Гражданский кодекс часть 1

о признании права общей долевой собственности собственников помещения в многоквартирном доме по адресу: <...>. общей пл., 72,4 кв.м. и 58 кв.м. в холе первого этажа

третьи лица: 1) Общество с ограниченной ответственностью "Яна и Я" (125413, <...>; ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

2) Общество с ограниченной ответственностью "АЛД и Д" (125413, <...>; ИНН: <***>; ОГРН: <***>),

с участием:

от истца – ФИО7 Доверенность б/н от 23.07.2015

от ответчика – Гречко А.В. Доверенность №33-Д-852/14 от 30.12.2014г.

третьи лица – ООО "Яна и Я" – ФИО8 Доверенность б/н от 04.06.2015г.

ООО "АЛД и Д" – ФИО9 Решение №12 от 25.02.2015 г.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и присоединившиеся к ней лица (ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к заинтересованному лицу Департаменту городского имущества города Москвы о признании права общей долевой собственности собственников помещения в многоквартирном доме по адресу: <...>. общей пл., 72,4 кв.м. и 58 кв.м. в холе первого этажа.

Определением от 14.04.2015 года суд привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Общество с ограниченной ответственностью "Яна и Я" (125413, <...>; ИНН: <***>; ОГРН: <***>) – арендатора по Договору №02-607/2000 от 30.10.2000 года,

- Общество с ограниченной ответственностью "АЛД и Д" (125413, <...>; ИНН: <***>; ОГРН: <***>) – арендатора по Договору №02-249/2004 от 21.05.2004 года,

которые являются арендаторами спорных помещений по договорам с Департаментом городского имущества города Москвы (т.2, л.д. 28-78).

Департаментом городского имущества города Москвы представлены письменные пояснения по делу (т.2, л.д. 23-25), доводы которого не относятся к правоотношениям являющимся предметом настоящего спора, так как посвящены ТСЖ и подвальным помещениям.

В обоснование заявленных требований Истец привел следующие основания:

Дом, расположенный по адресу: <...>, был построен и принят в эксплуатацию в 1976 году.

Согласно первоначальному проекту здания, нежилые помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, расположенные в холе первого этажа были отведены под следующие нужды жителей:

Помещение № 1 – детская комната - 28,4 кв.м.;

Помещение № 2 – комната вахтера - 14,0 кв.м.;

Помещение № 3 – уборная - 1,8 кв.м.;

Помещение № 4 – детская комната -19,1 кв.м.;

Помещение № 5 – служебное помещение - 3,9 кв.м.;

Помещение № 6 – электрощитовая - 15,2 кв.м.;

Помещение № 7 – комната хранения вещей - 15,1 кв.м.;

Помещение № 8 – колясочная - 26,7 кв.м,

Помещение № 9 – вестибюль - 107,6 кв.м.;

Помещение № 10 – тамбур 2,0 - кв.м.;

Помещение № 11 – назначение не указано -14,0 кв.м.;

Согласно техническому паспорту на дом, от 1976 года, площадь, используемая для собственных нужд, составляет 247,8 кв.м., а именно: комн. детские, дружин, и др.

В 1994 году, в холле первого этажа, была произведена перепланировка путем возведения кирпичных стен с двумя дверными проемами и было образованно два изолированных помещения площадью 72,4 кв.м. и 58,0 кв.м. В настоящее время в данных помещениях осуществляют коммерческую деятельность две организации, а именно: ООО «АЛД и Д», и ООО «Яна и Я».

В результате проведенной перепланировки холла первого этажа, жителям дома закрыт доступ к оконным проемам, а также существенно уменьшен размер общедомового имущества.

Дверь подъезда с установленным домофоном используется как жителями дома, так и сотрудниками, и многочисленными посетителями вышеназванных организаций, что создает соответствующие неудобства для жителей дома, а также представляет реальную угрозу безопасности.

Из ответа, полученного из Департамента городского имущества города Москвы, следует, что данные помещения принадлежат городу Москве и право на них было зарегистрировано в 1994 году, однако на момент проведения регистрационных действий, дом не находился в исключительно муниципальной собственности, в связи с том, что часть жителей Дома уже зарегистрировали право собственности (т.1, л.д. 41, 42).

Из сведений, полученных в ГКУ «ИС района Ховрино», следует, что в период с 1992 года по 1993 год право собственности по адресу: г, Москва, ул. Флотская, д, 17, корп.1 было зарегистрировано следующими жителями:

1. ФИО10 - Свидетельство о собственности на жилище №0060629 от 28.09.1992г.

2. ФИО11 - Свидетельство о собственности на жилище №0060629 от 28.09.1992г.

3. ФИО12 - Свидетельство о собственности на жилище №0438686 от 02.06.1992г.

4. ФИО13 - Свидетельство о собственности на жилище №0030301 от 06.12.1992г.

5. ФИО14 - Свидетельство о праве на жилище №06669607 от 09.03.1993г.

6. ФИО15 - Свидетельство о праве на жилище №06669607 от 09.03.1993г.

7. ФИО16 - Свидетельство о собственности на жилище №0183901 от 20.05.1992г. (т.1, л.д. 83-119).

По факту уменьшения размера общедомового имущества, собрания собственников жилья не проводились, данный вопрос не обсуждался, и никакого решения не принималось, согласия жители не давали.

Департаментом городского имущества не было представлено никаких документов, подтверждающих законность передачи части общего имущества многоквартирного дома в собственность г. Москвы, также не было предоставлено документов, подтверждающих согласие собственников дома на уменьшение размера общего имущества.

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах право собственности города Москвы на помещения, расположенные в холле первого этажа, возникнуть не могло, и соответственно отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности.

Суд, исследовав доказательства по делу, оценив доводы сторон, заявление Ответчика о пропуске срока исковой давности, принимая решение исходит из следующего:

Право на обращение в арбитражный суд с данным иском группы собственников помещений в многоквартирном доме следует из статей 28 и 225.10 АПК РФ.

Согласно статье 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами. Таким образом, определяющим моментом является субъектный состав, предмет спора и экономический характер требования.

Истец оспаривает право собственности Ответчика на спорное помещение, т.к. оспариваемое право приводит к невозможности реализации в полном объёме правомочий собственников помещений в доме по распоряжению общим имуществом.

В соответствии со ст. 225.10 АПК РФ юридическое или физическое лицо, являющееся участником правоотношения, из которого возникли спор и требование, вправе обратиться в арбитражный суд в защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов других лиц, являющихся участниками этого же правоотношения.

Дела о защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов группы лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, установленным главой 28.2 АПК РФ, в случае, если ко дню обращения в арбитражный суд к требованию истца присоединилось не менее чем пять лиц.

В данном споре к требованию Истца присоединилось пять лиц. Предмет заявленного иска у Истца и присоединившихся лиц один и тот же, что говорит о них как об участниках одного правоотношения.

В силу положений ст. 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 следует, что собственники помещений в здании владеют общим имуществом (например, общими лестницами, коридорами, холлами, к использованию которых эти собственники имеют доступ), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано за одним лицом, собственники помещений вправе требовать признания за ними права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование, как аналогичное требованию собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 марта 2010 г. N 13391/09 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

В 1992 году значительная часть квартир была приватизирована жителями дома (т.2, л.д. 90-95), однако, несмотря на это, в 1994 году без проведения собрания собственников жилья и их согласия, в холле первого этажа были установлены кирпичные перегородки (стены), установлены двери и образованны новые помещения общей площадью 130,4 кв.м., которые были сданы в аренду ООО "Яна и Я" и ООО "АЛД и Д" Департаментом городского имущества города Москвы .

Помещения, которые в настоящий момент занимают вышеуказанные организации, при постройке имели совершенно другое назначение: колясочные, комната для вахтёров, детская комната и комната для хранения вещей, согласно экспликациям (т.1, л.д. 73-82; т.2, л.д. 96, 101).

В результате этой перепланировки холла, жильцам закрыт доступ к окнам на первом этаже, а также существенно уменьшена площадь общедомового имущества. Поскольку отдельного входа организации не имеют, работники и многочисленные посетители пользуются входом в подъезд, что исключает безопасность проживания в доме жителей.

Из ответа Префектуры САО г. Москвы от 23.05.2012 года №6-4-3414/2 следует, что нежилые помещения площадью 58,0 кв.м. (1 этаж, пом. I, комн. 1, 3, 3а, 3б, 3в, 4) и площадью 72,4 кв.м. (1 этаж, пом. I, комн. 7-11) находятся в собственности города Москвы в соответствии со Свидетельствами на право собственности от 20.04.2004 г и от 18.07.2005 г., выданными Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве на основании постановления Московской городской Думы от 20.05.1998 г. № 47.

Согласно данным БТИ по состоянию на 01.03.2004 г. тип помещений определен как учрежденческие, однако, в представленной Домовым комитетом экспликации по состоянию на 22.10.1976 г. ряд комнат имел назначение - детская комната, комнате вахтера, комната хранения вещей, колясочная - эти наименования входят в перечень объектов пользования в жилых домах (т.1, л.д. 93, 94).

Изменение целевого назначения комнат произошло в результате перепланировки, утвержденной Межведомственной комиссией префектуры САО города Москвы (выписка из протокола от 29.12.1994 г. № 10/94).

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в МКД принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, обслуживающие более одной квартиры. Перечень имущества, принадлежащего собственникам помещений в МКД, содержится в статье 36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе коридоры (холлы) и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам. Именно холлом является объект, переданный Департаментом городского имущества города Москвы в аренду, при том, что на данный объект общего имущества существовало право общей долевой собственности, возникшее в силу закона.

По смыслу приведенных норм право общей долевой собственности на общее имущество МКД принадлежит собственникам в силу прямого указания закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Ц В Постановлениях Президиума ВАС РФ № ВАС-14828/12 от 26.03.2013 г. и № ВАС-16030/13 от 25.02.2014 г. разъяснено: тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

Следовательно, государственная регистрация права собственности Департамента городского имущества города Москвы на спорные помещения является незаконной, так как она подтвердила отчуждение части общего имущества дома (холла) помимо воли собственников спустя 10 лет после возникновения права общей долевой собственности на указанное имущество. Незаконными являются и все последующие сделки отчуждения спорного помещения (передача в аренду).

Право собственников помещений в доме на общее имущество возникло в силу закона, до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав. Регистрация права собственности Ответчика на Помещение нарушает законные права Истцов.

17.11.2014 года истцами в ГБУ «Жилищник района Ховрино» г. Москвы был направлен запрос, из ответа на который следует, что по обращению граждан директором ГБУ «Жилищник района Ховрино» ФИО17 был вынесен приказ о создании комиссии по обследованию нежилых помещений, расположенных в холле первого этажа многоквартирного дома по адресу: <...>. Во исполнение приказа директора, была создана комиссия, предоставившая по итогам обследования Акт обследования помещения б/н от 19.11.2014 года и дано заключение, согласно которому, нежилые помещения, расположенные в холле дома № 17, корп. 1 по Флотской улице имеют признаки общего домового имущества, т.к. они обслуживают более одного помещения в многоквартирном доме и в соответствии с первоначальным проектом дома предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, для организации их досуга, а также для культурного развития и детского творчества (т.1, л.д. 69-72).

Заявление о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, поступившее от ответчика, суд не принимает по следующим основаниям:

Письмом ДГИ г. Москвы 30.03.2012 г. № 02-12/534 был дан ответ на обращение ФИО1 по поводу статуса спорных помещений. В данном письме до ФИО1 доведено решение Межведомственной окружной комиссии по выявлению спорного имущества в САО г. Москвы от 19.03.2012 г., и было указано, что спорные помещения находятся в собственности города Москвы и имеют статус - учрежденческие. Также письмом разъяснено право жителей на обращение в суд (т.2, л.д. 97-98).

Таким образом, истцами срок исковой давности пропущен не был.

При таких обстоятельствах, требования подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине возвращаются Истцу из федерального бюджета в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», ст. 38 Жилищного кодекса РФ ст. ст. 8, 12, 290, 304 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 67, 68, 71, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 и присоединившихся к ней лиц (ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6) удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещения в многоквартирном доме по адресу: <...>. общей пл., 72,4 кв.м. и 58 кв.м. в холе первого этажа

Возвратить ФИО1 из федерального госпошлину по иску в размере 6 000 рублей, перечисленную по чеку-ордеру №159 от 20.02.2015 года, выдать справку на возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с даты его принятия.

Судья:

И.Н.Кофанова