Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по аренде в размере 756 098 ,93 коп., пени в размере 107 707,45 руб., расторжении договора аренды №Я-КР/4-Оф-2от 01.01.09г., обязании освободить нежилые помещения, выселить из нежилых помещений

при участии :

от истца – ФИО1 по доверенности от 23.03.2010г., ФИО2 по доверенности от 23.03.2010г.

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 20 от 11.03.2010г.

от 3-го лица – не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фисан-Групп» (далее ООО «Фисан-Групп», истец) обратилось в суд с иском о взыскании с Закрытого акционерного общества «Коперник Инвестментс» (далее ЗАО «Коперник Инвестментс, ответчик) задолженности по арендной плате в размере 756 098 руб. 93 коп. и пени в размере 107 707 руб. 45 коп.; о расторжении договора аренды нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, от 01 января 2009г. № Я-КР/4-Оф-2, заключенного между ООО «Содействие» и ЗАО «Коперник Инвестментс»; об обязании ЗАО «Коперник Инвестментс» освободить следующие нежилые помещения общей площадью 325, 5 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <...>:

цокольный этаж, помещение № 1 - комната №15 площадью 186,9 кв.м., комната №23 площадью 15 кв.м., комната № 24 площадью 22,8 кв.м., комната №25 площадью 3,4 кв.м., комната № 26 площадью 2,9 кв.м., комната №27 площадью 1,2 кв.м., комната №28 площадью 1,2 кв.м., комната №29 площадью 4,1 кв.м., комната №30 площадью 52,1 кв.м., комната №34 площадью 35,3кв.м.

и о возвращении названных помещений в освобожденном виде ООО «Фисан-Групп», а также о выселении ЗАО «Коперник Инвестментс» из вышеперечисленных нежилых помещений общей площадью 325, 5 кв.м., расположенных по адресу <...>.

В обоснование иска истец со ссылкой на ст.ст. 309, 310, 450, 452, 614, 619, 622 ГК РФ указал, что ответчик, являясь арендатором нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности с 27.03.2009г., не исполняет свои обязательства по договору аренды - более 2-х раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносил арендную плату.

В судебном заседании 16.04.2010г. истец уточнил основания иска, а именно указал, что действие договора аренды прекращено, поскольку договор заключен на неопределенный срок и истец отказался от него, предупредив об этом ответчика, следовательно, у последнего отсутствует право пользования спорными нежилыми помещениями.

В судебном заседании 28.05.2010г. истец указал также, что ответчик в нарушение условий договора аренды не осуществляет в спорном помещении текущий ремонт, а именно не устраняет повреждения подвесного потолка.

Протокольными определениями от 16.04.2010г. и 28.05.2010г. соответственно суд принял заявленные истцом уточнения оснований иска.

Ответчик иск не признал, считает договор аренды автоматически продленным на 11 месяцев в соответствии с пунктом 10.5 Договора, то есть заключенным на определенный срок, в связи с чем у истца отсутствует право на расторжение Договора в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ; указал, что необходимость в текущем ремонте помещения в настоящий момент отсутствует, и, кроме того, в арендуемом помещении нет подвесного потолка; относительно задолженности по арендной плате пояснил, что 12.01.2009г. передал ООО «Содействие» (30.06.2009г. переименовано в ООО «Атабаска» ) вексель № 0001/09 номиналом 1 526 640 руб. в счет оплаты арендной платы до 01.07.2009г., платежным поручением № 1448 от 18.12.2009г. перечислил ООО «Фисан-Групп» денежные средства в размере 1 435 044, 89 руб. в счет аренды с 01.07.2009г. по 01.12.2009г., затем надлежащим образом продолжал оплачивать арендные платежи и на данный момент у ответчика фактически имеется переплата арендных платежей.

Представитель 3-го лица в судебное заседание не явился, 3-е лицо о месте и времени рассмотрения спора извещено, просило рассмотреть спор в отсутствии его представителя. В отзыве от 10.06.2010г. сообщило, что с иском ООО «Фисан-Групп» согласно, возражения ответчика считает необоснованными, указанный ответчиком вексель никакой задолженности по договору аренды не погашает, и выразило готовность к возврату ответчику его векселя.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть спор в отсутствии представителя 3-го лица.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

01 января 2009г. между ООО «Содействие» (Арендодатель) и ЗАО «Коперник Инвестментс» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений в Здании, расположенном по адресу: <...> за № Я-КР/4-Оф-2 (далее Договор), в соответствии с которым Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное пользование Помещение на срок, установленный Договором, а Арендатор обязался принять Помещение по Акту приема-передачи, осуществлять пользование Помещением в соответствии с условиями Договора и оплачивать арендную плату.

Объектом аренды являются нежилые помещения общей площадью 325,5 кв.м., представляющие собой часть Здания, точные границы которых установлены сторонами при подписании Договора и указаны в приложение № 1 к нему, в том числе цокольный этаж, помещение № 1 - комната №15 площадью 186,9 кв.м., комната №23 площадью 15 кв.м., комната № 24 площадью 22,8 кв.м., комната №25 площадью 3,4 кв.м., комната № 26 площадью 2,9 кв.м., комната №27 площадью 1,2 кв.м., комната №28 площадью 1,2 кв.м., комната №29 площадью 4,1 кв.м., комната №30 площадью 52,1 кв.м., комната №34 площадью 35,3кв.м.

Пунктом 3.2 Договора срок аренды установлен с момента подписания Договора до 30 ноября 2009г.

Согласно пункту 4.1 Договора Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю за пользование помещением:

- арендную плату в размере 2 870 089, 79 рублей за весь срок аренды, с учетом НДС. При этом месячный размер арендной платы за первый, второй, третий, четвертый, пятый, шестой, седьмой, восьмой и девятый месяц срока аренды составляет 239 174, 15 рублей с учетом НДС, за десятый и одиннадцатый месяц срока аренды – 358 761,22 рубля с учетом НДС (пункт 4.1.1);

- возмещение платы за коммунальные услуги (пункт 4.1.2).

При этом, согласно установленному в пункте 5 Договора порядку расчетов, за первые пять месяцев аренды (январь-май 2009г.) Арендатор обязуется уплатить арендную плату в размере 1 195 870, 75 рублей, а также коммунальные платежи на основании выставленных счетов за указанный период в срок до 27 мая 2009г. платежным поручением на банковский счет Арендодателя; в последующем (начиная с расчетов за июнь 2009г.) арендная плата подлежит оплате ежемесячно до 27 числа расчетного месяца, оплата коммунальных услуг – платежными поручениями ежемесячно в течение 5 рабочих дней с момента получения соответствующего(их) счета(ов) от Арендодателя.

Арендодатель выполнил свои обязательства по представлению Арендатору во временное пользование помещения, что подтверждается подписанным сторонами 01.01.2009г. актом приема-передачи нежилых помещений, являющихся объектом Договора аренды от 01.01.2009г. № Я-КР/4-Оф-2.

Доказательств исполнения Арендатором (ответчиком) своих обязательств по оплате арендной платы в установленные договором сроки ответчиком не представлено.

27 марта 2009. право собственности на нежилое помещение площадью 325, 5 кв.м., расположенное по адресу: <...> зарегистрировано за ООО «Фисан-Групп» (Свидетельство о государственной регистрации права 77 АЖ 622276 – т.1 л.д.43).

Ответчиком представлено письмо-уведомление от 5 ноября 2009г. за исх. № 11 в адрес ООО «Содействие» в котором ответчик подтвердил наличие у него задолженности по состоянию на 3 ноября 2009г. в размере 1 435 044 руб. 89 коп. с учетом переданного им по Акту приема-передачи от 12.01.2009г. векселя № 0001/09 по цене 1 435 044 руб. 90 коп, и просил ООО «Содействие» подтвердить реквизиты, указанные в договоре аренды для оплаты задолженности по арендной плате.

Вместе с тем, в материалах дела имеется письмо-уведомление (т.1 л.д.42) которым ООО «Содействие» и ООО «Фисан-Групп» сообщали ЗАО «Коперник-Инвестментс» о переходе с 27 марта 2009г. права собственности на арендуемые ЗАО «Коперник-Инвестментс» помещения ООО «Фисан-Групп» и указали реквизиты последнего для перечисления арендной платы. Как видно из отметки на письме оно было получено представителем ЗАО «Коперник Инвестментс» по доверенности 12 августа 2009г.

Следовательно, факт перехода права собственности на арендуемые ответчиком нежилые помещения к ООО «Фисан-Групп» и банковские реквизиты для перечисления арендной платы были известны ответчику не позднее 12 августа 2009г.

Однако, оплата арендных платежей в размере 1435044, 89 руб. произведена ответчиком только 18.12.2009г. платежным поручением № 1448.

При этом общая сумма арендной платы за весь срок аренды (то есть с 01.01.2009г. по 30.11.2009г.) составляет 2 870 089,79 рублей (п. 4.1 Договора).

Ответчик пояснил, что арендная плата до 01.07.2009г. оплачена векселем ЗАО «Коперник Инвестментс», однако истцом оплата аренды векселем не признана.

Как видно из материалов дела, 12.01.2009г. ООО «Содействие» (Арендодатель) и ЗАО «Коперник Инвестментс» (Арендатор) подписали Акт приема-передачи простого векселя №0001/09 номинальной стоимостью 1 526 640 руб., со сроком погашения 12.01.2012г.

По мнению ответчика, непризнание истцом оплаты Ответчиком арендной платы векселем неправомерно и не соответствует действующему законодательству.

Суд считает довод ответчика необоснованным.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставление арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Договором Аренды от 01.01.2009г. №Я-КР/4-Оф-2 арендная плата установлена

в твердой сумме платежей. Возможность оплаты арендных платежей векселем Договором не предусмотрена. Факт подписания ООО «Содействие» и ЗАО «Коперник Инвестментс» акта приема-передачи векселя сам по себе не подтверждает признание и принятие Арендодателем арендной платы векселем и не является основанием для возникновения обязанности истца признать оплату арендных платежей векселем. Из акта приема-передачи векселя не следует, что указанный в нем вексель был передан ООО «Содействие» в счет оплаты арендной платы по договору от 01.01.2009г. №Я-КР/4-Оф-2. Между тем, в акте приема-передачи векселей от 12.01.2009г. не указано в счет какой суммы задолженности и за какой период действия договора произведена оплата векселем.

Кроме того, 3-е лицо - ООО «Атабаска» (бывшее ООО «Содействие») также не подтвердило принятие векселя №0001/09 в качестве оплата арендных платежей по договору от 01.01.2009г. №Я-КР/4-Оф-2. В деле отсутствуют и доказательства того, что указанный вексель передавался от ООО «Содействие» истцу в качестве оплаты арендных платежей ЗАО «Коперник Инвестментс» по договору от 01.01.2009г. №Я-КР/4-Оф-2.

При таких обстоятельствах, довод ответчика о неправомерном отказе истца признать оплату аренды до 01.07.2009г. векселем № 0001/09 и об отсутствии задолженности по арендной плате до 01.07.2009г. суд считает несостоятельным.

Представленные ответчиком платежные поручения №№ 588 от 18.01.2010г., № 589 от 20.01.2010г., № 611 от 11.02.2010г., № 578 от 06.04.2010г. не подтверждают оплату ответчиком спорной суммы задолженности. Поскольку как следует из пояснений истца, не опровергнутых ответчиком, денежные средства, перечисленные по указанным платежным документам были отнесены на погашение последующих периодов аренды, в соответствии с указанием плательщика ( ответчика) в назначении платежа.

Таким образом, на основании вышеизложенного, суд установил наличие у ответчика задолженности перед истцом по арендной плате за период с 27.03.2009г. по 01.07.2009г., что составляет 756 098, 93 руб.

Согласно ст. 394 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с нарушением сроков оплаты истцом были начислены пени за период с 28 мая 2009г. по 30 ноября 2009г. в порядке п. 12.2. договора определяющего, что в случае просрочки исполнения денежного обязательства, предусмотренного договором подлежат уплате пени в размере 0,5 % от сумы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Расчет пени, судом проверен и признан правильным и обоснованным. Оснований для применения требований ст. 333 ГК РФ суд не усматривает в виду длительности просрочки оплаты.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.п.3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 14.3 Договора установлено, что его расторжение по инициативе одной из сторон по основаниям, предусмотренным п.п.1-4 ст. 619 и п.п.1-4 ст. 620 ГК РФ возможно только при условии направления инициативной стороной другой стороне требования об устранении нарушений, которые могут являться основанием расторжения Договора. В случае если указанные нарушения не будут устранены Стороной, получившей требование в течение 30 календарных дней со дня получения требования, другая сторона будет вправе обратиться в суд с иском о расторжении Договора.

01.12.2009г. ООО «Фисан-Групп» направил ЗАО «Коперник Инвестментс» претензию о погашении задолженности по арендной плате и с требованием подписать акт возврата помещения и передать его в ООО «Фисан-Групп». Ответчик оставил претензию истца без ответа и удовлетворения.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Договором № Я-КР/4-Оф-2 от 01.01.2009г. срок аренды определен до 30.11.2009г.

Указанное уведомление от 01.12.2009г. не может быть расценено судом как отказ арендодателя от договора в порядке ст. 610 ГК РФ поскольку из него прямо не следует волеизъявление на прекращение договорных правоотношений.

Не может быть расценено как отказ от договора во внесудебном порядке и претензия от 16.03.2010г. поскольку указанной претензией истец указал повторно ответчику на то, что договор расторгнут на основании претензии от 01.12.2009г.

17.02.2010г. истец направил ответчику Претензию о добровольном расторжении договора аренды, в которой, кроме того, потребовал исполнить претензию от 01.12.2009г.

Таким образом, суд оценив содержание представленной переписки, приходит к выводу, что истец фактически выполнил условия пункта 14.3 Договора и ст. 619, 450 ГК РФ .

При таких обстоятельствах суд считает отказ истца от договора со ссылкой на п. 2 ст. 610 ГК РФ необоснованным и неправомерным.

Суд также считает необоснованным довод истца о том, что ответчик в нарушение пунктов 8.9 и 8.9.1 Договора не осуществляет текущий ремонт помещения, что, по мнению истца, является существенным нарушением использования имущества и в силу п. 1 ст. 619 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Пунктом 8.9 Договора установлена обязанность Арендатора (ответчика) проводить за свой счет текущий ремонт Помещения каждый раз по мере возникновения необходимости в таком ремонте. Однако, истцом не представлено доказательств необходимости проведения ремонта в арендуемых ответчиком помещениях, а также доказательств нарушения ответчиком использования имущества.

Но поскольку доказательствами по делу подтверждается факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате, а также нарушение ответчиком более 2-х раз подряд сроков арендных платежей, спорная задолженность подлежит взысканию с ответчика, а договор аренды – расторжению.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд установил, что исковое заявление является обоснованным и подлежащим удовлетворению в части взыскания суммы задолженности и неустойки, расторжения договора аренды и возврата помещений в освобожденном виде ООО «Фисан-Групп».

В то же время, требование истца о выселении ЗАО «Коперник Инвестментс» из нежилых помещений общей площадью 325, 5 кв.м., расположенных по адресу <...> удовлетворению не подлежит.

Как следует из письма ООО «РРГ Менеджмент» от 15.04.2010г. № 04/03 (т.1 л.д. ) управляющим недвижимостью ФИО4 во исполнение заключенного с ООО «Фисан-Групп» договора №БЯ0-22 от 26.07.2009г. был осуществлен выезд в нежилые помещения общей площадью 325, 5 кв.м. по адресу <...>, в том числе с целью проверки фактического использования указанных помещений. В ходе проверке установлено, что по состоянию на 15.04.2010г. помещения заняты имуществом ЗАО «Коперник Инвестментс».

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что фактически спорные помещения не занимает, в помещениях находится только имущество ЗАО «Коперник Инвестментс».

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 622 ГК РФ, нарушенные права истца могут быть восстановлены путем удовлетворения требования об обязании ответчика возвратить помещения в освобожденном виде.

С учетом удовлетворения требования об обязании ответчика освободить нежилое помещение и возврате арендованного имущества в освобожденном виде, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования о выселении ответчика из нежилого помещения, поскольку по юридическому и смысловому значению данные требования являются одним и тем же требований, кроме того из материалов дела, следует, что в помещении находится имущество ответчиком, которое им не вывезено, помещение не освобождено и не возвращено арендодателю после прекращения договора аренды

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по уплате госпошлины относятся судом ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, излишне уплаченная суммы госпошлины подлежит возврату истцу.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 307-310,450,610,614,619,620,622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 66, 71, 101-103, 110, 112, 123, 132, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, от 01 января 2009г. № Я-КР/4-Оф-2, заключенный между ООО «Содействие» и ЗАО «Коперник Инвестментс».

Обязать ЗАО «Коперник Инвестментс» освободить следующие нежилые помещения общей площадью 325, 5 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <...>: цокольный этаж, помещение № 1 - комната №15 площадью 186,9 кв.м., комната №23 площадью 15 кв.м., комната № 24 площадью 22,8 кв.м., комната №25 площадью 3,4 кв.м., комната № 26 площадью 2,9 кв.м., комната №27 площадью 1,2 кв.м., комната №28 площадью 1,2 кв.м., комната №29 площадью 4,1 кв.м., комната №30 площадью 52,1 кв.м., комната №34 площадью 35,3кв.м. и в освобожденном виде возвратить помещения Обществу с ограниченной ответственностью « Фисан-Групп».

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Коперник Инвестментс» в пользу Общества с ограниченной ответственностью « Фисан-Групп» задолженность по арендной плате в размере 756 098 (семьсот пятьдесят шесть тысяч девяносто восемь) руб. 93 коп., пени в размере 107 707 (сто семь тысяч семьсот семь) руб. 45 коп. и расходы по оплате государственной пошлине в размере 28 276 (двадцать восемь тысяч двести семьдесят шесть) руб. 13 коп.

В остальной части требований отказать.

Вернуть Обществу с ограниченной ответственностью « Фисан-Групп» излишне уплаченную по платежному поручению №75 от 18.02.2010г. государственную пошлину в размере 6 218 руб. 13 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья З.А. Аталикова