Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Хозленд" (117209, <...>. ИНН <***> ОГРН <***> дата регистрации 18.11.1998г.)

к Департаменту городского имущества города Москвы (125009, <...>; ИНН: <***>; ОГРН: <***>; дата регистрации 15.11.1991г.)

о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 22 сентября 2014 года №59-832 заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Хозленд» в части изменения цены Объекта с 1j 33 902 000 (тридцать три миллиона девятьсот две тысячи) рублей на 28 007 250 (двадцать восемь миллионов семь тысяч двести пятьдесят) рублей.

при участии представителей

от истца – ФИО1 по доверенности № 1 от 02.02.2015г.

от ответчика – ФИО2 по доверенности № 33-Д-851/14

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Хозленд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 22 сентября 2014 года №59-832 заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Хозленд» в части изменения цены Объекта с 33 902 000 (тридцать три миллиона девятьсот две тысячи) рублей на 28 007 250 (двадцать восемь миллионов семь тысяч двести пятьдесят) рублей.

Требование основано на положениях ст. 451 ГК РФ.

В обоснование заявленных требований Истец привел следующие основания:

Между Департаментом и ООО «Хозленд» заключен договор купли-продажи от 22.09.2014 года №59-832 нежилого помещения общей площадью 268 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В договоре купли-продажи цена объекта недвижимости установлена на основании отчета от 18.06.2014 № 738Г/694 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 268 кв. м, расположенного по адресу: <...> в размере 33 902 ООО рублей.

Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «АБН-Консалт», проверен НП СРО «СВОД» (экспертное заключение от 04.07.2014 № 955/с-14).

Согласно статье 6 и статье 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта и в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

ООО «Хозленд» подписало направленный Департаментом договор купли-продажи, согласовав все указанные в нем условия, без протокола разногласий, 22.09.2014 договор между сторонами был заключен.

29.01.2015 ООО «Хозленд» направило в адрес Департамента дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 22.09.2014 № 59-832 в части цены выкупаемого объекта недвижимости. В дополнительном соглашении к договору купли-продажи ООО «Хозленд» указана цена выкупаемого объекта в размере 28 007 250 рублей, в соответствии с результатами отчета ООО «Инвестиционная оценка» от 24 декабря 2014 года № Н-977/14.

Учитывая, что в договоре срок рассмотрения претензий не указан, ООО «Хозленж» определило срок рассмотрения указанной претензии 7 (семь) дней с момента ее получения.

С иском ООО «Хозленд» обратилось 19.02.2015 года, то есть с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п.2 ст. 452 ГК РФ.

Ответчик возразил на требования Истца по доводам отзыва, указал, что нормами 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, путем обращения с соответствующим заявлением в суд до заключения договора купли-продажи.

ООО «Хозленд» своим правом не воспользовалось, с исковым заявлением об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки не обращалось, договор купли-продажи подписало без замечаний и протокола разногласий.

Суд, исследовав доказательства по делу, оценив доводы сторон, находит возражения Ответчика обоснованными, по следующим основаниям:

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ Договор может быть изменен только при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Кроме того, как следует из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2014 № 18-КГ13-70 применение судом ст. 451 ГК РФ возможно лишь при установлении следующих обстоятельств:

- наличия существенного изменения обстоятельств;

- времени его наступления;

- возможности разумно предвидеть это изменение.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из буквального толкования вышеприведенной нормы следует, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможно, когда изменение обстоятельств не могли разумно предвидеть обе стороны договора.

Истец в основании иска указывает следующее:

В ходе исполнения договора (в течение трех месяцев), вышеуказанная рыночная стоимость у ООО «Хозленд» вызвала сомнения, так как аналогичные помещения выкупались по более низкой рыночной стоимости.

В целях установления действительной рыночной стоимости объекта, ООО «Хозленд» обратилось в экспертную организацию ООО «Инвестиционная оценка» с целью определения последними рыночной стоимости объекта.

В соответствии с отчетом от 24 декабря 2014 года № Н-977/14 подготовленным ООО «Инвестиционная оценка» рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, составляет 28 007 250 (двадцать восемь миллионов семь тысяч двести пятьдесят) рублей.

Учитывая изложенная, разница в стоимости составляет 5 894 750 (пять миллионов восемьсот девяноста четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей.

ООО «Хозленд» считает, что по настоящему спору одновременно присутствуют следующие условия:

1) В момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости ООО «Хозленд» исходила из того, что изменения рыночной стоимости не произойдет, так как доверяли представленному ДГИ проекту договора купли-продажи объекта недвижимости, выкупная рыночная стоимость которого определялась из отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 18 июня 2014 года № 738Г/694, выполненного ООО «АБН - Консалт» и положительным экспертным заключением от 04 июля 2014 года № 955/C-14, подготовленного НП СРО «СВОД».

2) Изменение цены договора, вызвано результатами проведенной ООО «Инвестиционная оценка» оценки определения величины рыночной стоимости объекта.

3) Учитывая, что разница между рыночной стоимостью указанной в договоре и рыночной стоимостью указанной в отчета ООО «Инвестиционная оценка» составляет 5 894 750 (пять миллионов восемьсот девяноста четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей, что является значительной денежной суммой для ООО «Хозленд», не изменение условий договора в части изменения рыночной стоимости повлечет для Общества ущерб.

4) Из условий договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет ООО и Хозленд» как Покупатель.

Вместе с тем, суд находит, что Истец не доказал наличия совокупности условий, с которой Закон связывает возможность применения ст. 451 ГК РФ.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В рассматриваемом случае, Истец сначала заключил Договор купли-продажи с Департаментом (22.09.2014 года), а потом заключил договор с ООО «Инвестиционная оценка» с целью Определения рыночной стоимости объекта.

По сути доводы Истца направлены на оспаривание выкупной цены объекта.

Вместе с тем, в силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Совокупность условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, в рассматриваемом случае отсутствует.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 421, 422, 451 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 67, 68, 71, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Хозленд" к Департаменту городского имущества города Москвы о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 22 сентября 2014 года №59-832 заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Хозленд» в части изменения цены Объекта с 1j 33 902 000 (тридцать три миллиона девятьсот две тысячи) рублей на 28 007 250 (двадцать восемь миллионов семь тысяч двести пятьдесят) рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с даты его принятия.

Судья:

И.Н.Кофанова