Гражданский кодекс часть 1

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 39,6 кв. м., расположенной по адресу: <...> (этаж 1, пом. XI, комн. 1-6)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 09.03.2016;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 07.12.2015;

эксперт ФИО3 – личность удостоверена

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ПАТМУС» (далее – ООО «ПАТМУС», общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 39,6 кв. м., расположенной по адресу: <...> (этаж 1, пом. XI, комн. 1-6).

Отзыв на исковое заявление в порядке, предусмотренном статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), департаментом не направлен.

В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные требования.

Представитель департамента объяснил, что возражает против доводов, содержащихся в исковом заявлении, поскольку эти доводы несостоятельны.

Как следует из материалов дела между Комитетом по управлению имуществом города Москвы (Западное территориальное агентство МКИ) (арендодатель) и Товариществом с ограниченной ответственностью - Производственное товарищество «РЕАЛ» (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 26.11.1998 № 08-335/98, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 39,6 кв.м., расположенные по адресу: <...> (этаж 1, пом. XI, комн. 1-6).

Соглашением о передаче прав и обязанностей к названному договору от 19.07.2004 обязанности арендатора по договору переданы ООО «ПАТМУС». Срок действия договора установлен с 25.07.2003 по 25.07.2013.

Договор аренды и соглашение в установленном порядке зарегистрированы.

В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте имущества города Москвы», утвержденного Правительством Москвы от 16.07.2002 № 559-ПП, департамент являлся органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представлял имущественные интересы города.

На основании пункта 1 постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 № 49-ПП «О реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы, изменении ведомственного подчинения отдельных государственных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы и признании утративших силу отдельных положений правовых актов Правительства Москвы» Департамент имущества города Москвы реорганизован в форме присоединения к Департаменту земельных ресурсов города Москвы. На основании пункта 3 названного постановления наименование Департамента земельных ресурсов города Москвы было изменено на Департамент городского имущества города Москвы.

Письмом от 20.10.2014 общество обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Обществом 12.12.2014 получен проект договора, который был подписан и направлен департаменты с протоколом разногласий 20.12.2014.

Поскольку стороны не пришли к соглашению по цене выкупаемого недвижимого имущества, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца, ответчика, явившихся в судебное заседание, оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

ООО «ПАТМУС» является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Задолженность по арендной плате за упомянутое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отсутствует.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Письмом от 20.10.2014 истец обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, однако соглашения по цене выкупаемого объекта недвижимости достигнуто не было.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Изначально в направленном ответчику проекте договора, цена выкупаемых помещений истцом указана исходя из результатов оценки рыночной стоимости помещений, проведенной ООО «АБН-Консалт», рыночная стоимость объекта оценки по названному адресу составила 5 869 000 руб. без учета НДС.

Ответчик возразил против предложенной истцом цены объекта и представил в судебное заседание отчет от 21.10.2014 об оценке рыночной стоимости помещений, проведенной ООО «Фэлкон», предложив указать цену объекта 3 424 036 руб. без учета НДС.

В связи с наличием спора по отчетам истец и ответчик согласились на проведение судебной экспертизы.

Определением 06.08.2014 назначена судебная экспертиза, поведение которой поручено АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса», эксперту ФИО3, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости по состоянию на 20.10.2014 (дату поступления в департамент заявления общества с пакетом документов).

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость помещения по состоянию на 20.10.2014 составила 4 203 865 руб. без учета НДС.

Представителем департамента в судебном заседании заявлено, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода, скорректированные стоимости объектов-аналогов различаются более чем в 1,8 раз (например, скорректированная стоимость объекта-аналога №3 - 196 333 руб./кв. м, а стоимость объектов-аналогов № 1,4 - 99 004 руб./кв. м. и 107 136 руб./кв. м. соответственно), что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов и/или наличии ошибки в расчетах. Данное нарушение ведет к существенному завышению стоимости объекта экспертизы. Аналогичный довод заявлен в рамках доходного подхода при определении рыночной ставки арендной платы за право пользования объектом экспертизы.

Экспертом пояснено, что поскольку в экспертном заключении определяется стоимость объекта экспертизы на ретроспективную дату, а открытых предложений о продаже аналогичной недвижимости на интересующую дату не представлено, то эксперт вынужден работать с имеющимися архивными данными, периодических печатных изданий, а именно с архивом журнала «Недвижимость и цены», который отражает факт подачи объявлений о продаже аналогичной недвижимости за соответствующий период.

Департаментом заявлено о том, что объект экспертизы располагается на первой линии домов, а подобранные экспертом объекты-аналоги №№ 1, 3, 4 располагаются на 2 линии домов, при этом эксперт не анализирует целесообразность применения к объектам-аналогам №№ 1, 3, 4 повышающей корректировки по указанному ценообразующему параметру.

Кроме того департамент сослался на то, что в описании объекта-аналога № 2 информация приведена не в полном объеме: в частности, не указан адрес местоположения объекта-аналога № 2 с указанием номера дома, что не позволяет сделать вывод об удаленности объекта-аналога № 2 от метро и расположения относительно красной линии, что ведет к существенному занижению стоимости объекта-экспертизы. Аналогичный довод заявлен в рамках доходного подхода при определении рыночной ставки арендной платы за право пользования объектом экспертизы. При этом ответчиком указано, что эксперт в рамках сравнительного и доходного подходов не применяет к объектам-аналогам повышающей корректировки на линию домов.

По названным доводам экспертом пояснил, что в экспертном заключении линия домов считается сопоставимой всем представленным аналогам. Потенциально измеряя пешеходный трафик, по причине того что объект стоит от тротуара (дублера Рублевского шоссе), на расстоянии придомовой территории, а именно ширине стихийной автомобильной стоянки. Эксперт сообщил, что данный объект выгоднее расположить внутри, а не на краю квартала в виду того, что большее число клиентов будет заинтересованным в услугах данного ПСН, а так же потенциальный клиент не захочет переходить такую широкую дорогу как Рублевское шоссе.

Используя ресурс «Яндех Карты», эксперт установил местоположение ул. Молодогвардейская, в тексте объявления описана пешеходная доступность станции метро: 7 мин. пешком от станции метро Молодежная, в соответствии с текстом объявления эксперту понятен потенциал местоположения, в соответствии с чем, данный объект был принят в качестве аналога №2. Поэтому экспертом заявлено, что продавец не может обманывать потенциального покупателя, так как при осмотре данного предложения все несоответствия скажутся негативно для продавца.

Аналогичные ответы и комментарии применимы, согласно пояснениям эксперта, и к применению доходного подхода.

департаментом заявлено, что рассчитанный экспертом в рамках доходного подхода коэффициент капитализации в размере 15,06% (стр. 30) не проанализирован экспертом на соответствие рыночным условиям. При этом по данным информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости «Rway» сентябрь 2014 г. № 234 коэффициент капитализации даже для складских помещений составлял 11%-12%, что ведет к существенному занижению стоимости объекта экспертизы.

Экспертом по данному доводы заявлено о недопустимости использовать укрупненные показатели, использованные в том числе, в качестве рекламы, данное издание рассчитано на привлечение потенциальных инвесторов, коэффициент капитализации, использованный в расчетах доходного подхода в настоящем экспертном заключении, был рассчитан непосредственно для объекта экспертизы, с учетом его использования в качестве ПСН (площадей свободного назначения) и технических особенностей объекта экспертизы.

Принцип однозначности и проверяемости основан непосредственно на представленных аналогах в приложениях к экспертизе с соответствующими допущениями.

Поскольку в данном экспертном заключении определяется стоимость объекта экспертизы на ретроспективную дату, а открытых предложений о продаже аналогичной недвижимости на интересующую суд дату не представлено, то эксперт вынужден работать с имеющимися архивными данными, периодических печатных изданий, а именно с архивом журнала «Недвижимость и цены». Который отражает факт подачи объявлений о продаже аналогичной недвижимости за соответствующий период.

Суд, руководствуясь положениями статьи 82 АПК РФ и разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», назначил проведение экспертизы при соблюдении установленного порядка.

Департамент не был лишен права заявить в соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ отвод эксперту.

Назначение судебной экспертизы было произведено в целях устранения выявленных судом противоречий по представленным истцом и ответчиком отчетам об оценке рыночной цены названного объекта недвижимости.

Таким образом, суд находит оценку, проведенную в рамках настоящего дела, достоверной.

Истец уточнил сумму выкупа и предложил цену объекта в соответствии с экспертным заключением, в связи с чем иск об обязании департамента заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений по цене 4 203 865 руб. без НДС на условиях, направленного ответчику проекта договора купли-продажи с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет, подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, пунктом 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», распределяет судебные расходы по государственной пошлине и оплате экспертизы, назначенной с согласия истца и ответчика, исходя из того, что заявленное истцом неимущественное требование удовлетворено в полном объеме, судебные издержки распределяются с учетом принятого судебного акта и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «ПАТМУС» (г. Москва, ОГРН 1037732002769, ИНН 7732120468) и Департаментом городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) , возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 39,6 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 16, корп. 1 (этаж 1, пом. XI, комн. 1-6) изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции:

«3.1 Цена объекта составляет 4 203 865 (четыре миллиона двести три тысячи восемьсот шестьдесят пять) руб. в соответствии с заключением эксперта от 28.12.2015, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2015 по делу № А40-22720/15-40-172, выполненного ФИО3 - экспертом АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.2 изложить в следующей редакции:

«3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения».

Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 70 064 (семьдесят тысяч шестьдесят четыре) руб. 42 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПАТМУС» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по проведению экспертизы в размере 26 900 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Павлюк Ю.Б.