Гражданский кодекс часть 1

В судебном заседании 15.05.2018г., в порядке ст. 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 22.05.2018г. до 13 час. 30 мин., после перерыва с участием тех же представителей

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Идея Центр» (далее – ООО «Идея Центр», истец) обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы закрытому акционерному обществу «Экстракт-Фили» (далее – ЗАО «Экстракт-Фили», ответчик) о признании незаконным одностороннего расторжения договора долгосрочной аренды нежилого помещения № Д/4-С18-22 от 26.05.2014 (далее – договор) по инициативе ЗАО «Экстракт-Фили», выраженного в уведомлении № б/н от 07.03.2017, взыскании суммы долга в размере 8.024.483, 04 руб., эквивалентных 140.895,84 долларов США по официальному курсу ЦБ РФ за 1 доллар США на дату подачи иска, а также 621.292, 85 руб. процентов за период с 23.03.2017 по 08.02.2018.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме. В обоснование требования о признании незаконным уведомления об одностороннем расторжении договора аренды истец указал на наличие признаков злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ), поскольку такой отказ направлен после получения уведомления от истца об одностороннем отказе от договора, в связи с чем считает, что такой отказ является ничтожной односторонней сделкой, не порождающей юридических последствий.

Кроме того, истец указал на то, что данное уведомление противоречит положениям п.2 ст.452, п.3 ст.619 ГК РФ, поскольку в нем отсутствовало предупреждение о необходимости исполнения арендатором своих обязательств в разумный срок, а также необоснованность требования об уплате им арендной платы за март 2017 – период, когда ответчик препятствовал истцу в осуществлении им хозяйственной деятельности в арендуемых помещениях.

Истец считает, что у ответчика также отсутствовали основания для расторжения договора по основаниям, предусмотренным п.п. «в» п.8.2 договора (неведение коммерческой деятельности), поскольку неоднократные предшествующие уведомления о необходимости устранения указанного нарушения, как то предусмотрено договором, со стороны ответчика также отсутствовали.

По мнению истца, у ответчика на момент направления оспариваемого уведомления отсутствовали основания, предусмотренные законом либо договором, для удержания обеспечительного взноса, в связи с чем он подлежит возврату на основании ст.1102 ГК РФ.

Кроме того, на сумму обеспечительного платежа истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.1107 ГК РФ за период с 23.03.2017 по 08.02.2018 на общую сумму 621.292, 85 руб.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по мотивам, изложенным в письменных объяснениях, указав на правомерность принятого им решения об одностороннем отказе от договора в связи с нарушениями истцом условий п.п.3.2.8.7 (вести коммерческую деятельность), 3.2.1.13, 4.2 (своевременно вносить предусмотренные договором платежи).

Ответчик считает правомерным удержание суммы обеспечительного платежа с учетом положений п.4.6 договора, а именно в связи с нарушением истцом условия об обязательном ведении им в арендуемых помещениях коммерческой деятельности, а также неоднократные нарушения сроков внесения арендной платы. Кроме того, ответчик заявляет о том, что предъявленные требования уже были предметом рассмотрения в рамках дела № А40-59746/2017.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 15.05.2018 по 22.05.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и явившихся в судебное заседание, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.05.2014 между ЗАО «Экстракт-Фили», арендодателем, и ЗАО «Идея хобби» (правопредшественник истца, арендатор) был заключен договор долгосрочно аренды нежилого помещения № Д/14-С18-22, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 856,6 кв.м., расположенное на третьем этаже в строении по адресу: <...> на срок по 30.04.2019, а в случае, если данный договор не будет зарегистрирован в течение 11 месяцев с даты его подписания, он считается заключенным на 11 месяцев с даты его подписания по истечении указанного срока договор подлежит автоматическому перезаключению на тех же условиях на следующие 11 месяцев, что не требует дополнительного согласования сторон, вплоть до регистрации договора (п.8.1.4 договора).

Договор аренды зарегистрирован не был в связи с отказом государственного регистратора в такой регистрации.

На основании соглашения от 01.04.2016 к договору долгосрочной аренды нежилого помещения от 26.05.2014 № Д/14-С18-22 (далее – соглашение) права арендатора по договору аренды перешли к ООО «Идея Центр», уточнена площадь помещения (839,6 кв.м.).

В п.4 соглашения от 01.04.2016 стороны предусмотрели, что денежные средства, внесенные первоначальным арендатором в счет оплаты обеспечительного взноса, считаются внесенными новым арендатором в счет оплаты обеспечительного взноса по договору аренды, при этом стороны договорились, что права на обеспечительный взнос по договору аренды, уплаченный первоначальным арендатором, переходят к новому арендатору.

Платежным поручением от 28.05.2014 № 869255 ЗАО «Идея хобби» перечислена ответчику сумма обеспечительного платежа в размере 4.826.682,88 руб.

Учитывая, что договор аренды зарегистрирован не был, очередной 11-месячный срок его действия истекал 25.02.2017.

Ввиду того, что между сторонами не были достигнуты договоренности об изменении условий договора аренды, ООО «Идея Центр» в адрес ответчика было направлено уведомление от 21.02.2017 №01-02/17 о расторжении договора аренды с 27.04.2017 в порядке, предусмотренном п.п.8.5, 8.6 договора, в связи с чем было предложено согласовать производство демонтажных работ с 01.03.2017 по 28.04.2017, а также рассмотреть проекты акта возврата помещения и расторжения договора.

Письмом от 28.02.2017 № 05-02/17 истец повторно уведомил арендодателя о прекращении договора и вывозе с 01.03.2017 товара и оборудования, расположенного в арендуемом помещении.

Вместе с тем, с 01.03.2017 арендодатель воспрепятствовал допуску сотрудников ООО «Идея Центр» в арендуемые помещения для вывоза товара и торгового оборудования, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, который руководствовался положениями ст.359 ГК РФ.

Письмом от 07.03.2017 ответчик уведомил арендатора о расторжении договора по основаниям, предусмотренным пп. «в» п.8.2 договора аренды, указав также на неоднократное нарушение арендатором сроков уплаты арендной платы, несоблюдение с 01.03.2017 условия п.3.2.8.7 договора об обязательности ведения коммерческой деятельности, уведомив арендатора об удержании суммы обеспечительного платежа по основаниям, предусмотренным п.4.6 договора в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора, а также необходимости уплатить разницу между рублевым эквивалентом базовой арендной платы и эксплуатационного платежа, рассчитанными по курсу согласно условиям п.4.16 договора и рублевым эквивалентом базовой арендной платы, рассчитанными по курсу 42,00 руб. на 1 у.е. за период с 01.03.2016 по 27.04.2017.

Не согласившись с указанными в письме ответчика основаниях для расторжения договора и полагая незаконным факт удержания им суммы обеспечительного платежа, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пп. «в» п.8.2 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем, внесудебном порядке в случае двукратного нарушения арендатором установленного срока внесения арендной платы.

Вместе с тем, данное право могло быть реализовано исключительно в период действия договора аренды.

Однако, очередной срок действия договора прекратился 25.02.2017 в связи с отказом арендатора от дальнейшего продления данного договора письмом от 21.02.2017 до истечения указанного срока.

При указанных обстоятельствах, не может порождать юридических последствий односторонняя сделка, совершенная по истечении срока реализации права на ее совершение.

Ссылка ответчика на положения п.8.5 договора, согласно которому арендатор в срок, не позднее, чем за 65 календарных дней до даты истечения срока действия договора обязан письменно уведомить арендодателя об отказе от заключения договора аренды помещения на новый срок, а в случае несвоевременного уведомления арендатором (менее, чем за 65 календарных дней) или уведомления ненадлежащим образом, арендодателем удерживается обеспечительный взнос в бесспорном порядке в качестве штрафа за неисполнение арендатором обязанности по своевременному уведомлению арендодателя об отказе от заключения нового договора аренды помещения, является несостоятельной в связи со следующим.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как разъяснено в п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16) применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом, исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения обязательств по договору.

Целью законодательного установления данного права являлась защита прав добросовестного арендатора и формирование условий для стабильности его коммерческой деятельности.

Срок для направления арендатором уведомления арендодателя о его намерении воспользоваться данным правом действующим законодательством не установлен и не может быть установлен, поскольку по смыслу ст.314 ГК РФ сроки устанавливаются лишь для исполнения обязательств, а реализовать принадлежащее лицу право оно может в пределах сроков обладания таким правом, в рассматриваемом случае – в период действия договора аренды.

В п.9 Постановления № 16 закреплено, что с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора.

Учитывая, что установление в договоре аренды обязанности по уведомлению арендодателя за 65 дней до истечения срока действия договора о намерении заключить договор аренды на новый срок и, в случае несоблюдения такого срока, применение к арендатору штрафных санкций, не направлено на реализацию цели законодательного регулирования в сфере защиты прав добросовестного арендатора, при этом данное условие фактически свидетельствует о понуждении к реализации права, что является недопустимым, суд не находит оснований для возникновения права ответчика на удержание суммы обеспечительного платежа по основаниям, предусмотренным п.8.5 договора. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств соблюдения требования абз. 7 ст. 619 ГК РФ о направлении письменного предупреждения Арендатору о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

Сам по себе факт несвоевременных платежей, как основание для расторжения договора аренды, мог быть применен ответчиком также исключительно в пределах срока действия договора, но не по окончании срока его действия, прекратившегося в связи с истечением срока и отсутствием согласия арендатора на дальнейшее продление договора.

В п.6.20 договора аренды стороны согласовали, что в случае досрочного прекращения договора по инициативе арендатора и при отсутствии вины арендодателя, арендодатель имеет право требовать уплату штрафа в размере 140.895,84 долларов США, сверх суммы убытков, понесенных арендодателем, которая может быть удержана арендодателем из суммы обеспечительного взноса.

В п.4.6 договора аренды стороны предусмотрели, что в качестве гарантии исполнения обязательств по настоящему договору арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный взнос в сумме, равной двукратной сумме базовой арендной платы и эксплуатационного платежа за арендуемые помещения, что составляет 140.895,84 долларов США.

Обеспечительный взнос является гарантией выполнения арендатором свои обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдения условий настоящего договора, по возврату помещений при расторжении договора в сроки, согласованные сторонами (или досрочного расторжения со стороны арендатора), по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек.

Арендодатель вправе удержать у себя во внесудебном бесспорном порядке сумму обеспечительного взноса, в том числе в качестве штрафа в случае (..) досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а также в качестве неустойки в виде штрафа в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора или инициативе арендодателя при нарушении арендатором обязательств, предусмотренных договором.

Вместе с тем, положения п.4.6, 6.20 договора аренды в рассматриваемом случае также не порождают право ответчика удержать сумму обеспечительного платежа, поскольку в рассматриваемом случае отсутствует досрочный отказ арендатор от договора. Договор прекращен по истечении одиннадцатимесячного срока (25.02.2017).

Более того, по смыслу ст.329 ГК РФ внесение обеспечительного платежа является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает возможность применения к правообладателю мер ответственности за то, что сторона своим правом (в рассматриваемом случае – правом на заключение договора на новый срок) не воспользовалась.

Ссылка ответчика на то, что истцом с 01.03.2017 арендная плата не уплачивалась, является несостоятельной с учетом разъяснений, содержащихся в п.4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015, согласно которым арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью, в соответствии с е назначением.

Довод ответчика о том, что истцом с 01.03.2017 были нарушены обязательства, предусмотренные п.3.2.8.7 договора, а именно обязанность вести коммерческую деятельность в помещении без перерыва в работе более 40 часов в совокупности в течение одного года аренды, судом также не принимается, поскольку с прекращением срока действия договора аренды прекращаются и обязательства, им установленные. Кроме того, в материалах дела имеются доказательства воспрепятствования ответчиком в допуске истца в указанный период в спорные помещения.

Какие-либо встречные требования, как и доказательства возникновения задолженности по уплате предусмотренных договором периодических платежей в течение срока его действия, истцом не заявлены и в материалы дела не представлены, в связи с чем суд не усматривает оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям положений ст.359 ГК РФ.

Суд также обращает внимание, что договор аренды не содержит оснований, по которым арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, как того требует ст.450.1 ГК РФ, в связи с чем к истцу не может быть применена договорная мера ответственности за то, что он воспользовался правом, предоставленным им законом, но не договором.

Ввиду того, что в ходе рассмотрения дела № А40-59746/2017 истец отказался от иска, основания для применения положений ст.69 АПК РФ – отсутствуют.

В силу п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае основания для дальнейшего удержания ответчиком суммы обеспечительного платежа отсутствуют.

Как разъяснено в п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 № 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации» при взыскании в судебном порядке долга в иностранной валюте либо выраженного в иностранной валюте или условных денежных единицах по правилам пункта 2 статьи 317 ГК РФ, а равно начисленных неустойки и (или) процентов цена иска определяется судом в рублях в соответствии с правилами пункта 2 статьи 317 ГК РФ на день подачи искового заявления.

Судом проверен представленный истцом расчет суммы неосновательного обогащения и признан соответствующим условиям договора аренды и требованиям ст.317 ГК РФ с учетом приведенных разъяснений, в связи с чем суд приходит к выводу о правомерности требования о взыскании денежных средств в размере 8.024.483,04 руб., а также признании незаконным одностороннего расторжения со стороны ответчика договора аренды.

Согласно п.2 ст.1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Учитывая, что ответчик должен был узнать о неосновательности удержания им суммы обеспечительного платежа с момента получения уведомления об отказе арендатора от дальнейшего продления договора на очередные 11 месяцев, истцом правомерно на сумму обеспечительного платежа за период с 23.03.2017 по 08.02.2018 начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 621.292, 85 руб., в связи с чем данное требование также подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании установленных судом обстоятельств и имеющихся в деле доказательств руководствуясь ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310 ГК РФ, ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным одностороннее расторжение договора долгосрочной аренды нежилого помещения № Д/4-С18-22 от 26.05.2014г. по инициативе ЗАО «Экстракт –Фили», выраженное в уведомлении № б/н от 07.03.2017г.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Экстракт-Фили» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 19.08.2002 г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Идея Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 11.01.2016 г.) долг 8 024 483 (восемь миллионов двадцать четыре тысячи четыреста восемьдесят три) руб. 04 коп., эквивалентных 140 895, 84 (сто сорок тысяч восемьсот девяносто пять 84/100) долларов США по официальному курсу ЦБ РФ за 1 доллар США на дату подачи иска, проценты 621 292 (шестьсот двадцать одну тысячу двести девяносто два) руб. 85 коп., а также 72 229 (семьдесят две тысяч двести двадцать девять) руб. 00 коп. расходы по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова