Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ Инвестиции" (109004, <...>, этаж 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Навигатор" (129110, <...>, эт/ком 8/4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № М-04-048698 от 31.03.2016 г. в размере 3 714 249 руб. 29 коп.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 – дов. от 25.12.2019г. № 33-Д-1301/19

от ответчика: ФИО2 – дов. от 26.11.2019г. № 2611-01

от третьего лица: ФИО3 – дов. от 01.10.2019г. № 160

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ Инвестиции" о взыскании штрафных санкций в размере 3 714 249, 29 руб., ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка № М-04-048698 от 31.03.2016 г., на положения ст.ст. 309, 310, 330, 615 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Навигатор".

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал исковые требования в соответствии с основаниями указанными в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы представителя истца, возражения представителей ответчика и третьего лица, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Истец, Департамент) и ООО «УК МДМ» (далее - Ответчик, Общество), заключен договор аренды земельного участка от 31.03.2016 № М-04-048698 площадью 3 134 кв.м., имеющего адресные ориентиры: <...> (кадастровый номер 77:04:0001019:137).

Земельный участок предоставлен ООО «УК МДМ» в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации административного здания с подземной автостоянкой.

Согласно п. 1.5 Договора на участке расположено десятиэтажное нежилое здание общей площадью 21 475 кв.м. по адресу: <...> (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.05.2016 № 77-77/004-77 004/014/2016-2346/2).

В соответствии с п. 2.1. Договора, Договор заключен сроком до 25.02.2065г.

Согласно пункту 4.6 дополнительного соглашения от 06.09.2016 к Договору аренды земельного участка от 31.03.2016 № М-04-048698 арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования.

Пунктом 5.6 Договора предусмотрена обязанность Арендатора использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, и надлежащим образом исполнять все условия Договора аренды.

В ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указывается, что за соблюдением требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальный земельный контроль.

Статья 71.2 ЗК РФ устанавливает, что в рамках систематического наблюдения за исполнением требований законодательства Российской Федерации должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного земельного контроля (надзора), проводится административное обследование объектов земельных отношений.

Под административным обследованием объекта земельных отношений понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной i в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными и другими методами.

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушения земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений.

Согласно п. 1 Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 № 184-ПП (далее - Положение) Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим земельный контроль за использованием земель находящихся в собственности города Москвы и государственная собственность на которые не разграничена в целях предотвращения и пресечения незаконного использования указанных земельных участков.

Согласно пункту 4.2.3. Положения, Госинспекция проводит плановые и внеплановые проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам использования земель в порядке, установленном федеральным законодательством.

Согласно п. 7 Положения, Госинспекция осуществляет контроль за выявлением и пресечением фактов незаконного (нецелевого) использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, а также незаконно размещенных объектов недвижимости.

Таким образом, Акт Госинспекции представляет собой официальный документ, в котором фиксируются результаты обследования земельного участка, проведенного должностными лицами в рамках предоставленных указанным лицам полномочий.

Порядок выявления и пресечения фактов незаконного размещения объектов недвижимости и незаконного (нецелевого) использования земельного участка, регламентирован постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее - Постановление 819-ПП).

13.11.2018 в соответствии с п. 3.3 приложения 1 к постановлению 819-ПП, на основании выявления в рамках осуществления текущей деятельности признаков незаконного (нецелевого) использования земельных участков, Госинспекцией было проведено обследование земельного участка по адресным ориентирам: <...>.

Согласно данным портала Росреестра здание с адресным ориентиром: <...>, площадью 21 475 кв.м. поставлено на

Государственный кадастровый учет (ОКС № 77:04:0001019:10064), принадлежит на праве собственности ООО «УК МДМ» (запись в ЕГРН от 31.05.2016 № 77-77/004-77/004/014/2016-2346/2).

В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет лишь принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В ходе обследования было установлено, что по вышеуказанному адресу располагается семиэтажное здание, используемое под офис. Также установлено, что часть помещений в здании используется для размещения кафе.

Земельный участок, площадью 3134 кв.м. предоставлен ООО «УК МДМ договором аренды от 31.03.2016 № М-04-048698 для эксплуатации административного здания с подземной автостоянкой.

Таким образом, Арендатор использует земельный участок с нарушением разрешенного использования.

Согласно 7.1 Договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная Сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и Договором.

Согласно 7.3 Договора, в случае, использования земельного участка с нарушением цели предоставления и вида разрешенного использования Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Пунктом 7.4 Договора аренды установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора условий раздела 4 Договора и условий, касающихся использования земельного участка, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно данным Государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 № 791-ПП «Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы» составляет 247 616 619,18 руб. Размер годовой арендной платы на 2017 год составляет 3 714 249,29 руб.

Сумма штрафных санкций за нарушение условий договора аренды, подлежащих уплате Арендатором, согласно расчета истца, составляет 3 714 249,29 руб.

В порядке досудебного урегулирования в адрес Ответчика была направлена претензия от 13.11.2018 № 33-6-212547/18-(0)-1 с требованием оплатить штрафные санкции. Претензия истца была оставлена Ответчиком без удовлетворения.

Возражения ответчика и третьего лица суд отклоняет, ввиду следующего.

В соответствии с п. 5.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Согласно информации содержащейся на публичной кадастровой карте вид разрешенного использования указанного земельного участка - для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров, следовательно в момент постановки земельного участка на кадастровый учет был определен конкретный вид разрешенного использования земельного участка, который включает деловое управление (п.4.1) - земельные участки предназначенные для размещения офисных зданий делового назначения (п. 1.2.7); обслуживание автотранспорта (п.4.9) - земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (п. 1.2.3).

Согласно утверждению Ответчика данный земельный участок имеет индекс «Ф».

В соответствии с п.3.3.2 ПЗЗ во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования- «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участка и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Таким образом, сведения, содержащиеся о земельных участках в Зонах с индексом «Ф», формируются с учетом сведений ЕГРН и устанавливаются единожды.

В этой связи у арендаторов земельных участков в зонах и индексом «Ф» возможность самостоятельного выбора видов разрешенного использования таких земельных участков отсутствует.

На основании изложенного, при намерении выбрать (изменить) вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне с индексом «Ф», арендатору земельного участка необходимо обратиться в уполномоченный орган власти (Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее - Москомархитектура) с целью внесения изменений в ПЗЗ (например, в части вывода земельного участка из зоны с индексом «Ф» в зону, для которой предусмотрен запрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка.

В случае необходимости установления видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, не предусмотренных градостроительным регламентом, требуется внесение изменений в ПЗЗ на основании статьи 33 ГрК РФ и статьи 36 Градостроительного кодекса города Москвы в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 17.05.2018 № 457-1111 «Об утверждений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».

Ответчик является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:137. Право аренды предполагает наличие правомочий по владению и распоряжения объектом аренды.

Согласно п.3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ от 14. 11. 2018 в соответствии со статьями 2 и 7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка -самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентов, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В этой связи, Ответчик не вправе использовать земельный участок с нарушением вида разрешенного использования и цели его предоставления по действующему договору аренды.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 № 12651/11 указано на необходимость соответствия фактического использования земельного участка установленному виду его разрешенного использования, а также на идентичность сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, исходя из буквального толкования норм действующего законодательства, а также позиции высших судебных органов, функциональное назначение объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, т.е. фактическое использование земельного участка должно соответствовать цели предоставления земельного участка в соответствии с договором аренды.

Несоответствие фактического вида использования земельного участка сведениям о виде разрешенного использования, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, возникшее вследствие злоупотребления ответчиком правами на внесение соответствующих изменений в государственный реестр, повлекло необоснованное занижение кадастровой стоимости земельного участка.

Доказательством того, что ответчик использует земельный участок с нарушением вида разрешенного использования, является рапорт Госинспекции по недвижимости от 14.08.2017 № 9041721 в результате обследования которого было выявлено, что часть помещений здания используется под размещения кафе.

Размер арендной платы за земельный участок должен соответствовать реальному уровню доходности земельного участка, который определяются с учетом его фактического использования.

С учетом изложенного, возражения ответчика и третьего лица суд отклоняет как необоснованные и опровергаемые материалами дела.

Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство о снижении заявленной истцом к взысканию неустойки (штрафа) в порядке ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, содержащимся в определении № 277-0 от 21.12.2000г., именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора. В определениях Конституционного суда РФ от 22.03.2012 № 424-О-О и от 26.05.2011 г. № 683-О-О указано, что п. 1 ст. 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в статье 333 ГК РФ идет речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка по своей природе является способом обеспечения исполнения обязательства должником, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Таким образом, суд признает заявленную неустойку (штраф) за нарушение условий Договора несоразмерной последствиям нарушенного обязательства.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что взысканию с ответчика подлежит неустойка (штраф) в размере 1 238 083,03 руб.

Суд полагает, что снижение суммы неустойки в таком размере обеспечит баланс интересов сторон и позволит истцу в должной мере компенсировать имущественные потери в результате нарушения ответчиком своих обязательств по договору.

Делая такой вывод, суд принимает во внимание принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, значительность суммы начисленной неустойки, длительный период ее начисления.

При этом истцом не представлено доказательств наличия существенных негативных последствий, вызванных ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору. Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежного обязательства судом установлен, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению частично, со снижением неустойки до общей суммы 1 238 083,03 руб. с отказом в удовлетворении исковых требований в остальной части.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика. Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 330, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ Инвестиции" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 1 238 083 (один миллион двести тридцать восемь тысяч восемьдесят три) руб. 03 коп. штрафа.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания МДМ Инвестиции" в доход бюджета 41 571 (сорок одна тысяча пятьсот семьдесят один) руб. 24 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: И.А.Васильева