Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" (адрес 111401 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ВЛАДИМИРСКАЯ 2-Я 41 1, ОГРН: <***>, дата регистрации: 20.11.2002, ИНН: <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (почтовый адрес 125993 <...> юр адрес 125009,<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.рег. 08.02.2003)

третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 03.11.2009г., 115191, <...>),

о снижении суммы неустойки по Договору, подлежащей уплате Истцом в пользу ответчика, исходя из ставки пени в размере 0,05% за каждый день просрочки или до суммы 259 538,67 рублей и прекращении обременение в виде ипотеки (залога) в силу закона в отношении помещения по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:03:006011:7930, общей площадью 181, 8 кв.м, о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 20000 руб.,

объединенное дело №А40-21920/19-176-188 по иску Департамента городского имущества города Москвы (почтовый адрес 125993 <...> юр адрес 125009,<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.рег. 08.02.2003)

К ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" (адрес 111401 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ВЛАДИМИРСКАЯ 2-Я 41 1, ОГРН: <***>, дата регистрации: 20.11.2002, ИНН: <***>)

о взыскании 3 546 119 руб. 15 коп.

установил: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о снижении суммы неустойки по договору, подлежащей уплате истцом в пользу ответчика, исходя из ставки пени в размере 0,05% за каждый день просрочки или до суммы 259 538,67 рублей, прекращении обременение в виде ипотеки (залога) в силу закона в отношении помещения по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:03:006011:7930, общей площадью 181, 8 кв.м, о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 20000 руб.

Определением суда от 11.04.2019г. объединены дела № А40-301787/18-77-2328 и № А40-21920/19-176-188 в одно производство для совместного их рассмотрения, с присвоением номера дела № А40-301787/18-77-2328.

Департамент городского имущества города Москвы обратился с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" о взыскании задолженности в размере 1 865 129 руб. 71 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 264 руб. 71 коп., пени за период с 18.04.2017г. по 18.10.2018г. в размере 2 595 386 руб. 73 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных исковых требований по иску ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» ссылается на несоразмерность начисленной Департаментом неустойки по договору купли-продажи № 59-2240 от 16.06.2015г.

Департамент городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения исковых требований по иску Общества по доводам письменных пояснений, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ.

В обоснование исковых требований по виску Департамент указывает на то, что между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи № 59-2240 от 16.06.2015г. на нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д.41, к.1, которым установлен график платежей.

Департамент указал на то, что ответчик допустил нарушение условий договора купли-продажи, нарушив сроки уплаты платежей за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г.

ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» исковые требования по иску Департамента не признало по доводам письменного отзыва на иск, ссылаясь на оплату долга и процентов в полном объеме, заявило об уменьшении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества города Москвы заявил об отказе от иска в части требований о взыскании долга в размере 1 865 129 руб. 71 коп. за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 264 руб. 71 коп. за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г., в связи с оплатой, требования о взыскании неустойки поддержал.

Суд, рассмотрев заявление Департамента об отказе от иска в части требований о взыскании долга в размере 1 865 129 руб. 71 коп. за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 264 руб. 71 коп. за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г., приходит к выводу, что оно подписано полномочным представителем истца, соответствует требованиям ст. 49 АПК РФ и суд не установил, что оно нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с п.4 ч.1 ст. 150 АПК РФ отказ от иска является основанием для прекращения производства по делу в части требований о взыскании долга в размере 1 865 129 руб. 71 коп. за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 264 руб. 71 коп. за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г.

Определением суда от 21.12.20178г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного заседания, отзыв на иск не представил. Дело рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования Общества подлежащими удовлетворению в полном объеме, а исковые требования Департамента подлежащими удовлетворению частично в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, продавец) и ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» (истец, покупатель) заключен договор купли-продажи № 59-2240 от 16.06.2015г. нежилого помещения, согласно п.1.1. которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 181,80 кв.м. ( п.1.1).

На момент заключения договора купли-продажи нежилые помещения являлись собственностью города Москвы, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.12.2014г. № 77-77-12/224/2014-092.

В соответствии с пунктом 4.1 договора приобретенное покупателем нежилое помещение находится в залоге у Департамента в обеспечение исполнения обязательств по его оплате. Ипотека в силу закона была зарегистрирована одновременно с регистрацией права собственности истца, о чем в ЕГРП 17.09.2015г. сделана запись №77-77/003- 77/003/038/2015-253/1.

Согласно пункту 3.1 договора стоимость Объекта составляет 32 147 000 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора купли- продажи.

Согласно пункту 3.3 договора на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат оплате начисленные проценты по оплате 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В нарушение принятых на себя обязательств, ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» оплатил предусмотренные договором платежи за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г. и проценты за пользование денежными средствами за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г. с нарушением установленного договором срока, а именно: после предъявления иска в суд, в результате чего, на момент предъявления иска за ним образовалась задолженность по основному долгу в размере 1 865 129 руб. 71 коп., по процентам в размере 1 264 руб. 71 коп.

В соответствии с п. 5.1 договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы (п.3.1 договора) за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» принятых на себя обязательств Департамент начислил неустойку за период с 18.04.2017г. по 17.10.2018г. в размере 2 595 386 руб. 73 коп.

Направленная ответчику претензия от 07.06.2018г. №33-6-105202/18-(0)-1 оставлена ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» без удовлетворения.

В то же время, ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» считает, что данный размер ставки в несколько раз превышает установленный Банком России размер учетной ставки за период допущенной просрочки, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

Кроме того, ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» указало, что у Департамента отсутствуют какие-либо негативные последствия, связанные с частичным нарушением покупателем обязательств по оплате, в том числе в виде существенного изменения средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

В ответ на претензию Департамента в адрес покупателя №33-6-105202/18-(0)-1 от 07.06.2018г. в части погашения задолженности по оплате цены договора и процентов за предоставленную рассрочку, а также уплате пеней по договору, истец, в целях снятия залога, обратился к ответчику письмами о снижении неустойки (исх. б/н от 17.10.2018г.).

Письмом от 07.11.2018 №ДГИ-197243/18-(0)-1, Департамент отказался снижать неустойку и снимать залог, указав при этом, что заявление о снятии залога в Управление Росреестра по г. Москве будет им направлено только при условии погашения начисленной им неустойки в полном объеме.

Как указывает ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ», оно не имеет иной возможности досрочно осуществить оплату по договору купли-продажи с целью снятия залога, кроме как обратиться в суд с иском о снижении неустойке в порядке, предусмотренном статьей 333 ГК РФ, и оплатить определенную судом неустойку и установленный договором остаток задолженности по сумме основного долга.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

С учетом наличия доказательств ненадлежащего исполнения ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» принятых на себя обязательств, суд приходит к выводу о том, что Департаментом правомерно в соответствии с п. 5.1 договора, начислены пени за период с 18.04.2017г. по 17.10.2018г. в размере 2 595 386 руб. 73 коп., согласно приложенному расчету.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно п. 5 ст. 5 ФЗ от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с п. 4.1 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с п. 5 ст. 5 ФЗ от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретённого Покупателем по настоящему договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ.

Согласно п. 4.5 договора, в случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренным п. 3.4 договора (ежемесячные платежи), на имущество, находящееся в залоге у Покупателя, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке.

При этом, на основании п. 5.1 договора за нарушение сроков оплаты, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, начисление несоразмерной неустойки препятствует снятию залога и осуществлению покупателем правомочий полноправного собственника.

При этом, ни договор, ни ФЗ от 22 июля 2008 г. № -159-ФЗ не предусматривает иных способов защиты от злоупотребления правом при начислении неустойки.

Положения Федерального закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит норм, которые предоставляли бы сторонам право на изменение условий заключенного договора.

Соглашением сторон в соответствии со ст. ст. 421, 431 ГК РФ стороны вправе предусмотреть размер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Согласно пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки 3 исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Следовательно, снижение неустойки в порядке, предусмотренном статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, является способом защиты права покупателя на установление разумного размера неустойки по договору.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Поэтому в части первой статьи 333 Кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции.

Основанием для применения статьи 333 Кодекса может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В пункте 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 77 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал правовую позицию, в соответствии с которой санкции штрафного характера должны отвечать требованиям справедливости и соразмерности. Принцип соразмерности предполагает установление ответственности за виновное деяние и ее дифференциацию в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, компенсационного характера применяемых санкций, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств.

Таким образом, неустойка носит компенсационный характер и призвана уменьшить неблагоприятные последствия, вызванные нарушением обязательства (№ 11-П от 15.07.1999 (п. 5), № 14-П от 12.05.1998 (п. 4), № 8-П от 11.03.1998, № 13-О от 22.01.2004, № 9-О от 24.01.2006, № 154-О от 22.04.2004, № 11-П от 24.06.2009 (п. 4).

В Определении от 21.12.2000 № 263-О Конституционный Суд РФ указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, значительный размер неустойки, а также принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, а не способом обогащения, суд приходит к выводу о возможности снижения размера начисленной неустойки по договору купли-продажи недвижимости № 59-2240 от 16.06.2015г. за период с 01.10.2014г. по 16.05.2017г. до 259 538 руб. 67 коп.

С учетом допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства по оплате выкупной цены, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки за период с 18.04.2017г. по 17.10.2018г. составляет 259 538 руб. 67 коп.

Требование ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» о прекращении обременения в виде ипотеки (залога) в силу закона в отношении помещения по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:03:006011:7930, общей площадью 181,8 кв.м. подлежит удовлетворению в силу следующего.

Материалами дела подтверждается, что все платежи по договору были произведены ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» в соответствии с п.3.4. договора, что подтверждается платежными поручениями, копии которых приобщены к материалам дела и не оспаривается Департаментом.

С четом изложенного, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору по оплате цены объекта недвижимости и по оплате процентов за рассрочку.

В соответствии с п.4.1. договора в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по договору.

Согласно п.4.1. договора была произведена государственная регистрация ипотеки (залога недвижимости) в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:03:006011:7930, общей площадью 181,8 кв.м.

Поскольку ответчик отказался от обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о погашении записи об ипотеке, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

В силу абзаца 2 части 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу статьи 337 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Положениями Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи (пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке).

Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Перечень оснований, по которым залог может быть прекращен, содержится в статье 352 ГК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 статьи 352 ГК РФ).

При этом, по правилам статьи 352 ГК РФ залог как акцессорное обязательство прекращается с прекращением основного обязательства.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца (например, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из указанных правовых норм, толкование которых определено в постановлениях Президиума Высшею арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 6267/10 и от 21.06.2011 № 2150/11, следует, что при наступлении обстоятельств, влекущих в силу закона прекращение ипотеки, и при отсутствии совместною обращения залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, вынесенного по иску заинтересованного лица в порядке, определенном п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданскою кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, а одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что запись об ипотеке, возникшей в силу договора, в отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя по причине уклонения одной из сторон сделки может быть погашена па основании решения суда о прекращении ипотеки. Соответственно, ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения peгистрационной записи.

При этом в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным па прекращение зарегистрированного обременения.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления № 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно пункту 4.1 договора, в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему договору.

В силу п. 1 ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исходя из буквального толкования условия договора, изложенного в п.4.1, следует, что ипотекой (залогом недвижимости) обеспечено только обязательство по оплате приобретаемого имущества, о чем буквально указано в п. 4.1 договора.

Так, согласно разделу 4 Договора "Залог имущества", в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, исходя из буквального толкования условия договора, изложенного в п.4.1, залогом по договору обеспечено только обязательство по оплате приобретаемого имущества, а не обязанность по выплате неустойки, о чем буквально указано в п.4.1 договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что факт наличия задолженности по оплате неустойки, если таковая и имеет место, не является основанием для отказа в снятии обременения имущества, так как обязательства, которые бы обеспечивались залогом, в данном случае отсутствуют.

Более того, условие об обеспечении залогом недвижимого имущества (ипотеки) исполнения обязательств истца по выплате неустойки противоречит положениям статьи 3 Закона № 102-ФЗ, которой определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поскольку материалами дела подтверждается, что ипотека недвижимости прекращена, записи о регистрации ипотеки в Государственном реестре РФ не погашены, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы Департамента о том, что условия договора о размере неустойки сторонами согласованы и договор подписан без протокола разногласий являются необоснованным.

Департамент является органом государственной власти субъекта Российской Федерации, а заключенный между ними договор является типовым, в связи с чем, истец не мог при заключении договора повлиять на размер неустойки, включенной в него.

В соответствии с п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 «О свободе договора и ее пределах», при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В соответствии с п. 10 данного Постановления, при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Таким образом, поскольку у истца не было возможности влиять на условия заключенного договора и он был вынужден заключить его на предложенных условиях, в соответствии с положениями вышеуказанного Постановления он должен быть признан слабой стороной договора, а условие о размере неустойки должно быть расценено судом как несправедливое условие договора.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что исковые требования по первоначальному и встречному искам иску являются обоснованными, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению частично.

Заявление ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ сторона, в пользу которой был принят судебный акт, вправе взыскать судебные расходы.

Согласно ст. ст. 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В пункте 21 Информационного письма от 13.08.2004г. № 82 «О некоторых вопросах применения арбитражного процессуального кодекса РФ» Президиум ВАС РФ разъяснил, что АПК РФ не исключает возможности рассмотрения арбитражным судом заявления о распределении судебных расходов в том же деле и тогда, когда оно подано после принятия решения судом первой инстанции, постановлений судами апелляционной и кассационной инстанций. Постановления Президиума ВАС РФ № 10734/03 от 18.11.2003г. ФАС МО по делу № КА-А40/8743-05 от 13.09.2005г., № КА-А40/4851-05-П от 14.06.2005г. подтвердили, что у стороны отсутствует право на обращение с заявлением о возмещении судебных расходов в рамках отдельного производства, он вправе обратиться с заявлением о возмещении расходов в тот же суд и в рамках того дела, по которому были вынесены судебные акты, в том числе и тогда, когда производство по делу завершено.

В обосновании заявления ответчик сослался на то, что понес расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.

В пункте 20 Информационного письма от 13.08.2004г. № 82 «О некоторых вопросах применения АПК РФ» Президиум ВАС РФ разъяснил, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (ст. 65 АПК РФ). При этом, договор по оказанию правовой помощи не является безусловным доказательством разумности расходов.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 г. Москва "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 г. Москва "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы представителя, необходимые для исполнения его обязательства по оказанию юридических услуг, например расходы на ознакомление с материалами дела, на использование сети "Интернет", на мобильную связь, на отправку документов, не подлежат дополнительному возмещению другой стороной спора, поскольку в силу статьи 309.2 ГК РФ такие расходы, по общему правилу, входят в цену оказываемых услуг, если иное не следует из условий договора (часть 1 статья 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статья 110 АПК РФ).

В качестве доказательств оказанных юридических услуг заявителем представлены: договор на оказание юридических услуг б/н, расходных кассовый ордер № 3 от 14.12.2018г.

Критерии разумности законодательно не определены, поэтому арбитражный суд должен исходить из объема оказанных представителем услуг, характера спора и суммы спора, подлежащих представлению документов, сложившейся судебной практики в результате неоднократного рассмотрения аналогичных дел. Кроме того, суд на основании ч.1 ст. 71 АПК РФ оценивает имеющиеся в деле доказательства понесенных сторонами судебных расходов по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном исследовании доказательств.

Судом дана оценка имеющимся в деле доказательствам, проведен анализ действий представителя истца, размера судебных расходов, количества часов, затраченных на проведенные мероприятия. Суд считает заявленную сумму расходов на оплату услуг представителя соразмерной с учетом конкретных обстоятельств дела, количества судебных заседаний, а также с учетом суммы заявленных исковых требований, исходя из чего, следует признать разумными понесенные расходы в сумме 20 000 руб.

В данном случае в соответствии с п.1 ч.3 ст.132 АПК РФ встречное требование направлено к зачету первоначального требования.

В соответствии с ч. 5 ст. 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Учитывая положения вышеназванной нормы закона, суд производит зачет взысканных по первоначальному и встречному искам сумм, в связи с чем, с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" в пользу Департамента городского имущества города Москвы подлежат взысканию денежные средства в размере 231 347 руб. 61 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. При этом суд учитывает, что согласно п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г. №46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ №81 от 22.12.2011г. «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Поскольку Департамент освобожден от уплаты госпошлины, она подлежит взысканию с ООО «ЛАДА-ПАРФЮМ» в доход федерального бюджета РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 333, 454, 549, 606, 614, ГК РФ, ст.ст. 9, 49, 65, 71, 75, 102, 110, 123, 132, 150, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "ЛАДА-ПАРФЮМ" удовлетворить в полном объеме.

Уменьшить сумму неустойки по договору купли-продажи от 16.06.2015г. № 59-2240, подлежащую уплате ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" в пользу Департамента городского имущества города Москвы, исходя из ставки пени в размере 0,05% за каждый день просрочки, до суммы 259 538 (двести пятьдесят девять тысяч пятьсот тридцать восемь) руб. 67 коп.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога) в силу закона в отношении помещения по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:03:006011:7930, общей площадью 181,8 кв.м.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" расходы по уплате госпошлины в размере 8 191 (восемь тысяч сто девяносто один) руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб. 00 коп.

Принять частичный отказ Департамента городского имущества города Москвы от иска.

Производство по делу №А40-301787/19-77-2328 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" в части требований о взыскании задолженности ежемесячных платежей в размере 1 865 129 руб. 71 коп. за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 264 руб. 71 коп. за период с 17.10.2017г. по 06.06.2018г. прекратить.

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" в пользу Департамента городского имущества города Москвы неустойку в размере 259 538 (двести пятьдесят девять тысяч пятьсот тридцать восемь) руб. 67 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 35 977 (тридцать пять тысяч девятьсот семьдесят семь) руб. 00 коп.

Произвести зачет требований.

Взыскать ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАДА-ПАРФЮМ" в пользу Департамента городского имущества города Москвы денежные средства в размере 231 347 (двести тридцать одна тысяча триста сорок семь) руб. 61 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья: С.В. Романенкова