Гражданский кодекс часть 1

к ответчику АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНЫХ УСЛУГ "ВЕТЕР ПЕРЕМЕН" (125047, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.01.2018, ИНН: <***>)

о взыскании 2 493 823, 58 руб.,

установил: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНДЛОРД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНЫХ УСЛУГ "ВЕТЕР ПЕРЕМЕН" задолженности по арендной плате, коммунальных услуг по Договору аренды № ПМО/4-2019Д/СИ от 29.03.2019г. за период с 01.04.2020г. по 20.08.2020г., Договору аренды № ПМО/5-2019Д/СИ от 29.03.2019г. за период с 01.04.2020г. по 20.08.2020г. и Дополнительному соглашению №1 к Договору аренды № ПМО/5-2019Д/СИ от 29.03.2019г. за период с марта по июль 2020г. (включительно), всего 2 493 823 руб. 58 коп.

В исковом заявлении истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договорам аренды № ПМО/4-2019Д/СИ от 29.03.2019г., № ПМО/5-2019Д/СИ от 29.03.2019г. и Дополнительному соглашению №1 к Договору аренды № ПМО/5-2019Д/СИ от 29.03.2019г. Истец поддержал исковые требования в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, выслушав доводы представителей сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, между ООО «Лендлорд» (далее – Арендодатель, истец) и АНО «Центр предоставления социальных услуг «Ветер Перемен» (далее – Арендатор, ответчик) заключены нижеперечисленные Договоры аренды:

- Договор аренды № ПМО/4-2019Д/СИ от 29.03.2019 года (далее - Договор 1), согласно предмету которого Арендодатель предоставляет в пользование на условиях аренды нежилое помещение - комнаты № 1,20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, находящиеся на пятом этаже Торгово-развлекательного комплекса «Перово Молл», расположенного по адресу: РФ, <...>, общей площадью 290,00 кв.м.;

- Договор аренды № ПМО/5-2019Д/СИ от 29.03.2019 года (далее - Договор 2), согласно предмету которого Арендодатель предоставляет в пользование на условиях аренды нежилое помещение - часть комнаты № 2 находящиеся на пятом этаже Торгово-развлекательного комплекса «Перово Молл», расположенного по адресу: РФ, <...>, общей площадью 75, 1 кв.м.,

- Дополнительное соглашение № 1 к Договору № ПМО/5-2019Д/СИ от 14.10.2019 года (далее - Дополнительное соглашение 1 к Договору 2), согласно предмету которого Арендодатель дополнительно к площади, указанной в предмете Договора № ПМО/5-2019Д/СИ от 29.03.2019 года предоставляет в пользование на условиях аренды нежилое помещение - часть комнаты № 2, находящуюся на пятом этаже Торгово-развлекательного комплекса «Перово Молл», расположенного по адресу: РФ, <...>, общей площадью 41,00 кв.м.;

За пользование Помещениями на условиях аренды Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере и сроки, согласованные Сторонами в разделе 5 Договоров.

Согласно условиям Договоров арендная плата состоит из трех частей (п. 5.1. Договоров):

1) первая часть арендной платы - постоянная составляющая Арендной платы за

пользование помещением, в редакции пункта 5.2.2. Договоров:

Договор 1:

- в период с 01 апреля 2020 года по 31 марта 2021 года в размере 261 362, 50 рубля, без учета НДС; Договор 2:

- в период с 01 апреля 2020 года по 31 марта 2021 года в размере 67 683, 88 рубля, без учета НДС; Дополнительное соглашение 1 к Договору 2:

- в период с 14 октября 2019 года по 01 ноября 2020 года в размере 39 291, 67 рубль, без учета НДС;

2) вторая часть арендной платы - постоянно-переменная часть Арендной платы, которая включает в себя эксплуатационные расходы по обслуживанию Здания и прилегающей территории, в редакции п. 5.3.3. Договоров:

Договор 1:

- за весть период действия Договора в размере 48 333, 34 рубля, без учета НДС;

Договор 2:

- в период с 01 апреля 2020 года по 31 марта 2021 года в размере 67 683, 88 рубля, без учета НДС;

Дополнительное соглашение 1 к Договору 2:

- за весть период действия Договора в размере 6 833, 33 рубля, без учета НДС;

3) третья часть арендной платы, в редакции п. 5.4. Договоров - переменная составляющая часть Арендной платы, которая включает в себя коммунальные расходы; Порядок оплаты Арендной платы установлен Сторонами:

1) в пункте 5.2.4 Договоров (первая часть) - не позднее 25 числа месяца, предшествующему оплачиваему месяцу;

2) в пункте 5.3.3. (вторая часть) - в размере 100 процентов месячной фиксированной ставки, авансовым платежом, не позднее 25 числа месяца, предшествующему оплачиваему месяцу;

3) в пункте 5.4.2. (третья часть) - оплачивается Арендатором в течение 3 банковских дней с момента получения счетов.

По состоянию на 13 ноября 2020 года, в нарушение раздела 5 Договора за Арендатором числится задолженность по оплате арендной платы по Договорам в следующем размере:

По Договору 1 задолженность по арендной плате (первая + третья часть) за период с апреля 2020г. по 20 августа 2020г. в размере 1 726 304 руб. 51 коп.; по коммунальным услугам (вторая часть) за период с апреля 2020г. по 20 августа 2020г. в размере 11 893 руб. 43 коп.

По Договору 2 задолженность по арендой плате (первая + третья часть) за период с апреля 2020г. по 20 августа 2020г. в размере 447 053 руб. 39 коп., по коммунальным услугам (вторая часть) за период с июля 2020г. по 20 августа 2020г. в размере 644 руб. 37 коп.

По Дополнительному соглашению 1 к Договору 2 задолженность по арендной плате (первая + третья часть) за период с марта 2020г. по июль 2020г. в размере 304 259 руб. 67 коп., по коммунальным услугам (вторая часть) за период с марта 2020г. по июль 2020г. в размере 3 668 руб. 21 коп.

Таким образом, задолженность арендатора итого составляет 2 493 823 руб. 58 коп.

Направленные истцом претензия, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Нормами статей 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Наличие задолженности в заявленном размере установлено в судебном заседании и документально подтверждено. Ответчик доказательств оплаты задолженности не представил, поэтому требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 493 823 руб. 58 коп., подлежит удовлетворению, в силу ст. 307, 309, 614 ГК РФ.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление судом рассмотрены и отклонены по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Вместе с тем, законодательством были внесены изменения, регламентирующие порядок изменения арендной платы по заключенным договорам аренды.

Согласно ч. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техно-генного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., введенной федеральным законом от 08.06.2020 г. № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020г., арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Вместе с тем, если будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с Уставом АНО «Ветер Перемен» целями деятельности является предоставление услуг в сфере улучшения положения социально незащищенных категорий граждан, признанных нуждающимися в социальном обслуживании, социальных услугах, удовлетворения потребностей различных категорий граждан в получении общественно полезных услуг, создание общества патриотично настроенных граждан, популяризацию в обществе здорового образа жизни и прочее.

Истец является участником проекта «Московское долголетие» с 2019г. Спорные Договоры аренды были заключены истцом в целях реализации указанного проекта для граждан, достигших возраста мужчины 60 лет, женщины 55 лет, без привлечения средств граждан на условиях предоставления государственного гранта, средства которого перечислялись ежемесячно, по факту оказанных услуг, предоставление которых невозможно с 17.03.2020 г.

Однако, ответчик не представил доказательств, что прекратил осуществлять свою деятельность, в том числе по участию в проекте «Московское долголетие», в период ограничительных мер в соответствии с актами органов власти РФ и/или субъекта РФ, что не осуществлял данный вид деятельности в режиме «ОН-ЛАЙН».

Также, ответчиком не представлено в материалы дела доказательств направления истцу уведомлений об уменьшении арендной платы в оплате арендных платежей.

Требование ответчика о не начислении арендной платы не основано на законе и противоречит условиям договоров аренды. Вопрос о размере арендной платы является вопросом исполнения обязательства, а не вопросом привлечения к ответственности. Требование истца о снижении размера арендной платы на 100% на период действия режима повышенной готовности на территории города Москвы представляет собой не уменьшение, а полное освобождение от исполнения обязательства, что не предусмотрено положениями Федерального закона №98-ФЗ, а также ст. 309 ГК РФ.

Также, ответчиком не представлено доказательств, что истец чинил препятствия в пользовании арендуемыми помещениями после снятия ограничительного режима.

При указанных обстоятельствах оснований для освобождения ответчика от исполнения обязательств по оплате арендной плате по договорам у АНО "ЦЕНТР ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНЫХ УСЛУГ "ВЕТЕР ПЕРЕМЕН" отсутствовали, в связи с чем, исковые требования к ответчику заявлены обоснованно.

Таким образом, материалами дела подтверждена задолженность ответчика по Договору аренды № ПМО/4-2019Д/СИ от 29.03.2019г. за период с 01.04.2020г. по 20.08.2020г., Договору аренды № ПМО/5-2019Д/СИ от 29.03.2019г. за период с 01.04.2020г. по 20.08.2020г. и Дополнительному соглашению №1 к Договору аренды № ПМО/5-2019Д/СИ от 29.03.2019г. за период с марта по июль 2020г. (включительно) в размере 2 493 823 руб. 58 коп., ответчик не представил какие-либо доказательства, опровергающие наличие долга по данному договору, следовательно, указанная задолженность в указанном размере подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в полном объеме от суммы иска.

На основании изложенного, ст.ст.8, 12, 307, 309, 310, 330, 612, 614, 616 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "ЛЕНДЛОРД" удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНЫХ УСЛУГ "ВЕТЕР ПЕРЕМЕН" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНДЛОРД" задолженность по арендной плате, коммунальных услуг по Договору аренды № ПМО/4-2019Д/СИ от 29.03.2019г. за период с 01.04.2020г. по 20.08.2020г., Договору аренды № ПМО/5-2019Д/СИ от 29.03.2019г. за период с 01.04.2020г. по 20.08.2020г. и Дополнительному соглашению №1 к Договору аренды № ПМО/5-2019Д/СИ от 29.03.2019г. за период с марта по июль 2020г. (включительно), всего 2 493 823 (два миллиона четыреста девяносто три тысячи восемьсот двадцать три) руб. 58 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 35 469 (тридцать пять тысяч четыреста шестьдесят девять) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова