Гражданский кодекс часть 1

Третьи лица: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЕА КОМ", ФИО1, УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ, Департамент городского имущества города Москвы,

при участии:

от Истца: ФИО2 по доверенности № б/н от 02.09.2019г., ФИО3 паспорт,

от Ответчика: ФИО4 по доверенности № б/н от 30.09.2019г.,

от Третьих лиц: ФИО1 паспорт, от Департамент городского имущества города Москвы: ФИО5 по доверенности № 33-Д-1071/19 от 06.12.2019г., от ООО "АЛЕА КОМ", УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Творческая Мастерская" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском АО «Корпорация АРН» с требованием об истребовании из чужого незаконного владения Ответчика Чердак общей площадью 136, 2 кв.м. расположенный по адресу: <...>., о признании права общей долевой собственности на указанный Чердак за всеми собственниками помещений Здания.Требование о восстановлении и приведении в первоначальное состояние перекрытия между первым этажом квартиры № 15 и Чердаком по состоянию, указанному в поэтажном плане от 14.08.2013 г. выделено в отдельное судебное производство определением суда от 21.11.2019г.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, против удовлетворения иска возразил по доводам отзыва, заявил о пропуске срока исковой давности.

Истцом представлены письменные пояснения по иску и возражения на отзыв ответчика.

Третьими лицами представлены письменные позиции по заявленным требованиям.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 69,8 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн. 1-4) по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, копия которой имеется в материалах дела.

Согласно выпискам из ЕГРН, на иные помещения в здании по адресу: <...> зарегистрированы следующие права:

- жилое помещение площадью 193,0 кв.м. (этаж 1, мансарда № 2, кв. 15) принадлежит на праве собственности АО «КОРПОРАЦИЯ АРН» (ранее – ЗАО «Корпорация АРН»);

- нежилое помещение площадью 123,5 кв.м. принадлежит на праве собственности ООО «АЛЕА КОМ»;

- нежилое помещение площадью 28,2 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО6.

Иных собственников помещений в здании нет.

Основанием регистрации права собственности ответчика на спорные помещения, как следует из материалов регистрационных дел, представленных Управлением Росреестра по Москве по запросу суда, являлись следующие обстоятельства.

Право собственности АО «КОРПОРАЦИЯ АРН» (ранее – ЗАО «Корпорация АРН») на жилое помещение площадью 193,0 кв.м. по адресу: <...> возникло на основании договора купли-продажи от 06.02.2017, заключенного с ФИО7 Квартира передана по акту приема-передачи от 06.02.2017.

ФИО7 право собственности приобретено на основании договора купли-продажи от 29.07.2014, согласно свидетельству о государственной регистрации права площадь квартиры составляла 222,5 кв.м.

В обоснование исковых требований, Истец указывает, что Истец с 11.11.2016г. является собственником нежилого помещения II в доме по адресу: <...>, (далее - Здание) что подтверждается записью в ЕГРН № 77-77/011-77/011/004/2016-2180/3 7

11.11.2016г. к Истцу перешла доля в праве общей собственности на общее имущество в Здании (ч. 1 ст. 38 ЖК РФ).

Чердак по наименованию и функциональному назначению относится к общему имуществу Здания (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Общим имуществом Здания собственники помещений владеют, пользуются и распоряжаются по совместному согласию (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Переход общего имущества в индивидуальную собственность, уменьшение общего имущества Здания возможны только с согласия всех собственников помещений этого Здания (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Чердак является общим имуществом Здания, в связи со следующим.

Первая квартира в Здании была приватизирована 12.04.1994г.

На дату приватизации первой квартиры Чердак не был выделен, предназначен (учтен, сформирован) для целей самостоятельного использования.

В связи с чем Чердак не существовал как самостоятельный объект и поступил в общую собственность собственников помещений Здания.

То, что Чердак не существовал как самостоятельный объект, поэтому не мог использоваться для самостоятельных целей подтверждается отсутствием у него своего кадастрового номера или иного номера, свидетельствующего о постановке Чердака на кадастровый учет.

Так как Чердак не состоял на кадастровом учете его площадь не учитывалась в общей площади Здания, а сам Чердак не отражался в документах технического учета .

Чердак не мог быть поставлен на кадастровый учет с присвоением своего кадастрового номера так как не обладал признаками изолированности и обособленности (опять же двумя главными признаками самостоятельного помещения).

Ровно потому, что на момент приватизации первой квартиры Чердак не являлся самостоятельным, обособленным и изолированным помещением в органах технического учета нет его поэтажного плана по состоянию на 1994г. По этой причине, для подтверждения отсутствия у Чердака признаков изолированности будем использовать его поэтажный план по состоянию на 14.08.2013г. (Приложение 2), так как большинство этих признаков сохранилось на эту дату.

На плане Чердак поименован как чердак. Из этого следует, что даже в 2013 году (не говоря уже о 1994г.) он не имел самостоятельного назначения и фактически использовался как чердак - общее имущество домовладельцев.

У Чердака отсутствует отдельный вход. Отсутствовал он и в 1994г., так как исторически сложилось, что вход на Чердак был только один - через люк, расположенный внутри помещения Истца.

Наличие люка подтверждается:

Актом обследования от 19.07.2017г., выполненным ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ;

Актом обследования от 03.10.2018г., выполненным ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» ;

Техническим заключением от 19.10.2018г. № МО 004134 АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»;

Заключением эксперта № 3 по договору об оказании услуг № 2811 от 23.10.2018г., стр. 15-17 ;

Заключением эксперта № 3 по договору об оказании услуг № 2811 от 23.10.2018г., стр. 9, фото на стр. 35-36;

Отчетом оценки по заказу Департамента имущества города Москвы № 76-16Б/15 от 30.06.2016г., фото 7 стр. 16;

Актом проверки от 19.04.2018г., проведенной Тверской межрайонной прокуратурой Москвы.

На основании вышеизложенного, Истец указывает, что на момент приватизации первой квартиры в Здании Чердак не был и не мог быть выделен и предназначен для целей самостоятельного использования. Его не существовало как самостоятельного помещения (отсутствие своего кадастрового номера и отсутствие постановки на кадастровый учет). По ряду признаков (отсутствие изолированности, самостоятельности, обособленности, один маленький вход, неразрывная функциональная связь с другим помещением, доступ на крышу только через чердак) видно, что Чердак использовался как чердак и не мог использоваться для других (самостоятельных) целей. Нет данных о том, что Чердак фактически использовалось не как общее имущество домовладельцев, а для других самостоятельных целей.

Также Истец указывает, что владение Чердаком Истец утратил в результате совершенных Ответчиком незаконных действий по захвату единоличного фактического контроля над Чердаком с прекращением доступа в него Истца и что в основе права Ответчика на Чердак лежит сделка с не собственником.

Право собственности на недвижимость приобретается на основании договора (сделки) с ее собственником. Только собственник имеет право распоряжаться своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Тот, кто купил не у собственника собственником не становится.

В этом случае запись в реестре не порождает право собственности, так как идет от недействительного основания. Это лицо может стать собственником только после того, как будет признано судом добросовестным приобретателем (п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 13 постановления Пленумов ВАС и ВС РФ № 10/22 от 25 июня 2015г.). В некоторых случаях даже добросовестный приобретатель не может быть признан собственником, например, когда он приобрел имущество у лица, которое не вправе его отчуждать в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ.

«На бумаге» Чердак вошел в состав квартиры № 15 в феврале 2013г., а фактически в октябре 2017г. (подробнее в п. 1.2 искового заявления).

Фактические обстоятельства, подтверждающие, что запись в реестре создает видимость права Ответчика на спорные объекты

Ответчик купил квартиру № 15 общей площадью 193 кв.м. с «так называемой мансардой» (ранее Чердак) в феврале 2017г. у ФИО7 10.

На момент отчуждения этой квартиры, ФИО7 не была ее собственником, в связи с чем, и Ответчик не приобрел на нее право собственности, хотя внесен в реестр как собственник.

14 мая 2019 года Арбитражным судом города Москвы было вынесено Решение по иску Истца (ООО «ТАМ «ГАБА-ПРОЕКТ» -предыдущее название ООО «Творческая Мастерская») к Ответчику о признании отсутствующим права собственности на чердачное помещение площадью 134,4 кв.м., расположенное по адресу: <...> и о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на указанное чердачное помещение - №А40-74536/18-23-530.

Указанным Решением в удовлетворении требований Истца было отказано в полном объеме. Решение вступило в законную силу.

Истец настоящим исковым заявлением обращается с требованием в порядке ст. 301 ГК РФ об истребовании из чужого незаконного владения Ответчика Чердака общей площадью 136,2 кв.м., расположенного по адресу <...> и признании права общей долевой собственности на указанный Чердак за всеми собственниками помещений Здания.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из следующих обстоятельств.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-74536/18-23-530, в котором участвовали те же лица, было установлено следующее.

В рамках рассмотрения вышеуказанного дела, была назначена судебная экспертиза, по результатам которой установлено, что спорное помещение не предназначено для обслуживания более одного помещения жилого дома; в спорном помещении отсутствуют инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения жилого дома и, следовательно, нет необходимости в постоянном беспрепятственном доступе в спорное помещение;спорное помещение конструктивно является мансардой; спорное помещение имеет самостоятельное назначение и не является вспомогательным (техническим) по отношению к другим помещениям жилого дома.

Учитывая выводы эксперта и представленные документы, суд пришел к выводу, что спорное помещение мансарды в настоящее время, с учетом установленных технических характеристик, не отвечает требованиям, указанным в ст. 290 ГК РФ, используется собственником квартиры № 15 и не имеет беспрепятственного доступа иных собственников помещений здания.

Суд установил, что спорное помещение не используется для обслуживания и эксплуатации здания; не находится во владении истца и собственников помещений здания, в настоящее время имеет самостоятельное назначение и используется ответчиком.

Согласно п.2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 200 ГК течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п. 57 Постановления Пленума Верховного суда РФ, Пленума ВАС

РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой -права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Как следует из материалов дела, право собственности ООО «Творческая мастерская» зарегистрировано 11.11.2016г. До 11.11.2016 г. собственником помещения являлся Департамент городского имущества г. Москвы.

Правопредшественник ООО «Творческая мастерская» - Департамент городского имущества г. Москвы являлся третьим лицом в судебном споре по иску ФИО1 (собственник нежилого помещения кадастровый номер 77:01:0001043:2454, расположенного по адресу <...>, пом. I) к Коган Марку (собственнику помещения: <...>) по делу №2-5768/2013.

Иск был принят к производству 05.08.2013г. В иске ФИО1 указывала на недействительность государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и признание права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, утверждая, что мансарда квартиры №15 является объектом общего имущества, в отношение которого может существовать право общей долевой собственности, поскольку в исключительной собственности одного из собственников помещений многоквартирного дома такие объекты находится не могут. Истец ФИО1 просила суд признать недействительной государственную регистрацию права на жилое помещение, находящееся по адресу <...>, принадлежащее ответчику Когану Марку, признать перепланировку жилого помещения незаконной и привести жилое помещение в первоначальное состояние.

Согласно Протоколу судебного заседания от 26.12.2013 и Определению Тверского районного суда по делу №2-5768/2013 от 26.12.2013 г. Департамент городского имущества г. Москвы не возражал по вопросу прекращения производства по делу по причине отказа истца ФИО1 от иска.

Таким образом, Департамент городского имущества г. Москвы по состоянию на 2013г. являлся собственником части помещений в здании, ныне принадлежащих истцу (что следует из выписки ЕГРН, имеющейся в материалах дела), зная о предъявлении иска собственником иных помещений в указанном здании в отношении общего имущества собственников многоквартирного дома, самостоятельных требований не заявил и был согласен с отказом от иска, что прямо свидетельствует об осведомленности собственника о спорном имуществе, о регистрации права собственности по объекту г. Москва. Столешников пер., д.7 .стр. 4. кв.15.

Кроме того, решением суда по делу №А40-74536/18-23-530 также установлено, что «третьему лицу ФИО1 было известно в 2013 году о наличии записи в ЕГРН об индивидуальной собственности на часть чердачного помещения. Учитывая состав участников истца, а также нахождение помещения ранее в собственности города Москвы, уполномоченный орган которой участвовал при рассмотрении дела № 2-5768/13, собственнику помещения II на первом этаже также должны были быть известны указанные обстоятельства в 2013 году.»

Истец указывает, что срок исковой давности не истек в связи с тем, что 11.11.2016г. Истец стал собственником нежилого помещения площадью 69,8 кв.м. (этаж 1 помещение II, комнаты 1-4). С этой даты, в силу п. 1 ст. 301 ГК РФ и п. 9 Постановления Пленума ВАС № 64, он получил право на виндикацию Чердака из чужого незаконного владения. До тех пор, пока Истец не стал собственником нежилого помещения права на виндикационный иск он не имел, так как п. 1 ст. 301 ГК РФ такое право предоставляет только собственникам. Ответчик стал собственником квартиры № 15 15.02.2017г. При этом, только в октябре 2017г. Ответчик получил Чердак в свое фактическое владения. До этого момента доступа из квартиры № 15 на Чердак у собственников квартиры № 15 не было. Следовательно, с октября 2017г. началось незаконное владение Ответчиком Чердаком и с этого момента необходимо исчислять возникновение права Истца на виндикационный иск, так как п. 1 ст. 301 ГК РФ предоставляет право на виндикацию только у лица, фактически владеющего виндицируемой вещью. В связи с тем, что течение срока исковой давности в силу п. 1 ст. 200 ГК РФ начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать как о нарушении своего права, так и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, Истец приобрел право на виндикационный иск ровно с того момента как Ответчик получил фактическое владение над Чердаком.

Однако, Согласно ст. 201 ГК перемена лиц в обязательстве не влечет изменение срока исковой давности и порядка его исчисления.

Смена собственника в силу ст. 202 и 203 ГК РФ не является основанием для приостановления или прерывания течения срока исковой давности.

Действующая судебная практика закрепляет правоприменение вышеуказанных норм в отношении того, что смена собственника не влияет на срок исковой давности при истребовании имущества из чужого незаконного владения в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2011 № 12833/10, указывая, что при смене титульного собственника, не владеющего имуществом, исковая давность на истребование этого имущества не начинает течь заново.

В данном случае по заявленному виндикационному требованию срок давности должен исчисляться с момента принятия к производству Тверским районным судом иска ФИО1, когда предыдущий собственник помещений, ныне принадлежащих ООО «Творческая мастерская» - ДТП г. Москвы должен была узнать о нарушении права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Действующая судебная практика исходит из того, что при наличии заявления о пропуске срока исковой давности, своевременно сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока давности погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения им (тоже Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2011 № 12833/10).

Таким образом, смена собственника помещения, расположенного по адресу <...>, этаж 1, пом. II, Ком. 1-4 (текущий собственник ООО «Творческая мастерская») не прерывает течения срока исковой давности. О предполагаемом нарушении права предыдущий собственник вышеуказанного помещения узнал не позднее заявления иска, принятого к производству Тверским районным судом Определением по делу №2-5768/2013 от 05.08.2013 года.

Соответственно, срок исковой давности является пропущенным.

Истец, представляя возражения относительно того, что срок исковой давности не является пропущенным, указывает на то, что имел доступ на чердак. Однако доказательств такового доступа не представлено. Истец указывает, что на поэтажном плане БТИ, составленном по состоянию на 14.08.2013, обозначен прямоугольник и указывает: «предполагаем, что таким образом обозначен люк».

Однако фактических доказательств, а не предположений наличия законного доступа и владения спорным помещением истцом не представлено, соответственно последующие доводы о временном периоде, с которого должен исчисляться срок исковой давности несостоятельны.

При этом, доказательствам, представленным в материалы дела Истцом, уже была дана оценка в рамках рассмотрения дела № А40-74536/18-23-530, а именно представленные истцом Заключения (выполнены во внесудебном порядке; лица, выполнившие заключения не предупреждались об уголовной ответственности; исходные данные, на основании которых выполнены заключения, предоставлены лицам, выполнившим заключения, истцом по своему усмотрению и не являются объективными. Выводы, к которым пришли эксперты в рамках назначенной судом судебной экспертизы по делу № А40-74536/18-23-530, не соответствуют выводам, указанным в представленных Истцами заключениях. Более того, оценка данных заключений как ненадлежащих доказательств уже была дана судом по делу № А40-74536/18-23-530.

В отношении представленного в материалы дела Технического заключения от 19.10.2018 года № МО 004134 АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» имеется письмо от 05.12.2018 года № 50/01-3165 АО «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ», в котором указано, что «в результате проверки выявлено, что техническое заключение от 19.10.2018 года № МО 004134 было подготовлено в соответствии с предоставленными ООО «ТАМ «ГАБА-ПРОЕКТ» неактуальными по состоянию на дату выполнения работ документами.

В Решении Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2019 года по делу № А40-74536/18-23-530 указано, что Акты обследования, составленные с участием представителя истца, не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств.

Доводы о недействительности сделок, совершенных ФИО8, ФИО9, ФИО7, на основании которых в итоге возникло право собственности Ответчика, несостоятельны, поскольку Истец не является стороной упомянутых им сделок, и не является в правовом понимании заинтересованным лицом ввиду того, что в судебном порядке не установлено, что предметом указанных им договоров купли-продажи является общее имущество собственников многоквартирного дома.

Наличие юридически значимого интереса с целью оспаривания сделки третьим лицом возможно только после вступления в силу решения суда, которым должно быть установлено, что спорное имущество является общим имуществом собственников помещений.

Доводы Истца строятся на оценке совершенных со спорным имуществом сделок, однако права на оспаривание сделок у лиц, не являющихся стороной сделок, отсутствуют. Действующей судебной практикой для лиц, не являющихся стороной сделки предусмотрены иные методы защиты нарушенного права, а именно истребование имущества из чужого незаконного владения при ненахождении объекта во владении Истца, а для случая нахождения объекта в постоянном беспрепятственном владении лица, когда право зарегистрировано за иным лицом, судебной практикой предусмотрен путь предъявления негаторного иска. Кроме того очевидно, что для произведения оценки сделок судебный процесс должен иметь иной субъектный состав лиц. Одновременно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 1.67 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя. Из приведенных положений следует, что правовая природа таких способов защиты прав, как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения, исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав. Требования о признании права общей долевой собственности также не подлежит доказыванию с использованием механизма признания сделок недействительными.

Таким образом, обоснование требований о признании права обшей долевой собственности собственников многоквартирного дома на спорное помещение недействительностью сделки является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

С самостоятельными исками о признании соответствующих договоров купли-продажи недействительными либо о применении последствий недействительности сделок Истец не обращался.

Как установлено статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно требованиям ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При изложенных обстоятельствах, оснований к удовлетворению требований истца у суда не имеется.

Государственная пошлина распределяется в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и возлагается на Истца.

Руководствуясь статьями 290, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 101, 106, 110, 123, 156, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.М.Хабарова