Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Городской дом» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании произвести начисление арендной платы за 2014 и 2015 годы согласно Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003г. № 861-ПП (в редакции от 30.11.2004г.)

- с 01.07.2014г. по 31.12.2014 в сумме 3 809 297,91 руб. без НДС;

- с 01.01.2015г. по 31.12.2015г. в сумме 8 380 455,40 руб. без НДС.

Иск заявлен на основании ст. ст. 422, 431, 614, ГК РФ и мотивирован тем, что установление ответчиком арендной платы в размере 19 281,75 рублей за (1 кв.м, в год) за 2014 год и в размере 21209,92 рублей за один кв.м в 2015 году не соответствует требованиям закона и договора.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и письменных пояснений.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 09 августа 2000 года №2940-р «О дальнейшем использовании памятника архитектуры «Шталмейстерский дворец» сер. XVIII в. (палаты XVII в.)» по Малому Знаменскому пер., д.7/10, стр.3 Закрытому акционерному обществу «Городской дом» (Истец) передано в долгосрочную аренду сроком на 15 лет здание-памятник архитектуры «Шталмейстерский дворец» сер. XVIII в. (палаты XVII в.)» по адресу: Малый ФИО4 пер., д.7/10, стр.3 (Здание).

Как указал истец, здание было передано в состоянии непригодном для использования без проведения реставрационных работ, что подтверждается Заключением о техническом состоянии здания по адресу: Малый ФИО4 пер., 7/10, стр.3, утвержденным ГУП НИИОСП им. Н.М. Герсенванова Госстроя РФ. Стоимость расходов, связанных с реставрацией Здания, составила 144 912 444,47 рублей.

27 декабря 2000 года между Истцом и Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы, правопреемником которого является Департамент городского имущества города Москвы (Ответчик), был заключен Договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № О-964 (Договор аренды), согласно условиям которого Ответчик сдал, а Истец принял в аренду нежилое здание по адресу: Малый ФИО4 пер., д.7/10, стр.3. В силу п. 2.1 Договора аренды срок действия договора аренды устанавливается с 09 августа 2000 года по 09 августа 2015 года.

Порядок определения арендной платы и ее изменения закреплены в п.п. 4.2.10, 5.1,

5.3, 5.4, 8.11 Договора аренды.

Как указано в абз. 2 п. 4.2.10 Договора аренды «перерасчет и начисление арендной платы производится с даты изменения базовой стоимости 1 кв. м строительства и изменения методики расчета, устанавливаемых постановлением Правительства Москвы».

Согласно п. 5.3 Договора аренды «начисление арендной платы производится на основании представленных Арендатором справки о техническом состоянии помещения и копии информационного письма органов госстатистики с указанием классификационных кодов организации. Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью настоящего Договора».

Пункт 5.4. Договора аренды устанавливает, что «арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета».

В силу п. 8.11 Договора аренды «изменение годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых Арендодателем и Арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон».

Согласно п. 5.1 Договора аренды «в случае изменения условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется «Дополнительное соглашение», которое является неотъемлемой частью настоящего Договора».

На протяжении всего времени действия Договора до 14.01.2014г. Ответчик увеличивал арендную плату на основании двусторонних соглашений.

В соответствии с п. 8.11 Договора «изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор».

Согласно доводам истца, 08 апреля 2014 года он был вынужден подписать с Ответчиком Дополнительное соглашение к договору №00-00964/00 от 27.12.2000г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: <...> (Далее - Дополнительное соглашение). Указанное Дополнительное соглашение было инициировано Истцом в связи с изменением наименования Истца (типа общества) и его адреса места нахождения, однако, Ответчиком были включены и иные условия, связанные с осуществлением расчетов между сторонами. Поскольку Истец ранее неоднократно обращался к Ответчику за изменением Договора аренды в части наименования Истца, а Ответчик отказывал во внесении таких изменений, то при представлении для целей подписания указанного Дополнительного соглашения, Истец был вынужден его подписать с теми условиями, за внесением которых он не обращался.

На основании п.2 Дополнительного соглашения пункты 4.2.10 и 5.3 договора аренды отменены. В силу п.3 Дополнительного соглашения «в случае изменений условий, размера, порядка оплаты аренды стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной Арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте». При этом пункты 5.1 и 8.11 Договора аренды не отменялись и не изменялись.

В уведомлении №33-А-59707/14-(0)-0 от 14.01.2014 Ответчик указал, что с 01.01.2014 г. действует рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора (руб./кв.м, в год) 19 281,75 рублей, при этом, действующая ставка составляла 7409,86 рублей, увеличение произведено в 2,6 раза.

29 октября 2014 года Истец обратился к Ответчику с письмом (исх. №28) с просьбой отменить начисление арендной платы с 01.07.2014г. в размере 19 281,75 рублей кв.м в год. В обоснование Истец указал, что установление ставки арендной платы в соответствии с уведомлением №33-А-59707/14-(0)-0 от 14.01.2014 не соответствует п. 8.11 Договора аренды, а также обоснование ставки со ссылкой на Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП не состоятельно, поскольку указанное Постановление не влечет установления арендной платы в размере рыночной стоимости.

26 ноября 2014 года Ответчик в письме исх. №ДГИ-1-138390/14-1 указал, что у Департамента отсутствуют правовые основания для сохранения льготной ставки арендной платы с 01.07.2014 года. При этом, по мнению истца, ответчик не принимает во внимание, что им не соблюден порядок изменения условий Договора аренды, предусмотренный п.п. 5.1, 8.11 Договора аренды.

Уведомлением № 33-А-127704/14-(0)-0 от 24.12.2014 года Ответчик указал, что с 01.01.2015 г. действует рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора (руб./кв.м, в год) 21 209,92 рублей, при этом ставка предыдущего года (руб. за 1 кв.м, в год) - 19 281,75 рублей.

Истец полагает, что установление Ответчиком арендной платы в размере 19 281,75 рублей за (1 кв.м, в год) за 2014 и в размере 21209,92 рублей за один кв.м в 2015 году не соответствует требованиям закона и договора по следующим основаниям.

Для расчета арендной платы за 2014 и 2015 гг. необходимо руководствоваться действующими на момент направления Уведомления 14.01.2014г. Постановлениями Правительства Москвы, устанавливающими базовую стоимость 1 кв.м строительства, минимальную ставку арендной платы или методику расчета арендной платы.

На 14.01.2014 года действующей и подлежащей применению методикой, по которой Ответчику надлежало рассчитать арендную плату Истцу, была Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003 N 861-ПП (в ред. от 30.11.2004).

По мнению истца, иные способы расчета арендной платы по Договору аренды не соответствуют положениям нормативных актов и договору. Так, постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП, как сказано в его преамбуле, закрепляет определенные правила «В целях реализации полномочий города Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-Ф3 "О защите конкуренции" ...». ФЗ «О защите конкуренции» не имеет обратной силы и не может применяться к правоотношениям сторон Договора аренды, соответственно, и акты, основанные на новых требованиях данного закона, не могут также иметь обратной силы и неприменимы. Более того, именно механизм расчета арендной платы указанное постановление Правительства Москвы и не раскрывает.

Также истец ссылается на пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", где указано: «Если будет установлено, что договор предусматривал условия, которые были явно обременительны для контрагента и существенно нарушали баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а положение контрагента затрудняло согласование иного содержания условий (т.е. он оказался слабой стороной договора), суд вправе, применив п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменить или расторгнуть договор по требованию такого контрагента. Слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий в соответствии со ст. 169 ГК РФ. В частности, при рассмотрении спора о взыскании убытков, причиненных нарушением договора, суд с учетом содержания договора и обстоятельств его заключения может не применить условие, согласно которому ответственность должника-предпринимателя ограничена только случаями умышленного нарушения договора, или условие о том, что должник не отвечает за неисполнение обязательства вследствие нарушений, допущенных его контрагентами по иным договорам. Также может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора при одностороннем отказе от договора уплатить денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора».

Согласно доводам истца, заключая Договор аренды он не рассчитывал на дополнительную к затратам на реконструкцию финансовую нагрузку: административные расходы, зарплата дополнительно привлеченным сотрудникам, проценты по привлеченным на реконструкцию средствам и т.п. Тем более истец не мог бы, исходя из своих разумно понимаемых интересов, согласиться на не понятный механизм расчета арендной платы, отказ от зачета средств, потраченных на реконструкцию, т.е. необходимость несения новых расходов.

По мнению истца, право арендодателя на увеличение арендной платы не означает права осуществлять такие изменения без соблюдения закрепленных договором и определенных в нормативных актах процедур, правил, механизмов, порядка.

Истец полагает, что Дополнительное соглашение в части условий, установленных в п.п. 2 - 4 не подлежит применению.

Согласно п. 5.1.4 типового договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15 апреля 2003 г. N 251-ПП «Об утверждении примерного договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы» (с изменениями на 29 июня 2010 года) «Арендодатель вправе проводить оценку рыночной стоимости Объекта аренды в случаях:

- заключения Договора аренды на новый срок;

- возникновения конфликтных ситуаций».

На момент заключения спорного Дополнительного соглашения постановление Правительства Москвы № 251-ПП действовало, соответственно, установление условий, отличных от данного нормативного акта, является неправомерным, равно как и установление арендной платы на основании заключения независимого оценщика, тогда как п. 5.1.4. типового договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы прямо устанавливает случаи проведения такой оценки и этих случаев не было.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

Условиями дополнительного соглашения от 08.04.2014 к договору аренды от 27.12.2000 №00-00964/00 предусмотрено право арендодателя производить перерасчет ставки арендной платы в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы.

Перерасчет ставок арендной платы на 2014 год по указанному договору произведен Департаментом в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», опубликованном на официальном портале Мэра и Правительства Москвы (http://www.mos.ru) 27 декабря 2012 года.

Положения данного постановления носят публичный характер и являются обязательными.

В указанном случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» ред. от 29.10.2013 № 710- ПП, от 23.12.2013 № 869-ПП, от 01.07. № 364-ПП) и № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (ред. от 15.04.2013 № 236-ПП, от 01.07.2013 № 424-ПП, от 29.10.2013 № 710-ПП, от 01.07. № 364-ПП).

Согласно указанным нормативным актам субъектам малого предпринимательства с 1 января 2014 предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв. м на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (п. 1.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП).

Решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы»).

ЗАО «Городской дом» арендует нежилое помещение площадью 934,7 кв. м, обращения в адрес Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, в адрес Департамента обществом не направлялись.

В соответствии с п. 4 Приложения к Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 №809-ПП, ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства устанавливается Правительством Москвы.

Согласно п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП, ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании отчета независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

В соответствии с заключением об оценке от 02.11.2004 рыночная ставка арендной платы по договору аренды от 27.12.2000 № 00-00964/00 составила 9 784 руб. за 1 кв. м в год (отчет № 316/04 от 02.11.2004 по данным ИАС «Недвижимость-Финансы»).

В материалы дела представлено подписанное истцом Дополнительное соглашение от 19.05.2011 года об изменении условий оплаты аренды помещения, в котором установлена рыночная ставка арендной платы в размере 15 935,32 руб. (том 2 л.д. 42).

Ставка арендной платы с 01.07.2014 по договору выполнена на основании заключения об оценке от 02.11.2004 и составила 19 281,75 за 1 кв. м в год (ставка арендной платы на 2014 г. = рыночная ставка 2004 г. * 1,104 (коэфф.-дефлятор 2005 г. ) * 1,132 (коэфф.-дефлятор 2006 г.) * 1,096 (коэфф.-дефлятор 2007 г.) * 1,081 (коэфф.-дефлятор 2008 г.) * 1,0 (коэфф.-дефлятор 2009 г.) * 1,0 (коэфф.- дефлятор 2010 г.) * 1,1 (коэфф.-дефлятор 2011 г.) * 1,1 (коэфф.-дефлятор 2013 г.) *1,1 (коэфф.-дефлятор 2014 г.) где:

- К(2005)=1,104 (приказ Минэкономразвития России от 09.11.2004 № 298)

- К(2006)= 1,132 (приказ Минэкономразвития России от 27.10.2005 № 277)

- К(2007)=1,096 (приказ Минэкономразвития России от 03.11.2006 № 359)

- К(2008)=1,081 (приказ Минэкономразвития России от 19.11.2007 № 401)

- К(2009)=1,0 (постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1218-ПП)

- К(2010)=1,0 (постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1218-ПП)

- К(2011)=1,1 (постановление Правительства Москвы от 12.04.2011 № 135-ПП)

- К(2013)=1,1 (постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП)

- К(2014)=1,1 (постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП).

Ссылка истца на то, что Департаментом не представлено обоснование размера рыночной ставки арендной платы, указанной в оспариваемом уведомлении, отклоняется судом, поскольку обоснование размера рыночной ставки согласовано сторонами в самом договоре аренды.

До 01.07.2014 у общества имелись основания для применения льготной ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год, после внесения изменений в Постановления Правительства Москвы № 800-ПП и 809-ПП, у Департамента не имелось оснований для сохранения льготной ставки и предоставления преференций истцу, в связи с чем, была произведена индексация рыночной стоимости права пользования помещением, согласованная сторонами ранее.

Ставка арендной платы определена на основании отчета, выполненного независимым оценщиком и в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.

Департамент уведомил об изменении размера ставки арендной платы за арендуемое нежилое помещение на 2014 год заказным письмом с уведомлением от 14.01.2014 №33-А-59707/14-(0)-0 (том 1 л.д. 32), о ставке арендной платы на 2015 года уведомлением от 24.12.2014 № 33-А-127704/14-(0)-0 (том 1 л.д. 33).

Таким образом, расчет размера арендной платы на 2014 и 2015 г.г. и направленные в адрес истца уведомления, выполнены в соответствии с действующим законодательством и противоречия между условиями договора аренды и постановлениями Правительства Москвы отсутствуют.

Ссылка истца на проведение им ремонтно-реставрационных работ в здании как на основание применения к нему льготной ставки арендной платы является необоснованной.

На основании изложенного, требование ЗАО «Городской дом» обязать департамент произвести начисление арендной платы за 2014 и 2015 годы согласно Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы, утвержденной постановлением правительства Москвы от 14.10.2003г. № 861-ПП (в редакции от 30.11.2004г.) удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 310, 606, 610, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске Закрытого акционерного общества «Городской дом» (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 10.02.1997г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 15.11.1991) о понуждении произвести начисление арендной платы за 2014 и 2015 годы согласно Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы, утвержденной постановлением правительства Москвы от 14.10.2003г. № 861-ПП (в редакции от 30.11.2004г.) - отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова