Гражданский кодекс часть 1

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.11.1991, ИНН: <***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХОЛДИНГ-М" (125466, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СОКОЛОВО-МЕЩЕРСКАЯ, 31, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.08.2009, ИНН: <***>)

о взыскании 11 802 767 руб. 74 коп. по договору аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-03-000398 от 10.12.2013 г.

при участии: от истца – ФИО1 – по дов. № 33-Д-1380/19 от 31.12.2019г.,

от ответчика – ФИО2 – генеральный директор, согласно протоколу № 1 от 19.06.2012г.

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - истец, арендодатель, Департамент) обратился в суд с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ХОЛДИНГ-М» (далее - ответчик, арендатор) с требованием о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-03- 000398 от 10.12.2013 г. (далее – Договор) в размере 11 802 767 руб. 74 коп., из которых: 10 463 869 руб. 57 коп. – арендная плата начисленная за период с 01.04.2016г. по 31.03.2019г., 1 338 898 руб. 17 коп. – сумма пени за период с 06.04.2016г. по 31.03.2019г.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании против исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве, указывая на то, что земельный участок обременен инженерными коммуникациями, а именно: электрокабелями, проходящими через участок, о чем ответчик не был извещен, а также заявленный истцом период взыскания в рамках рассматриваемого спора пересекается с периодом по ранее рассмотренному делу № А40-220955/19. В обоснование своих доводов ответчик представил в материалы дела, вступивший в законную силу судебный акт от 17.12.2019г. по делу № А40-220955/19, которым в исковых требованиях Департаменту отказано.

Суд, выслушав доводы ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.12.2013г. между Департаментом и ООО «ХОЛДИНГ-М» заключен договор аренды N И-03-000398 на земельный участок общей площадью 6 290 кв.м., с кадастровым N 77:03:0006023:12583, расположенный по адресу: <...>, предоставленный в пользование на условиях аренды для строительства объекта капитального строительства, сроком на 5 лет 11 месяцев 28 дней (п. 2.1. договора).

С 09.12.2019г. договор аренды был возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата за второй и последующие годы аренды начисляется по истечении года с даты регистрации договора и вносится арендатором ежеквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной плате, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала.

В соответствии с пунктами 5.4 и 5.5 договора на ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату.

Истец ссылается на то, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.04.2016 г. по 31.03.2019 г. в размере 10 463 869 руб. 57 коп.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 8.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок ответчик уплачивает истцу пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Размер пени за просрочку платежа по арендной плате за период с 06.04.2016 г. по 31.03.2019 г., согласно расчету истца, составляет 1 338 898 руб. 17 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 11.06.2019г. с требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору, которая оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения с иском в суд.

Между тем, ответчик представил в материалы дела вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2019г. по делу № А40-220955/2019 которым отказано Департаменту в удовлетворении исковых требований к ООО «ХОЛДИНГ-М» о взыскании задолженности по арендной плате и пени по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 01.04.2016г. по 31.12.2017г.

Предметом искового заявления, как в настоящем, так и в деле № А40-220955/2019, является требование о взыскании задолженности по договору аренды от 10.12.2013 г. N 03-000398/08 за период с 01.04.2016 г. по 31.12.2017 г.

Таким образом, истец по настоящему делу повторно заявил требование о взыскании долга за период с 01.04.2016 г. по 31.12.2017г., который был ранее предметом рассмотрения спора в рамках дела № А40-220955/2019.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

На основании вышеизложенного, суд прекращает производство по делу в части требования о взыскании долга в размере 4 343 869 руб. 57 коп. за период с 01.04.2016 г. по 31.12.2017 г. и пени за период с 06.04.2016 г. по 31.12.2017 г. в размере 462 266 руб. 38 коп. в силу п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в остальной части (за период с 01.01.2018г. по 31.03.2019г.), суд исходит из следующего.

В силу ст.ст. 611, 612, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации на стороне арендодателя по мимо обязанности предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, также лежит и обязанность передать в аренду такое имущество которое не имеет недостатков полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67- 3141/2011).

Таким образом, в качестве основания для освобождения арендатора от уплаты за пользование имуществом является невозможность пользования таким имуществом по причинам, зависящим от арендодателя.

Невозможность использования объекта аренды в согласованных сторонами целях не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца, сопутствующего данному обязательству права.

Согласно п. 1.4. договора, участок предоставляется для целей строительства объекта размещения помещений и технических устройств крытых физкультурно-оздоровительных комплексов, объекта размещения помещений и технических устройств крытых спортивных сооружений массового помещения (физкультурно-оздоровительного комплекса) со следующими технико-экономическими показателями: площадь земельного участка (га) – 0,629; общая площадь объекта (кв.м.) – 3 348, в т.ч.: 2 848 – наземная, 500 – подземная; предельное количество этажей – 1-2; предельная высота зданий, строений, сооружений (м) – 10; максимальный процент застройки (%) – 39,4; количество машино/мест (ед.) – 20 в соответствии с условиями настоящего договора.

Как установлено судом, арендодатель не исполнил обязанность по договору, не предоставил участок, отвечающий требованиям для строительства объекта ФОК с технико-экономическими показателями, установленными п. 1.4 договора, а именно: предоставил участок, на территории которого, проходят подземные коммуникации. При этом в договоре отсутствует информация о наличии на территории участка указанного обременения.

Наличие указанных коммуникаций не только противоречит условиям арендного обязательства, но также препятствует использовать предоставленный ответчику объект аренды в соответствии с определенными в договоре целями.

При этом согласно аукционной документации, в том числе извещении о проведении аукциона, было указано на отсутствие обременений участка.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории регламентирован в статьей 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 части 8 которой в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте должны быть указаны обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

Аналогичные положения содержатся в пп.4 п.4 Постановления Правительства Москвы от 12.04.2011 № 119-ПП «О предоставлении земельных участков в городе Москве с проведением процедуры торгов».

Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: <...> было размещено на сайте www.tender.mos.ru. Аналогичное извещение было опубликовано в журнале «Московские торги».

В п. 8.1. извещения указано, что обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах данной территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имуществ на данной территории отсутствуют.

Данный фак истец не отрицает. Обратного суду не представлено.

Таким образом, наличие инженерных коммуникаций на земельном участке является ограничением права использования земельного участка, поскольку формирует охранную зону.

При этом о факте наличия на земельном участке инженерных коммуникаций истцу стало известно при получении им инженерно-топографического плана, согласно которому в пятно застройки земельного участка попадают электрические сети.

В состав аукционной документации входили не материалы по градостроительному обоснованию, а градостроительный план земельного участка, подготовленный Москомархитектурой в виде отдельного документа.

Так, согласно п. 1.2. Приложения 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 мая 2011 г. N 229-ПП «О Порядке подготовки, утверждения и выдачи градостроительных планов земельных участков», подготовка в виде отдельного документа градостроительных планов земельных участков, предназначенных для проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, выполняемых за счет средств бюджета города Москвы, а также земельных участков, права на которые Правительством Москвы в установленном порядке планируется реализовать на конкурсах и аукционах осуществляется на основании материалов по обоснованию градостроительного плана земельного участка за исключением случаев, указанных в пункте 1.3. настоящего Порядка.

Согласно п. 1.8.указанного Постановления подготовленный и оформленный в установленном порядке проект градостроительного плана земельного участка, утверждается приказом Москомархитектуры.

После утверждения градостроительный план земельного участка регистрируется в течение одного дня. При регистрации градостроительный план земельного участка присваивается номер согласно Инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка, утверждённой приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 11 августа 2006 г. N 93 (п. 1.9).

Электронная копия утвержденного и зарегистрированного градостроительного плана земельного участка в течение одного дня вносится в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности города Москвы.

Сведения о градостроительном плане земельного участка подлежат внесению в Базовый регистр информации города Москвы в форме электронной записи, заверенной электронной цифровой подписью уполномоченного должностного лица Москомархитектуры.

Материалы по градостроительному обоснованию является внутренним документом Москомархитектуры, на основании которого формируется градостроительный план земельного участка в виде отдельного документа, который и составлял аукционную документацию.

Таким образом, в состав аукционной документации по продаже права аренды земельного участка по адресу: <...>, градостроительный план земельного участка № RU77-134000-008355 (чертеж градостроительного плана земельного участка), представленный в аукционной документации, не соответствовал действующему законодательству и фактическим данным.

Кроме того, чертеж градостроительного плана земельного участка М 1:2000 не содержал сведения о наличии на участке инженерных коммуникаций.

Между тем, согласно Приложению 3 к Постановлению 229-ПП, чертеж, выполненный на топографической подоснове М 1:2000 или М 1:500 должен содержать:

1) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории;

2) территории линейных объектов;

3) территории объектов культурного наследия;

4) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;

5) территории общего пользования;

6) зоны с особыми условиями использования территорий;

7) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка.

При этом следует отметить, что визуальный осмотр не может обеспечить понимания наличия в недрах земельного участка инженерных коммуникаций.

В силу п. 4.3. договора аренды арендатор обязуется выполнить действия по подготовке объекта к подключению к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с обосновывающими материалами к ГПЗУ и осуществить плату за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в установленном порядке.

Из буквального текста договора следует, что арендатор обязуется выполнить работы по подключению капитального объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

При этом, условия о выносе инженерных сетей за свой счет с территории участка в договоре отсутствуют.

Таким образом, участок по адресу: <...>, в соответствии с его целевым назначением не представляется возможным использовать в связи с размещением на земельном участке подземными коммуникациями.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что 6 такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, суд соглашается с доводами ответчика о том, что земельный участок по адресу: <...> был передан в состоянии, которое не позволяло использовать его по установленному целевому назначению в спорный период, а именно для строительства, в связи с чем, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 309, 310, 329, 330, 382, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 71, 102, 110, 121, 123, 150, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в удовлетворении исковых требований в части взыскания денежных средств за период с 01.01.2018г. по 31.03.2019г.

Оставить без рассмотрения исковые требования ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в части взыскания денежных средств за период с 01.04.2016г. по 31.12.2017г.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова