Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения № 03/284/2014-15 от 05.11.2014 и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на кв. № 56, расположенную по адресу: <...>,

третьилица – ФИО1, ФИО2, ОАО «Сбербанк России»,

приучастии:

отзаявителя – не явился,

отответчика – ФИО3 (доверенность от 30.12.2014г.),

оттретьихлиц: от ОАО «Сбербанк России» – ФИО4 (доверенность от 21.04.2015г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Всероссийская юридическая служба» (ОГРН <***>) (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>) (далее – ответчик):

- о признании незаконным решения, оформленного письмом № 03/284/2014-15 от 05.11.2014,

- об обязании совершить государственную регистрацию права собственности на кв. № 56, расположенную по адресу: <...>.

Заявление мотивировано тем, что оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку для государственной регистрации в регистрирующий орган представлены все необходимые документы в соответствии с действующим законодательством; основания для отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру № 56 по адресу: <...>, на основании соглашения от 23.09.2014г. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 26.11.2013г. необоснованны.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление, в том числе сослался на то, что в соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями кредитного договора <***> от 26.11.2013г. и закладной от 26.11.2013г. для совершения регистрационных действий необходимо было предоставить согласие залогодержателя на заключение соглашения о расторжении договора купли-продажи. Поскольку указанный документ не был предоставлен, в проведении государственной регистрации отказано правомерно.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ОАО «Сбербанк России».

Третье лицо, ОАО «Сбербанк России» в письменных пояснениях просило отказать в удовлетворении заявленных требований, пояснило, что кредитный договор в установленном порядке не расторгнут, соответствующие регистрационные записи об ипотеке в ЕГРП не погашены, договор является действующим. Поскольку право залога не прекратилось. У покупателя сохранилась обязанность распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя. Между тем, согласие на расторжение договора купли-продажи от 26.11.2013г. и перехода права собственности на объект залога ОАО «Сбербанк России» не представляло.

В судебное заседание представители третьих лиц, ФИО1, ФИО2 не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Дело рассматривается в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Выслушав представителей ответчика и третьего лица, ОАО «Сбербанк России», исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Ввиду изложенного, требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

В соответствии с п. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании решения государственного органа недействительным может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Как видно из материалов дела, срок, предусмотренный п. 4 ст. 198 АПК РФ для обращения в суд с заявлением об оспаривании ненормативного правового акта, заявителем соблюден, заявление подано 16.12.2014г.

Как установлено судом, 26.11.2013г. между ООО «Всероссийская юридическая служба» (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность квартиру общей площадью 85,8 кв.м., расположенную по адресу: <...>, с кадастровым (или условным) номером: 2-8752.

Согласно п. 4 договора оплата покупателями квартиры производится в рублях за счет собственных средств в размере 1 000 000 руб. и средств кредита в размере 5 500 000 руб., предоставленного по кредитному договору <***> от 26.11.2013 на приобретение квартиры ОАО «Сбербанк России» (кредитор).

Кредитный договор <***> от 26.11.2013г., заключенный между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО1, ФИО2 (созаемщики), представлен в материалы дела.

В силу п. 6 договора купли-продажи квартира, приобретенная покупателями, будет находиться в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП. Залогодержателем по данному залогу является кредитор. Права залогодержателя удостоверяются закладной от 26.11.2013г.

Переход права собственности к ФИО1, ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 26.11.2013г. подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.12.2013г., о чем в ЕГРП сделана запись регистрации № 77-77-11/222/2013-696.

23.09.2014г. между ФИО1, ФИО2 (покупатели) и ООО «Всероссийская юридическая служба» (продавец) подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 26.11.2013г., по условиям которого на основании ст. 450 ГК РФ, неисполнения покупателями пунктов 4 и 5 договора полностью, неисполнения сторонами пункта 17 договора, одностороннего отказа покупателей от исполнения пунктов 4, 5, 17 договора полностью, согласия продавца на односторонний отказ покупателей от исполнения пунктов 4, 5, 17 договора полностью, стороны пришли к соглашению расторгнуть договор между продавцом и покупателями от 26.11.2013г. купли-продажи квартиры общей площадью 85,8 кв.м., расположенной по адресу: <...>, с кадастровым (или условным) номером: 2-8752.

24.09.2014г. ФИО1, ФИО2, ООО «Всероссийская юридическая служба» обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру № 56 по адресу: <...>, на основании соглашения от 23.09.2014г. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 26.11.2013г.

По результатам рассмотрения указанного заявления Управление Росреестра по Москве письмом от 03.10.2014 № 03/284/2014-15 приостановило государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество по адресу <...>.

Как указано в уведомлении от 03.10.2014 № 03/284/2014-15, заключение соглашения о расторжении договора возможно в период действия договора. В случае если стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору, договор прекращает действие, т.к. согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательств. В связи с вышеизложенным, расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон неправомерно, поскольку согласно представленному в Управлению соглашению обязательства сторон по вышеуказанному договору были исполнены и данный договор прекратил свое действие.

Письмом от 05.11.2014 № 03/284/2014-15 регистрационный орган отказал в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по адресу <...>, сославшись на п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя. Права залогодержателя удостоверяются закладной. Однако в Управление согласие залогодержателя на заключение вышеуказанного соглашения и закладная не представлены. Обстоятельства, препятствующие проведению государственной регистрации, были изложены в дополнении от 30.10.2014 к уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 03.10.2014 сроком на один месяц. Поскольку в установленный Законом о регистрации срок причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не устранены, у Управления нет оснований для заявленной регистрации на основании представленных документов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу абз. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства – акты, изданные органами государственной власти и органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).

В соответствии со ст. 13 и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав.

Решение об отказе в государственной регистрации вынесено ответчиком на основании абз. 10, п. 1 ст. 20 Закона о регистрации. Обосновывая решение об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, ответчик указал на непредставление заявителем необходимых документов.

Доводы ответчика суд признает обоснованными, а отказ в регистрации права собственности – соответствующим действующему законодательству в связи со следующим.

Согласно ст. 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Пунктом 4 ст. 29 Закона о регистрации установлено, что особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На основании ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Как указано в п. 29 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» согласно пункту 2 статьи 17 Закона о регистрации в установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации, в частности, согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом (пункт 1 статьи 37, пункт 1 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Из материалов регистрационного дела № 11/065/2013-325, 326, № 11/222/2013-696 следует, что заявителем была представлена закладная от 26.11.2013г.

Согласно п. 1.4 закладной залогодатели обязаны, в том числе, не отчуждать предмет залога до полного выполнения должниками обязательств по договору без предварительного письменного согласия залогодержателя.

В соответствии с п. 5.4.20 кредитного договора <***> от 26.11.2013г. заемщики обязуются не отчуждать объект недвижимости также без предварительного согласия ОАО «Сбербанк России».

Учитывая изложенное, суд соглашается с доводами ответчика о том, что для осуществления регистрационных действий по государственной регистрации права собственности ООО «Всероссийская юридическая служба» необходимо было предоставить согласие залогодержателя на заключение соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Поскольку судом установлено, что заявителем не были представлены регистрирующему органу документы, отражающую информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, в связи с чем, в силу части 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган правомерно потребовал представить письменное согласие ОАО «Сбербанк России» на отчуждение объекта недвижимости.

На основании ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о соответствии оспариваемого отказа регистрирующего органа требованиям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

На основании ст.ст. 1, 8, 11, 12, 131, 164, 339.1, 346 ГК РФ и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 64, 65, 71, 75, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 197, 198, 200 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ООО «Всероссийская юридическая служба» в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.Ю. Филина