Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Московская ситценабивная фабрика" (ОГРН 1157746821539, ИНН 7725287762, 115114, Москва, Дербеневская наб., д. 7, стр. 10, дата регистрации 07.09.2015г.) к Обществу с ограниченной ответственностью "Фитнес Новоспасский" (ОГРН 1157746624177, ИНН 7725280196, 115114, Москва, Деребеневская наб., д. 7, стр. 6, дата регистрации 10.07.2015г.) о взыскании 5.228.629руб. 79коп. и по иску ответчика к истцу – о взыскании 4.583.648руб. 14коп.

Установил:

ООО "Московская ситценабивная фабрика" обратилось в суд с иском к ООО "Фитнес Новоспасский" о взыскании 5.728.629руб. 79коп., в том числе: 3.287.830руб. 10коп. – задолженности по оплате коммунальных платежей за период с 01.02.2018г. по 30.06.2018г., 2.440.799руб. 69коп. – неустойки за период с 26.11.2017г. по 19.07.2018г., на основании договора аренды нежилых помещений №005-15/00499 в соответствии со ст.ст.12, 309, 310, п.1 ст.614 ГК РФ.

Протокольным определением суда от 12.02.2019г. принято заявление истца об изменении размера исковых требований до общей суммы 5.228.629руб. 79коп.

Определением суда от 12.02.2019г. в одно производство объединены дело №А40-222101/18-60-1719 и дело №А40-281006/18-16-2091 для их совместного рассмотрения, с присвоением делу №А40-222101/18-60-1719.

Исковые требования ООО «Московская ситценабивная фабрика» мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 07.08.2015г. №005-15/00499.

Встречные требования ООО «Фитнес Новоспасский» заявлены о взыскании денежных средств в общей сумме 4.583.648руб. 14коп, в том числе: 3.280.035руб. 89коп. суммы обеспечительного платежа, 1.280.000руб. убытков в виде переплаты по теплоснабжению за период с марта 2017г. по март 2018г., 16.984руб. 30коп. процентов, начисленных на сумму обеспечительного платежа за период с 24.08.2018г. по 18.09.2018г., 6.627руб. 95коп. процентов на суммы убытков за период с 24.08.2018г. по 18.09.2018г. и мотивированы неправомерным прекращением доступа в арендуемые помещения, наличием переплаты по теплоснабжению в связи с наличием недостатков сданного в аренду имущества в части системы вентиляции, отсутствием оснований для удержания суммы обеспечительного платежа.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, в удовлетворении встречных требований просил отказать по доводам письменного отзыва на иск.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, на удовлетворении встречных требований настаивал.

Протокольным определением суда от 09.07.2019г. отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы по определению в отношении здания, в котором расположен объект аренды, обеспечения его энергоэффективности, определению избыточного расхода тепла и суммы переплаты за теплоснабжение.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 07.08.2015г. между ОАО «Московская ситценабивная фабрика» (в настоящее время - ООО «Московская ситценабивная фабрика», арендодатель) и ООО «Фитнес Новоспасский» (арендатор) был заключен Договор аренды нежилых помещений №005-15/00499, в соответствии с которым ООО «МСНФ» обязалось предоставить ООО «Фитнес Новоспасский» за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в п.1.1 Договора и расположенные по адресу: г. Москва, Дербеневская набережная, дом 7, строение 6, общей площадью 3 892,1кв.м., а ООО «Фитнес Новоспасский» обязалось принять помещения и уплачивать за них арендную плату.

Помещения были переданы Арендатору в день заключения договора путем подписания передаточного акта к Договору.

Согласно п.1.4 договора состояние и технические характеристик, предоставляемых арендодателем арендатору помещений определяются сторонами (приложение №2 к договору). Помещения находится в рабочем, исправном, безопасном состоянии и пригодны для использования в качестве нежилых по назначению и в целях, предусмотренных п.1.5 настоящего договора. Помещения осмотрены арендатором, их техническое состояние и внешний вид соответствует всем требованиям арендатора. В случае, когда недостатки помещений были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором при осмотре помещений при заключении настоящего договора или передаче помещений арендатору по настоящему договору, арендодатель за подобные недостатки не отвечает.

Согласно п.1.5 договора помещения предоставляются арендатору в качестве нежилых для организации физкультурно-оздоровительного клуба с бассейном, оказания спортивно-оздоровительных услуг, размещения ресторана, размещения СПА центра. Помещения не должны использоваться арендатором в каких-либо целях, противоречащих нормам действующего законодательства, требованиям общественного порядка, основам правопорядка и нравственности.

В соответствии с п.2.5 договора окончание срока действия либо досрочное расторжение договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему. Окончание срока действия либо досрочное расторжение договора не освобождает стороны от исполнения обязательств по договору, которые остались неисполненными на день его прекращения (включая исполнение обязанности по возврату помещении арендодателю и по оплате задолженности по арендной плате и иным платежам по настоящему договору) или вступают в силу в связи с прекращением настоящего договора или которые согласно условиям настоящего договора сохраняются свое действие после его прекращения. Окончание срока действия либо досрочное расторжение настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за ненадлежащее исполнение сторонами ранее принятых ими на себя обязательств по настоящему договору, а также за последствия нарушения настоящего договора, если они имели место в период действия договора.

После окончания срока действия договора, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору. Арендатор будет иметь преимущественное право на заключение нового договора аренды на условиях, определенных в разделе 10 настоящего договора. Арендатор обязан в письменном виде уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды не менее чем за 6 (шесть) месяцев до окончания срока действия договора. Отсутствие у арендодателя указанного уведомления означает, что арендатор после окончания срок действия договора не намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды и освободить помещения в порядке, предусмотренном ст. V договора (п.2.6).

Согласно п.3.1.3 договора коммунальные платежи по счетчикам: ежемесячно рассчитываются по объему фактического потребления арендатором коммунальных услуг: а) электроэнергии, холодного водоснабжения, водоотведения – в соответствии с показаниями приборов учета b) теплоснабжения, горячего водоснабжения, обогрев вентиляции – пропорционально площади помещений к площади здания, по действующим тарифам снабжающих организаций (поставщиков предоставляемого ресурса) по прибору учета, установленному в здании.

Переданные в аренду помещения принадлежат ООО «МСНФ» на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.11.2016г.

К указанному договору сторонами были подписаны Дополнительные соглашения №1 от 01.07.2016г., №2 от 06.06.2017г. и №3 от 06.05.2018г.

Срок действия Договора был определен до 06.04.2019г. (п.1 Дополнительного соглашения №3 от 06.05.2018г.).

Согласно п.3.1 Договора (в редакции Дополнительного соглашения №2 от 06.06.2017г.) арендная плата по Договору состояла из Базовой арендной платы, Операционных расходов и Коммунальных платежей по счетчикам и в месяц составляла в денежном выражении 5 351 637,50руб.

Стороны также внесли изменения в редакцию п.8.6 договора, согласно которой, начиная с 31 июля 2018г. любая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора аренды в соответствии с п.2 ст.450.1 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в судебные органы при условии, что эта сторона письменно предупредила об этом другую сторону не менее чем за 1 (месяц) до предполагаемого дня прекращения договора. При этом настоящий договор на основании п.2 ст.450.1 ГК РФ будет считаться расторгнутым после истечения 1 (одного) месяца со дня получения такого уведомления стороной, если иной, более поздний срок не будет указан в уведомлении. Во избежание сомнений стороны подтверждаются, что каждая из сторон может направить уведомление об отказе от исполнения договора, до даты, указанной в первом абзаце настоящего пункта. Уведомление отправляется по адресам, указанным в настоящем договоре, либо с использованием данных, о которых стороны были уведомлены в соответствии с настоящим договором. В случае расторжения настоящего договора согласно настоящему пункту, при отсутствии задолженности арендатора по оплатам, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в порядке, установленном п.3.6 настоящего договора.

Как указывает истец, в период действия договора арендатор ненадлежащим образом исполнял возложенные на него обязательства по внесению арендных платежей, что послужило основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя (пп.8.4.1 п.8.4 Договора) посредством направления 11.07.2018г. арендодателем ООО «Фитнес Новоспасский» уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора №10-01-10/4035).

Истец оформил возврат помещений односторонним актом от 19.07.2018г., поскольку арендатор для возврата помещения не явился. Указанный акт был вручен представителю ответчика 16.08.2018г. с письмом №10-01-10/4121 от 16.08.2018г.

На дату прекращения действия договора задолженность арендатора по внесению арендной платы составляла 12.955.030,72руб. Сумма обеспечительного платежа, внесенная арендатором в период действия договора, на дату его прекращения составляла 9.667.200,62руб.

19 июля 2018г. ООО «МСНФ» был произведен зачет встречных однородных требований срок, предъявления которых наступил (ст.410 ГК РФ): арендодатель зачел сумму обеспечительного платежа в счет погашения перед ним задолженности ответчика в следующем порядке: задолженность по оплате арендной платы за период с «01» июня 2018 года по «30» июня 2018 года (включительно) в размере 4 851 637,50руб., включая НДС 18%; задолженность по оплате арендной платы за период с «01» июля 2018 года по «19» июля 2018 года (включительно) в размере 3 280 035,89 руб., включая НДС 18%; задолженность по оплате коммунальных платежей по счетчикам за период с «01» января 2018 года по «31» января 2018 года (включительно) в размере 1 297 438,86руб., включая НДС 18%; часть задолженности по оплате коммунальных платежей по счетчикам за период с «01» февраля 2018 года по «28» февраля 2018 года (включительно) в размере 238.088,37руб., включая НДС 18%.

Уведомление №10-01-10/4051/1 о зачете было направлено в ООО «Фитнес Новоспасский» по почте 26 июля 2018г., а также вручено представителю ООО «Фитнес Новоспасский» Стремякову А.Б. под роспись 17 августа 2018г.

По итогам произведенного зачета сумма задолженности арендатора по договору составила 3 287 830,10руб., в том числе: по оплате коммунальных платежей по счетчикам за период с 01 февраля 2018 года по 28 февраля 2018 года в размере 583 681,79руб., за период с 01 марта 2018 года по 30 июня 2018 года в размере 2 704 148,31руб. Указанная задолженность подтверждается актом сверки взаимных расчетов на 30.08.2018г.

30 августа 2018 года в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием перечислить сумму задолженности. Поскольку претензионные требования истца остались без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал на то, что с 02.07.2018г. доступ в помещения истцом ответчику был прекращен, в связи с чем, действия истца расцениваются ответчиком как незаконные и оснований к зачету обеспечительного платежа у истца не имелось.

В рамках встречных требований, ответчиком было заявлено о взыскании убытков в размере расходов на оплату теплоснабжения (переплату за теплоснабжение) за период с марта 2017г. по март 2018г., которые возникли в результате недостатков системы вентиляции, в подтверждение чего ответчиком представлено заключение независимой строительно-технической экспертизы №Э-05-07/2018, сумма переплаты составила 1.280.000руб. Ответчик также сослался на расторжение договора аренды по его уведомлению от 03.07.2018г. на основании п.8.6 договора аренды.

Оценивая представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к следующему:

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.314 ГК РФ, если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии состатьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласнопункту 1 статьи 611 Кодексаарендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силупункта 1 статьи 614 Кодексаобязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса.

Основания и порядок прекращения договора аренды регламентируются как общими правилами части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, так и специальными положениями кодекса о договоре аренды и условиями спорного договора.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно представленном в материалы дела (т.1 л.д.40) передаточному акту от 07.08.2015г. помещения переданы в соответствии с техническими характеристикам. Так, согласно п.3 акта помещения передаются арендатору в нормальном санитарном и техническом состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым в соответствии с целевым назначением, предусмотренным п.1.5 договора и п.2 акта, и позволяющем осуществить их нормальную эксплуатацию. Передаваемые помещения соответствуют техническим характеристикам, определенным сторонами в Приложении №2 к договору аренды за исключением: чаши бассейна, техническое состояние которой должно быть определено сторонами в срок до 15.09.2015г. путем привлечения независимого эксперта, согласованного сторонами. По результатам заключения независимого эксперта стороны определяют срок и порядок устранения недостатков. Стороны пришли к соглашению разделить расходы по ремонту чаши бассейна в равных долях, при этом сумма расходов арендодателя не может превышать 2.000.000руб., в том числе НДС 18%; системы пожарной сигнализации (адресная) и системы речевого оповещения (третьего типа), техническое состояние которой должно быть определено сторонами в срок до 15.09.2015г. путем комиссионного осмотра представителями сторон. По результатам осмотра стороны определяют срок и порядок устранения недостатков. Стороны пришли к соглашению разделить расходы по ремонту системы пожарной сигнализации и системы речевого оповещения в равных долях, при этом сумма расходов арендодателя не может превышать 500.000руб., в том числе НДС 18%. В п.4 акта зафиксированы показания счетчиков. В п.5 акта указано, что недостатков и повреждений помещений, инженерных систем и оборудования, являющихся принадлежностью, при передаче арендатору не обнаружено. Стороны претензий друг к другу не имеют.

В приложении №2 к договору стороны описали состояние и технические характеристики помещений. В п.2 приложения №2 указано, что к помещениям подведены (без разводки по помещениям): магистральные сети холодного и горячего водоснабжения; магистральные сети хозяйственно-бытовой канализации; магистральные сети электроснабжения; магистральные сети общедомовой вентиляции; магистральные сети холодоснабжения; магистральная сеть охранно-пожарной сигнализации и речевого оповещения. Разводка внутренних инженерных коммуникаций по помещениям осуществляется арендатором самостоятельно и за свой счет на основании разработанного арендатором проекта, согласованного арендодателем и согласованного всеми частными лицами и государственными (муниципальными) органами, которые будут необходимы. После выполнения в помещениях арендатором и/или силами привлекаемых подрядных организаций работ по электроснабжению необходимо выполнить сертификацию электроустановок помещений за счет арендатора лабораторией, назначенной Ростехнадзором.

В приложении №3 сторонами согласован перечень эксплуатационных услуг – обеспечение функционирования проектных магистральных инженерных систем здания, в том числе, сезонного центрального холодоснабжения в здании в рабочие часы (с 6:00 до 1:00) ежедневно, обеспечивающей температуру подаваемого воздуха в соответствии с требованиями, предъявляемыми к помещениям согласно их назначению и в соответствии с актом разграничения эксплуатационной ответственности сторон; общедомовой вентиляции в здании в рабочие часы (с 6:00 до 1:00) ежедневно необходимой кратности воздухообмена и притока воздуха с температурой, предназначенной для помещений согласно их назначению и в соответствии с актом разграничения эксплуатационной ответственности сторон (л.д.37 т.1).

Сторонами к договору аренды подписано приложение №4 (л.д.3 т.1) – акт разграничения эксплуатационной ответственности, согласно которому, в соответствии с условиями договора аренды эксплуатация помещения осуществляется арендатором за свой счет. Стороны установили границы обязанностей по эксплуатации и эксплуатационной ответственности сторон по помещениям и зданию по внешнему контуру помещения; по инженерно-техническим системам и оборудованию помещений и здания, в том числе:

1.1Арендодатель обязуется осуществлять эксплуатацию, техническое обслуживание и обеспечивать надежную работу магистральных систем электроснабжения, отопления, горячего и холодного водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации, приточно-вытяжной вентиляции и холодоснабжения, системы сплинкерного пожаротушения, автоматической пожарной сигнализации и речевого оповещения до точек ввода и/или мест присоединения к ним инженерно-технических систем и оборудования, являющихся принадлежностью помещений арендатора, обеспечивающих помещения электроснабжением, отоплением, горячим и холодным водоснабжением, хозяйственно-бытовой канализацией, приточно-вытяжной вентиляцией и холодоснабжением, сплинкерным пожаротушением, автоматической пожарной сигнализацией и речевым оповещением;

1.2Точками ввода и/или местами присоединения и границами эксплуатационной ответственности арендатора за эксплуатацию, техническое обслуживание и обеспечение надежной работы инженерно-технических систем и оборудования, являющихся принадлежностью помещений арендатора, служащего для обеспечения жизнедеятельности арендатора в них, являются:

1.2.1По системе электроснабжения: по наконечникам кабелей, подходящих в вводному (вводным) автомату (автоматам) распределительного щита управления электроснабжением и освещением помещения арендатора;

1.2.2По системе отопления: по запорной арматуре на отводах от магистральной сети системы центрального отопления по внутренней границе арендуемых помещений;

1.2.3По системе горячего и холодного водоснабжения: по запорной арматуре на отводах магистральных стояков системы холодного и горячего водоснабжения по внутренней границе арендуемых помещений;

1.2.4По системе хозяйственно-бытовой канализации: по местам присоединения к магистралям, включая места присоединения по внутренней границе арендуемых помещений;

1.2.5По системе приточно-вытяжной вентиляции: по внутренней границе арендуемых помещений;

1.2.6По системе холодоснабжения: по запорной арматуре на отводах магистральной сети системы холодоснабжения по внутренней границе арендуемых помещений;

1.2.7По системе автоматической пожарной сигнализации и речевого оповещения: по точкам подключения магистральной сети системы пожарной сигнализации и речевого оповещения по внутренней границе арендуемых помещений;

1.2.8По системе сплинкерного пожаротушения: по точкам подключения к магистральной сети систем водяного пожаротушения до клапана КСК, по внутренней границе арендуемых помещений.

В п.2 приложения №2 установлено, что в случае, если у арендатора отсутствует возможность эксплуатации, либо это недопустимо с точки зрения требований эксплуатации и технического обслуживания инженерно-технических систем и оборудования, являющихся принадлежностью помещений арендатора и служащих для обеспечения жизнедеятельности и безопасности арендатора в нем, но являющихся составной частью централизованных систем здания, то арендатор самостоятельно и за свой счет заключает договоры по эксплуатации и техническому обслуживанию таких систем помещений с организациями, имеющими необходимые сертификаты и разрешения.

ООО «Фитнес Новоспасский» заявлено требование о возмещении убытков в виде переплаты за теплоснабжение. В качестве доказательств некорректного исчисления платы за теплоснабжение ответчиком представлено заключение независимой строительно-технической экспертизы №3-05-07/2018, подготовленное ООО «Научно-экспертный центр «АКАДЕМЭКСПЕРТИЗА».

Вместе с тем, данное заключение с необходимостью не свидетельствует о том, что система вентиляции (теплообмена) была нарушена. Так, согласно выводов специалиста арендуемое помещение в целом соответствует нормативным требованиям и предназначено для размещения фитнес-центра с бассейном.

Выводы специалиста относительно неоптимального состояния вода-воздух судом в качестве подтверждения доводов ответчика о наличии у него убытков в размере переплаты по теплоснабжению судом во внимание не принимаются.

При этом, суд исходит из следующего.

Так, согласно выводов специалиста, изложенных в заключении №3-05-07/2018 неоптимальный температурный режим в зоне бассейна будет приводить к повышенному испарению воды, необходимости восполнения потерь и, следовательно, повышенному расходу воды арендатором, а так же повышенному расходу тепла на подогрев воды в бассейне. При этом, специалистом указано на то, что: система вентиляции бассейна не обеспечивает нормативные требования к микроклимату помещения; показания приборов контроля параметров воды в чаше бассейна свидетельствуют о том, что система центрального теплоснабжения обеспечивает нормативный нагрев воды в системе водоподготовки и, далее по тексту заключения, специалистом указано: «Однако система централизованного теплоснабжения не обеспечивает требуемые параметры системы вентиляции, что приводит к перерасходу воды на восполнение потерь на испарение воды.».

Специалистом не приведено обоснование в исследовательской части к выводу о том, каким образом система центрального теплоснабжения, при выводе об обеспечении нормативного нагрева воды в системе водоподготовки, не обеспечивает требуемые параметры системы вентиляции.

Содержание выводов специалиста, изложенные в заключении №Э-24-08/2018, также представленном ответчиком, аналогичные выводам, изложенным в заключении №3-05-07/2018.

В ходе судебного разбирательства (судебное заседание 13.06.2019г. – 20.06.2019г.), с учетом содержания акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон (приложение №4 к договору аренды) и приложения №2 к договору аренды – «Состояние и технические характеристики помещений» и принятия арендатором на себя бремени разводки внутренних инженерных коммуникаций по помещениям за свой счет на основании разработанного арендатором проекта, сторонам судом предлагалось представить доказательства осуществления арендатором действий по разработке соответствующего проекта, осуществления в помещениях работ по разводке внутренних инженерных коммуникаций.

Истцом сообщено суду о том, что проект инженерного приспособления помещений со стороны арендатора истцу не предоставлялся и истцом не согласовывался.

Ответчик такого проекта и доказательств осуществления в арендуемых помещениях работ по разводке внутренних инженерных коммуникаций суду не представил.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком не представлено доказательств выполнения работ в арендуемых помещениях в отношении инженерного оборудования, в том числе, в отношении системы вентиляции, с учетом разграничения эксплуатационной ответственности арендодателя и арендатора, выводов заключения №3-05-07/2018 относительно системы центрального теплоснабжения, обеспечивающей нормативный нагрев воды в системе водоподготовки, суд приходит к выводу о недоказанности ответчиком доводов о возникновении у ответчика убытков в размере переплаты по теплоснабжению с ссылкой на нормы ст.612 ГК РФ по вине истца.

Представленные ответчиком письма от 25.05.2017г. №50, от 05.07.2018г. №133 в адрес арендодателя сами по себе также не доказывают обоснованность заявленных претензий относительно отопления и вентиляции.

Доказательств приглашения представителя арендодателя для натурного обследования объекта, в том числе системы вентиляции и отопления, проведения замеров специалистом в целях составления заключения по заказу ответчика, ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ответчика о взыскании убытков в размере 1.280.000руб. по заявленным предмету и основаниям.

Суд также не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6.627руб. 95коп., начисленных на сумму заявленных ко взысканию убытков.

При этом, суд учитывает позицию изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.05.2007 N420/07 по делу NА40-41625/06-105-284 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.03.2003 N10360/02 по делу NА54-2691/99-С9, согласно которой начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму убытков не допускается, поскольку проценты, как и убытки, являются видом ответственности за нарушение обязательства и по отношению к убыткам, также как и неустойка, носят зачетный характер.

Данное разъяснение получило развитие в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которому сумма процентов, установленных статьей 395 ГК РФ, засчитывается в сумму убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением денежного обязательства (пункт 1 статьи 394 и пункт 2 статьи 395 ГК РФ).

Таким образом, оснований для удовлетворения требований о взыскании процентов, начисленных на сумму убытков, за период с 24.08.2018г. по 18.09.2018г., не имеется.

Рассматривая доводы ответчика (истца по встречному иску) о незаконности удержания обеспечительного платежа в виду необоснованного прекращения доступа арендатора в помещения, суд считает их подлежащими отклонению.

Согласно п.3.9 Договора в случае образования задолженности (просрочка платежа) Арендатора перед Арендодателем, последний вправе прекратить полностью или частично ограничить доступ Арендатора (его персонала, посетителей, доверенных лиц, транспортных средств и т.п.) в помещения и на территорию объекта либо иным образом приостановить исполнение своих обязательств по предоставлению Арендатору права пользования помещениями по Договору.

27 июня 2018 года ООО «МСНФ» письменно уведомило ООО «Фитнес Новоспасский» о наличии задолженности по Договору, которую арендатору предлагалось погасить в срок до «30» июня 2018 года. Истец также уведомил Ответчика о своем намерении прекратить доступ в арендуемое помещение, в случае непогашения задолженности.

Поскольку задолженность ООО «Фитнес Новоспасский» погашена не была. Арендодателем было реализовано право, предусмотренное п. 3.9 Договора.

Отсутствие задолженности на дату прекращения доступа в помещение Ответчиком документально не опровергнуто.

Таким образом, прекращение доступа ООО «Фитнес Новоспасский» в арендованное помещение было обоснованным и правомерным, соответствующим условиям договора сторон.

Ограничивая ответчику доступ в арендуемое помещение, истец реализовал свое право исходя из условий Договора и наличие задолженности, предварительно уведомив об этом другую сторону.

В определении от 22.04.2016 №303-ЭС16-3057 по делу №А73-2101/2015 Верховный суд РФ указал на то, что временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора. Данная позиция поддерживается и в определении Верховного суда РФ от 8 февраля 2019 г. по делу № 301-ЭС18-24636.

В соответствии с п.3.6 договора обеспечительный платеж представляет собой способ обеспечения исполнения денежных обязательств арендатора перед арендодателем и не образует какой-либо экономической выгоды арендодателя по факту его перечисления. Арендодатель вправе засчитывать поступившую от арендатора сумму обеспечительного платежа, а также суммы, уплаченные в качестве предоплаты арендной платы, излишне уплаченные суммы арендной платы в счет погашения задолженности в порядке, предусмотренном договором. Как было упомянуто выше, погашение суммы задолженности из суммы обеспечительного платежа было правом арендодателя, а не его обязанностью. В этой связи довод ответчика о том, что при наличии суммы обеспечительного платежа у истца отсутствовало право на ограничение доступа в помещение, поскольку истец должен был погасить долг посредством зачета обеспечительного платежа, не соответствует условиям Договора и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пояснениям истца, в настоящее время арендованное помещение полностью освобождено от имущества ответчика в связи с вывозом имущества ООО «Фитнес Новоспасский» силами ООО «Фитнес Новоспасский».

Рассматривая доводы сторон относительно момента прекращения договора аренды, судом установлено, что порядок расторжения договора аренды предусмотрен положениями п.8.6 договора, изложенным в редакции дополнительного соглашения №3 от 06.05.2018г., условия применения которых, в измененной редакции, установлено с 31.07.2018г.

В материалы дела представлено уведомление истца о расторжении договора на основании п.8.4 (т.1 л.д.53) от 11.07.2018г. №10-01-10/435, направленное 11.07.2018г., с указанием на ненадлежащее исполнение условий договора и расторжение по истечении трех дней со дня получения уведомления ответчиком. Уведомление не было получено ответчиком, 13.07.2018г. прибыло в место вручения.

Ответчиком представлено уведомление об отказе от договора от 03.07.2018г. №131 (т.2 л.д.53) на основании п.8.6 договора с 02.08.2018г. Уведомление получено арендодателем 02.07.2018г. (вх.№3147 от 02.07.2018г.).

По правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2 ст.450.1 ГК РФ).

Поскольку в силу ст.165.1 ГК РФ риск неполучения юридически значимых уведомлений неполученных адресатом по обстоятельствам от него зависящим, является его риском, а соответствующее уведомление считается полученным в дату, когда оно могло быть им получено.

При таких обстоятельствах, с учетом с учетом положений п.8.4 договора, представленных в материалы дела доказательств, оцениваемых судом по правилам ст.431 ГК РФ, суд приходит к выводу о прекращении договора аренды на основании уведомления арендодателя с учетом даты возможного вручения 13.07.2018г. уведомления истца + 3 рабочих дня, с 19.07.2018г. при подтверждении материалами дела наличия ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению установленных договором платежей и ненаступления на указанную дату последствий по уведомлению ответчика от 03.07.2018г. (1 месяц до предполагаемого дня прекращения договора).

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что подтверждение уплаты имеющейся задолженности ответчиком не представлено, расчет долга соответствует условиям договора, суд находит требования истца о взыскании с ответчика задолженности в общей сумме 3.287.830руб. 10коп. законными и обоснованными. Задолженность подлежит взысканию с ответчика на основании ст.ст.8, 12, 309, 310, 614 ГК РФ.

Поскольку истцом произведен зачет обеспечительного платежа в счет имевшихся задолженностей по договору, о чем ответчик был уведомлен истцом уведомлением, направленным 26.07.2018г., оснований для возврата суммы обеспечительного платежа в сумме 3.280.035руб. 89коп., не имеется и соответствующее исковое требование ответчика о взыскании обеспечительного платежа в указанном размере удовлетворению не подлежит. Акцессорные требования по встречному иску о взыскании процентов в размере 16.984руб. 30коп. на сумму обеспечительного платежа удовлетворению не подлежит в связи с отказом в удовлетворении требования о взыскании обеспечительного платежа.

Истцом заявлено о взыскании неустойки в сумме 1.940.799руб. 69коп. за период с ноября 2017г. по июнь 2018г.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.6.2 договора, если арендодатель не получит в срок в полном размере каких-либо сумм, предусмотренных к оплате настоящим Договором, включая, но не ограничиваясь, арендную плату, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,3% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки, начиная с даты, когда соответствующая сумма должна быть уплачена и до дня получения платежа.

Суд полагает, что с учетом представленных доказательств имеются основания для начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств. Расчет пени судом проверен и признан правильным.

Ответчиком о применении норм ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 309, 310, 329, 330, 450, 606, 614 ГК РФ, ст.ст.4, 41, 49, 65, 75, 101-103, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Новоспасский" (ОГРН 1157746624177, ИНН 7725280196, 115114, Москва, Деребеневская наб., д. 7, стр. 6, дата регистрации 10.07.2015г.) о взыскании 4.583.648руб. 14коп. отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Новоспасский" (ОГРН 1157746624177, ИНН 7725280196, 115114, Москва, Деребеневская наб., д. 7, стр. 6, дата регистрации 10.07.2015г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Московская ситценабивная фабрика" (ОГРН 1157746821539, ИНН 7725287762, 115114, Москва, Дербеневская наб., д. 7, стр. 10, дата регистрации 07.09.2015г.) 3.287.830руб. 10коп. задолженности и 1.940.799руб. 69коп. пени, всего 5.228.629 (пять миллионов двести двадцать восемь тысяч шестьсот двадцать девять) рублей 79 копеек, также 47.139 (сорок семь тысяч сто тридцать девять) рублей судебных расходов по госпошлине.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Московская ситценабивная фабрика" (ОГРН 1157746821539, ИНН 7725287762, 115114, Москва, Дербеневская наб., д. 7, стр. 10, дата регистрации 07.09.2015г.) из дохода федерального бюджета госпошлину в сумме 4.504руб., уплаченной по платежному поручению №790 от 03.09.2018г. в общей сумме 51.643руб. 15коп., в связи с изменением размера исковых требований.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина