Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности в размере 516599.50 - долг по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.05.2019; 26111.52 - пени по договору за период с 06.10.2018 по 31.05.2019, о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 5770 кв. м, расположенного по адресу: <...>, от 26.02.2015 № 17-00004/15,о выселении и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы,

при участии:

от Истца: не явился, извещен.

от Ответчика: ФИО1 по доверенности № б/н от 15.03.2020г.,

от Третьего лица: ФИО2 по доверенности № 239 от 17.12.2020г.

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕННТЕК АВТО" о взыскании задолженности в размере 516 599 руб. 50 коп. - долг по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.05.2019; 26 111 руб. 52 коп. - пени по договору за период с 06.10.2018 по 31.05.2019, о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 5770 кв. м, расположенного по адресу: <...>, от 26.02.2015 № 17-00004/15,о выселении и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Определением суда от 04.02.2020г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РЭМ", в порядке ст. 51 АПК РФ.

В судебное заседание не явился истец, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик и третье лицо не возражают против рассмотрения дела в отсутствие истца.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва и дополнениях к нему.

Выслушав представителей ответчика и третьего лица, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, подлежащим удовлетворению в части, по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование иска, между Департаментом городского имущества города Москвы (далее – Истец, арендодатель) и ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕННТЕК АВТО» (Ответчик, арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 26.02.2015 № 17-00004/15 (далее - Договор) нежилого помещения площадью 5770 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 61 Договора аренды от 26.02.2015 № 17-00004/15 Ответчик обязан вносить арендную плату не позднее 5-го числа первого месяца текущего месяца.

Как указывает истец, ответчиком установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком с 01.07.2017 по 31.05.2019, в результате чего образовалась задолженность в размере 516 599 руб. 50 коп., согласно расчету суммы задолженности.

Претензией от 05.06.2019 № 33-6-265054/19-(0)-1. 33-6-265054/19-(0)-2 Ответчику было предложено расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месячного срока с даты направления претензии. Согласие на расторжение договора от Ответчика в указанный срок не поступило.

Поскольку денежные средства до настоящего времени ответчиком не перечислены, что послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Ответчик, возражая против иска, указывает на то, что вопреки утверждению истца договор аренды № 17-00004/15 от 26.02.2015 г. ООО «РЕННТЕК АВТО» заключило не с истцом, а с Государственным унитарным предприятием г. Москвы «Московское имущество» (в настоящее время - АО «РЭМ») и своевременно производило оплату за арендованное нежилое помещение, о чем свидетельствуют договор аренды, а также исполненные платежные поручения и акт сверки от 30.10.2017 г.

Согласно п. 5.2.2. договора аренды Арендодатель обязан уведомить Арендатора о произведенной корректировке арендной платы путем направления в адрес Арендатора соответствующего уведомления.

В соответствии с п. 6.2. договора аренды ставка либо порядок расчета арендной платы изменяется по соглашению сторон путем подписания Сторонами дополнительного соглашения.

В соответствии с п. 10.4 договора аренды при изменении реквизитов (юридический адрес, почтовый адрес, изменение организационно-правовой формы, переименование, банковские реквизиты и т.п.). Стороны обязаны уведомить друг друга об этом в письменном виде с приложением соответствующих документов в течение 14 дней с даты таких изменений.

Ответчик ссылается на то, что уведомления о смене Арендодателя ООО «РЕННТЕК АВТО» не получало. С 01.07.2017 г. по 31.05.2019 г. ООО «РЕННТЕК АВТО» не получило ни одного счета на оплату арендных платежей от истца с приложением банковских реквизитов.

Также ответчик выражает несогласие с расчетом истца, приложенным к иску, указывая на то, что не получало уведомлений от 29.12.2018 № 33-6-322043/18-(0)-1; № 33-6-323298/18-(0)-1 о ставках арендной платы на 2018 год и на 2019 год. Также ответчик полагает, что уведомления истца от 29.12.2018 г. не являются основаниями для увеличения размера арендной платы за нежилое помещение, поскольку арендная плата за нежилые помещения, находящиеся в публичной собственности, может измениться только на основании нормативно-правового акта уполномоченного органа государственной власти.

Также с учетом представленных третьим лицом пояснений и документов, ответчик полагает, что договор аренды должен считаться прекращенным не позднее 26.10.2017г., а требования истца о внесении платы за пределами срока действия не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, ответчик также ссылается на то, что он освободил здание, что подтверждается уведомлением от 26.07.2017г., направленным в адрес АО «РЭМ». Факт отсутствия Ответчика в спорном Здании также подтверждается актом осмотра от 13.09.2019, при этом, у Истца имеется право на принятие Здание в одностороннем порядке в соответствии с п. 5.4.5, 5.4.6 Договора аренды, в связи с чем требования Истца о выселении ООО «РеннТек Авто» из Здания и обязании передать его в освобожденном виде, по мнению Ответчика, являются безосновательными и не подлежащими удовлетворению.

Ответчик также не согласен с представленным истцом расчетом неустойки и методикой ее расчета.

Третьим лицом в материалы дела представлены письменные пояснения, из которых следует, что распоряжением ДГИ города Москвы № 17193 от 13.06.2017 года за ГУП «РЭМ» (АО «РЭМ» является правопреемников ГУП «РЭМ») были закреплены на праве хозяйственного ведения нежилое здание общей площадью 57,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее - Объект). В настоящее время согласно уведомлению от 03.07.2017 № 77/009/239/2017-467 право хозяйственного ведения на объект прекращено, и объект был передан Департаменту имущества города Москвы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 26.02.2015 между АО «РЭМ» (арендодатель, третье лицо) и ООО «РеннТек Авто» (арендатор) был заключен договор аренды № 17-00004/15 от 26.02.2015 (далее - Договор аренды), по условиям которого АО «РЭМ», владевшее на праве хозяйственного ведения зданием по адресу: <...> (далее - Здание), передало Здание в аренду ООО «РеннТек Авто».

Распоряжением ДГИ города Москвы № 17193 от 13.06.2017 за ГУП «РЭМ» (АО «РЭМ» является правопреемников ГУП «РЭМ») были закреплены на праве хозяйственного ведения нежилое здание общей площадью 57,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее - Объект).

Согласно уведомлению от 03.07.2017 № 77/009/239/2017-467 право хозяйственного ведения на объект прекращено, и объект был передан Департаменту имущества города Москвы, в связи с чем третьим лицом в материалы дела представлены: уведомление о внесении в ЕГРН записи о прекращении права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества по адресу: <...>, подтверждающее прекращение права хозяйственного ведения АО «РЭМ» 03.07.2017 и акт от 21.07.2017 приема-передачи объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, по адресу: Алтуфьевское шоссе, д. 35Б, стр. 6.

Ответчик указывает на то, что не был извещен о прекращении права хозяйственного ведения АО «РЭМ» в отношении Здания, а также его фактической передачи истцу.

В материалы дела представлено уведомление о прекращении права хозяйственного ведения от 20.07.2017 № 6050/17/12-34, адресованное ООО «РеннТек Авто». Вместе с тем, доказательств направления ГУП «РЭМ» данного уведомления в адрес ООО «РеннТек Авто», материалы дела не содержат.

В связи с чем, полагая, что договор аренды продолжает действовать между АО «РЭМ» и ООО «РеннТек Авто», ответчик направил в адрес АО «РЭМ» уведомление об отказе от Договора аренды, что подтверждается уведомлением от 26.07.2017, полученным АО «РЭМ» 26.07.2017.

Согласно п. 5.3.1. договора аренды арендатор вправе отказаться от договора, уведомив об этом арендодателя не менее чем за 3 месяца.

В соответствии с п. 9.6 договора аренды арендатор в случае принятия решения об отказе от договора, направляет арендодателю соответствующее письменное уведомление. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по реквизитам, указанным в договоре, если стороны письменно не известили друг друга об изменении места своего нахождения, или вручателя лично. Настоящий договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев от даты получения арендодателем уведомления.

Учитывая положения договора аренды об одностороннем отказе арендатора от Договора аренды (п.п. 5.3.1., 9.6 договора аренды), а также доказательства получения 26.07.2017 АО «РЭМ» уведомления об одностороннем отказе от договора, суд приходит к выводу, что договор аренды прекратил свое действие 27.10.2017.

Определением суда от 20.10.2020 суд возложил на сторон обязанность по проведению совместного осмотра помещения по адресу: <...> Б. стр. 6, на предмет нахождения (отсутствия) ООО «РЕННТЕК АВТО» в указанном помещении, предложив результаты осмотра представить в материалы дела.

В материалы дела Департаментом представлен акт осмотра нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве № 00-195914/20 от 11.11.2020, в соответствии с которым помещение занимает ООО «РЕННТЕК АВТО» на основании договора № 17-00004/15 от 26.02.2015, при этом указано, что указанное помещение не используется, свободно, находится в удовлетворительном состоянии.

На основании вышеизложенного, Ответчик, указывает на то, что факты, подтверждающие то, что ООО «РЕННТЕК АВТО» занимает спорное Здание, отсутствуют, что косвенно подтверждается отметками раздела 10 Акта (дополнительная информация), составленного истцом: «часть помещения (пом. I, ком. 1-4, 1 этаж) не используется, свободна... Доступ в помещение II ком. 1, этаж 2 отсутствует».

Также ответчик обращает внимание на то, что здание огорожено забором, территория охраняется на основании государственного контракта силами ООО ЧОО «Сигнал», доступ у ответчика на огороженную территорию отсутствует. В процессе осмотра 11.11.2020 зафиксировано, что дверь, ведущая в помещения первого этажа здания, была открыта. В тоже время ранее истец представлял акты, с указанием на то, что не имеет доступа в здание. Учитывая, что территория, на которой находится здание охраняется, доступ на территорию у третьих лиц на охраняемую территорию отсутствует, возможность открыть помещения первого этажа была только у истца, то данные обстоятельства подтверждают, что доводы истца об отсутствии доступа в здание не соответствуют действительности.

Таким образом, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу, что здание, являвшееся предметом аренды, было освобождено от имущества арендатора 25.07.2017, о чем 26.07.2017 ответчик уведомил АО «РЭМ», а также накладными на внутреннее перемещение от 25.07.2017. Истец не лишен доступа в здание, что подтверждается актом приема-передачи от 21.07.2017, составленного истцом и третьим лицом, и представленным в материалы дела. В акте приема-передачи от 21.07.2017 отражено, что данный акт является свидетельством о фактическом принятии Департаментом городского имущества города Москвы указанного нежилого здания, а также имеется ссылка на обременение – аренда ООО «РЕННТЕК АВТО» (договор № 17-00004/15 от 26.02.2015).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.05.2019 в размере 516 599 руб. 50 коп.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, с учетом представленных ответчиком и третьим лицом доказательств, а также факта уведомления ответчика арендодателя (АО «РЭМ») об одностороннем отказе от договора, суд приходит к выводу, что договор аренды прекратил свое действие 27.10.2017, в связи с чем обязательства по внесению арендной платы не исполнены ответчиком за период с 01.07.2017 по 27.10.2017, и требование истца о взыскании задолженности по арендной плате признается обоснованным в части в размере 72 269 руб. 07 коп., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению в указанном размере.

Суд также полагает необходимым отметить, что истец, к которому права арендодателя по договору аренды перешли в силу закона в связи с прекращением права хозяйственного ведения на здание, при наличии обстоятельств, явно свидетельствующих о неосведомленности ответчика о произведенной замене стороны, не предпринял мер по уведомлению ответчика о замене стороны в договоре аренды. В то время, как пунктом 5.2.3. договора аренды именно на Арендодателя возложена обязанность осуществления контроля исполнения Арендатором условий договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Очевидно, что арендодатель, вступающий в договор в связи с заменой стороны в силу закона, должен убедиться в том, что контрагент уведомлен о такой замене и как минимум располагает информацией о реквизитах для внесения арендной платы.

Истец не представил доказательств направления Ответчику уведомлений о замене стороны либо о готовности к заключению дополнительного соглашения.

При отсутствии доказательств надлежащего уведомления Ответчика о замене стороны в договоре, предъявление истцом требований о выплате арендной платы и штрафных санкций по истечении более чем двух лет с даты предполагаемого вступления в договор аренды явно свидетельствуют о недобросовестном поведении и являются злоупотреблением правом.

В соответствии с п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст. 10, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором аренды срок истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п. 8.1 договора расчет пени за каждый день просрочки, расчет которых производится по процентной ставке, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно представленному расчету истца, размер пени составляет 26 111 руб. 52 коп. за период с 06.10.2018 по 31.05.2019.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

По правилам ст. 406 ГК РФ просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают, по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

По денежному обязательству должник не обязан платить неустойку за время просрочки кредитора.

Пунктом 1 ст. 314 ГК РФ установлено, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Как следует из представленного в материалы дела акта сверки взаимных расчетов, подписанного ответчиком и третьим лицом по состоянию на 30.10.2017г., то есть на дату прекращения договора аренды задолженность у ответчика отсутствовала. При этом третьим лицом и ответчиком подтверждено, что впоследствии денежные средства, уплаченные по платежным поручениям от 05.07.2017г. №329, от 03.08.2017г. №373.

На основании вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения иска в части взыскания неустойки, учитывая, что ответчиком фактически были исполнены обязательства по оплате арендной платы прежнему арендодателю и как установлено при рассмотрении дела, ООО «РЕННТЕК АВТО» не был извещен надлежащим образом о смене арендодателя и изменении реквизитов для оплаты арендной платы.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 5770 кв. м. расположенного по адресу: <...>. строение 6, от 26.02.2015 № 17-00004/15; о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 5770 кв. м., расположенного по адресу: <...>. и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ установлены снования изменения и расторжения договора.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Рассматривая требования истца в указанной части, суд полагает их также не подлежащими удовлетворению с учетом установленного судом факта прекращения договора аренды от 26.02.2015 № 17-00004/15 в связи с односторонним отказа арендатора от его исполнения в силу п.п. 5.3.1., 9.6 договора аренды, с 28.10.2017.

Государственная пошлина в размере 1 845 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 9, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 329, 330, 606, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 70, 71, 75, 101, 102, 106, 110, 121, 123, 150, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РЕННТЕК АВТО" (ИНН <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>) задолженность в размере 72 269 руб. 07 коп. (Семьдесят две тысячи двести шестьдесят девять рублей 07 копеек).

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РЕННТЕК АВТО" (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 845 руб. 00коп. (Одна тысяча восемьсот сорок пять рублей 00 копеек).

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.М. Хабарова