Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Некоммерческой организации Некоммерческое партнерство "Молодежный Жилой Комплекс "Зеленоград" (НП МЖК "Зеленоград")

к ответчику – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по г. Москве)

третьи лица – 1) ФИО1 2) ФИО2 3) ФИО3

о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5"а" корп. 534, кв.4

при участии:

от заявителя: ФИО4 доверенность от 02.12.2019г.

от заинтересованного лица: ФИО5 дов. от 16.01.2020г. № Д-12/2020, диплом

от третьих лиц: 1) ФИО6 доверенность от 21.10.2019г., диплом 2) не явился, извещен 3) не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

НП МЖК "Зеленоград" (далее – заявитель, организация) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации ипотеки в силу законаУправлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Росреестр, Управление) в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5 «а», корп. 534, кв. 4, возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов НП МЖК «Зеленоград», а именно: произвести государственную регистрацию ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5 «а», корп. 534, кв. 4, а также взыскании денежной суммы на случай неисполнения судебного акта в порядке ч. 4 ст. 174 АПК РФ.

Заявитель заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражает по доводам письменного отзыва.

ФИО1 и ФИО3 представили письменные отзывы, в которых относительно удовлетворения заявленных требований возражают.

ФИО2 относительно удовлетворения заявленных требований возражает по доводам письменных возражений.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО Акционерный коммерческий банк «Московский индустриальный банк» (далее - ОАО «МИнБ») и ФИО8 (созаёмщики) был заключен Кредитный договор <***> от 29.11.2013, в соответствии с которым созаёмщикам был предоставлен целевой кредит для приобретения жилого помещения (квартиры) в строящемся доме, находящемся по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5 «а», корп. 534, кв. 4 (пункт 1.5 Кредитного договора).

Обязательство созаёмщиков по возврату указанного кредита было обеспечено поручительством НП МЖК «Зеленоград» на основании Договора поручительства № 1 от 29.11.2013.

Своё обязательство по возврату кредита созаёмщики не исполнили.

Во исполнение решения Зеленоградского районного суда г. Москвы от 31.07.2018 по делу № 2-901/2018 НП МЖК «Зеленоград» в качестве поручителя исполнило обязательства созаёмщиков по возврату кредита, что подтверждает инкассовым поручением № 1 от 10.11.2018.

Поскольку за созаёмщиками зарегистрировано право собственности на квартиру, приобретённую на средства целевого кредита, в отношении указанной квартиры подлежит регистрация ипотеки в силу закона, залогодержателем по которой является НП МЖК «Зеленоград».

05.02.2019 НП МЖК «Зеленоград» обратилось в Управление Росреестра по Москве (далее - Регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости (квартиры), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5 «а», корп. 534, кв. 4 в связи с переходом к нему как к поручителю, исполнившему обязательство, прав кредитора по этому обязательству.

Регистрирующий орган письмом от 14.02.2019 №77/009/270/2019-3 сообщил НП МЖК «Зеленоград» о приостановлении государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанный объект недвижимого имущества на основании того, что право долевой собственности залогодателей на него уже было якобы зарегистрировано без обременении в виде залога (п. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О' государственной регистрации недвижимости»).

В письме от 14.05.2019 Регистрирующий орган сообщил об отказе в государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Решением Зеленоградского районного суда города Москвы от 31.07.2018 по делу № 2-901/2018 в пользу ОАО «МИнБ» с М-вых СВ. и Е.А. и НП МЖК «Зеленоград» солидарно взыскана денежная сумма в счёт задолженности по Кредитному договору в размере 3 991 698,28 руб. и судебные расходы в размере 28 158,49 руб. Апелляционным определением Московского городского суда от 24.10.2018 по делу № 33-47137 указанное решение в части взыскания задолженности по Кредитному договору оставлено в силе

Во исполнение решения суда с НП МЖК «Зеленоград» в качестве поручителя в пользу ОАО «МИнБ» взыскана денежная сумма в счёт задолженности по Кредитному договору в размере 3 991 698,28 руб. и судебные расходы в размере 28 158,49 руб., что подтверждает инкассовым поручением № 1 от 10.11.2018.

В соответствии с п. 1 ст. 365, пп. 3 п. 1 ст. 387 ГК РФ вследствие исполнения обязательства должника его поручителем права кредитора по обязательству переходят к поручителю на основании закона.

Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, М-вы СВ. и Е.А. имеют задолженность перед НП МЖК «Зеленоград», которая изначально возникла у созаёмщиков перед банком в силу предоставления им целевого кредита для приобретения жилого помещения (квартиры) в строящемся доме, находящемся по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5 «а», корп. 534, кв. 4.

В соответствии с п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», если кредит был предоставлен банком акционерному обществу для приобретения жилых помещений на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ним и заказчиком строительства, то в соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретённые или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на жилой дом или квартиру.

Государственная регистрация права долевой собственности залогодателей была осуществлена 16.06.2016 на основании Решения Зеленоградского районного суда от 11.08.2015. Следовательно, право залога возникло именно 16.06.2016.

Указанная позиция согласуется с позицией Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ изложенной в Определении от 04.09.2018 № 5-КГ18-149, в котором указано, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

При этом суд отклоняет довод регистрирующего органа о том, что согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется исключительно одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой».

Согласно ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при приобретении либо возведении жилого помещения полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения залог возникает в силу закона.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя.

Как уже было указано выше во исполнение решения Зеленоградского районного суда г. Москвы от 31.07.2018 по делу № 2-901/2018 НП МЖК «Зеленоград» в качестве поручителя исполнило обязательства созаёмщиков по возврату кредита.

Таким образом, согласно п. 1 ст. 365 ГК РФ к заявителю, исполнившему обязательство, с даты исполнения данного обязательства перешло права кредитора по кредитному обязательству в силу закона

Согласно п. 3 ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отмечено, что если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Как отмечено в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», при переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе, иным чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, подтверждающих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой.

Таким образом, заявитель имел право обратиться в Регистрирующий орган с целью регистрации ипотеки в силу закона, как правопреемник кредитора (данная позиция также нашла своё отражение в Определениях Верховного Суда РФ от 16.01.2017 № 304-КГ16-19066 по делу № А27-3940/2016 и от 19.01.2015 № 305-ЭС14-6748 по делу № А40-167126/2013)

Также в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Сделка между ОАО «МИнБ» и созаёмщиками была заключена в надлежащей форме, причём кредитор исполнил свои обязательства по предоставлению денежных средств на покупку спорного имущества.

Решением Зеленоградского районного суда города Москвы от 31.07.2018 по делу № 2-901/2018 кредитный договор <***> от 29.11.2013 был расторгнут.

Тем не менее, право залога к тому моменту в силу закона уже возникло.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» отмечено, что если предметом расторгнутого договора является обязанность одной стороны передать имущество в собственность другой стороне договора, принявшей на себя обязанность по возвращению имущества такого же рода и качества (например, заём, в том числе кредит; хранение товара с обезличением), то к отношениям сторон подлежат применению положения договора о порядке исполнения обязательства по возврату имущества, а также нормы закона, регулирующие исполнение соответствую обязательства. Все условия расторгнутого договора о процентах, неустойке, а также все обязательства, обеспечивающие исполнение обязанности по возврату имущества, сохраняются до полного исполнения этой обязанности. В таких случаях положения главы 60 ГК РФ к отношениям сторон расторгнутого договора применению не подлежат.

Таким образом, суд соглашается с доводами заявителя о том, что обязанность заёмщиков по возврату приобретённого на чужие средства имущества, сохраняются до полного исполнения своего обязательства перед новым кредитором.

ФИО1 в обоснование позиции по спору ссылается на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 07.08.2018 по делу 2-980/2018, в котором рассматривался иск банка об обязании ФИО2 и ФИО3 заключить договор залога в отношении Жилого помещения.

В то же время, указанные судебный акт не имеет преюдициального значения для настоящего дела, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ для суда, рассматривающего дело, преюдициальное значение имеют обстоятельства, которые установлены вступившим в законную силу решением суда. Вопросы применения норм материального права преюдициального значения не имеют. Кроме того, указанные судебный акт, был принят по иному вопросу, не относящемуся к обстоятельствам настоящего дела.

Как указывает Заинтересованное лицо, препятствием для осуществления государственной регистрации ипотеки является тот факт, что ранее регистрация права собственности была осуществлена на основании судебного акта, в котором вопрос об установлении ипотеки не был разрешен. Кроме того, Заинтересованное лицо указывает, что оно как регистрирующий орган обязано было осуществить государственную регистрацию права собственности на Жилое помещение, поскольку заявление было основано на судебном акте.

В то же время, суд отмечает следующее.

Действительно, пунктом 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что «в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле».

Абзацем 2 п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Вместе с тем, исходя из пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» в соответствии с правилами пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нарушение абзаца второго пункта 2 статьи 20 учреждение юстиции не осуществило государственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежилое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации.

Иными словами, именно Заинтересованное лицо на этапе принятия решения о регистрации права собственности не установило, что также подлежит регистрации ипотека. Однако, указанное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении заявления о регистрации ипотеки.

В рассматриваемом споре речь идет о государственной регистрации ипотеки в силу закона, поскольку в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств банка, в силу закона находилост в залоге у банка.

При этом суд соглашается с доводами заявителя о том, что раз возникнув, право на обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ипотеки в порядке п.2 ст. 20 Закона об ипотеке (государственная регистрация ипотеки в силу закона) не могло впоследствии прекратиться.

По мнению ФИО1, что регистрация ипотеки в силу закона на основании заявления МЖК Зеленоград будет противоречить запрету на последующую ипотеку, содержащемуся в договоре, заключенном между 3. ФИО7 и ФИО3, ФИО2.

Вместе с тем, основание для регистрации ипотеки в пользу Заявителя возникло задолго до заключения договора ипотеки с ней - в момент заключения договора купли-продажи Жилого помещения.

При этом из п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке следует, что последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Иными словами, в данной норме ограничивается возможность установления исключительно договорной ипотеки, но не ипотеки, возникающей в силу закона.

Кроме того, последующий договор об ипотеке подразумевает, что такой договор заключается после иного договора, где содержится запрет на последующую ипотеку. Однако, как уже было отмечено выше, основание для регистрации ипотеки в пользу Заявителя возникло ранее, чем был заключен договор между ФИО1 и ФИО3, ФИО2.

При этом для признания последующего договора об ипотеке недействительным необходимо доказать знание стороны о запрете последующего залога.

Более того, из п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке следует, что последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

В выписке из ЕГРН, несмотря на наличие записи об ипотеке, какое-либо указание на запрет последующей ипотеки отсутствует.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, требования заявителя в соответствии с ч.2 ст. 201 АПК РФ подлежат удовлетворению.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд полагает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов НП МЖК «Зеленоград», а именно: произвести государственную регистрацию ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5 «а», корп. 534, кв. 4.

Заявителем так же представлено заявление о взыскании денежной суммы на случай неисполнения судебного акта в порядке ч.4 ст. 174 АПК РФ.

Рассмотрев указанное заявление, суд находит его не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возможность взыскания неустойки за неисполнение судебного акта (астрент) предусмотрена в пункте 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Таким образом, в системе действующего правового регулирования судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения. В основе судебного акта о присуждении судебной неустойки лежат гражданское правоотношение и нарушение его стороной своего обязательства (обязанности) (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2018 N 305-ЭС17-17260).

В пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что поскольку по смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ судебная неустойка может быть присуждена только на случай неисполнения гражданско-правовых обязанностей, она не может быть установлена по спорам административного характера, рассматриваемым в порядке административного судопроизводства и главы 24 АПК РФ, при разрешении трудовых, пенсионных и семейных споров, вытекающих из личных неимущественных отношений между членами семьи, а также споров, связанных с социальной поддержкой.

В рассматриваемом случае судом рассмотрено дело по правилам главы 24 АПК РФ, в связи с чем, по данному спору, имеющему административный характер, судебная неустойка установлена быть не может, и требования заявителя в части взыскания денежной суммы на случай неисполнения судебного акта в порядке ч.4 ст. 174 АПК РФ удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю в порядке 333.40 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 51, 64-68, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ в государственной регистрации ипотеки в силу закона Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Москве в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5 «а», корп. 534, кв. 4.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов НП МЖК «Зеленоград», а именно: произвести государственную регистрацию ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5 «а», корп. 534, кв. 4.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу НП МЖК "Зеленоград" расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп.

Возвратить НП МЖК "Зеленоград" из дохода федерального бюджета расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп.

В удовлетворении заявления о взыскании денежной суммы на случай неисполнения судебного акта в порядке ч.4 ст. 174 АПК РФ отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья О.Ю. Немова