Гражданский кодекс часть 1

1) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости расположенные по адресу: г. Москва, ул. 6-я Радиальная, вл. 44 №22/035/2009-293; 22/035/2009-295; 22/035/2009-298; 22/035/2009-299; 22/035/2009-300 от 27.01.2010 г.

2) о вынесении решения о государственной регистрации ранее возникшего права собственности, продавца по договору – ОАО «Производственно-строительное предприятие «Строитель» на объекты недвижимости: Разъездная автодорога. Инв. Номер 45:296:002:0001341304; Открытую стоянку. Инв. Номер 45-296:0026000134140; Разъездную площадку. Инв. Номер 45:296:002:000134120; Открытый склад. Инв. Номер 45:296:002:00134160; Забор – ограждение ж/б. Инв. Номер 45:296:002:000134150, в порядке приватизации.

3) об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: Разъездная автодорога. Инв. Номер 45:296:002:0001341304; Открытую стоянку. Инв. Номер 45-296:0026000134140; Разъездную площадку. Инв. Номер 45:296:002:000134120; Открытый склад. Инв. Номер 45:296:002:00134160; Забор – ограждение ж/б. Инв. Номер 45:296:002:000134150, расположенные по адресу: <...>, сооружения 1-5, за ООО «БИОРОК» на основании договора№16А от 14.04.2003 г., заключенного с ОАО «ПСП «Строитель».

при участии представителей

от истца – ФИО1 (доверенность от 26.06.2011 г.)

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 29.12.2010 г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БИОРОК» (ОГРН <***>) обратилось с иском в суд к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>) с требованием 1) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости расположенные по адресу: г. Москва, ул. 6-я Радиальная, вл. 44 №22/035/2009-293; 22/035/2009-295; 22/035/2009-298; 22/035/2009-299; 22/035/2009-300 от 27.01.2010 г.; 2) о вынесении решения о государственной регистрации ранее возникшего права собственности, продавца по договору – ОАО «Производственно-строительное предприятие «Строитель» на объекты недвижимости: Разъездная автодорога. Инв. Номер 45:296:002:0001341304; Открытую стоянку. Инв. Номер 45-296:0026000134140; Разъездную площадку. Инв. Номер 45:296:002:000134120; Открытый склад. Инв. Номер 45:296:002:00134160; Забор – ограждение ж/б. Инв. Номер 45:296:002:000134150, в порядке приватизации; 3) об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: Разъездная автодорога. Инв. Номер 45:296:002:0001341304; Открытую стоянку. Инв. Номер 45-296:0026000134140; Разъездную площадку. Инв. Номер 45:296:002:000134120; Открытый склад. Инв. Номер 45:296:002:00134160; Забор – ограждение ж/б. Инв. Номер 45:296:002:000134150, расположенные по адресу: <...>, сооружения 1-5, за ООО «БИОРОК» на основании договора№16А от 14.04.2003 г., заключенного с ОАО «ПСП «Строитель» (с учетом изменения предмета иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ. (т. 2 л.д. 37-44). Основание иска при этом не изменилось.

Определением от 17.10.2011 г. (т. 2 л.д. 36) суд заменил Ответчика ФИО3 надлежащим Ответчиком – Управление Росреестра по Москве, в порядке ст. 47 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований Истцом приведены следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «БИОРОК» (Покупатель) заключило договор купли-продажи имущества № 16А от 14.04.2003 года с Открытым акционерным обществом «Производственно-строительное предприятие «Строитель» (ОАО «ПСП «Строитель») в лице конкурсного управляющего ФИО3, действовавшего на основании Определения Арбитражного суда г. Москвы от 23.05.2002 года по делу № А-40-25598\00-3-55 «Б» и решения собрания кредиторов ОАО «ПСП «Строитель».

Предметом договора купли продажи имущества явилось:

1. Разъездная автодорога. Инв. номер 45:296:002:000134130

2. Открытую стоянку. Инв. номер 45:296:002:000134140

3. Разъездную площадку. Инв. номер 45:296:002:000134120

4. Открытый склад. Инв. номер 45:296:002:000134160

5. Забор - ограждение ж\б. Инв. номер 45:296:002:000134150 Объекты расположены по адресу: <...>, сооружения 1-5.

В соответствие с Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" п. 23 сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Указанные объекты имущества соответствуют требованиям статьи 130 Гражданского кодекса РФ и являются недвижимым имуществом (плоскостные сооружения и забор-ограждение).

Все указанные объекты прошли инвентаризационный учет, на них составлена техническая документация, кадастровые паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация».

Право собственности Продавца - ОАО «ПСП «Строитель», на данные объекты недвижимого имущества возникло на основании Распоряжения Комитета по управлению имущества Москвы № 2479-р от 13.08.1996 г. утвердившего План приватизации государственного имущественного комплекса АОЗТ «Производственно-строительное предприятие «Строитель» от 15.08.1996 г. и Акт оценки стоимости зданий и сооружений АОЗТ «ПСП «Строитель» (копии представлены в материалы дела).

Право собственности ОАО «ПСП «Строитель» не было зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в соответствие со статьей 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" п. 1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

ОАО «ПСП «Строитель» признано банкротом, на основании Решения Арбитражного суда г. Москвы от 18.10.2000 года, дело № А40-25598\00-3-55 «Б» было открыто конкурсное производство.

23.05.2002 года Определением Арбитражного суда г. Москвы конкурсным управляющим назначен - ФИО3.

В соответствии со ст. 129 Федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции 26.10.2002 года: п.1 С даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника; п. 3. Конкурсный управляющий вправе: распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

В порядке статьи 130 Федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции 26.10.2002 года, конкурсный управляющий привлек независимую организацию ООО Центр оценки «Профит» для проведения оценочных работ. Договор № ПР-57/02 от 21.06.2002 года.

Независимая оценочная организация подготовила Экспертное заключение о рыночной стоимости имущества ОАО «ПСП «Строитель» и Отчет об оценке рыночной стоимости имущества ОАО «ПСП «Строитель», а именно плоскостных сооружений.

Конкурсный управляющий, в соответствие со статьей 139 Федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции 26.10.2002 года, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника, должен приступить к реализации имущества должника на открытых торгах, в порядке предусмотренном статьей 111 того же закона.

Для реализации обязанности по организации и проведению открытых торгов конкурсным управляющим была привлечена специализированная организация - ООО «ГЛОБуС-3». Заключен договор № 30-06-2002 от 30.06.2002 года на организацию и проведение открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ОАО «ПСП «Строитель».

Извещение о проведении открытых торгов (аукциона) было опубликовано в периодическом издании - газета «Северное Обозрение» выпуск № 10 (19) от 1/07/02 - в соответствии с правилами установленными п. 6 ст. 110 Федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции 26.10.2002 года (прилагается).

Аукцион был проведен 16.08.2002 года. Протоколом №1 от 16.08.2002 года торги признаны несостоявшимися.

В дальнейшем указанное имущество было реализовано путем публичного предложения, результатом чего и явилось заключение Договора купли-продажи имущества № 16А от 14.04.2003 года.

Между сторонами вышеуказанного Договора в порядке, предусмотренном пунктом 3.1., 14 апреля 2003 года был подписан Акт приема передачи указанных объектов недвижимого имущества. То есть, Стороны выполнили принятое обязательство по передаче имущества, в полном объеме. Истец, в свою очередь, оплатил договорную цену за приобретаемые объекты недвижимости.

Таким образом, ООО «БИОРОК» с 14.04.2003 года стало добросовестным владельцем данного имущества, а Договор полностью исполненным Сторонами, за исключением обязанности по государственной регистрации перехода права собственности.

На день подачи настоящего искового заявления ОАО «ПСП «Строитель» ликвидировано в порядке банкротства.

ООО «БИОРОК» 04.12.2009 года обращалось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее -Управление) за регистрацией перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, однако 27.01.2010 года в регистрации права было отказано (Сообщения № 22/035/2009-293; 22/035/2009-295; 22/035/2009-298; 22/035/2009-299; 22/035/2009-300 от 27.01.2010 г.). Основанием для отказа послужило непредставление заявления ОАО «ПСП «Строитель» ранее возникшего права и заявления о последующей регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Одним из оснований отказа в государственной регистрации права собственности ОАО «ПСП «Строитель» Управление указывает не предоставление оригинала Плана приватизации государственного имущественного комплекса АОЗТ « Производственно-строительное предприятие «СТРОИТЕЛЬ» и Акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.1994 г.

Оригиналы указанных документов находятся в Специализированном государственном унитарном предприятии по продаже имущества г. Москвы (СГуП г Москвы), которое выдает только заверенные копии указанных документов, которые и были предоставлены в Управление.

Следовательно, требование о предоставлении оригиналов Плана приватизации и Акта оценки не могут быть выполнены. Оригиналы указанных документов существуют в единственном экземпляре и хранятся в архиве СГУП г. Москвы.

Таким образом, Истец считает данное основание для отказа в государственной регистрации не основанным на законе.

В судебном заседании от 20.12.2011 г. Истцом подано ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалования отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости расположенные по адресу: г. Москва, ул. 6-я Радиальная, вл. 44 №22/035/2009-293; 22/035/2009-295; 22/035/2009-298; 22/035/2009-299; 22/035/2009-300 от 27.01.2010 г., после заявления государственного регистратора о пропуске процессуального срока на обжалование не нормативного правового акта.

Судом установлено, что заявителем пропущен 3-х месячный срок, установленный п. 4 ст. 198 АПК РФ, на обращение в суд с указанным требованием.

Решения Управления Росреестра по Москве было вынесено 27.01.2010 г., тогда как, заявитель обратился в суд с требованием 30.11.2011 г.

Ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока не содержит каких-либо объективных и бесспорных доказательств уважительности причин пропуска срока, что является основанием для отказа в его удовлетворении и, соответственно, отказа в удовлетворении требования об отказе в иске по первому требованию.

В удовлетворении второго требования, также, следует отказать, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридическит действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества.

ООО «БИОРОК» (истец) является добросовестным приобретателем по возмездной сделке и обладателем имущественного права, которое подлежит гражданско-правовой защите - данный вывод основывается на правовой позиции изложенной в Постановлении Конституционного суда № 6-П от 21.04.2003 года.

Законные основания для регистрации права собственности на ликвидируемое юридическое лицо отсутствуют.

Кроме того, на данное недвижимое имущество никто не претендует и не может претендовать, т.к. продавец по Договору ликвидирован в порядке банкротства и истек срок исковой давности - 3 года.

Поскольку ОАО «ПСП «Строитель» ликвидировано, а полномочия арбитражного управляющего в отношении данного общества прекращены, то Истец правомерно обратился в Арбитражный суд с исковым требованием о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, которые подлежат судебной защите.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридический актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при ликвидации продавца (юридического лица) покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Суд считает ошибочным вывод Ответчика о невозможности регистрации перехода права собственности к Обществу в связи с отсутствием в ЕГРП сведений о государственной регистрации права собственности ОАО «ПСП «Строитель», исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" предусмотрено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого Федерального закона.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации вещного права продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода вещного права к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом вещное право покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, при отсутствии сведений о государственной регистрации вещного права продавца и при отсутствии продавца по причине его ликвидации, покупатель вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности.

Такая правовая позиция выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 сентября 2009 года N 1395/09.

Довод Управления Росреестра по Москве о том, что регистрирующий орган не может являться Ответчиком по делу, со ссылкой на Постановление Пленума Верховного суда РФ, Высшего арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 г., отклоняется судом, поскольку в указанном постановлении не рассматривались ситуации ликвидации стороны по договору.

Ссылка Управления Росреестра по Москве на судебную практику отклоняется судом, так как по другим делам установлены иные обстоятельства.

Кроме того, позиция Управления Росреестра по Москве, изложенная в отзыве, пояснениях представителя в судебном заседании, формально направлена на уклонение от регистрации по любым основаниям, что недопустимо.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 165, 549, 551 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 67, 68, 71, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (115191, <...>) совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: Разъездная автодорога. Инв. Номер 45:296:002:0001341304; Открытую стоянку. Инв. Номер 45-296:0026000134140; Разъездную площадку. Инв. Номер 45:296:002:000134120; Открытый склад. Инв. Номер 45:296:002:00134160; Забор – ограждение ж/б. Инв. Номер 45:296:002:000134150, расположенные по адресу: <...>, сооружения 1-5, за ООО «БИОРОК» на основании договора№16А от 14.04.2003 г., заключенного с ОАО «ПСП «Строитель».

В остальной части в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «БИОРОК» (125315, <...>) – отказать.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с даты его принятия.

Судья:

И.Н.Кофанова