Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "ЛАДЬЯ" (ОГРН <***>, 125057, МОСКВА г, ул НОВОПЕСЧАНАЯ, 8, 2) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>, 125009,<...>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого посещения, по адресу: <...>

при участии представителей от истца – ФИО1 по доверенности от 27.02.2017, ФИО2 по дов. от 27.02.2017, от ответчика – ФИО3 по дов. от 09.01.2017,

эксперт ФИО4 (пасп. выдан 28.10.2015).

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 107,3 кв.м. (подвал, пом. I комн. 1-12) по адресу Москва, ул. Новопесчаная, д.8 корп. 2 . Требования заявлены со ссылкой на ст. 445 ГК РФ и на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и основаны на следующих обстоятельствах. Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором спорного помещения по заключенному сторонами договору от 16.12.97 № 02-00837/97, обратился к ответчику с 29.06.15 за выкупом арендуемого помещения. Ответчиком в адрес истца направлен проект договора, который был подписан истцом с протоколом разногласий, касающихся цены объекта, рассрочки платежа, условий о порядке регистрации. Продавец (арендодатель) отклонил данные разногласия, в связи с чем истец обратился в суд, ссылаясь на обязательность для ответчика заключения договора.

В ходе судебного разбирательства истцом требования уточнены. Истец также просил урегулировать разногласия по п.5.1 проекта договора, ссылаясь на чрезмерный характер неустойки.

В обоснование завышения Департаментом выкупной цены истец ссылается на выполненный по его заказу отчет от 23.03.16 № 55/О-16 ООО «Независимая экспертная организация «ИСТИНА», согласно которому рыночная стоимость имущества без НДС определена в размере 5260000 руб., в то время как Департаментом предложена цена 8237000 руб.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против иска возражал по доводам, изложенным в отзыве, указывая на то, что цену на выкупаемое имущество установил собственник на основании заказанного им Отчета, достоверность которого не оспорена. На Отчет имеется положительное экспертное заключение.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон и эксперта, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела, 16.12.1997 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 2-837/97, в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду помещение общей площадью 107,3 кв.м. (подвал, пом. I комн. 1-12) по адресу Москва, Москва, ул. Новопесчаная, д.8 корп. 2.

Истец (арендатор), полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 29.06.2015г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 8237000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке от 29.10.15 № 108-15Б/104, выполненным ООО «АБН-Консалт» с положительным экспертным заключением от 16.11.15 № 3036/С-15 СРО «СВОД».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы.

Ответчик отклонил разногласия.

Право истца на выкуп помещений ответчиком не оспаривается.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Принимая во внимание существенное расхождение в цене, определением от марта 2017 суд назначил экспертизу, проведение которой было поручено ООО «Лаборатория оценки "Болари".

Перед экспертом был поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 107,3 кв.м. (подвал, пом. I комн. 1-12) по адресу Москва, Москва, ул. Новопесчаная, д.8 корп. 2 по состоянию на 29.06.15?

Согласно Заключению эксперта от 02.06.17 стоимость объекта составила 8580000 руб. без НДС.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения общества за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Ответчик возражал против экспертного заключения. По мнению ответчика, заключение выполнено с нарушениями. Ответчик ходатайствовал о вызове в суд экспертов для выяснения вопросов, касающихся заключения об оценке. В судебном заседании эксперт ответил на заданные ответчиком вопросы. Вопросы и ответы зафиксированы с использованием средств аудиозаписи.

По мнению суда, возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер. Экспертом даны исчерпывающие и обоснованные пояснения. Нарушений законодательства об оценочной деятельности и ФСО не установлено. Оценка помещения как находящегося в нормальном состоянии соответствует фотодокументам.

Представленный Департаментом Отчет № 108-15Б/104 не содержит сведений, которые могли бы свидетельствовать о наличии упущений и ошибок со стороны эксперта, которые могли бы повлиять на величину определенной им рыночной стоимости.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленному вопросу, методика раскрыта, выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, ответчик, не соглашаясь с заключением эксперта, фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта экспертов должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не усмотрел оснований проведения повторной экспертизы, принимая во внимание наличие отчета Департамента с положительным экспертным заключением.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства в дело представлено три документа об оценке, определившие мнение оценщиков о вероятной цене продажи (рыночной стоимости объекта). Судебной экспертизой не подтверждено завышение цены Департаментом.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований, по которым цена должна быть определена по предложению истца.

Таким образом, договор подлежит заключению по цене, предложенной Департаментом городского имущества.

Вместе с тем, в предложенном Департаментом проекте в п.3.4 не был указан срок внесения ежемесячных платежей. Истец в уточненных требованиях, просит установить срок – до 30 числа каждого месяца. Департаментом возражений не заявлено, в связи с чем данное условие устанавливается по предложению истца.

Суд не усматривает оснований изменения условий проекта Департамента о порядке регистрации договора (пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.2). Истцом необходимость иного порядка в целях защиты его прав не обоснована.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Заявив о разногласиях относительно размера пени, истец, как сторона договора, тем самым заявила о необходимости достижения соглашения по данному условию. Довод Департамента о несоблюдении досудебного порядка отклоняется, поскольку истец в порядке ст. 49 АПК РФ вправе изменить предмет иска, в том числе заявить о разногласиях по иным условиям договора. Принимая во внимание, что в силу закона договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий, суд рассматривает разногласия и по данному пункту.

Суд соглашается с доводом истца о том, что предложенный Департаментом размер пени (0,5% за каждый день просрочки, или 182% годовых) является чрезмерным. Вместе с тем, размер пени должен быть достаточным для обеспечения своевременных оплат. В связи с чем суд не усматривает оснований применения предложенной истцом ставки пени (1/300 ставки рефинансирования). Данная ставка применяется, как правило, в долгосрочных обязательствах (аренда земли, энергоснабжение), которые также, зачастую, характеризуются невозможностью плательщика отказаться от договора. Принимая во внимание срочный характер обязательств истца, суд устанавливает пени в размере 0,1% за каждый день просрочки

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ судебные расходы относятся на сторон поровну. Стоимость экспертизы составила 50000 руб. Департаментом внесено 25000 руб., истцом – 20000 руб. Недостающая сумма взыскивается с истца в пользу экспертного учреждения.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 217,421, 445, 446 ГК РФ,руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 107,3 кв.м. (подвал, пом. I комн. 1-12), расположенного по адресу: по адресу Москва, ул. Новопесчаная, д.8 корп. 2.

Установить, что договор считается заключенным в редакции, предложенной Департаментом городского имущества города Москвы, за исключением условий пунктов 3.4. и 5.1 договора.

Пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 30 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга не менее 137283 руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции:

«За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе потребовать с покупателя уплаты пени в размере 0,1% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки».

Взыскать с ДГИ Москвы в пользу ООО "ЛАДЬЯ" 3000 руб. госпошлины по делу.

Взыскать с ООО "ЛАДЬЯ" в пользу ООО «Болари» (ИНН <***>) 5000 руб. за экспертизу.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова