Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «А.М.Сервис+» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ДЕЛИНСИСТЕМ», Обществу с ограниченной ответственностью «ТОПАДВ» об обязании ответчиков устранить препятствия в пользовании истцом нежилым помещением на основании договора аренды от 15.03.2019 № 3-Э-2019, предоставить истцу доступ в помещение общей площадью 38,9 кв.м., расположенное на цокольном этаже здания по адресу: 123308, <...>, подвал, помещение I, комната 7.

Иск заявлен на основании ст.ст. 309, 310, 450, 606, 619 ГК РФ и мотивирован отсутствием у ответчиков оснований для ограничения доступа истца к арендуемому нежилому помещению.

Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчики, уведомленные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. ст. 121, 122 АПК РФ, в заседание не явились, заявлений, ходатайств не подали, отзыв на исковое заявление не представили, в связи с чем спор рассмотрен в отсутствие представителей ответчиков в порядке ст. 156 АПК РФ.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы: www.msk.arbitr.ru.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «А.М.Сервис+» (далее – Истец) уполномочено общим собранием собственников нежилых помещений в здании выступать обслуживающей организацией здания по адресу: 123308, <...> (протокол общего собрания от 11.06.2019).

Обществу с ограниченной ответственностью «ДЕЛИНСИСТЕМ» (далее – Ответчик 1) на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 38,9 кв.м., расположенные на цокольном этаже здания по адресу: 123308, <...>, подвал, помещение I, комната 7, о чем в Едином государственном реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.06.2010 сделана запись о регистрации № 77-77-08/032/2010-122.

15.03.2019 между Истцом и Ответчиком 1 заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 38,9 кв.м., расположенных на цокольном этаже здания по адресу: 123308, <...>, подвпом 1 к. 7 № 3-3-2019 (далее – Договор).

Помещения переданы Ответчиком 1 Истцу, что подтверждается представленным в материалы дела Актом приема-передачи от 15.03.2019.

Из положений п.п. 1.3, 1.31, 1.3.2 Договора следует, что в указанных помещениях располагается специальное техническое оборудование для использования под «Электрощитовую».

«Электрощитовая» - комплекс специального технического оборудования, предназначенного для приема и распределения электрической энергии конечным потребителям. Включает в себя распределительные устройства, силовые выключатели, разъединители, измерительное оборудование - трансформаторы тока и напряжения, измерительные приборы и т.п. Перечень оборудования входящего в состав «Электрощитовой» установлен в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Оборудование электрощитовой является общим имуществом собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: 123308, <...>.

Положениями п. 3.1 Договора предусмотрено, что нежилые помещения на условиях настоящего Договора арендуется на срок 11 месяцев, с 15.03.2019 по 14.02.2020.

Пунктом 3.2. Договора предусмотрено, что если не позднее, чем за два месяца до истечения срока Договора, ни одна из сторон не изъявит желания прекратить его действия, соглашение считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях.

В силу п. 9.2 Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством (в судебном порядке).

Факт надлежащего исполнения Истцом принятых на себя обязательств по Договору в части оплаты арендной платы подтверждается представленными в материалы дела актами оказанных услуг, платежными поручениями.

Ответчиком 1 на электронный адрес Истца направлено электронное письмо, содержащее уведомление об изменении состава участников Общества с ограниченной ответственностью «ДЕЛИНСИСТЕМ», смене генерального директора и расторжении Договора аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Ответчика 1.

Суд пришел к выводу, что указанное уведомление не влечет правовых последствий в виде расторжения Договора, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Положениями п. 1 ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель вправе в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ, без обращения в суд отказаться от исполнения договора аренды недвижимости, если это право предусмотрено договором.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Аналогичный подход отражен в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".

В силу статьи 310 и статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть предоставлено стороне не противоречащими закону условиями самого договора. Возникновение права на такой отказ может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств (в частности необходимостью наличия оснований, связанных с нарушением договора другой стороной), а может предоставляться сторонам договора независимо от каких бы то ни было обстоятельств. В последнем случае речь идет о безмотивном отказе от исполнения обязательства.

Указанное выше в полной мере касается и права на отказ от исполнения договора аренды недвижимости, если это не противоречит закону, таким договором может быть предусмотрена, в том числе и возможность безмотивного отказа от его исполнения, то есть вне зависимости от того, надлежащим ли образом условия договора исполняются контрагентом. Наличие подобного условия в договоре предполагает, что отказ стороны от исполнения договора может быть связан практически с любыми обстоятельствами, при этом реализация права на отказ от исполнения договора не требует какого-либо обоснования либо доказывания наступления соответствующих обстоятельств, поскольку речь идет именно об отказе безмотивном. Если же из условий договора следует, что отказ от его исполнения может быть связан лишь с какими-либо основаниями (например неправомерным поведением контрагента или с иными обстоятельствами), то соответствующие основания должны быть перечислены в договоре, а отказаться от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ, возможно исключительно по этим основаниям.

При этом, суд отмечает, что право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора является различным. Последнее предусмотрено, например, п. 2 ст. 428, п. 3 ст. 615, ст. ст. 619, 692 ГК РФ.

Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как следует из пункта 27 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Изучив условия заключенного между Сторонами Договора, установив отсутствие положений, предусматривающих возможность одностороннего (внесудебного) расторжения Договора по инициативе Арендодателя, учитывая, что Договор в установленном законом (судебном) порядке не расторгался, суд пришел к выводу, что Договор является действующим.

04.07.2019 в 14 часов представителем Общества с ограниченной ответственностью «ДЕЛИНСИСТЕМ» ФИО3, действовавшей по доверенности выданной Обществом с ограниченной ответственностью «ДЕЛИНСИСТЕМ» в лице генерального директора ФИО4 от 01.07.2019, без предварительного уведомления Истца произведен демонтаж запирающих устройств (замков) в помещениях № 38, 41, 7, находящихся в подвале здания по адресу:123308, <...>.

Указанные помещение опечатаны Ответчиком и в них установлены новые запирающие устройства (замки).

Вышеизложенные обстоятельства явились основанием для составления Истцом Акта демонтажа запирающих устройств (замков). Ответчик 1 от подписания Акта отказался.

Действия Ответчика 1 по ограничению доступа Истца в помещения фактически лишают Истца права пользования помещениями на праве аренды, предоставленного по условиям Договора, положениями п. 5.5 которого предусмотрено, что Арендодатель не имеет права препятствовать в допуске в нежилые помещения уполномоченного представителя собственников общего имущества в здании и уполномоченного представителя организации, обслуживающей специальное оборудование, размещенное в нежилых помещениях.

Истцом в адрес Ответчика 1 направлена претензия с требованием о предоставлении доступа в помещения.

Указанная претензия Ответчиком 1оставлена без удовлетворения.

Впоследствии Ответчик 1 продолжил совершать действия, препятствующие реализации Истцом права пользования арендуемыми помещениями.

В нарушение условий действующего Договора, 04.07.2019 между Ответчиком 1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ТОПАДВ» (далее – Ответчик 2) заключен договор аренды № 1-0404-2019/7-37-38-40-21/160.9-11, условия которого, фактически дублируют условия Договора заключенного между Истцом и Ответчиком 1.

С июля 2019 Ответчиком 1 и Ответчиком 2 совершаются действия, ограничивающие право пользования Истца арендуемыми помещениями, а также чинятся препятствия в доступе Истцу к расположенной в указанных помещениях Электрощитовой.

При этом между Истцом и Акционерным обществом «Мосэнергосбыт Северо-Западное» заключен абонентский договор энергоснабжения от 12.08.2019 № 99214665, по условиям которого, Истец выступает Абонентом и покупает у Акционерного общества «Мосэнергосбыт Северо-Западное» электрическую энергию, распределяет ее субабонентам – собственникам помещений в здании.

Действия Ответчика 1, Ответчика 2 препятствуют осуществления Истцом действий, по ведению учета потребленной субабонентами энергии.

Нарушение прав Истца на пользование арендуемыми по Договору помещениями, явилось основанием для обращения Истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, суд исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 305 ГК РФ предусмотрено, что права, вытекающие из ст.ст. 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Суд пришел к выводу, что представленные Истцом в обоснование заявленных требований доказательства, с достоверностью свидетельствуют и подтверждают факт ограничения прав Истца на пользование арендуемыми помещениями, в связи с чем, суд признал заявленные требования правомерными, обоснованными и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на Ответчиков солидарно.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 167, 209, 304 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕЛИНСИСТЕМ" (ОГРН <***>, ИНН <***>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОПАДВ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить препятствия в пользовании ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "А.М.СЕРВИС+" (ОГРН <***>, ИНН <***>) нежилым помещением общей площадью 38, 9 кв.м., расположенным по адресу: <...>, подвал, помещение I, комната 7, обеспечив доступ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "А.М.СЕРВИС+" (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕЛИНСИСТЕМ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "А.М.СЕРВИС+" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп. госпошлину.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОПАДВ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "А.М.СЕРВИС+" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Скачкова