Гражданский кодекс часть 1

ИП ДЖАНАШИА ЦИСАНА ШОТАЕВНА обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ОРДЕНА ДРУЖБЫ НАРОДОВ ДОМ РАБОТНИКОВ ИСКУССТВ о признании недействительным договора аренды нежилого помещения № 36/18 от 01.12.2018г., заключенного между АНО ЦДРИ и ИП Джанашиа Ц.Ш., расположенного по адресу: Москва, ул. Пушечная, д. 9/6, стр. 1 (ул. Рождественка, д. 6/9/20, стр. 1) общей площадью 209,5 кв.м.

Определением суда от 11.03.2021г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, в порядке ст. 51 АПК РФ, исключен из ответчиков.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебное заседание не явился ответчик, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец и третье лицо не возражают против рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей истца, третьего лица, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, 01.12.2018 г. между АНО «Центральный Ордена Дружбы народов Дом работников искусств» (ЦДРИ) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Джанашиа Ц.Ш. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 36/18, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пушечная, д. 9/6, стр. 1 (г. Москва, ул. Рождественка, д. 6/9/20, стр. 1) общей площадью 209,5 кв.м. для использования под кафе.

Срок действия Договора 01.12.2018 г. по 31.10.2019 г.

Помещение было передано Арендатору в соответствии с актом приема-передачи помещения от 01.12.2018 г.

Истец указывает, что все переговоры по поводу заключения настоящего договора ИП Джанашиа Ц.Ш. вела со Смирновой Е.В., представлявшейся директором АНО ЦДРИ.

Истец утверждает, что была уверена, что ведет переговоры и подписывает Договор с Погореловой Энгилисой Георгиевной, которая в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ является директором АНО ЦДРИ.

Как утверждает истец, в ночь с 12 на 13 марта 2019 года работник АНО ЦДРИ Смирнова Е.В., которая, как выяснилось позднее, является художественным руководителем АНО ЦДРИ и ещё один сотрудник, действуя неправомерно, выгнали истца из арендованного помещения, отобрали ключи и опечатали дверь. С указанного момента у истца отсутствует доступ в данное помещение.

Договор аренды № 36/18 от 01.12.2018г. подписан от имени арендодателя Погореловой Энгилисой Георгиевной, счета № 417 и № 418 на оплату выставлены 23.11.2018г., и далее в договоре и во всех этих счетах стоит подпись Смирновой Е.В.,

Впоследствии истцу стало известно о том, что собственником указанного помещения является город Москва (письмо от 05.04.2019 г. за № ДКН-16-09-151/9-130).

Согласно экспликации на помещение, адрес зарегистрирован в Адресном реестре зданий и сооружений г. Москвы 29.07.2002 г. № 1001513.

Согласно сведениям ЕГРН данное помещение является собственностью города Москвы, входит в комплекс помещений общей площадью 604.5 кв.м с единым кадастровым (условным) номером 77-77-11/251/2009-178, документы основания: выписка из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы, выданная 24.12.2009 г. Департаментом имущества г. Москвы (запись в реестре № 01-113436(000) от 22.12.2009 г., постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 3020-1, постановление Московской Городской Думы от 20.05.1998г. № 47, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.01.2010г. сделана запись регистрации № 77-77-11/251/2009-178.

Полагая, что договор аренды нежилого помещения № 36/18 от 01.12.2018г., заключенный между АНО ЦДРИ и ИП Джанашиа Ц.Ш., является недействительной сделкой в силу ст. 166, 173.1 ГК РФ, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

Ответчик, возражая против иска, указывает на то, что, заявив настоящий иск, ИП Джанашиа Ц.Ш. пытается пересмотреть вступившее в законную силу решение суда по делу № А40-133109/19 о взыскании задолженности и неустойки по указанному договору; вопреки доводам искового заявления ЦДРИ передает арендуемые помещения в субаренду с согласия собственника – Департамента городского имущества г. Москвы

Кроме того, ответчик также указывает на то, что в силу п. 2.7 договора уведомлением от 21.03.2019г. №ДХ/03-11 в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате и коммунальным платежам арендодатель в одностороннем порядке отказался от договора, и договор считается расторгнутым с 29.03.2019г.

Ответчик также обращает внимание на то, что со стороны арендодателя договор подписан уполномоченным лицом - Погореловой Э.Г., являющейся директором - художественным руководителем ЦДРИ и имеющей право действовать от имени ЦДРИ без доверенности. В свою очередь, Смирнова Е.В. осуществляет все действия от имени ЦДРИ на основании доверенности, выданной 01.08.2018г., копия которой представлена в материалы дела.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из следующего.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченным им (законом) лицам. Наличие согласия арендодателя на передачу нежилого помещения в субаренду, равно как и в субаренду и последующую делегацию права аренды необходимо в обязательном порядке, что прямо вытекает из п. 2 ст. 615 ГК РФ.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Истец ссылается на то, что ответчиком не получено согласие собственника на сдачу в аренду спорного нежилого помещения.

Суд не может согласиться с указанным доводом истца, поскольку ЦДРИ имеет письменное разрешение Департамента государственного имущества г. Москвы на сдачу помещений в субаренду (письма от 10.08.1999г. №99/13072 и от 10.08.1999г. №99/13100).

Так, решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.10.2019 г. по делу №А40-170537/19 установлено, что ЦДРИ с согласия арендодателя часть арендуемых помещений площадью 563,5 кв.м. передает в субаренду третьим лицам; в отношении этих помещений арендодатель установил рыночную ставку арендной платы.

ЦДРИ передает арендуемые помещения в субаренду на основании Дополнительного соглашения от 15.06.2005г. к Договору аренды №01-01298/93 от 24.08.1993, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (прилагается). Этим дополнительным соглашением стороны установили в отношении части помещений, передаваемых в субаренду, повышенные ставки арендной платы.

Так, в Дополнительном соглашении от 15.06.2005г. установлены повышенные ставки за помещения площадью 209,50 кв.м., подлежащие передаче в субаренду. Именно эти помещения и были переданы ЦДРИ в субаренду истцу.

Ежегодно Департамент городского имущества г. Москвы направляет в адрес ЦДРИ уведомления, в которых, в том числе, изменяет ставки арендной платы в отношении помещений, переданных ЦДРИ в субаренду, что также подтверждается представленным в материалы дела уведомлением от 18.12.2019г. № 33-6-542767/19-(0)-2.

Кроме того, суд также учитывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.07.2019г. по делу № А40-133109/19 в полном объеме удовлетворены исковые требования АНО «Центральный ордена Дружбы народов Дом работников искусств» к ИП ДЖАНАШИА Ц.Ш, о взыскании 3 935 842руб. 18коп., в том числе: 2 400 000руб. 00коп. задолженности по внесению платы за пользование помещением за февраль-март 2019г., 223 672руб. 23коп. задолженности по оплате коммунальных платежей за период январь-март 2019г., 1 312 169руб. 95коп. пени за период времени с 05.02.2019г. по 31.05.2019г. в связи с просрочкой внесения платежей, на основании договора от 01.12.2018г. № 36/18.

Судом установлено, что со стороны ЦДРИ Договор подписан уполномоченным лицом - Погореловой Э.Г., являющейся директором - художественным руководителем ЦДРИ и имеющей право действовать от имени ЦДРИ без доверенности.

Определением суда от 28.01.2021 г. по настоящему делу удовлетворено ходатайство о вызове свидетеля: Директора АНАНО ЦДРИ Погореловой Э.Г.

По смыслу ст. 88 Арбитражного процессуального кодекса РФ вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда, и обуславливается предметом доказывания и необходимостью в получении определенного доказательственного материала (относимого и допустимого) в подтверждение наличия какого-либо юридического факта.

В силу ч. 1 ст. 56 Арбитражного процессуального кодекса РФ свидетелем является лицо, располагающее сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела.

Согласно представленным в материалы дела пояснениям Погореловой Э.Г. (с учетом ее невозможности явки в судебное заседание суда первой инстанции ввиду преклонного возраста и медицинских показаний) подтвердила заключение спорного договора.

Согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Вместе с тем, истец по спору и заявитель жалобы не учитывает, что нарушение требований закона не является безусловным и единственным основанием для признания сделки недействительной. Такая сделка также должна посягать на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Между тем, истец не представил в материалы дела соответствующих тому доказательств, что совершение сделки по передаче имущества в аренду без согласия собственника в данном случае посягает на публичные интересы, нарушает права иных лиц.

Согласност.178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом, заблуждением является обстоятельство, относящееся к условию, без которого сделка не была бы совершена.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 434 ГК РФ установлено, что если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса

Истец является лицом, занимающимся предпринимательской деятельностью, под которой в соответствии с частью 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, поэтому он обязан был проявить необходимую степень заботливости по минимизации указанного риска до заключения сделок.

Закон придает значение, во-первых, заблуждению относительно природы сделки, во-вторых, существенным признается заблуждение относительно тождества предмета сделки, в-третьих, существенное значение придается заблуждениям относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Истец, обратившись с требованием о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения, не представило доказательств того, что хотя бы один случай из вышеназванных имел место.

Истцом в нарушении ст.65 Арбитражного процессуального кодекса не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 178 ГК РФ, для признания сделки недействительной.

В силу ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Обстоятельства, которые входят в предмет доказывания по настоящему делу подлежат доказыванию письменными доказательствами с учетом требований относимости, допустимости и достаточности.

В рассматриваемой ситуации пояснения свидетеля оцениваются судом наряду с иными доказательствами, представленными сторонами спора в обоснование своих доводов и возражений.

Оценив в совокупности представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, с учетом приведенных разъяснений, суд пришел к выводу, оснований удовлетворения заявленных требований о признании договоров недействительными сделками на основании ст.ст. 173.1 ГК РФ не имеется.

По установленным п. 2 ст. 615 ГК РФ основаниям договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является сделкой не ничтожной, а оспоримой, и может быть признан недействительным исключительно по требованию собственника сданного в субаренду имущества (арендодателя), но никак не субарендатора, заключившего договор субаренды вопреки отсутствию необходимых согласований.

Кроме того, в соответствии со статьями 4 и 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит лишь нарушенное право и законный интерес.

Из смысла указанной нормы следует, что предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Любой иск должен быть направлен на защиту нарушенных прав и интересов обратившегося в суд лица, а, следовательно, в соответствии с ст. 65 АПК РФ истец должен доказать те обстоятельства, на которые он сослался в обоснование заявленного иска.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

На основании изложенного, истец обязан подтвердить свою заинтересованность и факт нарушения оспариваемой им сделкой своих прав.

Суд также учитывает, что на дату рассмотрения спора договор прекратил свое действие, то есть перестал существовать как объект гражданско-правового регулирования, поэтому в отношении него не может применяться такой способ защиты гражданского права, как признание сделки недействительной (ничтожной).

Остальные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает во внимание в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 41, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.М. Хабарова