Гражданский кодекс часть 1

о взыскании 1 096 906 руб. 60 коп. долга по договору № БС/20/06/16 от 20.06.2016 г.; об истребовании мебели: витрина 7 шт., шкаф с зеркалом 3 шт., ресепшн 1 шт., стол демонстрационный 2 шт., стол для обслуживания 1 шт., боковины витрин 1 комплект, дверь 1 шт.; специальное оборудование: антенна ULTRA Exit 2M, ZS1092A-2 шт. с двумя комплектами ZPUE-PLBASE, Контроллер AMS 9060 1 шт., датчик для очков OPTICAL SAFER VERSATILE AM 700 шт., Авторефрактокератометр PRK-600-1 шт., Автоматический проектор знаков PACP-6100-1 шт., Диоптриметр автоматический POTEC PLM-6100-1 шт. c набором пробных линз АРПЕД-1 шт., столик приборный электрический COS-430-1 шт.,

по встречному иску ООО «ЗСКА»

к ИП ФИО1

о взыскании 510 221 руб. 10 коп. штрафных санкций, о признании договора субаренды нежилого помещения (площадью 26,7 кв. м. с кадастровым номером 77:09:0003013:2920, в торговом Комплексе, расположенное по адресу: <...>) № БС/20/06/16 от 20.06.2016 года между ООО «ЗСКА» и ИП ФИО1, расторгнутым с 01.12.2017 г.,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ИП Молчанов М.В. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с ООО «ЗСКА» 1 096 906руб. 60коп., в том числе: 190 000руб. 00коп. неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа, 747 906руб. 60коп. убытков в виде стоимости проведенных отделочных работ, 159 000руб. 00коп. стоимости изготовления и установки торговой вывески, об истребовании мебели: витрина 7 шт., шкаф с зеркалом 3 шт., ресепшн 1 шт., стол демонстрационный 2 шт., стол для обслуживания 1 шт., боковины витрин 1 комплект, дверь 1 шт.; специальное оборудование: антенна ULTRA Exit 2M, ZS1092A-2 шт. с двумя комплектами ZPUE-PLBASE, Контроллер AMS 9060 1 шт., датчик для очков OPTICAL SAFER VERSATILE AM 700 шт., Авторефрактокератометр PRK-600-1 шт., Автоматический проектор знаков PACP-6100-1 шт., Диоптриметр автоматический POTEC PLM-6100-1 шт. c набором пробных линз АРПЕД-1 шт., столик приборный электрический COS-430-1 шт ., на основании договора субаренды нежилого помещения от 20.06.2016г. № БС/20/06/16, в соответствии со ст.ст. 301, 302, 611, 612 ГК РФ.

ООО «ЗСКА» обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском о взыскании с ИП Молчанова М.В. 510 720руб. 82коп., в том числе: 510 211руб. 10коп. штрафных санкций за отказ от исполнения обязанности по возврату помещения, за нарушение сроков оплаты уклонение от подписания акта доступа/акта приема-передачи помещения, 509руб. 72коп. пени за 04.12.2017г. в связи с нарушением сроков осуществления платежей по договору, о признании договора субаренды нежилого помещения (площадью 26,7 кв. м., с кадастровым номером 77:09:0003013:2920, в торговом Комплексе, расположенном по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 1, строение 2) от 20.06.2016г. № БС/20/06/16 расторгнутым с 01.12.2017г., на основании договора субаренды нежилого помещения от 20.06.2016г. № БС/20/06/16, в соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ.

Представитель истца поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что задолженность возникла в результате уклонения ответчика от исполнения обязательств по возврату обеспечительного взноса в связи с расторжением договора, ответчиком также незаконно удерживается имущество, принадлежащее истцу на праве собственности, после расторжения договора, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, по доводам, изложенным отзыве на встречное исковое заявление, указав, что требование о признании договора расторгнутым с 01.12.2017г. не подлежит удовлетворению в связи с отказом истца от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке 27.09.2017г., начисление штрафных санкций после расторжения договора и фактической передачи имущества арендатору необоснованно.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что право собственности на неотделимые улучшения принадлежат арендатору, и затраты на производство таких улучшений субарендатору не компенсируются, право на расторжение договора у истца отсутствовало, истец в присутствии правоохранительных органов вывез свое оборудование, на сумму обеспечительного взноса ответчиком был произведен зачет, кроме того истцом не соблюден претензионный порядок, поддержал встречные исковые требования по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, со ссылкой на нарушение истцом условий договора по возврату помещения, сроков внесения платежей, обязательства по подписанию акта приема-передачи.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Между ООО «ЗСКА» (арендатор) и ИП ФИО1 (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 20.06.2016г. № БС/20/06/16, в соответствии с которым арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 26,7 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003013:2920, расположенное в комплексе, а именно: 1этаж, комната 38.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 4.1 договора срок аренды помещения составляет 3 года. Срок аренды исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

В соответствии с п. 3.1 договора не позднее 60 календарных дней до даты официального открытия комплекса арендатор обязан предоставить субарендатору доступ в помещение для выполнения отделочных работ, о чем стороны обязаны подписать акт доступа в помещение, при условии выполнения субарендатором п. 6.9.2 договора.

В п. 6.9.2 договора установлено, что субарендатор обязуется оплатить сумму обеспечительного платежа в размере 190 000руб. 00коп. в течение 30 рабочих дней с даты подписания договора.

Истцом обязательства о перечислении обеспечительного платежа в размере 190 000руб. 00коп., что подтверждается платежным поручением от 22.06.2016г. № 78.

20.12.2016г. по акту допуска для производства отделочных работ ответчику предоставлен полный доступ в помещение.

Истцом были проведены отделочные работы, смонтировано торговое оборудование.

Согласно п. 3.5 договора по завершению отделочных работ в помещении стороны обязуются подписать акт приема-передачи, но не позднее даты официального открытия комплекса.

При этом согласно условиям договора датой официального открытия комплекса считается день официального открытия комплекса для посетителей с целью приобретения ими товаров/работ/услуг у арендаторов, расположенных в комплексе. Ориентировочно дата официального открытия комплекса определена третий квартал 2016 года.

Дата официального открытия комплекса подлежит уточнению арендатором путем направления субарендатору уведомления об официальном открытии комплекса не менее чем за три месяца до даты официального открытия.

При этом стороны согласовали, что акт приема-передачи помещения будет подписан в дату официального открытия комплекса и арендная плата до даты официального открытия комплекса и подписания акта приема-передачи помещения не начисляется.

Поскольку ответчиком в сроки, предусмотренные договором, не было направлено уведомление об официальном открытии комплекса с указанием даты официального открытия, не исполнено обязательство по передаче помещения, истцом в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения договора субаренды от 12.09.2017г. с требованием возвратить обеспечительный платеж, а также возместить стоимость произведенных отделочных работ.

Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

В силу п. 2 ст. 148 АПК РФ, если после принятия заявления к производству арбитражный суд установит, что истцом не соблюден предусмотренный федеральным законом или договором претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, суд оставляет заявление без рассмотрения.

Направление претензии истцом в адрес ответчика подтверждается почтовой квитанцией, описью вложения в письмо с отметкой ФГУП «Почта России».

При указанных обстоятельствах доводы ответчика о несоблюдении претензионного порядка признаются судом необоснованными и подлежат отклонению.

Ответчиком претензия истца была оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Согласно ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В статьях 619 и 620 ГК РФ указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Пунктом 9.7 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут субарендатором в одностороннем порядке с предварительным письменным уведомлением арендатора не позднее чем за 15 календарных дней до даты расторжения в случае, если момент даты официального открытия переносится на срок более шести месяцев от ориентировочной даты официального открытия, указанной в договоре, при этом арендатор возвращает субарендатору обеспечительный платеж в полном размере.

Однако, ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 19.05.2017г., в котором ответчик сообщил, что торговый комплекс был открыт для посетителей с 14.04.2017г., и также направил в адрес истца акт приема-передачи помещения, получение истцом подтверждается отчетом об отслеживании отправления.

Мотивированного отказа от подписания акта приема-передачи истцом в адрес ответчика не было направлено.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2017г. по делу № А40-183148/2017 удовлетворены исковые требования ООО «ЗСКА» о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по оплате арендных платежей.

Судом в рамках дела № А40-183148/2017 установлено, что ответчик с апреля 2017г. осуществлял предпринимательскую деятельность по реализации продукции в помещении истца, получая систематический доход.

Таким образом, акт приема-передачи был направлен истцу в соответствии с условиями договора, при этом помещение находилось во владении истца.

Доводы ответчика о предоставлении помещения третьему лицу судом отклоняются, поскольку из представленных в материалы дела фотографий не следует, что данное помещение является помещением, предоставленным истцу на основании договора субаренды.

Сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрены особые условия для досрочного расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке субарендатором, в частности, неисполнение встречного обязательства арендатором по передаче помещения, перенос даты открытия комплекса на срок более шести месяцев, а также в случае невозможности использования нежилого помещения.

На основании вышеизложенного, оснований для одностороннего отказа от исполнения договора у истца не имелось, доказательств наличия иных оснований, предусмотренных п. 9.3 договора, для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке истцом не представлено.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании суммы обеспечительного платежа не подлежит удовлетворению.

Пункт 2.1.3 предусматривает обязанность арендатора производить капитальный ремонт за свой счет при условии, что необходимость проведения капитального ремонта не возникла в результате действий субарендатора, переустройства, отделочных работ и/или ненадлежащей эксплуатации.

Под капитальным ремонтом понимается ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества.

В соответствии с п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальным ремонтом объекта капитального строительства является замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

На основании п.п. 1 - 3 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 2.2.19 договора субарендатор обязуется не производить переустройство/отделочные работы помещения без письменного разрешения арендатора.

Согласно п. 2.4.5 договора субарендатор вправе с письменного согласия арендатора производить улучшения, соответствующие требованиям, предъявляемым к данному помещению, не нарушающие его целостность и не влекущие невозможность его дальнейшего использования.

Право собственности на неотделимые улучшения принадлежат арендатору, и затраты на производство таких улучшений субарендатору не компенсируются.

Согласно представленным документам в качестве доказательств произведенных ремонтных работ, истцом были произведены отделочные работы.

Поскольку истцом не представлено доказательств, что произведенные ремонтные работы были неотложной необходимостью и являются капитальным ремонтом, а также обращения к ответчику с требованием в силу ст. 616 ГК РФ о проведении капитального ремонта, согласно условиям договора неотделимые улучшения принадлежат арендатору и не компенсируются, требование о взыскании стоимости ремонтных работ не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 2.2.12 договора в соответствии с общей концепцией комплекса, наименование субарендатора, вид его деятельности размещается на вывеске. Субарендатор обязан согласовать дизайн и проект вывески помещения с арендатором.

В соответствии с условиями представленного истцом договора на изготовление и монтаж рекламных конструкций от 02.02.2016г. № 104-02-02-2017 исполнитель обязуется выполнить работу по изготовлению рекламных конструкций, указанных в приложении №1, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить выполненную работу.

В п. 2 приложения № 1 к договору исполнитель принял на себя обязательства по изготовлению объемных букв «Слепая курица».

Поскольку доказательств, свидетельствующих о согласовании рекламной конструкции с ответчиком, а также об установке рекламной конструкции «Слепая курица» в помещении ответчика, истцом не представлено, при этом истец не лишен возможности использовать рекламную конструкцию вне помещения ответчика, требование о взыскании стоимости рекламной конструкции не подлежит удовлетворению.

Требование истца об истребовании мебели: витрина 7 шт., шкаф с зеркалом 3 шт., ресепшн 1 шт., стол демонстрационный 2 шт., стол для обслуживания 1 шт., боковины витрин 1 комплект, дверь 1 шт.; специальное оборудование: антенна ULTRA Exit 2M, ZS1092A-2 шт. с двумя комплектами ZPUE-PLBASE, Контроллер AMS 9060 1 шт., датчик для очков OPTICAL SAFER VERSATILE AM 700 шт., Авторефрактокератометр PRK-600-1 шт., Автоматический проектор знаков PACP-6100-1 шт., Диоптриметр автоматический POTEC PLM-6100-1 шт. c набором пробных линз АРПЕД-1 шт., столик приборный электрический COS-430-1 шт., также не подлежит удовлетворению, поскольку достоверных доказательств, свидетельствующих о нахождении спорного имущества в помещении ответчика не представлено, при этом истец после направления отказа от исполнения договора от 12.09.2017г. и акта возврата от 26.09.2017г. не был лишен возможности самостоятельно вывезти мебель, пояснений относительно невозможности истребования мебели после направления указанных документов истцом не представлено.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 6.10 договора сумма обеспечительного платежа обеспечивает надлежащее исполнение обязательств субарендатором по договору.

Соответствующее нарушение обязательств субарендатором арендатор констатирует самостоятельно и сообразно нарушению, допущенному субарендатором, вправе использовать указанную сумму для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженности по всем видам платежам.

Поскольку истцом обязательства по оплате арендных платежей не были исполнены надлежащим образом, ответчиком в адрес истца была направлена претензия от 18.09.2017г. с требованием об оплате задолженности по оплате арендных платеже, пени, эксплуатационных расходов, переменной части арендных платежей, а также зачете части суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязательства по оплате суммы эксплуатационных расходов и неустойки в размере 129 711руб. 39коп., что подтверждается описью вложения с отметкой ФГУП «Почта России», почтовой квитанцией.

Согласно п. 9.4 договора неоднократное (два и более раз) в течение одного года срока аренды нарушение субарендатором сроков внесения платежей (либо внесения не в полном объеме) по договору более чем на десять рабочих дней либо единовременное нарушение сроков внесения платежей более чем на двадцать дней являются основанием для одностороннего внесудебного отказа арендатором от исполнения договора.

В связи с тем, что претензия истцом была оставлена без ответа и удовлетворения, ответчиком в адрес истца была направлена повторная претензия от 07.11.2017г. с требованием об оплате задолженности, уведомлением об отказе от исполнения договора и предложением истцу согласовать дату возврата помещения.

Поскольку истцом доказательств исполнения обязательств по оплате арендных платежей в сроки, предусмотренные договором сторон, не представлены, требование о признании договора субаренды нежилого помещения от 20.06.2016г. № БС/20/06/16 расторгнутым с 01.12.2017г. подлежит удовлетворению.

Согласно п. 3.11 договора полномочные представители сторон производят осмотр помещения в день возврата помещения и отражают состояние помещения в акте возврата.

Однако, истцом обязательство по оплате арендных платежей и возврату помещения не были исполнены надлежащим образом, с связи с чем ответчиком в адрес истца была направлена повторная претензия от 25.12.2017г. с требованием оплатить задолженность и штрафные санкции, что подтверждается описью вложения с отметкой ФГУП «Почта России», почтовой квитанцией.

Истцом претензия ответчика оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии с п. 3.9 договора предусмотрена ответственность за нарушение субарендатором порядка и/или срока возврата помещения и/или при отказе субарендатора от исполнения обязательства по возврату помещения в виде штрафа в размере обеспечительного платежа.

Поскольку истцом не представлено доказательств направления ответа на предложение ответчика принять помещение, встречное требование о взыскании штрафа в размере 190 000руб. 00коп. подлежит удовлетворению.

Пунктом 9.5 договора предусмотрено, что по окончании действия договора по любому из перечисленных в п. 9.4 договора оснований, обеспечительный платеж остается у арендатора как штраф за нарушение субарендатором условий договора.

В соответствии с п. 6.10 договора в случае зачета сумма обеспечительного платежа должна быть восполнена субарендатором в течение 5 рабочих дней с даты получения об использовании арендатором части или всей суммы обеспечительного платежа.

Поскольку договор аренды был расторгнут ответчиком в связи с неисполнением истцом обязательств по оплате арендных платежей в соответствии со ст. 9.4 договора, с учетом частичного зачета обеспечительного платежа, в отсутствие доказательств восполнения суммы обеспечительного платежа, встречное требование о взыскании суммы обеспечительного платежа в качестве штрафа подлежит удовлетворению в размере 129 711руб. 39коп.

Согласно п. 3.7.1 договора отказ и/или уклонение субарендатора от подписания акта доступа/акта приема-передачи помещения рассматривается как отказ от исполнения обязанности по принятию помещения, в связи с чем арендатор вправе взыскать с субарендатора штраф в размере обеспечительного платежа.

Поскольку действующее материалами дела подтверждается факт принятие истцом и использования помещения, встречное требование о взыскании штрафа за отказ от исполнения обязанности по принятию помещения удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно п. 6.13 договора в случае нарушения сроков осуществления платежей, предусмотренных договором, арендатор вправе требовать от субарендатора уплаты пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей перечислению, за каждый день просрочки.

Поскольку истцом доказательств исполнения обязательств по восполнению суммы обеспечительного платежа в сроки, предусмотренные договором сторон, не представлено, встречное требование о взыскании пени за 04.12.2017г. подлежит удовлетворению в размере 129руб. 71коп., в остальной части требование не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на истца по первоначальному иску пропорционально удовлетворенным встречным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 329, 395, 421, 450, 606, 611, 619, 620 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 41, 49, 64-66, 71, 75, 101-103,110, 112, 121, 122, 123, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ИП Молчанова Михаила Валерьевича в пользу ООО «ЗСКА» 190 000 руб. 00 коп. штрафа, 129 711 руб. 39 коп. обеспечительного платежа, 129 руб. 71 коп. пени и 8 277 руб. 00 коп. госпошлины.

Признать договор № БС/20/06/16 от 20.06.2016 года между ООО «ЗСКА» и ИП ФИО1, расторгнутым с 01.12.2017 г.

В остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.В. Маслов