Гражданский кодекс часть 1

В судебном заседании 27.06.2017г., в порядке ст. 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 04.07.2017г. до 09 час. 00 мин., после перерыва с участием того же представителя истца, от ответчика – ФИО4 по доверенности от 09.01.2017 № 33-Д-6/17, от эксперта - ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЮНИТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом уточнения исковых требований) к Департамент городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0002010:1058, общей площадью 613,6 кв.м. (далее по тексту - Объект 1) и земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 453 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0002010:142, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация здания под административные цели (далее по тексту - Объект 2), изложив пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«- цена Объектов оставляет 42 076 204 (сорок два миллиона семьдесят шесть тысяч двести четыре) рублей в соответствии с заключением ООО «Агентство оценки Константа» от 17 мая 2017 года по делу А40-239216/16-37-2166.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.»

Путем принятия абзаца 4 пункта 3.6. договора купли-продажи в следующей редакции:

« за Объект 2 в размере 25 509 100 (двадцать пять миллионов пятьсот девять тысяч сто) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 425 151 (четыреста двадцать пять тысяч сто пятьдесят один) рубль 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против иска возражал.

В судебном заседании эксперт ответил на заданные ему ответчиком вопросы.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 23.03.2006г. между ООО «Объединение Санаторно-курортных и оздоровительных предприятий «Профатомфонд» и Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником ответчика) был заключен договор аренды № 01-00349/00, в соответствии с которым, арендодатель передал в аренду помещение общей площадью 613,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

09.04.2010г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, ответчик), ООО «Объединение Санаторно-курортных и оздоровительных предприятий «Профатомфонд» (арендатор) и ООО «ЮНИТ» (организация, истец) было заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 23.03.2006г. № 01-00349/06, согласно которому арендатор переуступает организации право аренды по договору от 23.03.2006г. № 01-00349/06 на нежилое помещение общей площадью 613,6 кв.м., расположенное по адресу: ул. Б. Ордынка, д. 29/10, стр. 2 в тех же целях и на срок действия договора.

Данный протокол-соглашение зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 07.05.2010г.

В соответствии с дополнительным соглашением от 07.05.2010г. срок аренды по вышеуказанному договору установлен до 30.06.2015 г.

ООО «ЮНИТ» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «ЮНИТ» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 25.04.2016г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

1 ноября 2016 года департамент направил истцу проект договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 613,6 кв. м. (Объект 1), и земельного участка площадью 453 кв.м. (Объект 2). Цена объектов недвижимости была установлена в размере 116 002 602 рублей.

При этом, департамент сослался на экспертную оценку от 25.08.2016 № 08043/16, выполненную ООО «Независимый Институт оценки и управления» о величине рыночной стоимости объектов: нежилое помещение общей площадью 613,6 кв.м, и земельного участка 453 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Указанная оценка по сообщению ответчика была проверена экспертным заключением от 06.09.2016 № 702/16-st, подготовленным МСНО-НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков».

Истец рассмотрел направленный проект Договора и предположил, что величина рыночной стоимости Объекта 2, указанная в качестве Цены Договора в п. 3.1. и п.3.6 является не достоверной и не может использоваться в качестве цены Договора, т.к. она существенно завышена и неправильно определена.

Истец, полагая, что рыночная стоимость земельного участка Объект 2, на котором находится арендуемое помещение Объект 1, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной и не справедливой, обратился за независимой оценкой к ООО «КОМПАКТ ЭКСПЕРТ». Согласно подготовленному отчету от 18.10.2016 № 15/10-2016/ЗУ, рыночная стоимость земельного участка составила 19 848 500 рублей, что существенно меньше указанной в проекте договора, направленному истцу, цены в размере 99 435 498 рублей.

9 ноября 2016 года Истец направил Ответчику подписанный с разногласиями проект договора купли-продажи недвижимости и протокол разногласий, в котором пункт 3.1. изложен в следующей редакции: Цена Объектов составляет 36 415 604 (тридцать шесть миллионов четыреста пятнадцать тысяч шестьсот четыре) руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.08.2016№ 08043/16, выполненным ООО «Независимый Институт оценки и управления» с положительным экспертным заключением от 06.09.2016 № 702/16-st, подготовленным МСНО-НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» и Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.10.2016 № 15/10-2016/ЗУ, выполненным ООО «КОМПАКТ ЭКСПЕРТ», а пункт 3.6 (абзац 4): за Объект 2 в размере 19 848 500 (девятнадцать миллионов восемьсот сорок восемь тысяч пятьсот) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 330 808 (триста тридцать тысяч восемьсот восемь) рублей 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.

ООО «ЮНИТ» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии с положениями закона, Департаментом была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.08.2016 г. № 08043/16, выполненным ООО «НИОЦ» и положительным экспертным заключением от 06.09.2016 г. № 702/16-st, подготовленным МСНО-НП«ОПЭО», рыночная стоимость объектов составляет 116 002 602 руб., из которых: объект 1 – 16 567 104 руб., объект 2 – 99 435 498 руб.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия по стоимости земельного участка (объекта 2), определением суда от 25.04.2017г. было назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено ООО «Агентство оценки Константа» (119019 <...>).

Перед экспертом был поставлен вопрос:

- Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером77:01:0002010:142, общей площадью 453 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: эксплуатация здания, на дату обращения – 25 апреля 2016 года?

Проведение экспертизы поручено экспертам ФИО5 и/или ФИО3.

Согласно Заключению экспертов по арбитражному делу № А40-239216/16-37-2166, стоимость объекта на дату экспертной оценки 25.04.2016г. составила 25 509 100 рублей, без учета НДС.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на 25.04.2016г. – дату обращения общества за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении объекта, расположенного по адресу: <...> (общей площадью 453 кв.м).

Ответчик возражал против Заключения, выполненного ООО «Агентство оценки Константа», полагал, что заключение выполнено с нарушениями - неправильно определена стоимость объекта оценки. Ответчик ходатайствовал о вызове в суд экспертов для выяснения вопросов, касающихся заключения об оценке. В судебном заседании эксперт ответил на заданные ему ответчиком вопросы.Вопросы и ответы зафиксированы с использованием средств аудиозаписи.

Ответчик представил Анализ «Заключения экспертов по результатам проведения судебной оценочной экспертизы по делу А40-239216/16-37-2166» (далее - Заключение), выполненного экспертами ФИО3 и ФИО5 (далее - Эксперты) в соответствии с определением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2017 по делу № А40-239216/16-37-2166.

Ответчик полагает, что Анализ рынка (стр. 34-46 Заключения) не отвечает принципу достаточности в связи с тем, что:

- отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки;

- отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периодов окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

1. Вопрос экспертам:

В связи с чем отсутствуют вышеуказанные разделы анализа рынка, необходимые для понимания ситуации на рынке производственно-складской недвижимости города Москвы?

Эксперт указал следующее: в соответствии с п.7 главы 2.2. «ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ИССЛЕДОВАНИИ» настоящей экспертизы:

В части описания объекта экспертизы, анализа рынка объекта экспертизы, экспертами были затронуты и описаны только те характеристики и факторы, которые влияют, прямо или косвенно, на результат определения рыночной стоимости. Учитывая тот факт, что настоящее заключение не является отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки, соответственно не обязано строго соответствовать Закону РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в действующей редакции) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, эксперты при проведении расчетов руководствовались принципами существенности и достаточности информации. Та информация, которая не влияет на процесс и результат определения рыночной стоимости объекта экспертизы, экспертами признана несущественной и в экспертном заключении не приведена.

Общая политическая и социально-экономическая обстановка в стране и регионе расположения объекта оценки сами по себе не являются факторами, учет влияния которых можно измерить и оценить. Указанные выше макроэкономические факторы оказывают свое воздействие на рынок недвижимости посредством влияния на ценообразующие факторы конкретного сегмента рынка недвижимости, в данном случае на офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости Москвы.

Основными ценообразующими факторами офисного сегмента рынка являются:

•уровень вакантных помещений (характеризует уровень спроса);

•ставки аренды (описывает конкретный уровень цен, сложившийся на определенную дату);

•ставки капитализации офисной недвижимости (показывает уровень риска и период окупаемости инвестиций в недвижимость);

•размер скидок на торг при продаже офисных объектов (характеризует ликвидность в определенный момент времени).

В рамках Заключения экспертов приведен анализ перечисленных выше факторов (стр. 42-43), построенный на аналитическом исследовании, основанном на информации ведущих экспертов в области коммерческой недвижимости Москвы.

Отсутствие анализа общей политической и социально-экономической обстановке в стране и регионе расположения объекта оценки обусловлено отсутствием необходимости в нем как в разделе, не оказывающем прямого влияния на ход и результаты проводимого исследования.

Вопрос №1 не является корректным по причине того, что в заключении исследуется рынок офисной недвижимости, но никак не производственно-складской.

Суд соглашается с доводами эксперта и отмечает, что Заключение эксперта не является Отчетом об оценке в трактовке Федерального закона от 29.07.2009 г. №135-Ф3.

При составлении данного Заключения эксперт руководствовался 73-ФЗ как нормативным актом, устанавливающим требования к письменному доказательству, которым является Заключение эксперта, а также ст. 86 АПК РФ.

Ответчик указал, что в рамках сравнительного подхода в таблице 11 на стр. 53-56 Заключения использовались объекты-аналоги, предложенные к продаже после даты оценки, что является недопустимым (дата оценки - 25.04.2016, дата предложения объектов-аналогов - май 2016).Аналогичное нарушение допущено в рамках доходного подхода (таблица 12 на стр. 61-62 Заключения).

2. Вопрос экспертам:

В связи с чем в рамках сравнительного подхода при выборе объектов- аналогов используется информация после даты оценки?

Эксперт пояснил, что определение стоимости на ретроспективную дату сопряжено с основной трудностью в поиске и подборе информации по объекта-аналогам - высокая динамичность сайтов-агрегаторов, на которых публикуются объявления о предложениях к сделкам с объектами недвижимости, из-за которой объявления по прошествии некоторого периода заменяются на более актуальные.

Данный момент решается использованием при поиске информации архивных копий интернет-страниц сайтов, на которых была размещена информация по предложениям объектов-аналогов.

Одним из самых надежных и достоверных источников сохраненных архивных копий интернет-страниц является сервис The Wayback Machine - http://web.archive.org/. который позволяет просматривать информацию с сайтов в ретроспективном режиме.

Однако, копии интернет-страниц сохраняются с некоторой периодичностью, отнюдь не каждый день, что ведет к ситуации, когда возникает большой временной разрыв между датой определения стоимости и датами сохранённых копий интернет-страниц, как до даты определения стоимости, так и после.

Схожая ситуация возникла и с объектом экспертизы:

Ближайшая дата сохранения копии интернет-страницы аналога №1 сравнительного подхода - 29 марта 2015 года, аналога №2 - 28 марта 2015 года, аналогов №4,5 - 29 марта 2015 года.

Выбирая между датами объявлений с разрывом до даты определения стоимости более чем 1 год и около 1 месяца после даты определения стоимости, эксперты отдали предпочтение последним, так как они наиболее корректно отражают стоимость, сложившуюся на дату определения стоимости объекта экспертизы.

Кроме того, анализ рынка офисной недвижимости Москвы показывает, что в период апрель-май 2016 года существенных изменений в значениях ценообразующих факторов не происходило.

Таким образом, в рамках сравнительного подхода используется информация, сохраненная в копиях интернет-страниц после даты определения стоимости объекта экспертизы по причине более высокой достоверности информации, позволяющей максимально полно и корректно определить рыночную стоимость объекта экспертизы.

Ответчик: В рамках сравнительного подхода в таблице 11 на стр. 53-56 Заключения указано, что объект-аналог № 2 относится к классу «В», в то время как в копии интернет-страницы объекта-аналога № 2 на стр. 96 Заключения указано, что объект относится к классу «А». По мнению ответчика, корректировка на класс здания рассчитана некорректно (стр. 58 Заключения).

По мнению представителя ответчика аналогичное нарушение допущено в рамках доходного подхода. В таблице 12 на стр. 61-62 Заключения указано, что объект-аналог № 1 относится к классу«С», объект-аналог № 3 относится к классу «В», объект-аналог № 4 относится к классу «С». В копиях интернет-страниц объектов-аналогов на стр. 87, 91, 93 Заключения указано, что объект-аналог № 1 относится к классу «В», объект-аналог № 3 относится к классу «А», объект-аналог № 4 относится к классу «В» соответственно.

3. Вопросы экспертам:

-В связи с чем в рамках сравнительного подхода Эксперты указывают класс здания объекта-аналога № 2 как «В», в то время как в копии интернет-страницы объекта-аналога № 2 на стр. 96 Заключения указано, что объект относится к классу «А»?

-В связи с чем в рамках доходного подхода Эксперты указывают класс здания объекта-аналога № 1 как «С», класс здания объекта-аналога № 3 как «В» и класс здания объекта-аналога № 4 как «С», в то время как в копиях интернет-страниц объектов-аналогов на стр. 87, 91, 93 Заключения указано, что объект-аналог № 1 относится к классу «В», объект-аналог № 3 относится к классу «А», объект-аналог № 4 относится к классу «В» соответственно?

Эксперт: При работе с объявлениями о предложении к продаже/аренде объектов офисной недвижимости необходимо учитывать следующие моменты:

•практика продажи/сдачи в аренду офисной недвижимости очень часто допускает преувеличение характеристик экспонируемого объекта с целью привлечения внимания потенциальных покупателей/арендаторов, но при осмотре объекта выявляется несовпадение заявленных и фактических характеристик;

•утвержденная ведущими агентствами классификация офисной недвижимости, принятая как база для определения класса офисного здания, охватывает только современные (или полностью реконструированные) качественные объекты. Те же здания, которые в силу своего возраста, объемно-планировочных характеристик не попадают под определение «качественный объект», достаточно условно можно отнести к тому или иному классу в зависимости от набора характеристик.

В сжатом виде классификация офисной недвижимости имеет следующий вид:

Офисы класса А - престижные помещения, расположенные в бизнес-центрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к «умному дому» т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. В них есть вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Все это содержится в безупречном состоянии.

Класс А, в свою очередь, подразделяют на подклассы: Al, А2 и АЗ. Отличия в оснащенности здания дополнительными удобствами, так в отличие от подкласса А1, подкласс А2 может не иметь ресторан.

Офисы класса В - могут находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных зданиях и старинных московских особняках, имеющих необходимые инженерные коммуникации. К этому же классу относятся и офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации. Эти офисы не столь престижны и не столь хорошо оборудованы, как офисы класса А. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования или, например, парковка может быть расположена на открытом воздухе. Хотя класс В не претендует на звание бизнес-центров, он вполне соответствует стандартам западных офисов.

Офисы класса С - это помещения, арендованные у НИИ или производственных предприятий. Эти помещения не предназначены для офисной деятельности. В таком помещении обычно нет современной системы вентиляции, качественной связи и центрального кондиционирования. Класс С предполагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм.

Эксперты, исходя из своего опыта оценки офисной недвижимости, провели анализ соответствия заявленного в объявлении класса здания и фактических характеристик и на этом основании скорректировали класс здания объектов-аналогов и присвоили значение класса «С» для объекта экспертизы.

При анализе класса сопоставляемых зданий эксперты исходили из того, что объекты-аналоги не являются зданиями класса «А» в силу того, что эти здания не являются современными строениями, объемно-планировочные решения не соответствуют требованиям, предъявляемым к зданиям класса «А».

Таким образом, выбор при определении класса зданий происходил между классами «В» и «С».

Учитывая то, что все здания являются особняками, расположены в пределах ЦАО, в районе Замоскворечье, анализ характеристик включал в себя анализ значения следующих показателей:

•наличие современных инженерных коммуникаций;

•наличие охраняемой парковки;

•уровень отделки помещений и планировка.

Исходя из проведенного анализа, экспертами присвоен класс «В» при наличии хотя бы 2-х характеристик из 3-х.

Кроме того, факт несовпадения заявленного класса в доходном подходе отражают заявленные ставки аренды, которые коррелируют с присвоенным экспертами классом и не коррелируют с заявленным в объявлениях классом зданий.

Таким образом, в рамках сравнительного и доходного подхода эксперты указывают класс здания объектов-аналогов, отличный от приведенного в объявлении, исходя из несоответствия заявленных и фактических характеристик экспонируемых объектов.

Ответчик: В рамках сравнительного подхода на стр. 57 Заключения при расчете корректировки на линию расположения здания Эксперты используют материалы Справочника оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и полные типы объектов». Том 2 под ред. ФИО6, - НН.: ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки». 2016. Данный справочник оценщика составлен на основе опроса и последующего обобщения результатов этого опроса оценщиков из всей России и не содержит привязки к городам.

Согласно доводам ответчика, анализ соответствия величины корректировки на линию расположения здания в размере 15% (1/0,87) данным рынка недвижимости города Москвы отсутствует. Аналогичное нарушение допущено в рамках сравнительного подхода при определении корректировки на площадь (стр, 57-58 Заключения), корректировки на вид права коэффициент ПА/ПС (стр. 58-59 Заключения).

4. Вопрос экспертам:

В связи с чем используется справочник, который составлен на основе опроса и последующего обобщения результатов этого опроса оценщиков из всей России и не содержит привязки к городам, и почему полученные показатели не проанализированы на соответствие условиям рынка города Москвы?

Эксперт: При составлении данного справочника анализировались экспертные мнения оценщиков разных городов России, в том числе и Москвы. Значение для города Москвы находится в пределах диапазона расширенного интервала значений, приведенных в справочнике для данного фактора.

Что касается корректировки на вид права для земельного участка, то данный коэффициент для Москвы вывести крайне затруднительно, поскольку информации по сделкам с правами собственности и правами аренды на аналогичные земельные участки в свободном доступе не найдено, так как данный сегмент рынка (рынок земельных участков коммерческого назначения) информационно не прозрачен. При такой ситуации применение справочных материалов, содержащих усредненные значения, является приемлемым.

Таким образом, применение справочника обоснованно как наличием в нем информации, актуальной для Москвы, так и отсутствием в свободном доступе альтернативных источников информации.

Ответчик: В рамках доходного подхода в таблице 12 на стр. 61-62 Заключения указано, что цена предложения объектов-аналогов № 2 и № 3 составляет 28 000 руб. кв.м в год. В копиях интернет-страниц объектов-аналогов № 2 и № 3 на стр. 89, 90, 92 Заключения указано, что цена предложения объекта-аналога № 2 (помещения площадью 261 кв.м) составляет 25 000 руб./кв.м в год (стр. 89 Заключения) и 20 000 руб./кв.м в год (стр. 90 Заключения), а объекта-аналога № 3 - 24 000 руб./кв.м в год (стр. 92 Заключения). Ответчик полагает, что сведения об объектах-аналогах являются недостоверными, и использование их в расчетах является некорректным. Указанное нарушение повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта экспертизы.

5. Вопрос экспертам:

В связи с чем в рамках доходного подхода для объектов-аналогов № 2 и № 3 Эксперты используют цены предложения за кв.м./год, отличные от указанных и объявлениях?

Эксперт пояснил, что при определении арендной ставки для помещений исследуемого объекта экспертами приведено 2 скриншота объявлений: 1-й является объявлением, актуальным на дату определения стоимости, но не содержит конкретных параметров экспонируемого помещения, 2-й скриншот является объявлением о том же помещении с более поздней датой публикации, но содержит сведения, позволяющие сопоставить его с исследуемым объектом.

По аналогу № 3 замечание некорректно, так как в объявлении, актуальном на дату определения стоимости, указано значение арендной ставки (28 000 руб.), используемое в расчетах.

Арендная ставка для аналога № 2 принята в размере 28 000 руб. ввиду того, что при определении рыночной стоимости основной принцип, используемый в расчетах - принцип максимальной продуктивности, суть которого в контексте определения арендной ставки сводится к следующему: разумный собственник при определении ставки аренды исходит из того, какие предложения есть в сопоставимых зданиях и ориентируется на максимально возможное и обоснованное значение.

Бизнес-центр, в котором расположен аналог № 2, существенно больше исследуемого объекта по общей площади (4964 кв.м против 613,6 кв.м объекта экспертизы), имеет большое количество свободных помещений (о чем свидетельствует объявление), собственник данного здания вынужден при сдаче в аренду предлагать более привлекательные условия, в том числе и по арендной ставке.

Здание объекта экспертизы обладает существенно большей ликвидностью относительно здания аналога № 2, что позволяет в расчетах придерживаться максимального значения арендных ставок.

Учитывая то, что в здании аналога №2 присутствуют помещения, предлагаемые по ставке 28 000 руб., эксперты сочли возможным использовать максимальное значение арендной ставки по данному зданию с целью максимального соответствия принципу максимальной продуктивности.

Таким образом, в рамках доходного подхода используется значение максимальной ставки аренды для аналога №2 исходя их принципа максимальной продуктивности.

Замечание относительно аналога №3 некорректно ввиду своей ошибочности.

Ответчик: В рамках доходного подхода на стр. 66 Заключения Эксперты определяют уровень вакантных площадей в размере 14% для южной части зоны Бульварное - Садовое кольцо. В соответствии с материалами исследования данное значение относится к недвижимости класса «А», в то время как в соответствии с описанием здания в таблице 3 на стр. 30-32 оно относится к классу «С».

6. Вопрос экспертам:

В связи с чем в рамках доходного подхода используется уровень вакантных площадей для недвижимости класса «А», в то время как оцениваемое помещение относится к классу «С»?

Эксперт указал, что замечание некорректно, так как значение вакантных площадей 14% не относится к классу «А», значение для которого составляет 21,5%.

Применение в расчетах значения 14% для класса «В» обусловлено отсутствием статистики для класса «С», к которому относится объект экспертизы, а также тем, что класс «В» максимально близок к исследуемому объекту.

Таким образом, замечание некорректно ввиду своей ошибочности.

7. Вопрос экспертам:

Расположение объектов-аналогов использованных в средних подходах (стр. 53 экспертизы) ведет к некорректной итоговой стоимости, учитывая иное, более выгодное расположение объекта оценки.

Эксперт: для сравнения использованы объекты-аналоги в той же кольцевой зоне (внутри Садового кольца) и имеют сопоставимую стоимость права аренды (см. таблицу 66), кроме того, объекты Софийская набережная, 30 с1 и Большая Ордынка, 63 расположены в Замоскворечье, все объекты ближе к южной части Садового кольца.

Ответчик ходатайствовал о назначении повторной экспертизы, указав, что определенная стоимость земельного участка, установленная в размере 25 509 000 руб., не отвечает условиям рынка недвижимости.

Эксперт пояснил, что введенная в 2013 году классификация офисных зданий охватывает только профессиональные бизнес-центры, по которым есть информация, позволяющая с достаточно высокой степенью достоверности отнести здание к тому или иному классу.

Здания, сопоставимые со зданием объекта экспертизы, не относятся к профессиональным бизнес-центрам, что порождает информационную закрытость в отношении характеристик и, как следствие, возможность манипулирования классом здания при размещении объявления.

Учитывая вышесказанное и в соответствии с положениями Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации":

•Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

•Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме (ст. 7).

•Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (ст. 8).

Эксперт принял решение самостоятельно и на основании открытых данных, позволяющихпровести анализ соответствия заявленного класса фактическому. Результаты анализа выявили несоответствие заявленных в объявлении характеристик класса зданий, что было учтено при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы.

Суд соглашается с доводами эксперта о том, что замечания, касающиеся несоответствия класса зданий, указанного в объявлениях и примененного в расчетах, а также устное замечание представителя ДГИГМ о том, что в расчетах необходимо использовать строго ту информацию, которая приведена в объявлении, является некорректным и нарушающим права эксперта на всестороннее и полное проведение исследование по поставленному вопросу.

Представитель ответчика повторно ходатайствовал о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на не соответствие рыночной стоимости и кадастровой стоимости.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства, т.к. данное обстоятельство не является основанием для проведения повторной экспертизы с точки зрения оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ.

Эксперт исчерпывающе ответил на вопросы ответчика и суда.

Кроме того, обстоятельства, указанные ответчиком в качестве оснований проведения повторной экспертизы, не были заявлены при предоставлении замечаний к экспертизе в установленном судом порядке.

Таким образом, вывод о величине рыночной стоимости объекта экспертизы сформировано экспертами на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

У суда, с учетом пояснений эксперта, не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта, суд не усматривает противоречий в его выводах, в связи с чем считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости в части п. 3.1. и 3.6., подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ судебные расходы по настоящему делу суд относит на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «ЮНИТ» (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 22.02.2007) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 15.11.1991), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0002010:1058, общей площадью 613,6 кв.м. (далее по тексту - Объект 1) и земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 453 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0002010:142, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация здания под административные цели (далее по тексту - Объект 2), изложив пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.»

Путем принятия абзаца 4 пункта 3.6. договора купли-продажи в следующей редакции:

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 15.11.1991) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЮНИТ» (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 22.02.2007) судебные расходы на оплату экспертизы 30 000 (тридцать тысяч) руб. 00 коп. и 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. государственную пошлину, всего 36 000 (тридцать шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Ю.А. Скачкова