Гражданский кодекс часть 1

ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу ТАНДЕР о взыскании задолженности по Договору аренды №МсФ_в/2786/19 от 26.01.2019 в сумме 10 526 859 рублей 60 копеек, в том числе задолженность по постоянной части арендной платы в сумме 8 330 000 рублей, задолженность по переменной части арендной платы 319 383,04 рублей, неустойку по постоянной части арендной платы 1 822 667,48 рублей, неустойку по переменной части арендной платы 54 808,43 рублей; об обязании Акционерное общество "Тандер" в течение 1 (одного) месяца с даты вступления в силу решения суда привести помещение по адресу <...> в первоначальный вид, в вид до произведенной перепланировки, в соответствии планом-схемой объекта, указанной в Приложении 1 договора аренды №МсФ_в/2786/19 от 26.01.2019, а именно произвести восстановление внутренних лестниц, монтаж и устройство несущих перегородок, в том числе с дверными проемами, восстановление антресоли, замену и перестановку инженерного (сантехнического) оборудования в отдельных помещениях, восстановление в прежнем виде заложенного оконного проема, и иные работы, необходимые для приведения помещения в прежней вид; в случае невыполнения Акционерным обществом "Тандер" указанных требований предоставить ФИО1 право привести указанное помещение в первоначальный вид за счет Акционерного общества "Тандер".

Требования по иску мотивированы тем, что ответчиком не произведены оплата в счет арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность. Поскольку имеется нарушение основного обязательства, истец просит привлечь ответчика к мерам гражданско-правовой ответственности в порядке ст.ст. 329 ,330 ГК РФ и на условиях п. 7.2 договора.

Представитель от истца в судебное заседание явился, требования поддержал в полном объеме.

Представитель от ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Кроме того, представитель от ответчика суду пояснил, что документы на перепланировку истцу переданы, в связи с чем, истец вправе обратиться в ЕГРН.

Выслушав доводы сторон,, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает приобретение и осуществление юридическими лицами своих гражданских прав своей волей и в своем интересе, гарантирует свободу в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 ноября 2018 года между АО «РЭМ» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи № 47-П недвижимого имущества (далее - Объект недвижимого имущества) площадью 557,4 кв.м. (Антресоль № 1, этаж № 1), адрес местонахождения объекта: <...>, кадастровый номер 77:03:0006002:5160 (копию договора купли-продажи прилагаем).

Право собственности ФИО2 на указанный объект было зарегистрировано в ЕГРП 10 декабря 2018 года регистрационная запись № 77:03:0006002:5160-77/003/2018-5

26 января 2019 года ФИО2 предоставила АО «Тандер» нежилое помещение, общей площадью 557,4 кв.м. (Антресоль № 1, этаж № 1), адрес местонахождения объекта: <...>, кадастровый номер 77:03:0006002:5160, для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг, о чем был подписан сторонами договор № МсФ_в/2786/19 долгосрочной аренды сроком по «26» января 2029 года включительно (далее - договор аренды) (регистрационная запись в ЕГРН № 77-77/003-77/011/209/2019-166/1 от 25.02.2019 г.).

21 мая 2019 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилых помещений № П-2 площадью 557,4 кв.м. (Антресоль № 1, этаж № 1), адрес местонахождения объекта: <...>, кадастровый номер 77:03:0006002:5160.

Собственность зарегистрирована в ЕГРН № 77:03:0006002:5160-77/003/2019-10 от 07 июня 2019 года.

п. 1.3 Договора купли-продажа Продавец предоставил Покупателю гарантии и заверения об обстоятельствах, в п. 1.3.1 которого стороны отразили наличие зарегистрированного долгосрочного договора аренды как обременения объекта нежилого помещения, которые не препятствуют исполнению Сторонами договора купли-продажи занимаемых АО «Тандер» нежилых помещений. В п. 1.5 Договора купли-продажи отражено, что Покупатель приобретает нежилое имущество в том состоянии, в каком оно находится на момент подписания договора, со всеми техническими характеристиками недвижимого имущества, его планировкой, качеством строительства и применённых строительных материалов и проектировочных решений. Претензии к продавцу, связанные с указанными характеристиками Недвижимого имущества у Покупателя отсутствуют.

07 июня 2019 года ФИО2 передала по акту приема-передачи ФИО1 недвижимое имущество по договору купли-продажи, ФИО1 осмотрела, проверила, приняла Помещение, подтвердила, что указанное помещение передано в надлежащем (в том числе техническом) состоянии, соответствующем условиям подписанного сторонами Договора, возражений по техническому состоянию помещения не выразила. Одновременно с передачей помещений, ФИО2 передала оригиналы документов, в том числе документы МосгорТБТИ, договор аренды с АО «Тандер» со всеми приложениями и иные документы.

В соответствии с ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

07 июня 2019 года право собственности в отношении рассматриваемого объекта недвижимого имущества было зарегистрировано в ЕГРН за ФИО1, с указанного момента в договоре аренды произошла замена стороны Арендодателя с ФИО2 на ФИО1, в том числе, с указанного момента все права и обязанности Арендодателя по договору аренды перешли к ФИО1, право собственности ФИО2 с 07 июня 2019 года на объект нежилого помещения было прекращено.

Согласно п. 5.2.3 Договора аренды Арендатор обязуется производить оплату постоянной части арендной платы Арендодателю ежемесячно не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж, за переданное Арендатору в аренду помещение. Согласно п. 5.2.1. Договора аренды постоянная часть арендной платы с 26 июля 2019 года составляет 980 000 (Девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Из представленного расчета следует, что за ответчиком образовалась задолженность в размере 8 330 000 руб. 00 коп. за постоянную часть арендной платы за период с июля 2019 года по май 2020 года и 319 383 руб. 04 коп. за переменную часть арендных платежей.

Положениями ст.ст. 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Стороны согласно ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действия, в том числе представление доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств ответчик в материалы дела не предоставил, чем принял на себя риск наступления последствий несовершения процессуальных действий в виде взыскания суммы в размере 8 330 000 руб. 00 коп. за постоянную часть арендной платы.

Довод ответчика о том, что он с 27.03.2020 не пользуется объектом, в связи с чем, начисления по арендным платежам является необоснованным, суд отклоняет в связи со следующим.

Как усматривается из условий договора аренды, согласованных Сторонами в п. 3.5 Договора, Арендатор вправе произвести в Объекте подготовительные работы для подготовки Объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности Арендатора. Арендодатель обязуется согласовать представленные Арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупнённый расчёт стоимости ремонтных работ (УСР) и смету. Арендатор обязан согласовать реконструкцию, переоборудование, перепланировку, обустройство Объекта с арендодателем. Согласование указанных работ происходит путем подписания приложения № 3 к Договору или путем подписания дополнительных документов.

Согласно п. 4.4.8 Договора аренды Арендатор вправе самостоятельно определять, какие части Объекта будут использоваться в качестве торгового зала (торговой площади).

Стороны к Договору аренды заключили Приложение № 1 и Приложение № 2, из которых усматривается осведомленность и согласие Арендатора с техническим состоянием нежилых помещений, приобретаемых в аренду, а также осведомленность Арендатора о наличии трех изолированных входов в указанное помещение, о чем свидетельствует подпись представителя Арендатора в приложении № 1 и Приложении № 2 к Договору аренды № МсФ_в/2786/19 от 26.01.2018 г.

Как усматривается из приложения № 2 к договору аренды, Арендатором также подписан акт приема-передачи недвижимого имущества и принято нежилое помещение в отсутствие каких-либо претензий к техническому состоянию объекта недвижимого имущества.

Во исполнение обязательств, согласованных Сторонами в п. 3.5 Договора аренды Арендодатель подписал Приложение № 5 к Договору аренды недвижимого имущества, согласовав тем самым укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР) смету, подлежащих выполнению Арендатором за свой счет.

Договором аренды стороны не предусматривали право Арендодателя вмешиваться в торговую деятельность Арендатора, а также отсутствуют сведения о правах и обязанностях Арендодателя участвовать в процессе проведения Арендатором подготовительных работ на объекте, в том числе отсутствуют права и обязанности у Арендодателя вносить изменения в технологию торговой деятельности Арендатора.

Таким образом, при проведении Арендатором предварительных строительных работ на объекте и монтаже торговых площадей, Арендодатель не имеет права вмешиваться в торговую деятельность Арендатора и в предварительную организацию такой предпринимательской деятельности на объекте, не имеет права диктовать и изменять требования развития торговой деятельности Арендатора, утвержденные его внутренними регламентами, устанавливающим требования и организацию торговых площадей и их последующее использование под размещение продуктового магазина.

Порядок определения целевого использования помещений под магазин и использование торговых площадей арендатором определялось самостоятельно с учетом осведомленности Арендатора о технических особенностях помещений (приложение № 1 № 2 к Договору аренды) и наличия трех входных групп при эксплуатации объекта под магазин (п. 4.4.8 Договора аренды).

27 декабря 2019 года АО «Тандер» направило в адрес ИП ФИО1 уведомление о приостановлении выплаты арендной платы по договору аренды № МсФ_в/2786/19 от 26 января 2019 года с указанием на положения п. 1.2, п. 5.6 Договора по причине невозможности пользоваться Объектом в целях, указанных в Договоре, а также с ссылкой на заключение Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по городу Москве в ВАО от 16.12.2019 года, из которого следует, что с учетом конструктивных решений помещений магазина и жилого дома организовать зону разгрузки/загрузки не представляется возможным.

17 февраля 2020 года письмом исх. № б/н АО «Тандер» уведомило ИП ФИО1 об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества № МсФ_в/2786/19 от 26 января 2019 года по основаниям, указанным в п. 6.4 Договора аренды, а именно: договор может быть расторгнут Арендатором в одностороннем внесудебном порядке, с уведомлением Арендодателя не менее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения от Договора, в случае наличия препятствий к пользованию Помещением в соответствии с условиями настоящего договора.

14 апреля 2020 года письмом исх. № б/н, в связи с отказом Арендодателя ИП ФИО1 от приемки нежилых помещений и подписания Акта приема-передачи (возврата) недвижимого имущества к договору аренды недвижимого имущества, в указанном уведомлении АО «Тандер» отразил факт составления акта приема-передачи в одностороннем порядке 27 марта 2020 года и направлении ключей от объекта недвижимого имущества почтовой отправкой.

По мнению ответчика, он воспользовался правом на односторонний отказ от договора аренды по основаниям, указанным в п. 6.4 Договора аренды с ссылкой на наличие препятствий в использовании помещений со стороны Арендодателя.

В соответствии со ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Положениями ст. 67 АПК РФ установлено, что арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Статья 68 АПК РФ указывает, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Суд, оценивая доказательства, представленные как со стороны истца, так и со стороны ответчика исходит из ниже следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно требованиям пунктов 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 N 4-П, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Содержащийся в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон.

В п. 5.6 Договора аренды согласовано сторонами, что арендная плата не начисляется и не уплачивается в течении всего срока, когда Арендатор не имел возможности пользоваться Объектом, в том числе по причине запрета (временного запрета) деятельности, либо приостановлении (прекращении) деятельности Объекта по требованию контролирующего органа или по решению суда в связи с невыполнением обязательств Арендодателем, действий/бездействий Арендодателя, препятствующих использованию объекта, до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию Объекта, за исключением случае, когда Арендатор не имел возможности пользоваться Объектом по своей вине.

АО «Тандер» имел возможность использовать помещение под магазин, однако, не предпринял никаких мер, направленных на устранение нарушений, выявленных Территориальным отделом Управления Роспотребнадзора по городу Москве в ВАО относительно необходимости организации зоны разгрузки/загрузки в соответствии с требованиями СанПин (п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01, п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Согласно техническим характеристикам (параметрам) объекта недвижимого имущества, указанных в технических планах ТБТИ, нежилое помещение имеет 3 (три) изолированных входа - 1 (один) вход для посетителей со стороны ул. Перовской (пом. № 8) и 2 (два) входа со стороны жилого дома (пом. № 3 и № 18), следовательно, помещение, торгового назначения, оборудовано под использование магазина в целях, предусмотренных как назначением использования земельного участка, так и технической документацией торговых площадей в экспликации помещений ТБТИ в жилом доме

АО «Тандер» имел возможность использовать нежилое помещение под размещение «магазина» при изменении конфигурации входа посетителей через вход со стороны жилого дома (пом. № 3 и № 18), а также эксплуатации входа со стороны ул. Перовской (пом. № 8) - внешней стороны дома, в качестве вспомогательного входной группы для разгрузки-загрузки товара.

В указанном случае, при загрузке-разгрузке товаров со стороны магистрали через пом. 8 и создание входа для посетителей через пом. № 3 и № 8, требовалось техническое изменение внутреннего регламента использования торговых площадей, порядок эксплуатации которых определяется АО «Тандер» самостоятельно согласно п. 4.4.8 Договора, путем внесения изменений во внутренний регламент торговой деятельности АО «Тандер» по инициативе Арендатора о техническом переустройстве нежилых помещений для входа посетителей через пом. № 3 и № 18, и нежилых помещений для загрузки и разгрузки товара через помещение № 8 (с внешней стороны дом а и расположения магистрали).

АО «Тандер» не обращался к ИП ФИО1 с письмом о согласовании переустройства нежилых помещений, торговых площадей под эксплуатацию магазина с изменением входной группы посетителей магазина из через пом. № 3 и № 8, также организации зоны погрузки-выгрузки товара магазина через пом. 8 (со стороны магистрали) для разведения потока посетителей.

Следовательно, АО «Тандер» имел возможность устранить нарушения, выявленные в результате проверки Управлением Роспотребнадзора по городу Москве в В АО, знал о наличии трех входных групп на объекте недвижимого имущества, имел возможность внести изменения в внутренний регламент ведения торговой деятельности АО «Тандер» и пересмотреть порядок использования торговых площадей с учетом изменения входа/выхода посетителей и загрузки/разгрузки Товаров в магазине, однако, не предпринял никаких мер, направленных на предпринятие мер по правильному распределению использования торговых площадей и нежилого помещения, не предпринял никаких мер, направленных на обращение к Арендодателю за согласованием необходимых работ ,если таковые требовались.

Внутренний регламент торговой деятельности АО «Тандер» является причиной выявленных нарушений Роспотребнадзором, тогда как изменение порядка использования объекта недвижимого имущества в соответствии с его техническими характеристиками, о которых был поставлен в известность Арендодатель (три входные группы) позволит беспрепятственно и в отсутствие нарушение потока посетителей эксплуатировать нежилые помещения в соответствии с видами их разрешенного использования «под магазин», установленными в выписке ЕГРН в назначении использования земельного участка, на котором расположен жилой дом с спорными нежилыми помещениями.

Ссылка в письме от 27 ноября 2019 года о приостановлении выплаты арендной платы с 11.11.2019 г. на Заключение Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по городу Москве в ВАО от 16.12.2019 года является необоснованной, поскольку в указанном заключении надзорным (контролирующим) органом сделаны выводы о невозможности использовать нежилые помещения под «магазин» без учета технического плана помещения ТБТИ, выводы Роспотребнадзора сделаны при исследовании только двух входов помещений, тогда как техническая характеристика нежилых помещений с учетом наличия трех входных групп Роспотребнадзором не дана.

Следовательно, при использовании трех входов, а не двух, как на это указывает Роспотребнадзор в заключении от 16.12.2019 г., нежилое помещение может эксплуатироваться под магазин при изменении внутреннего регламента торговой деятельности АО «Тандер» при использовании данного помещения. При этом, именно Арендатор вправе изменять свои внутренние документы, регулирующие его предпринимательскую (торговую) деятельность, Арендодатель же не вправе вмешиваться в предпринимательскую деятельность АО «Тандер».

В связи с чем, Заключение Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по городу Москве в ВАО от 16.12.2019 года не может быть принято судом как допустимое и достаточное доказательство в подтверждение доводов Ответчика (АО «Тандер») об обоснованности отказа от внесения арендных платежей и отказа от договора, поскольку выводы в указанном заключении о невозможности использовать нежилые помещения в соответствии с целями торговой деятельности противоречат технической документации ТБТИ, из которой усматривается наличие возможности использовать помещение с тремя изолированными входами/выходами, тогда как в заключении контролирующего органа данные обстоятельства не были учтены.

На основании вышеизложенного, АО «Тандер» не представил в суд каких-либо достаточных, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих наличие препятствий со стороны Арендодателя в использовании нежилых помещений Приостановление деятельности АО «Тандер» Постановлением Перовского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2019 года на основании привлечения АО «Тандер» к административной ответственности по ст. 6.4 КоАП РФ не связано с техническими особенностями нежилых помещений, находящихся в собственности ИП ФИО1, поскольку ни Роспотребнадзором, ни Перовским районным судом г. Москвы не исследовались технические документы и планы ТБТИ нежилых помещений, в которых усматриваются иные сведения, чем те, которые отражены в заключении Роспотребнадзора от 16.12.2019 года.

На основании ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований либо возражений.

В силу ст. ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Исследовав и оценив представленные доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции считает исковое заявление обосновано и подлежит удовлетворению в полном объеме.

При этом, доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку указанные ответчиком обстоятельства не опровергают представленных истцом доказательств, подтверждающих правомерность исковых требований.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки по постоянной части арендной платы 1 822 667,48 рублей, неустойку по переменной части арендной платы 54 808,43 рублей суд исходит из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 7.2 Договора аренды за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы (постоянной или переменной) Арендодатель вправе потребовать выплаты неустойки в размере 0,1 % от суммы задолженности, но не более 20% суммы постоянной арендной платы за месяц.

На основании вышеуказанных норм права и условий договора истцом начислена неустойка по постоянной части арендной платы 1 822 667,48 рублей и неустойка по переменной части арендной платы 54 808,43 рублей за период с 07.06.2019 по 19.08.2020

Однако, проверяя представленный расчет со стороны истца, суд с ним согласиться не может, поскольку при начислении неустойки истцом не учитывалось положения п. 7.2 договора об ограничении суммы неустойки в 20% суммы постоянной арендной платы за месяц.

Таким образом, с учетом установленного ограничения в п. 7.2 договора, размер неустойки по оплате постоянной части не может превышать 1 667 587 руб. 41 коп., а по переменной части 51 437 руб. 25 коп.

Ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям Пленумов РФ о применении положений ст. 333 ГК РФ допускается при наличии двух составляющих: это явная несоразмерность основному обязательству и наличие заявления со стороны Ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Применение судом статьи 333 ГК РФ по делам, о взыскании договорных неустоек, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Оценивая степень соразмерности неустойки при разрешении споров, правильно исходить из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком (должником) взятых на себя обязательств, учитывая при этом, что сумма ущерба не является единственным критерием для определения размера заявленной истцом неустойки.

На основании статьи 65 АПК РФ бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем об ее уменьшении. По требованию об уплате неустойки Истец не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по договору.

Поскольку суд не ограничен определенным кругом обстоятельств, которые он принимает во внимание при оценке последствий нарушения обязательства, то при решении вопроса о снижении размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства судами могут приниматься во внимание обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения кредитного обязательства.

Однако, обстоятельств, которые могли свидетельствовать о применении ст. 333 ГК РФ ни материалами дела не подтвержден ни фактическим обстоятельствами.

Правосудие по делам в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, а суд осуществляет руководство процессом, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность.

Как следует из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, конституционный принцип состязательности предполагает такое построение судопроизводства, в том числе по делам, при котором правосудие (разрешение дела), осуществляемое только судом, отделено от функций спорящих перед судом сторон, при этом суд обязан обеспечивать справедливое и беспристрастное разрешение спора, предоставляя сторонам равные возможности для отстаивания своих позиций, и потому не может принимать на себя выполнение их процессуальных (целевых) функций. Диспозитивность в арбитражном судопроизводстве обусловлена материально-правовой природой субъективных прав, подлежащих судебной защите. Присущий арбитражному судопроизводству принцип диспозитивности означает, что процессуальные отношения в арбитражном судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, которые имеют возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом (постановления от 14 февраля 2002 года N 4-П и от 28 ноября 1996 года N 19-П; Определение от 13 июня 2002 года N 166-О).

Одно из основных начал гражданского законодательства - свобода договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 ГК Российской Федерации), а одним из частных его проявлений, в свою очередь, является закрепленная параграфом 2 ГК Российской Федерации возможность для сторон договора предусмотреть на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства неустойку, которой данный Кодекс называет определенную законом или договором денежную сумму, подлежащую уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330).

В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает конкретные основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки, - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Вместе с тем часть первая статьи 333 ГК Российской Федерации, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК Российской Федерации) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Данную точку зрения разделяет и Верховный Суд Российской Федерации, который относительно применения статьи 333 ГК Российской Федерации в делах о защите прав потребителей и об исполнении кредитных обязательств указал, что оно возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, причем в силу пункта 1 статьи 330 ГК Российской Федерации и части первой статьи 65 АПК Российской Федерации истец-кредитор, требующий уплаты неустойки, не обязан доказывать причинение ему убытков - бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении; недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17; пункт 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года).

Таким образом, положение части первой статьи 333 ГК Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, без предоставления им возможности для подготовки и обоснования своих доводов и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании.

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки, а само по себе заявление о применении ст. 333 ГК РФ не является основанием для ее уменьшение, то суд не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Рассматривая требования истца об обязании Акционерное общество "Тандер", ИНН <***>, в течение 1 (одного) месяца с даты вступления в силу решения суда привести помещение по адресу <...> в первоначальный вид, в вид до произведенной перепланировки, в соответствии планом-схемой объекта, указанной в Приложении 1 договора аренды №МсФ_в/2786/19 от 26.01.2019, а именно произвести восстановление внутренних лестниц, монтаж и устройство несущих перегородок, в том числе с дверными проемами, восстановление антресоли, замену и перестановку инженерного (сантехнического) оборудования в отдельных помещениях, восстановление в прежнем виде заложенного оконного проема, и иные работы, необходимые для приведения помещения в прежней вид; в случае невыполнения Акционерным обществом "Тандер" указанных требований предоставить ФИО1 право привести указанное помещение в первоначальный вид за счет Акционерного общества "Тандер", в его удовлетворении отказывает по следующим основаниям.

Как усматривается из представленных Ответчиком документов в материалы дела, 25 ноября 2019 года Комиссией Мосжилинспекции в составе Председателя комиссии ФИО6. собственника помещений ФИО1, ГБУ «Экспертный центр» был составлен акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без разрешения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, если такое решение требуется, утвержденный Заместителем начальника Мосжилинспекции ФИО7

Из указанного акта усматривается факт согласования и выполнения в соответствии с требованиями нормативных документов работ, перечисленных в п. 1 Акта.

Акт был составлен после прекращения собственности ФИО2 в отношении нежилых помещений и в присутствие ИП ФИО1 при составлении акта, его подписание свидетельствует о согласии Истицы с его содержанием и работами, перечисленными в указанном акте.

Перепланировка нежилых помещений производилась АО «Тандер» в рамках договора аренды нежилых помещений № МсФ_в/2786/19 от 26 января 2019 года и приложениям к нему с № 1 по № 5, о котором ИП ФИО1 было известно при приобретении нежилого помещения по договору купли-продажи от 21 мая 2019 года (договор аренды с приложениями был передан Истице по акту от 07 июня 2019 года к договору купли-продажи № П-2 от 21 мая 2019 года).

В п. 1.5 Договора купли-продажи отражено, что Покупатель (ИП ФИО1) приобретает нежилое имущество в том состоянии, в каком оно находится на момент подписания договора, со всеми техническими характеристиками недвижимого имущества, его планировкой, качеством строительства и применённых строительных материалов и проектировочных решений. Претензии к продавцу, связанные с указанными характеристиками Недвижимого имущества у Покупателя отсутствуют.

Учитывая об осведомлённости ИП ФИО1 о договоре аренды и приложении к нему № 3, в котором сторонами было согласован план перепланировки помещений, а также то, что указанные документы были переданы ФИО2 ИП ФИО1 по акту прима-передачи при передаче помещений по сделке купли-продажи, последующие действия, совершенные Арендатором в отношении имущества, направленные на узаконивание перепланировки в период смены собственника указанных помещений, не могут нарушать права собственника в том случае, если указанные работы были приняты комиссией Мосжилинспекции и согласованы соответствующими государственными надзорными органами.

Порядок согласования и узаконивания данных работ осуществлялся при отсутствии права собственности ФИО2 на спорные помещения, при переходе прав и обязанностей по договору аренды, в том числе и иных обязательств (исполненных до момента смены собственника) к ИП ФИО1

Как указано в п. 4.3.9 Договора аренды Арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет осуществлять согласование инициированных Арендатором реконструкции, переоборудования, перепланировки Объекта в установленном законодательством порядке. Арендатор обязан согласовать реконструкцию, переоборудование, перепланировку, обустройство Объекта с Арендодателем. Согласование указанных работ происходит путем подписания Приложения № 3 к Договору или путем подписания дополнительных документов.

На основании вышеизложенного, при совершении сделки купли-продажи нежилых помещений между ФИО2 и ИП ФИО1, права и обязанности по договору аренды с АО «Тандер» перешли к ИП ФИО1 с момента регистрации права собственности, следовательно, о согласовании ФИО2 с АО «Тандер» Проекта внутренней перепланировки в Приложении № 3 к договору аренды было известно Покупателю (ИП ФИО1) на момент заключения договора купли-продажи нежилых помещений.

Согласование и выполнение в соответствии с требованиями нормативных документов работ, перечисленных в Приложении № 3 к Договору аренды Комиссией Мосжилинспекции может свидетельствовать о законности указанных изменений конфигураций нежилых помещений, поскольку проведённые работы были проверены соответствующими специалистами ГБУ «Экспертный центр».

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворении иска в указанной части.

Рассматривая вопрос о взыскании расходов на представителя в сумме 70 000 руб. 00 коп., удовлетворяет их частично исходя из нижеследующего.

Согласно ч. 1 ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Судебные расходы, как следует из ст. 101 АПК РФ, состоят из: государственной пошлины; судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу положений ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, среди прочего, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей). В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт. взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы согласно статье 101 АПК РФ состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, отнесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц. оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

Пункт 2 статьи 110 АПК РФ устанавливает, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности мог учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № I «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 2 статьи 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истец, заявляя судебные расходы на представителя в сумме 70 000 руб. 00 коп., представил договор об оказании юридических услуг от 20 января 2020 года, чеки на сумму 70 000 руб. 00 коп. от 18.02.2020.

Так, в соответствии с пунктом 13 Постановления N 1 разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

При этом в пункте 15 Постановления N 1 разъяснено, что расходы представителя, необходимые для исполнения его обязательства по оказанию юридических услуг, например расходы на ознакомление с материалами дела, на использование сети "Интернет", на мобильную связь, на отправку документов, не подлежат дополнительному возмещению другой стороной спора, поскольку в силу статьи 309.2 Гражданского кодекса Российской Федерации такие расходы, по общему правилу, входят в цену оказываемых услуг, если иное не следует из условий договора.

На основании пункта 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

При этом доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (абзац второй упомянутого пункта).

Аналогичная позиция также сформулирована в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" и пункте 11 Постановления N 1, согласно которым бремя доказывания по соответствующим заявлениям распределяется следующим образом: лицо, требующее возмещения судебных расходов, должно доказать факт их несения и связь с делом, в рамках которого они предъявлены; оппонент вправе заявлять возражения и представлять доказательства чрезмерности взыскиваемых с него расходов.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о взыскании судебных расходов, понесенных стороной, суд обязан установить факт документального подтверждения произведенных расходов, а также оценить их разумность и соразмерность.

Как указано выше, ответчиком понесены судебные расходы в сумме 70 000 руб. 00 коп.

Исковые требования удовлетворены на 98,49478%, соответственно, судебные расходы на представителя подлежат удовлетворению в сумме 68 946 руб. 35 коп. (70 000,00*98,49478%).

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в порядке ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 307, 309, 310, 606, 614, 425, 450, 453 ГК РФ и руководствуясь ст. ст. 4, 65, 102, 110, 123, 156, 167 - 170, 176, 226 - 229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТАНДЕР" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в размере 10 368 408 руб. 35 коп., 8 330 000 руб. 65 коп. – постоянная арендная плата, 319 383 руб. 04 коп. – переменная арендная плата, 1 667 587 руб. 41 коп. – неустойка за просрочку оплаты постоянной арендной платы, 51 437 руб. 25 коп. – неустойка за просрочку оплаты переменной арендной платы.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТАНДЕР" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 68 946 руб. 35 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 52 358 руб. 85 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: А.Г.Китова