметрами подходило для открытия магазина и позволяло реализовать основную уставную деятельность компании - продажу продуктов питания, включая алкогольную продукцию, для которой необходимо получение соответствующей лицензии.

Истцом указано, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, является отдельно стоящим зданием, функциональное назначение - торговое, расположено в спальном районе г. Москвы - Южное Тушино. В момент заключения договора имело техническое присоединение в соответствии с необходимыми мощностями и соответствовало действующим СНиП.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что Арендодателем в процессе реализации договора ухудшались условия арендодателя. Так, помимо прочего, в редакции дополнительного соглашения 2 от 01.12.2011 г. к договору аренды № СВ57.01-0306/Д от 20.03.2006 г., дополнительного соглашения № 3 от 20.03.2014г. к договору аренды № СВ57.01-0306/Д от 20.03.2006 г. стали несправедливыми положения пунктов 1.19, 3.1, 3.2.1, .

Также в обоснование исковых требований истец ссылается на то, что Арендодатель в досудебном порядке отказался исключать явно обременительными для Арендатора условия договора и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), поэтому договор должен быть расторгнут в судебном порядке; Арендатор неоднократно в процессе реализации договора обращался к Арендодателю для установления справедливого и соответствующего рыночному ценообразованию размера арендной платы, особенно после изменения механизма курсовой политики Банка России; предложенное в п. 1.19 положение договора о том, что условная единица равняется валюте, курс которой к российскому рублю выше на дату платежа явно свидетельствует о нарушении баланса интересов, при том, что ст. 13 «Действие договора» не предусмотрена односторонняя возможность расторжения договора по требованию Арендатора; установленная ставка постоянной арендной платы в настоящее время увеличилась в 2 раза и значительно превышает среднерыночную арендную плату за аналогичные сопоставимые помещения, что подтверждается отчетом независимого оценщика, а магазин «Пятерочка», расположенный в указанном помещении, является глубоко убыточным; у Арендодателя нет валютных обязательств, а у Арендатора отсутствует валютная выручка, которая позволила бы ему снизить экономическое бремя арендных платежей, поэтому сложилась ситуация, когда одной из сторон договор аренды причиняет имущественный ущерб, а другая сторона, недобросовестно получает сверхприбыль.

Основываясь на изложенном, истцом со ссылками на положения ст. 10, 428 ГК РФ и Постановления Пленума ВАС РФ от-14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", заявлен рассматриваемый иск.

Суд пришел к следующим выводам.

Расторжение гражданско-правового договора возможно по тем основаниям, которые установлены условиями договора или гражданским законодательством, с учетом специальных норм, регулирующих возникшие спорные отношения.

В обоснование иска истец ссылается, что п. 1.19 Договора аренды установлено, что «условная единица» (1 у.е.) - валюта (1 доллар США или 1 евро), используемая для определения величины арендной платы и других платежей по Договору аренды. Условная единица равняется валюте, курс которой к российскому рублю выше на дату платежа. Ссылается, что в настоящее время исполнение договора на существующих условиях нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца полную утрату прибыли от функционирования магазина, размер арендной платы выше арендной платы за аналогичные помещения, ответчик отказывается от внесения изменения в договор.

Таким образом, кроме норм, на которых основывает свои требования истец, суд, исходя из фактических обстоятельств дела, учитывая основание иска, считает в том чисел подлежащими применению положения следующих правовых форм..

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Бремя доказывания наличия всех составляющих ст. 451 ГК РФ условий лежит на заинтересованном лице - в данном случае истце.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, также исходит из того, Истец не доказал наличие всех условий, предусмотренных нормами ст. 451 ГК РФ, в качестве основания к расторжению спорного договора.

Действительно, в силу ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом, пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Истец не доказал наличие всех условий, предусмотренных нормами ст. 451 ГК РФ, в качестве основания к изменению спорного договора.

Изменение мнения юридическим лицом относительно экономической целесообразности сделки, нельзя расценивать, как существенное изменение обстоятельств, повлекшее для истца последствия, установленные статьей 451 ГК РФ, поскольку заключая договор, истец действовал добровольно и по собственной инициативе, рассчитывая получить прибыль от использования объекта аренды.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фактические обстоятельства, с которыми истец связывает необходимость расторжения Договора, имели место, как на момент заключения договора, так и в процессе его исполнения.

Действуя разумно и добросовестно, истец имел реальную возможность выявить наличие данных обстоятельств на момент заключения договора, а также использовать иные способы защиты нарушенных прав предоставленными нормами гражданского законодательства.

Подписав Договор без возражений, истец согласился с изложенными в нем условиями, в том числе и с условиями спорных положений Договора.

Несогласие истца с отдельными условиями Договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основание расторжения Договора в судебном порядке по требованию стороны.

Одновременно с этим Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в своих Постановлениях №9600/10 от 30.11.2010г., №1074/10 от 13.04.2010г., №4876/01 от 07.08.2001г. определил, что применительно к ст.451 ГК РФ и определению оснований к расторжению договоров в связи с существенным изменением обстоятельств, в качестве таковых не рассматриваются и таковыми не являются: - изменение финансового состояния сторон сделки; инфляционные и иные процессы в экономики; курсовые и иные показатели валют, т.к. данные обстоятельства изначально должны учитываться сторонами сделки при ее заключении, в том числе и применительно к п.2 ст.1 ГК РФ «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора».

Довод истца о колебаниях курса доллара США судом отклоняется, в силу п. 2 ст. 317 ГК РФ. Исполнение обязательства с использованием иностранной валюты является, в данном случае, согласованной волей сторон, в порядке ст. 421 ГК РФ. Изменение валютных курсов является предпринимательским риском сторон (ч. 1 ст. 2 ГК РФ) и не может являться основанием для пересмотра размера денежного обязательства.

Требуя расторжения договора в связи существенным изменением обстоятельств истец, кроме того, упускает из виду то, что официальной денежной единицей в Российской Федерации является рубль, а в соответствии с законодательством о валютном регулировании соотношение рубля и иностранной валюты постоянно меняется; заключив договор аренды, истец принял на себя риск изменения курса валюты по отношению к рублю; заключение договора независимо от того, осуществляется арендная плата в российских рублях или в иностранной валюте, само по себе несет возможность изменения обстоятельств для арендатора, поскольку повышение курса валюты не изменило предмет и обязательства сторон; доход истца и экономическая ситуация в стране не являлись условием заключения договора аренды с установлением механизма исчисления арендной платы поставленного в зависимость от ставки арендной платы определенной в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, то есть со способом оплаты зависящим от курса валюта и условием исполнения обязательств; обязательства по оплате аренды возникают вне зависимости от указанных обстоятельств и следовательно повышение курса валюты не является действием непреодолимой силы и его нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств. Заключая спорный договор и принимая на себя обязательства по арендных платежей, арендатор должен был проявить ту степень заботливости и осмотрительности, которая присуща стороне гражданского оборота, оценить все возможные риски, учитывать последствия изменения курса валют, который не является постоянной величиной, а подвержен колебаниям и зависит от различных факторов, а из обычаев делового оборота не следует, что риск изменения курса рубля к иностранной валюте несет кредитор.

В силу пункта 2 ст. 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Как указал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 14 марта 2014 г. N 16 при разрешении споров, возникающих из договоров, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными, также необходимо учитывать нарушают ли спорные условия существенным образом баланс интересов сторон.

В то же время суд не может признать обоснованной ссылку истца на наличие в Договоре несправедливых условий, поскольку условия спорного договора в целом соответствуют правовой цели обязательства, в частности отражают его возмездный характер, устанавливая справедливую плату за пользование имуществом собственника, и не нарушают баланс интересов сторон.

Доводы истца о том что, при заключении спорного Договора последний был фактически лишен возможности влиять на содержание договора не подтверждено представленными в материалы дела доказательствами. В частности истец не доказал, что при оформлении Договора ответчик отказался рассматривать изменения, предложенные ответчиком, в том числе в части порядка и способа определения арендных и иных платежей по Договору, ввиду чего у суда отсутствуют основания для применения положений статьи 10, 428 ГК РФ или статьи 169 ГК РФ.

Однако в любом случае истец не представил доказательств, что Договор, содержит в себе условия, являющиеся явно обременительными для истца и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон.

Наличие оспариваемых истцом условий не мешало последнему получать имущественную выгоду от эксплуатации объекта аренд на протяжении периода аренды. Сам по себе факт убыточной деятельности конкретного магазина, вовсе не свидетельствует о не достижении предпринимателем благоприятных экономических последствий. В частности не получение прибыли от деятельности магазина в текущей деятельности истца, не исключает наличие той самой прибыли в предшествующие периоды активности предпринимателя.

В данном случае следует учитывать и сам характер правоотношений, обусловленных предпринимательской деятельностью истца, как сетевого ритейлера осуществляющего розничную торговлю товарами, интерес которого сводится к максимальному покрытию указанной сферы рынка и продвижению бренда.

Тем более, что истец и ответчик, действуют в спорном правоотношении как предприниматели, то есть являются профессиональными участниками оборота, а следовательно никто из них, в контексте изложенных обстоятельств не может быть отнесен к слабой стороне.

В настоящий момент в Помещении находится магазин «Пятерочка» Х5 Retail Group, которой принадлежит ООО «Копейка-Москва». Х5 Retail Group - это одна из ведущих российских мультиформатных продуктовых розничных компаний. Акции в форме глобальных депозитарных расписок компании котируются на Лондонской фондовой бирже.

Согласно информации, размещенной на сайте https://www.x5.ru/ru/Paqes/About/Brands.asDx сеть «Пятерочка» включает в себя 7 164 магазина в России. Поэтому просим суд принять во внимание, что высокий уровень профессионализма самого истца должен предполагаться. Доказательств «вынужденности» заключения договора, на которую ссылается истец, в материалах дела отсутствуют.

В первоначальной редакции договора от 20.03.2006 истец согласовал с ООО «Северное Чертаново» арендную плату за пользование Помещением в размере 80 508.5 у.е. в месяц, при этом 1 у.е. = 1 доллару США (п. 3.1. Договора). То есть уже при заключении данного договора истец согласился с платежами, рассчитанными исходя из курса ЦБ РФ на день оплаты (п. 3.2. Договора).

Согласно официальным данным Центрального Банка Российской Федерации, размещенным в сети «Интернет» по адресу www.cbr.ru. курс доллара США на эту дату составлял 27.70 рублей. Общеизвестно, что до августа 2008 года курс доллара США по отношению к рублю снижался. Например, согласно тем же официальным сведениям курс доллара США к рублю 16.07.2008 составлял 23.12 руб. (т.е. снижение курса составило более 20 %). В связи с этим, можно утверждать, что обстоятельство указания в качестве расчетной валюты доллара США поставило при заключении договора в невыгодное положение не сторону истца - а сторону арендодателя. Иные условия договора - вычеты из гарантийной денежной суммы, обязанность обслуживать прилегающие территории, пожарные сигнализации являются обычными для договоров аренды помещений. Никаких нарушений баланса интересов сторон в этих условиях нет.

Касательно довода о наличии одинаковых договоров с ООО «Копейка-Москва», ООО «Вилатрейд», ЗАО «Торговый архипелаг Острова» следует отметить, что все указанные договоры заключены разными юридическими лицами, а Х5 Retail Group заключило договоры перенайма этих помещений, то есть сознательно приобрело права на аренду помещений на названных условиях.

В исковом заявлении истец сам указывает, что арендованное у ООО «Северное Чертаново» Помещение своими техническими и локационными параметрами подходило для открытия магазина и полностью удовлетворяло истца своими характеристиками.

Согласно первоначальной редакции договора, заключенного истцом с ООО «Северное Чертаново», договор вступал в силу с момента его государственной регистрации и действовал в течение 10 лет со дня его подписания сторонами (п. 5.1). Это означает, что договор мог бы истечь 20.03.2016. Однако 01.10.2014 было заключено упомянутое Дополнительное соглашение № 3 не только увеличивавшее арендную плату, но и продлившее действие договора до 31.08.2021 (п. 3 Соглашения). В эту дату курс доллара уже составлял 39.38 руб., а евро 49,98. Истец не мог не предполагать дальнейший рост курса, когда заключал дополнительное соглашение и мог бы ограничить срок действия договора 20.03.2016. В этом случае отпали бы основания для обращения в суд с настоящим иском. Однако он подтвердил совершение этой сделки, поскольку, очевидно, аренда помещения под магазин являлась выгодной для него.

Действия истца, как в момент заключения оспариваемой сделки, так и в период ее исполнения свидетельствуют о соответствии обязательства фактическим отношениям ее сторон и их волеизъявлению, а исполнение обязательства как дополнительное подтверждение факта согласия сторон с условиями сделки.

Несогласие арендатора с условиями обязательства не является свидетельством противоправного поведения стороны, и злоупотребления принадлежащим правом.

В данном случае суд, при рассмотрении требования содержащихся в исковом усмотрел добрую совесть в действиях ответчика, его осмотрительность, разумную осторожность, уважительное отношение к праву и контрагенту. В совокупности изложенных качеств поведения ответчика оснований для квалификации таких действий как злоупотребление правом у суда не имеется.

Разрешая настоящий спор, суд руководствуется выраженными в Конституции Российской Федерации общепризнанных принципами неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота проистекает свобода владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2000 года N 14-П, от 20 декабря 2010 года N 22-П и др.).

Названные конституционные положения конкретизируются в федеральных законах, в частности в Гражданском кодексе Российской Федерации, предусматривающем, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421), и предполагающем равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность сторон договора.

При наличии изложенных обстоятельств суд отклоняет заявленный истцом иск в полном объеме.

Госпошлина относится на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 10, 11, 12, 307, 309, 310, 428, 450, 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 71, 102, 110, 123, 131, 156, 170-176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.В. Маслов