Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд в составе судьи Абызовой Е.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповым А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО "Примавера", ЗАО "Аркада-Строй", ООО «Терсейра», третье лицо – УФРС по Московской области о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды от 20.03.2012г. при участии представителей: согласно протоколу судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам: ООО «Примавера», ЗАО «Аркад-Строй», ООО «Терсейра» о признании недействительным заключенное соглашение о расторжении договора аренды от 20.03.2012 г. между ООО «Примавера» и ЗАО «Аркада-Строй», применении последсвтия недействительности заключения соглашеиня о расторжении договора аренды от 20.03.2012 г. между ООо «Примавера» и ЗАО «Аркада-Строй» в виде возмещения стоимости отчужденного права долгосрочной аренды, а именно взыскании с ЗАО «Аркада-Строй» в пользу ООО «Примавера» сумму в размере 9.363.000 руб. (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения заявленных требований).

Определением суда от 29.07.2013 г. в порядке ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ЗАО «Аркада-Строй», ООО «Терсейра»

Определением суда от 16.09.2013 г. на основании ходатайства истца в силу ст.ст. 13, 148, 159, 161 АПК РФ исключил из числа доказательств протокол от 27.07.2011 г., ранее заявленное заявление истца о фальсификации вышеуказанного протокола оставлено без рассмотрения, с учетом отказа истца от него.

Определением суда от 07.10.2013 г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации.

Исковые требования мотивированы тем, что сделка является взаимосвязанной, притворной, заключенной при злоупотреблении генерального директора ООО «Примавера» и его участника, со ссылкой на нормы права ст. 10, 166, 167, 168 ГК РФ.

Ответчик, ООО «Примавера», заявленные требования признала, представил заявление о признании иска.

Ответчик, ЗАО «Аркад-Строй», исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск и письменных объяснениях.

Ответчик, ООО «Терсейра», исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск и дополнении к нему, в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрения спора в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения спора извещено надлежащим образом, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрения спора в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является участником ООО «Примавера» и владеет долей в уставном капитал общества в размере 60%.

Согласно п. 2.3.1 Устава ООО «Примавера» основным видом деятельном общества является предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом (получение недвижимого имущества в аренду, поиск субарендаторов и последующая передача им имущества в субаренду).

10.03.2011 г. между ООО «Примавера» и ЗАО «Аркада-Строй» заключен договор аренды части здания № Д03-2011, в соответствии с которым ЗАО «Аркада Строй» передало в аренду ООО «Примавера» часть здания площадью 2.077,5 кв.м., расположенное по адресу: РФ, 143400, МО, Красногорский район, деревня Путилково, строение 16, условный номер объекта 50:11:02:03622:001. Общая площадь здания 7547,40 кв.м., инв.№ 66 49,лит.А, а, а1.

20 марта 2012 года было заключено соглашение о расторжении договора аренды части здания №Д03-2011 от 10 марта 2011 года (т.д.1 л.д. 81-101) между ООО «Примавера» (Ответчик - 1) и ЗАО «Аркада-Строй» (ответчик - 2), а 21 марта 2012 года между ЗАО «Аркада-Строй» и ООО «Терсейра» был заключен договор аренды части здания №Д03-2012 от 21 марта 2012 года (т.д. 4).

По мнению истца, данное соглашение о расторжении договора аренды от 20.03.2012 г. является недействительной сделкой как сделкой совершенной в нарушении ст. 46 ФЗ «Об ООО», соглашение является сделкой на отчуждение права долгосрочной аренды, стоимость отчужденного имущества более чем на 25% превышает балансовую стоимость активов ООО «Примавера» на дату совершения сделки, не является обычной хозяйственной сделкой общества и не обусловлено разумными экономическими причинами, данный сделкой обществу «Примавера» и его участнику – ФИО1 причинены убытки, в действиях участников сделки имеются признаки злоупотребления.

Суд, анализируя представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон, оценивая их с позиции ст. 71 АПК РФ, приходит к следующим выводам:

Порядок созыва общего собрания участников общества установлен статьей 36 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой орган или лица, созывающие общее собрание участников общества, обязаны не позднее, чем за тридцать дней до его проведения уведомить об этом каждого участника общества заказным письмом по адресу, указанному в списке участников общества, или иным способом, предусмотренном уставом общества.

В соответствии со статьей 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной является сделка, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием общества.

Под балансовой стоимостью активов общества, с которой необходимо сравнить балансовую стоимость отчуждаемого имущества, следует считать балансовую стоимость всех активов общества, то есть сумму раздела 1 «Внеоборотные активы» и раздела 2 «Оборотные активы» бухгалтерского баланса по форме, утвержденной Министерством финансов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, данное следует также из смысла ст. 15 Федерального закона № 14 -ФЗ «Об обществах с ограниченной отвественностью», регулирующей порядок предоставления компенсации участником общества, в случае прекращения у общества права пользования имуществом до истечения срока, на который такое имущество было передано в пользование обществу для оплаты доли в уставном капитале общества.

Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора аренды является действиями, направленными на прекращение имущественного права, т.е. является фактическим отчуждением принадлежащего ООО «Примавера» имущественного права.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соглашение о расторжении договора направлено на прекращение у ООО «Примавера» эксклюзивного права пользования имуществом на протяжении 14 лет, и является сделкой.

Что соответствует подходам сложившейся судебной практике, согласно Определения ВАС РФ от 11.02.2008 г. № 1062/08 А40-35353/05-113-289, Постановление ФАС МО от 09.09.2008 г. № КГ-А40/6527-08 по делу А40-54382/07-57-460, Определение ВАС РФ от 26.04.2012 г. № ВАС-2553/12 по делу А32-4670/2009, Определение ВАС РФ от 22.09.2011 г. № ВАС-12347/11 по делу А40-38593/09-91-335, Постановление ФАС МО от 07.07.2011 № КГ-А40/6598-11-П по делу А40-38593/09-91-335.

Ссылки ответчиков на судебную практику Постановление 9Арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 г. № 09АП19774/2013, Постановление ФАС МО от 18.06.2010 № КГ-А40/5646, Постановление ФАС МО от 12.11.2008 № КГ-А41-/10220-08 не принимается судом как имеющие иные фактические обстоятельства дела отличные от рассматриваемого дела.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 31 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах» решая вопрос о том, подлежит ли данная сделка отнесению к крупной, ее сумму (размер) следует определять исходя из стоимости приобретаемого или отчуждаемого имущества (передаваемого в залог, вносимого в качестве вклада в уставный капитал и т.п.) без учета дополнительных начислений (неустоек, штрафов, пеней), требования об уплате которых могут быть предъявлены к соответствующей стороне в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.

Оспариваемое соглашение о расторжении договора аренды направлено на отчуждение принадлежащего ООО «Примавера» имущественного права - права долгосрочной аренды, стоимость которого в соответствии с ОТЧЕТОМ №28/13-2 об оценке рыночной стоимости права аренды нежилых помещений общей площадью 2077,5 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Путилково, стр. 16, подготовленным ООО «Экспертно-правовое Бюро» составляет 9 363 000 руб. на дату отчуждения данного имущественного права (стр. 2 отчета).

Таким образом, Соглашение о расторжении договора аренды от 20.03.2013 года является крупной сделкой, поскольку стоимость отчужденного права на 410% превышает балансовую стоимость активов ООО «Примавера».

Согласно Уставу ООО «Примавера» основной вид деятельности - это предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом (т.д.1 л.д. 62). Согласно выписки из ЕГРЮЛ указанный основной вид деятельности соответствует ОКВЭД 70.3 (т.д.1 л.д. 38). При этом в соответствии с Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст (ред. от 14.12.2011) "О принятии и введении в действие ОКВЭД" данный ОКВЭД включает в себя: 70.31 Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом. 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества. 70.31.11 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества. 70.31.12 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества. 70.31.2 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества. 70.31.21 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества. 70.31.22 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества 70.32 Управление недвижимым имуществом. 70.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда. 70.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда. 70.32.3. ддеятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества

Как видно из ОКВЭД нет ни одного пункта, из которого бы следовало, что предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом, есть сдача в субаренду имущества, полученного в аренду. Более того, очевидно, что ООО «Примавера» не является агентством, оказывающим посреднические услуги при аренде недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 779 ГК РФ «По договору возмездного оказания услуг исполнитeль обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги». В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, предоставление посреднических услуг при аренде и сдача имущества аренду являются с точки зрения семантического смысла разными видами деятельности.

Соответственно, заключение договора аренды и заключение соглашения о расторжении договора аренды не связано с основным видом деятельности организации в соответствии с Уставом ООО «Примавера».

Ссылка ответчика на Определение ВАС от 22.09.2008 № 2051/08 по делу №А40-169/07-48-572, в данном случае суд находит несостоятельной, поскольку по настоящему делу сделка носит разовый характер.

В соответствии со ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.

Решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

В соответствии с п. 5 ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Таким образом, сделка, совершенная с нарушением порядка одобрения, установленным ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», является оспоримой сделкой.

Как усматривается из материалов дела, истица является собственником 60% доли в Уставном капитале ООО «Примавера» с 21.10.2011 г., согласно представленным в материалы дела договорам купли-продажи и выпиской из ЕГРЮЛ, на дату совершения оспариваемого соглашения истицы являлась участником общества «Примавера».

Согласно п. 7.1 Устава ООО «Примавера», каждый участник общества имеет на общем собрании участников количество голосов, пропорционально принадлежащей ему доле в уставном капитал. Согласно п. 7.3 Устава крупные сделки одобряются большинство от общего количества голосов общества тем самым истица могла повлиять на результаты голосования по данному вопросу.

Между тем, в материалы дела не представлено доказательство того, что в данном случае имело место одобрение в установленном законом порядке. При этом представленный протокол об одобрении от 27.07.2011 г. таковым не является, поскольку были исключен из числа доказательств в порядке ст.ст. 68,161 АПК РФ на основании ходатайства истца, согласно определения суда от 16.09.2013 г., а следовательно довод ответчика об одобрении голословен и ничем не подтвержден.

В соответствии с п. 5 ст. 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных законом требований к ней, недействительной, при отсутствии доказательств того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

Спорное соглашение о расторжении договора аренды не обусловлено разумными мимическими причинами, поскольку, в результате расторжения данного договора общество прекратило свою экономическую деятельность, и, как следствие, возможность извлечь прибыль и погасить убыток.

Как видно из представленного бухгалтерского баланса на 31 марта 2012 г., общество активно осуществляло свою деятельность по сдаче имущества в аренду, поскольку только за первый квартал 2012 года уменьшилась кредиторская задолженность Общества (строка 1520 баланса на 31 марта 2012г.) по сравнению с задолженностью по состоянию на 31.12.2011 г. на 216 тыс. руб. (1259 тыс. руб. - 1054 тыс. руб.), и увеличилась дебиторская задолженность общества (строка 1230 баланса на 31 марта 2012г.) также по сравнению с задолженностью по состоянию на 31.12.2011 г. на 1895 тыс. руб. (3814 тыс. руб. - 1919 тыс. руб.), что свидетельствует наличии действующих договоров субаренды и положительной динамике в финансово- экономическом положении Общества.

Как видно из договора аренды (т. 1 л.д. 15-25), Обществу принадлежало эксклюзивное право долгосрочной аренды 3 этажа Склада-магазина «Кухни-Парк». Согласно информации с сайта указанного магазина-склада, данное здание использовалось и продолжает использоваться для размещения Первого мегамаркета кухни (т.д.1 л.д.134-136), специализирующегося на продаже кухонной мебели.

Согласно представленного расчета истца? ежемесячный доход от деятельности общества за 2011 г. исходя из данных балансов по состоянию на 31.03.2012 ш (т. 1 л.д. 73-74), на 31.12.2011 (т. 1 л.д. 77-78), с учетом отчетов о прибыли и убытках, выручка за 9 месяцев 2011 г. с момента заключения договора и до 31.12.2013 г. составляет 3739тыс.руб., при этом дебиторская задолженность за указанный период составила 1226тыс. руб., тем самым доход общества за 9 месяцев 201 г. составил 4965тыс.руб. Сумма ежемесячного дохода в 2011 г. составил 551 тыс. руб., ежемесячный доход общества в 1 кв.2012 г. составил 928 тыс.руб. в месяц, т.о. сумма ежемесячного дохода в к кв. 2012 г. (928 тыс.руб.).

Таким образом, сумма ежемесячного дохода в 1 квартале 2012 года (928 тыс. руб.) росла по сравнению с суммой ежемесячного дохода в 2011 года (551 тыс. руб.) почти в 2 раза, из чего следует, что Общество имело тенденцию к прибыльности и существенному сокращению убытков по мере действия расторгнутого договора.

Ссылки Ответчика на представленные балансы и на уменьшение в результате расторжения договора убытков суд находит не обоснованными, поскольку договор был расторгнут 20.03.2012г., а государственная регистрация расторжения произошла позже, поскольку с ООО «Терсейра» договор был зарегистрирован лишь 17.05.2012г. (т.1 л.д.108-111). Соответственно в представленных балансах на 31.03.2012 г. и на 31.12.2011 г. отражается информация о финансовом состоянии общества при наличии долгосрочного договора аренды и, как видно из бухгалтерских балансов, при наличии данного договора аренды у Общества была возможность уменьшить убытки и начать получать прибыль.

В то же время, как указывает сам Ответчик в своем отзыве в результате расторжения данного договора прекратилась хозяйственная деятельность Общества, (т. 1 л.д.57) что в частности также указывает на причинение убытков обществу спорных соглашением о расторжении договора аренды.

При этом данным соглашением о расторжении договора были также причинены убытки истице как участнику общества.

В соответствии с п. 2 ст. 14 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» Размер доли участника общества в уставном капитале общества определяется процентах или в виде дроби. Размер доли участника общества должен соответствовать ношению номинальной стоимости его доли и уставного капитала общества. Действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли. Таким образом, закон выделяет номинальную стоимость доли и действительную стоимость его участника общества в уставном капитале.

Как видно из Экспертного заключения №32-13 от 04.10.2013г. «Об оценке действительной стоимости доли в размере 60% уставного капитала ООО «Примавера», выполненной ООО экспертно-правовое бюро», действительная стоимость доли ФИО1 на дату расторжения договора аренды составляла 3 488 000 руб., при этом ООО «Экспертно-правое бюро» обосновано учтено эксклюзивное право долгосрочной аренды, принадлежащее обществу. Однако после расторжения договора действительная стоимость доли ФИО1 по состоянию на 31.12.12 составляет минус 2713 тыс. руб. (расчет произведен в соответствии с ФЗ «Об обществах с именной ответственностью» и Приказом Минфина РФ № Юн, ФКЦБ РФ № 03-6/пз от 11.2003 г.).

В связи с заключением соглашения о расторжении договора аренды ФИО1 причинены убытки в виде уменьшения действительной стоимости доли в размере 6 201 000 руб. (разница между действительной стоимостью доли ФИО1 с учетом долгосрочного договора аренды, т.е. 18 тыс. руб. и действительной стоимостью доли после расторжения долгосрочного договора аренды минус 2713 тыс. руб.).

Также суд отмечает следующее: между ЗАО «Аркада-Строй» и ООО «Примавера» был заключен долгосрочный договор аренды сроком на 15 лет, который был расторгнут оспариваемым соглашением через год после его заключения. ООО «Примавера» было создано 30.03.2010 г. с уставным капиталом в размере 10 000 руб. Такой же уставный капитал был у ООО «Примавера» и на момент подписания соглашения о расторжении договора аренды. Отчуждение имущественного права долгосрочной да сроком на 14 лет (срок, оставшийся до истечения срока действия договора) стоимостью 1512, 35 евро требует одобрения Общего собрания участников ООО «Примавера». «Аркада-Строй», действуя разумно и добросовестно, с должной степенью заботливости и осмотрительности, принимая во внимание цену сделки, само должно было узнать о необходимости получения одобрения такой сделки обществом, чего сделано не было (абз.5 п. «становления Пленума ВАС РФ от 20.06.2007 N 40 "О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью", Постановление кого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2012 г. по делу N А40-40366/11-62-349).

В своем отзыве, ЗАО «Аркада-Строй» подтверждает, что было осведомлено о что данная сделка не является для общества сделкой, относящейся к обычной хозяйственной деятельности, указывая, что в соответствии с уставом ООО «Примавера», основной вид деятельности Общества является предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги; в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (наймодателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предмет договора аренды и соглашения о расторжении договора аренды с обязанием вернуть имущество не является сделкой по оказанию посреднических услуг, а является договором аренды в чистом виде. Соответственно, ознакомившись с уставом ООО «Примавера», ЗАО «Аркада-Строй» было известно, что данная сделка не относится к общей хозяйственной деятельности.

Согласно Пояснениям Генерального директора управляющей компании ЗАО «Аркада-Строй» Черепанова П.Д. ЗАО «Аркада-Строй» действительно была проявлена должная осмотрительности при заключении договора аренды, т.к. она владела информацией о том, что данная сделка является для ООО «Примавера» крупной сделкой, требующей одобрения собрания участников ООО «Примавера». При заключении договора аренды были изучены финансовые документы ООО «Примавера», кроме того ежеквартально ООО «Примавера» после заключения договора аренды предоставляло ФИО2 финансовые документы.

Изучение финансовых документов ООО «Примавера» было вызвано недобросовестными действиями бывших арендаторов ЗАО «Аркада-Строй». 22.12.2009 года было вынесено Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-18137/09, которое было оставлено в силе Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда 06.04.2010 г., в соответствии с которым ЗАО «Аркада-Строй» расторгла договор аренды № 71/2005 от 22.07.2005 г. здания, расположенного по адресу: 143400, Красногорский р-н, деревня Путилково, стр. 16, заключенный между ЗАО «Аркада-Строй» и ООО «Кухнистрой Зетта» и взыскало задолженность по арендной плате и пени на общую сумму 3366, 57 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения. При этом, решение не было исполнено, что подтверждается тем, что сразу после постановления апелляционной инстанции (14.04.2010 г., согласно данным сайта ФНС) общество изменило свое наименование, не являлось больше в суд по искам к данному Обществу (Решение Арбитражного суда г. Москвы г. Москвы, (по делу № А40-99359/10-90-502). Кроме того, факт неоплаты подтвержден Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-37849/12 86-97«Б», согласно которому исполнительное производство было прекращено в связи с отсутствием должника по своему месту нахождения, что отражено в постановлении об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа № 77/11/36653/20АС/2010 от 08.12.2010 г. и акта совершения исполнительных действий от 07.12.2011г.

Таким образом, накануне заключения аренды с ООО «Примавера» невозможная ко взысканию кредиторская задолженность ЗАО «Аркада-Строй», которая фактически явилось убытком от сдачи имущества в аренду недобросовестному контрагенту, составила 2 973 366, 57 долларов США, что на дату возбуждения исполнительного производства (08.12.2010 г.) составила 92 839 803,11 руб. (по курсу Центрального Банка России).

Согласно сложившейся судебной практике на соглашения к уже действующему договору устраняется порядок одобрения самого договора (Определение ВАС РФ от 11.02.2008 № 1062/08 по делу N А40-35353/05-113-289, Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2008 №КГ-А40/6527-08 по делу N А40-54382/07-57-460, Определение ВАС РФ от 26.04.2012 N ВАС-2553/12 по делу N А32-4670/2009, Определение ВАС РФ от 22.09.2011 N ВАС-12347/11 по делу N 38593/09-91-335, Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 N КГ-А40/6598-11-П делу № А40-38593/09-91-335).

Соответственно ЗАО «Аркада-Строй» знало о необходимости получения одобрения как для заключения самого договора аренды, так и для заключения соглашения о расторжении договора.

Расторжение данного договора и заключение договора аренды с ООО «Терсейра», в котором генеральным директором и участником с долей 72,5% (л.д. 10-11 т. 2) в уставном капитале является Генеральный директор ООО «Примавера» - ФИО3, свидетельствует не только об отсутствии экономической целесообразности, а, также, о невозможности извлечения обществом в дальнейшем прибыли от своей деятельности и о злоупотреблении Генеральный директором Общества своими правами (ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

Анализируя представленные документы, суд приходит к выводу, что Соглашение о расторжении договора аренды от 20.03.2012 г. и Договор аренды №Д03-2012 от 21.03.2012 г. являются взаимосвязанными сделками.

К критериям, по которым судебная практика определяет взаимосвязанные сделки, относится: наличие при их совершении единой хозяйственной цели, их взаимовлияния и взаимозависимости; совершение сделок единовременно либо в непродолжительный период времени между совершением нескольких сделок (как правило, до 1 года), однородный предмет (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 N 14668/10 по делу N А41-12348/09, Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2820/12 по делу N А12-24511/10, Определение ВАС РФ от 29.04.2013 N ВАС-5174/13 по делу N А32-43704/2011, Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17643/11 по делу N А50-42630/2009, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2008 N 13051/07 и от 22.09.2009 N 6172/09)

Соглашение о расторжении договора аренды от 20.03.2012 года (т. 1 л.д. 71) и Договор аренды части здания №Д03-2012 от 21 марта 2012 года заключены в короткий промежуток времени - в пределах 2-х дней, преследуют одну хозяйственную цель, а именно: передать права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды подконтрольному Генеральному директору ООО «Примавера» ФИО3 лицу - ООО «Терсейра».

Данные сделки являются притворными сделками, прикрывающими сделку по безвозмездному переводу прав и обязанностей арендатора по договору аренды с ООО «Примавера» на ООО «Терсейра», в целях причинения вреда участнику ООО «Примавера» ФИО1, владеющему 60% доли в уставном капитале Общества, и извлечения для себя выгод Генеральным директором ООО «Примавера» ФИО3 и участником ООО «Примавера», владеющим 10% в уставном капитале общества, ФИО4

Согласно постановлению ФАС Московского округа от 22.08.2012 по делу N А40-107095/11-158-654-654 при рассмотрении вопроса о квалификации сделки как притворной суду следует «установить не только факт наличия либо отсутствия оплаты по оспариваемым договорам, но и направленность взаимной воли сторон, их действительные намерения, мотивы совершения оспариваемых сделок по отчуждению спорного здания, а также и конечный результат, который был достигнут в результате последовательно совершенных за непродолжительный период данных сделок, учитывая при этом особенности организационно-правовой формы юридического лица - закрытого акционерного общества (ЗАО "НАДИН"), а также то обстоятельство, что п. 3 ст. 10 ГК РФ предусматривает, что закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно» Необходимость исследовать направленность воли сторон и конечный результат также подтверждается судебной практикой Высшего арбитражного суда. (Определение ВАС РФ от 26.04.2013 N ВАС-4481/13 по делу N А32- 43664/2011, Определение ВАС РФ от 28.02.2013г. N ВАС-1322/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2820/12 по делу N А12-24511/10, Определение ВАС РФ от 29.04.2013 N ВАС-5174/13 по делу N А32-43704/2011, Определение ВАС РФ от 15.12.2010 NBAC-15620/10 по делу N А40-151327/09-150-1025).

Действия ООО «Примавера» в лице Генерального директора ФИО3 и ЗАО «Аркада-Строй» не имели целью возврат имущества и расторжение договора аренды, а лишь преследовали цель перевести права и обязанности арендатора на подконтрольное ФИО3 лицо - ООО «Терсейра» в лице ФИО5. При этом, ФИО3 и ФИО5 являются аффилированными лицами (в смысле п. 6.1. ст. 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ст. 4 Закон РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках"), поскольку в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» входят в одну группу лиц, по 8-му основанию (п. 1 ст. 9 указанного федерального закона).

О переводе прав и обязанностей свидетельствует следующие факты: Срок договора аренды №Д03-2012 от 21 марта 2012 года с ООО «Терсейра» установлен до 01.06.2026г., т.е. на такой же срок, что и по договору с ООО «Примавера»; Размер постоянной составляющей арендной платы составляет рублевый эквивалент 177,91 евро за 1 кв.м. в год как по договору №Д03-2011 от 10 марта 2011 года с ООО «Примавера», так и по договору №Д03-2012 от 21 марта 2012 года с ООО «Терсейра». Таким образом, стоимость аренды по незаконно перезаключенному договору такая же, как и стоимость аренды по первоначальному договору аренды; другие условия незаконно перезаключенного договора также одинаковые или практически такие же, как и условия первоначального договора. В ООО «Терсейра» подтверждает, что права владения и пользования частью здания (право долгосрочной аренды), принадлежавшие ООО «Примавера» переданы по договору договора аренды части здания №Д03-2012 от 21 марта 2012 года ООО «Терсейра» (т. 5, л.д. 19, последний абзац).

Кроме того, сразу после регистрации (17.05.2012г.) в Росреестре Московской области ограничения (обременения) права на объект недвижимости на основании договора №Д03-2012 от 21 марта 2012 года между ЗАО «Аркада-Строй» и ООО «Терсейра» (т. 5, л.д. 23), Генеральный директор ООО «Примавера» ФИО3 и участник, владеющий 10% уставного капитала ООО «Примавера» ФИО4, приобрели 100% доли в уставном капитале ООО «Терсейра», эти изменения были зарегистрированы налоговым органом 06.06.2012г. (т. 5, л.д. 37). Затем после окончания отчетного периода, когда нужно было сдавать отчетность по состоянию на 30.06.2012г., ФИО3 стал Генеральным директором ООО «Терсейра», эти изменения были зарегистрированы налоговым органом 13.07.2012г. (т. 5, л.д. 37). Таким образом, как только появилась возможность извлекать прибыль от арендного бизнеса, переведенного на подконтрольное лицо (ФИО5), выгодоприобретателями по этой притворной сделке стали ФИО3 и ФИО4 Очевидно, что со стороны Генерального директора ООО «Примавера» ФИО3 и участника ООО «Примавера» ФИО4 подобные действия являются злоупотреблением правом.

Более того, действия Генерального директора ООО «Примавера» ФИО3 по отношению к ФИО1 как участнику, владеющему 60% уставного капитала ООО «Примавера», свидетельствуют о систематическом злоупотреблении правом со стороны ФИО3 Подтверждением этому являются следующие факты: Отказы Генерального директора ООО «Примавера» ФИО3 предоставить участнику ФИО1 бухгалтерскую отчетность и другие документы о деятельности общества как на основании её запроса (т. 1, л.д. 105-107), так и на основании судебного решения, вступившего в законную силу (т. 1, л.д. 48- 51). После этого решения Генеральному директору ООО «Примавера» направлялся запрос, который он также проигнорировал (т.д. 1, л. 102-103); отказ Генерального директора ООО «Примавера» ФИО3 от выполнения законного требования судебного пристава о получении постановления о возбуждении исполнительного производства; попытка перевести долю участника ФИО1 на ООО «Примавера», тем самым исключив её из числа участников (дело №А40-140946/2012).

В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда №09АП-13494/2013 от 24.05.2013г. по данному делу указано, что «В данном случае действия исполнительного органа общества (генерального директора ФИО3) фактически направлены на приобретение им прав единственного участника без каких-либо правовых оснований», т.е. являются злоупотреблением правом.

Из всего изложенного становится очевидным то, что противозаконные действия Генерального директора ООО «Примавера» ФИО3 были направлены исключительно на перевод арендного бизнеса под свой контроль в целях извлечения для себя и ФИО4 прибыли и причинения вреда основному участнику ООО «Примавера» ФИО1

Следовательно, Договор аренды №Д03-2012 от 21.03.2012 г., заключенный между ЗАО «Аркада-Строй» и ООО «Терсейра», как и Соглашение от 20.03.2012г. о расторжении договора аренды между ООО «Примавера» и ЗАО «Аркада-Строй» - это сделки, прикрывающие безвозмездную передачу прав и обязанностей арендатора от ООО «Примавера» на ООО «Терсейра».

В соответствии со ст. 170 ГК РФ сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, (притворная сделка) ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Поскольку ООО «Примавера» передало безвозмездно права и обязанности арендатора ООО «Терсейра», такая сделка является дарением. Согласно пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ дарение между коммерческими организациями запрещено, соответственно такая сделка в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее судом недействительной.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание то обстоятельство, что данное соглашение о расторжении договора аренды является сделкой о расторжении эксклюзивного договора аренды, не относится к обычной хозяйственной деятельности ООО «Примавера»; связано с отчуждением имущества, а именно имущественного права, стоимостью 9 363 000 руб., цена которой на 410% превышает балансовую стоимость активов ООО «Примавера» на заключения сделки, не была одобрена в установленном порядке общим собранием ООО «Примавера»; при этом ее участник - ФИО1 (истец), владеющая 60% доли в уставном капитале ООО «Примавера» могла повлиятъ на результаты голосования, данной сделкой ООО «Примавера» были причинены убытки, равно как и ее участнику ООО «Примавера» ФИО1 в сумме 6 201 000 руб., учитывая, что ЗАО «Аркада-Строй» знало, что данная сделка требует одобрения общего собрания участников ООО «Примавера» и как самостоятельная сделка и как соглашение к уже существующему договору аренды, поскольку договор аренды также требовал одобрения, а в действиях указанных выше лиц имеются признаки недобросовестности, суд приходит к выводу о наличии оснований для признании данного договора недействительным в соответствии со ст.ст. 10, 166, 167, 170 ГК РФ, ст. 46 ФЗ «ОБ ООО».

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13 ВАС разъяснил, что согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Документами, подтверждающими факт того, что собственник передал имущество в пользование, являются, акт возврата помещений (т. 1 л.д. 72), представленный по запросу суда Генеральным директором ООО «Примавера» ФИО3 (до его переизбрания), согласно представленному действующим Генеральным директором ООО «Примавера» ФИО6 справке от 25.11.2013г., ЗАО «Аркада-Строй» получило в результате исполнения договора от ООО «Примавера» в качестве постоянной составляющей арендной платы сумму в размере 6 683 492, 44 руб., ответчиком ЗАО «Аркада-Строй» не оспаривается наличие взаимных обязательств по долгосрочной аренде.

С учетом того, что ЗАО «Аркада-Строй» и ООО «Примавера» достигли соглашения по всем условиям аренды, в том числе по арендной плате и сроку аренды (до 01.06.2026г.), и данное соглашение исполнялось между сторонами сложились обязательственные отношения долгосрочной аренды и в связи с этим соглашение от 20.03.2012г. повлекло прекращение имущественных прав долгосрочной аренды у ООО «Примавера», стоимость которых на дату отчуждения согласно Отчету №28/13-2 составляет 9 363 000 руб.

Такая позиция подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Московского округа от 05.06.2013 по делу N А40-141826/12-37-567.

С учетом невозможности ЗАО «Аркада-Строй» возвратить право долгосрочной аренды ООО «Примавера», на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ, суд применяет последствия недействительности заключения соглашения о расторжении договора аренды от 20 марта 2012 г. между ООО «Примавера» и ЗАО «Аркада-Строй» в виде возмещения стоимости отчужденного права долгосрочной аренды, а именно взыскания с ЗАО «Аркада-Строй» в пользу ООО «Примавера» сумму в размере 9 363 000 руб.

При изложенных обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении требований истца у суда не имеется.

В силу п. 1 ст. 110 АПК РФ Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 10, 11, 12, 153, 166, 167, 170 ГК РФ, ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды, заключенное 20.03.2012 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Примавера» (ОГРН <***>; 121357, <...> пом. III) и Закрытым акционерным обществом «Аркада-Строй» (ОГРН <***>; 117587, <...>) и применить последствия недействительности сделки в виде возмещения стоимости отчужденного права долгосрочной аренды путем взыскания с Закрытого акционерного общества «Аркада-Строй» (ОГРН <***>; 117587, <...>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Примавера» (ОГРН <***>; 121357, <...> пом. III) денежные средства в размере 9 363 000 (девять миллионов триста шестьдесят три тысячи) руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Примавера» (ОГРН <***>; 121357, <...> пом. III) в пользу ФИО1 (дата рождения – 19.11.1938 г., место рождения – с. Язово Тальменского района Алтайского края) расходы по оплате госпошлины в сумме 4 000 (четыре тысячи) руб.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Аркада-Строй» (ОГРН <***>; 117587, <...>) в пользу ФИО1 (дата рождения – 19.11.1938 г., место рождения – с. Язово Тальменского района Алтайского края) расходы по оплате госпошлины в сумме 4 000 (четыре тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.Р. Абызова