Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "ГИАЦИНТ" (111674, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ ЗАЩИТНИКОВ МОСКВЫ, ДОМ 11, ЭТ 1 ПОМ VII КОМ 1-10,10А, ОГРН: <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

третье лицо: ООО «Оценка и Консалтинг»

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 03.02.21, от ответчика – Гречко А.В. по дов. от 08.12.20, эксперта ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения. Требования основаны на следующих обстоятельствах. Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 21.04.2017 №00-00149/17, обратился к ответчику 13.07.20 за выкупом арендуемого помещения общей площадью 115,2 кв.м с кадастровым номером 77:16:0010105:3577, расположенного по адресу: <...> эт.1 (пом. VII, комн. 1-10, 10а), в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Ответчиком письмом от 04.09.2020 № 33-5-54147/20-(0)-3 направлен истцу проект договора купли-продажи по цене 14498000 руб., определенной Отчетом об оценке от 11.08.2020 № М517-20, выполненным ООО «Оценка и консалтинг» и имеющим экспертное заключение от 26.08.20 № 240/455-20. Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной. В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику, который составил Отчет от 22.09.20 №57/2020-О, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 5724000 руб. Истец 25.09.20 направил ответчику протокол разногласий по условиям договора, касающимся цены объекта, однако ответчик отклонил возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал. Извещенное в порядке ст. 123 АПК РФ третье лицо не явилось.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке 13.07.20 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Департаментом заявителю письмом от 04.09.20 направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, которые направлены в Департамент письмом от 25.09.20.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по следующим вопросам:

1.Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № М 517-20 от 11.08.2020, выполненный по заказу Департамента экономической политики и развития города Москвы исполнителем ООО «Оценка и Консалтинг»?

2.В случае установления нарушений, повлекших необоснованное завышение стоимости объекта, эксперту подлежит ответить на вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 115,2 кв.м с кадастровым номером 77:16:0010105:3577, расположенного по адресу: <...> эт.1 (пом. VII, комн. 1-10, 10а) по состоянию на 13.07.2020?

Проведение экспертизы было поручено ООО "ЭКСОН" (109147, <...>, ПОМ I ЭТ А1 КОМ 10, ОГРН: <***>), к участию в деле в качестве эксперта привлечена ФИО3.

Судом получено экспертное заключение эксперта ООО "ЭКСОН" ФИО3, в котором судебным экспертом сделан вывод о том, что Отчет М517-20 не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам и методикам, а рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 13.07.20 составляет 8660276 руб.

В связи с чем истец уточнил требования, просил урегулировать разногласия с установлением определенной судебным экспертом цены.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта экспертов должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом. Условие пункта 3.1 договора определяется в части цены согласно экспертному заключению, в остальной части суд не усматривает оснований изменения условий данного пункта.

При этом суд принимает во внимание, что обстоятельства наличия подлежащих зачету в счет выкупной цены неотделимых улучшений истцом (арендатором) не названы и не доказаны.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта, при этом суд определяет сроки внесения данных платежей (первого платежа – по условию Департамента). Сроки внесения последующих платежей устанавливаются судом с учетом того, что в проекте Департамента данные сроки отсутствуют, а истцом в уточненных требованиях предложен срок ежемесячного платежа – до 25 числа каждого оплачиваемого месяца, против чего Департаментом возражений не заявлено.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

С учетом того, что судебная экспертиза установила стоимость имущества, отличную от предложений сторон, а при урегулировании разногласий по спорным пунктам судом частично приняты предложения Департамента, расходы по госпошлине и экспертизе относятся на сторон поровну.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 173, 179 АПК РФ

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 115,2 кв.м с кадастровым номером 77:16:0010105:3577, расположенного по адресу: <...> эт.1 (пом. VII, комн. 1-10, 10а).

Договор считать заключенным на условиях проекта, направленного продавцом (Департаментом городского имущества) покупателю (ООО "ГИАЦИНТ") письмом от 04.09.2020 № 33-5-54147/20-(0)-3, за исключением условий пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«3.1. Цена объекта составляет 8 660 276 руб.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса РФ не начисляется.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта изменению не подлежит».

3.4 Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 144337 руб. 93 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "ГИАЦИНТ" 20500 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова