Гражданский кодекс часть 1

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Бунинский базар» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес места нахождения: 117624, <...>, помещение IА, комната 11, дата регистрации: 31.05.2016)

к Индивидуальному предпринимателю Вазаговой Фатиме Викторовне (ОГРНИП 313265109100115, ИНН 263212908668), Индивидуальному предпринимателю Власенко Валентине Васильевне (ОГРНИП 316265100065775, ИНН 263201847068),

третье лицо - ООО «ВкусВилл» (123592, <...>, эт. 10, пом. V, ком. 1), ООО «Сторк» (117042, <...>),

о понуждении заключить договор долгосрочной аренды нежилого помещения,

по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Бунинский базар» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес места нахождения: 117624, <...>, помещение IА, комната 11, дата регистрации: 31.05.2016)

о признании предварительного договора аренды нежилого помещения от 01.04.2017 г. прекратившимся

при участии:

от истца по первоначальному иску – ФИО3 по доверенности №22/11 от 22.11.2017 г.

от ответчика по первоначальному иску ИП ФИО1 - ФИО4 по доверенности от 26.12.2017 г.; ФИО5 по доверенности от 11.04.2017

от ответчика по первоначальному иску ИП ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 14.12.2017 г.; ФИО5 по доверенности от 14.04.2017 г.; ФИО6 по доверенности от 08.11.2017 г.

от третьего лица ООО «ВкусВилл» – ФИО7 по доверенности от 01.08.2017 г.

от третьего лица ООО «Сторк» - представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

ООО «Бунинский Базар» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о понуждении заключить договор долгосрочной аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Сосенское п., ул. Александры ФИО8, д.95, корп.1, стр.1, кадастровые номера 77:17:012316:10603, 77:17:0120316:10604, 77:17:0120316:10605, общей площадью 517,7 кв.м., сроком на 60 месяцев, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре аренды нежилого помещения от 01.04.2017 г.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, Индивидуальный предприниматель ФИО2 заявили встречный иск к ООО «Бунинский Базар» о признании предварительного договора аренды нежилого помещения от 01.04.2017 г. прекратившимся, который принят к производству суда в порядке ст. 132 АПК РФ определением Арбитражного суда города Москвы от 10.01.2018 г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ВкусВилл», ООО «Сторк».

Представитель третьего лица ООО «Сторк» в судебное заседание не явился. В материалах дела имеются документы, подтверждающие надлежащее извещение третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем дело рассматривалось в его отсутствие в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО «Бунинский Базар» поддержал заявленные исковые требования, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представители Индивидуального предпринимателя ФИО1, Индивидуального предпринимателя ФИО2 возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержали встречные исковые требования.

Представитель третьего лица оставил вопрос об удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований на усмотрение суда.

Суд, рассмотрев исковые требования по первоначальному и встречным искам, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между ИП ФИО1, ИП ФИО2 (арендодатели) и ООО «Бунинский базар» (арендатор) 01.04.2017 г. был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, Сосенское п., ул. Александры ФИО8, д.95, корп.1, стр.1, кадастровые номера 77:17:0120316:10603, 77:17:0120316:10604, 77:17:0120316:10605 общей площадью 517,7 кв.м.

Согласно п.1.1. предварительного договора, стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества, основные условия которого стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором. Основной договор должен быть заключен сторонами настоящего договора в течение трех месяцев с момента регистрации арендодателем права собственности на помещения указанные в п.2.1. договора, при этом договор не будет подан на государственную регистрацию в Росреестр до полного погашения задолженности ООО «Бунинский базар» перед арендодателем по договору перевода долга от 01.04.2017.

Основанием для обращения истца с требованиями по первоначальному иску послужил отказ ответчиком в заключении долгосрочного договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, Сосенское п., ул. Александры ФИО8, д.95, корп.1, стр.1, кадастровые номера 77:17:0120316:10603, 77:17:0120316:10604, 77:17:0120316:10605 общей площадью 517,7 кв.м.

По мнению истца по первоначальному иску, ответчики на основании положений предварительного договора аренды от 01.04.2017 г. обязаны были заключить с истцом долгосрочный договор аренды нежилых помещений, однако от своих обязательств уклонились и не сообщили истцу о регистрации права собственности на указанные нежилые помещения.

С целью обеспечения возможности временно пользоваться нежилыми помещения 01 апреля 2017 г. сторонами был заключен возмездный договор передачи нежилых помещений во владение и пользование.

16 ноября 2017 г. арендатор получил от арендодателя уведомление об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора передачи нежилых помещений во владение и пользование от 01.04.2017 г., со ссылкой на ст. 450.1 ГК РФ и не соблюдение условий по внесению арендной плате по отношению к срокам, установленным в п.п. 5.2.2., 5.3.1., 5.5. договора передачи нежилых помещений по владение и пользование от 01.04.2017 г.

Истец по первоначальному иску пояснил, что право собственности ответчиком на нежилые помещения по адресу: г. Москва, Сосенское п., ул. Александры ФИО8, д.95, корп.1, стр.1, кадастровые номера 77:17:0120316:10603, 77:17:0120316:10604, 77:17:0120316:10605 общей площадью 517,7 кв.м. было зарегистрировано 02 мая 2017 г., в связи с чем обязанность по заключению и регистрации долгосрочного договора аренды на условиях, установленных предварительным договором аренды нежилого помещения от 01.04.2017 г. наступила 02.08.2017 г., однако в установленный срок долгосрочный договор заключен сторонами не был.

Кроме того, истцу по первоначальному иску стало известно о том, что в указанных нежилых помещениях, планируется открытие сетевого магазина ООО «ВкусВилл». В соответствии с п.4.2. предварительного договора аренды нежилого помещения от 01.04.2017 г. арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по данному договору помещения. Также, в соответствии с п.4.3. предварительного договора аренды нежилого помещения от 01.04.2017 г. арендатор вправе сдать переданное ему помещение в субаренду любому юридическому или физическому лицу, с письменного согласия арендодателя. Однако, никаких действий со стороны истца по первоначальному иску, направленных на сдачу занимаемого помещения в субаренду ООО «ВкусВилл» не совершалось, а также арендатор не информировался арендодателем о том, что права на указанное нежилое помещение были переданы третьим лицам.

Тем самым, как считает истец по первоначальному иску, арендодатель нарушил условия предварительного договора аренды нежилого помещения от 01.04.2017 г.

Ответчики по первоначальному истцу, возражая против удовлетворения требований, указали, что у истца не возникло право на предъявление требования о заключении основного договора аренды, поскольку между сторонами существует задолженность по платежам, кроме того, арендатором не представлена независимая гарантия, предоставление которой является обязательным условием для заключения основного договора аренды.

Также, по мнению ответчиков, истцом пропущен срок на предъявление требования о заключении основного договора. О регистрации ответчиками права собственности на спорные помещения истец был уведомлен 16.05.2017 г., что подтверждается нотариальным протоколом осмотра электронной почты от 26.12.2017 г. Протоколом подтверждается, что представитель собственников направил 16.05.2017 г. электронное письмо представителю истца.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По условиям пункта 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.1.2. предварительного договора аренды нежилого помещения от 01 апреля 2017 г., существенным условием заключаемого в будущем основного долга является отсутствие задолженности по платежам между сторонами.

В соответствии с п.1.3. предварительного договора, дополнительным существенным условием заключаемого в будущем основного договора является обязательное представление арендатором независимой гарантии в соответствии с пар. 6 г. 23 ГК РФ. Условия независимой гарантии согласуются сторонами. Независимая гарантия выдается в день подписания договора аренды и указывается в договоре аренды в качестве обеспечения выполнения всех обязательств арендатора перед арендодателем по будущему договору аренды.

Согласно условиям предварительного договора, стороны обязались в будущем заключить основной договор аренды сроком на 60 месяцев в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Сосенское п., ул. Александры ФИО8, д.95, корп.1, стр.1, общей площадью 517,7 кв.м.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, между истцом и ответчиками по первоначальному иску был заключен договор перевода долга от 01.04.2017 г., в соответствии с условиями которого истец принял на себя обязательства по погашению задолженности ООО «Сторк» перед ответчиками, возникшей в связи неисполнением ООО «Сторк» своих обязательств перед ответчиками по договору аренды нежилых помещений №1/16 от 12.03.2016 г. в размере 3 513 187 руб.

В соответствии с п.6 договора перевода долга истец обязался погашать задолженности ежемесячно выплачивая ответчикам 30 000 руб. авансом до 1 числа каждого месяца. Однако в нарушение условий указанного пункта, истцом не выплачен очередной платеж в размере 30 000 руб. за декабрь 2017 г. – до 01.12.2017 г. от истца не поступил платеж за декабрь 2017 г.

Таким образом, неисполнение истцом своих обязательств по погашению задолженности перед ответчиками по договору о переводе долга препятствует заключению основного договора, предусмотренного предварительным договором.

Кроме того, у истца по первоначальному иску существует задолженность перед ответчиками по договору передачи нежилых помещений во владение и пользование от 01.04.2017 г., в соответствии с условиями которого ответчики предоставили истцу право владения и пользования спорными помещениями.

Пунктом 1.7. договора установлено, что истцом ежемесячно выплачивается арендная плата за пользование помещениями, которая состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Постоянная часть арендной платы представляет собой базовую ставку арендной платы, устанавливаемой сторонами.

Переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные платежи, плату за потребляемую энергию и оплату общедомовых услуг управляющей компании.

В соответствии с п.5.3.2. договора передачи нежилых помещений во владение и пользование арендатор (истец) обязуется самостоятельно получать счет коммунальных служб и управляющей компании. Однако, арендатором соответствующие документы не получались и не оплачивались.

В связи с возникновением задолженности по переменной части арендной платы ответчиками направлено истцу уведомление, полученное истцом 07.11.2017 г., о наличии задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам в размере 307 487,71 руб. за период с 01.04.2017 г. по 07.11.2017 г.

Задолженность до настоящего времени не погашена, доказательств обратного суду не представлено. Условия п.1.3. предварительного договора не исполнены, условиям независимой гарантии не согласованы.

Ответчики по первоначальному иску считают, что утверждение истца о наличии задолженности не соответствует действительности, задолженность отсутствует, более того, у истца существует задолженность перед ответчиками в размере 3,2 млн. рублей.

В соответствии с условиями договора аренды №1/16 от 12.03.2016г. арендная плата составила 800 000 рублей в месяц. Также договором установлено, что арендная плата выплачивается следующим образом – 50% выплачивается ответчику-1, 50% выплачивается ответчику-2.

Таким образом, ежемесячный платеж в пользу каждого ответчика со стороны ООО «Сторк» составляет 400 000 рублей.

При заключении договора аренды представитель ООО «Сторк» предупредил, что арендная плата, возможно, будет выплачиваться не самим ООО «Сторк», а другим юридическим лицом.

Впоследствии арендная плата по указанному договору выплачивалась ООО «Бунинский базар». Так, все платежи, совершенные ООО «Бунинский базар» в период с 10.06.2016г. по 01.04.2017г., несмотря на указание в назначении платежи ошибочных реквизитов договора аренды, совершались именно в счет оплаты арендных платежей по Договору аренды №1/16 от 12.03.2016г. за ООО «Сторк».

В марте 2017 года сторонами было принято решение расторгнуть договор аренды №1/16 от 12.03.2016г. с ООО «Сторк» и заключить договор аренды напрямую с ООО «Бунинский базар».

Так как к моменту расторжения договора аренды №1/16 от 12.03.2016г. у ООО «Сторк» существовала задолженность по арендной плате, между ответчиками, ООО «Сторк» и ООО «Бунинский базар» был заключен договор перевода долга от 01.04.2017г., в соответствии с условиями которого ООО «Бунинский базар» приняло на себя долг ООО «Сторк» перед ответчиками.

Тот факт, что ООО «Бунинский базар» перечисляло денежные средства, которые, по мнению истца, являются неосновательным обогащением ответчиков, именно в качестве арендных платежей за ООО «Сторк», подтверждается суммой задолженности, установленной в договоре перевода долга от 01.04.2017 г., подтвержденной всеми сторонами спора.

Так, договором перевода долга установлено, что по состоянию на 30.03.2017г. задолженность ООО «Сторк» перед ответчиками по арендной плате составляет 3 225 370 рублей, в том числе пени за просрочку оплаты 25 370 рублей.

В материалы дела представлены расчеты задолженности ООО «Сторк» перед каждым из ответчиков по договору аренды №1/16 от 12.03.2016г., в которых все платежи ООО «Бунинский базар» в адрес ответчиков учтены именно как платежи в счет погашения арендной платы за ООО «Сторк».

Из данных расчетов следует, что задолженность ООО «Сторк» по арендной плате перед ИП ФИО2 составляет 1 600 000 рублей и 11 090 рублей пени. Задолженность ООО «Сторк» по арендной плате перед ИП ФИО1 составляет 1 600 000 рублей и 14 280 рублей пени.

Таким образом, если исходить из того, что все платежи, совершенные ООО «Бунинский базар» в период с 10.06.2016г. по 01.04.2017г., являются погашением арендной платы за ООО «Сторк» по Договору аренды №1/16 от 12.03.2016г., то задолженность ООО «Сторк» перед ответчиками составит 3 225 370 рублей, в том числе пени за просрочку оплаты 25 370 рублей.

Именно такая сумма задолженности ООО «Сторк» закреплена сторонами в Договоре перевода долга от 01.04.2017 г.

При этом, во время действия договора аренды №1/16 от 12.03.2016г., заключенного с ООО «Сторк», всю переписку с ответчиками по всем вопросам, касающимся аренды, вело ООО «Бунинский базар».

Так, в письме исх.14/10-1 от 14.10.2016г. ООО «Бунинский базар» подтверждает наличие правоотношений с ответчиками, ссылается на п.5.5 договора аренды №1/16 от 12.03.2016г., которым установлено, что оплата производится по 50% каждому из ответчиков до 25 числа месяца – именно это установлено п.5.5 договора аренды №1/16 от 12.03.2016г.

В том же письме истец подтверждает наличие задолженности по арендной плате и просит зачесть ранее внесенный страховой депозит в качестве арендного платежа за октябрь 2016 года.

В письме исх.ББ-15/12-1 от 15.12.2016г. ООО «Бунинский базар» признало наличие задолженности по депозиту, за ноябрь 2016 года и за декабрь 2016 года. В том же письме истец сообщает о готовности составить график погашения задолженности и исполнять его.

Более того, фактическое пользование ООО «Бунинский базар» помещениями, принадлежащими ответчикам, подтверждается договором №БУН/ДЕН-01/11-1 от 01.11.2016г., в соответствии с условиями которого ООО «Бунинский базар» в качестве субарендодателя передает ИП ФИО9 в субаренду часть помещения, принадлежащего ответчикам.

Указанный договор заключен 01.11.2016г., то есть задолго до заключения договора аренды между ответчиками и ООО «Бунинский базар» (01.04.2017г.).

Суд приходит к выводу о том, что вышеизложенные обстоятельства очевидно свидетельствуют о том, что ООО «Бунинский базар» осуществляло пользование помещениями ответчика, хотя и утверждает обратное.

Учитывая доказанность факта наличия между сторонами отношений, утверждение истца о неосновательном обогащении ответчиков за его счет не соответствует представленным доказательствам.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истец по первоначальному иску допустил нарушение условий предварительного договора, согласованных сторонами, в связи с чем оснований для удовлетворения иска о понуждении ответчиков заключить основной договор аренды не имеется.

Доводы встречного искового заявления сводятся к тому, что правоотношения сторон в рамках предварительного договора, прекращены.

Положениями ГК РФ предусмотрены основания изменения и расторжения договора, отказ от договора (ст. ст. 450, 450.1), условиями договора предусмотрен срок заключения основного договора, порядок, условия основания и периодичность (срок) пролонгации договора на новый срок, расторжение и прекращение правоотношений сторон в рамках договора.

В случае отказа или уклонения ответчика от подписания основного договора истец имел право, согласно положениям пункта 5 статьи 429 ГК РФ, в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, обратиться с требованием о понуждении ответчика к заключению долгосрочного договора аренды, однако не воспользовался этим правом, следовательно, правоотношения сторон в рамках договора прекращены с 03.08.2017 г.

В соответствии с п.1.1. предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение трех месяцев с момента регистрации арендодателями права собственности на спорные помещения.

Таким образом, в соответствии с буквальным толкованием условий предварительного договора, предусмотренного ст. 431 ГК РФ, в вышеуказанном пункте стороны согласовали срок, в который они обязуются заключить основной договор.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано арендодателями 02.05.2017 г., в связи с чем срок на предъявление требования истек 02.08.2017 г.

Поскольку основной договор аренды не был заключен в установленный срок с момента заключения предварительного договора, то предварительный договор аренды в силу положений пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации считается прекращенным.

С учетом изложенного, встречные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании ст.ст. 309, 310, 429, 431, 450, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать предварительный договор аренды нежилого помещения от 01.04.2017 г. прекращенным.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бунинский базар» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, Индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.В. Орлова