Гражданский кодекс часть 1

Иск заявлен об обязании ответчика устранить выявленные недостатки переданного Ответчиком в аренду Истцу, а именно: обеспечить постоянную подачу электроэнергии; обеспечить в арендуемых помещениях микроклимат, пригодный для 8 часового рабочего дня с температурой от 21 до 25 °С; устранить причину появления внутри арендуемых помещений плесени; не препятствовать деятельности Союза АПК «Возрождение», в том числе оградить от угроз в адрес Генерального директора Союза АПК «Возрождение» от представителей Арендодателя, обязать Ответчика продлить Договор аренды № 02/17 от 31 марта 2017 г. (в редакции Дополнительным соглашением № 1-17, Дополнительным соглашением №5 от 01.02.2018 г.) с 1 февраля 2019 г. по 31 декабря 2019 г. на условиях, указанных в уведомлении о намерении продления Договора аренды № 02/17 от 31 марта 2017 г.

В порядке ст. 49 АПК РФ, истец уточнил исковые требования в связи с чем просит признать договор аренды от 31.03.2017 №02/17 (в редакции дополнительного соглашения №1-17, дополнительного соглашения №5 от 01.02.2018) продленным на срок с 01.02.2019 по 31.11.2019 на тех же условиях.

В судебном заседании истец просил исключить Правительство г. Москвы из числа третьих лиц по делу.

Представитель Правительства г. Москвы не возражал против исключения из числа третьих лиц.

Также истцом заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле Мосжилинспекции и Департамент городского имущества города Москвы.

Судом указанное ходатайство отклонено, поскольку истцом не указано каким образом судебный акт по настоящему делу может затронуть права и обязанности указанных лиц.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

Выслушав представителей сторон, исследовав в полном объеме все представленные в дело письменные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что 31 марта 2017 года между Союзом предприятий и участников агропромышленного комплекса «Возрождение» в лице Генерального директора ФИО6 (далее Арендатор) и ТСЖ «Старопименовский переулок-13» в лице ИП «ФИО1» (далее Арендодатель), который осуществляет функцию управления ответчика, был подписан Договор аренды № 02/17 от 31 марта 2017 г. (в редакции Дополнительным соглашением № 1-17, Дополнительным соглашением №5 от 01.02.2018 г.) (далее Договор).

По настоящему Договору Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное пользование нежилые помещения общей площадью 146,2 кв.м. (Сто сорок шесть целых две десятых кв.м.) на первом этаже, как общее имущество многоквартирного дома, находящегося в управлении ТСЖ «Старопименовский переулок - 13», и расположенное по адресу: 125009, <...> этаж (далее - Помещения). Неотъемлемой частью настоящего Договора является поэтажный план с указанием передаваемых помещений.

Арендатор на счет Арендодателя внес предоплату за арендуемые помещения на общую сумму 884000 (Восемьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей. Платежное поручение № 8 от 05.04.2017 г., платежное поручение № 10 от 11.04.2017 г., платежное поручение № 15 от 11.07.2017 г., платежное поручение № 3 от 17.04.2018 г., квитанция к приходному кассовому ордеру от 28.03.2018 г.

Передаваемые в соответствии с настоящим Договором помещения могут быть использованы Арендатором исключительно в качестве нежилого помещения для осуществления уставной деятельности, а помещение № 10 может использоваться под кухню.

Уставная деятельность Союза АПК «Возрождение» (Арендатора), в том числе заключается в организации и проведении форумов, конференций, деловых встреч, круглых столов, деловых завтраков. А также проведение других мероприятий, включающих в себя организацию питания участников.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность).

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих скрытых недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя

-безвозмездного устранения недостатков имущества, -соразмерного уменьшения арендной платы,

- возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются ст. 314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящемся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества.

После подписания Договора аренды № 02/17 от 31.03.2017 г. Арендатором были обнаружены недостатки, которые препятствуют использованию арендованного имущества по назначению, и которые не были оговорены Арендодателем до подписания Договора. Данные недостатки Арендатор отразил в претензии от 28.06.2017 г. и в Акте осмотра от 21.10.2017 , который Арендодатель получил на руки 30.10.2017 г.

В соответствии с санитарными правилами и нормами СанПиН 2.2.4.548—96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений» (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.96 № 21) оптимальная температура на рабочем месте офисных работников составляет от 22 до 24 °С в холодное время года и от 23 до 25 °С в теплое время года.

В соответствии с п. 2 Приложения 1 СанПин 2.2.4.548-96 к категории работ по уровню энергозатрат Iа относятся работы с интенсивностью энерготрат до 120 ккал/ч (до 139 Вт), производимые сидя и сопровождающиеся незначительным физическим напряжением (ряд профессий на предприятиях точного приборо- и машиностроения, на часовом, швейном производствах, в сфере управления и т.п.). Следовательно, в арендуемых помещениях должен быть микроклимат, пригодный для 8 часового рабочего дня с температурой от 21 до 25 °С.

Истец утверждает, что на протяжении всего действия договора в зимний период в арендуемых помещениях температура не превышала 16 °С. Более того, на данный момент температура в арендуемых помещениях не превышает 16 °С.

Вместе с этим с 21 декабря 2017 г. в арендуемых помещениях было введено полное ограничение подачи электроэнергии, в связи с задолженностью ТСЖ «Старопименовский переулок-13» перед ресурсоснабжающей организацией. С 22 марта 2018 года по настоящее время в арендуемых помещениях отсутствует постоянное энергоснабжение.

На протяжении действия договора аренды Арендодатель через своих представителей всячески препятствовал деятельности Союза АПК «Возрождение» (Арендатора).

Согласно п. 1.5. Договор действует с момента подписания Сторонами. Срок аренды исчисляется с момента подписания Акта приемки-передачи помещений в пользование после проведения ремонта помещения.

Договор заключается на 11 мес. (Одиннадцать месяцев) с даты подписания Акта приемки-передачи имущества и может быть продлен на такой же срок по согласованию Сторон. Арендатор имеет право на преимущественное заключение договора аренды на данное помещение на следующий срок.

Таким образом, Истец не смог воспользоваться арендуемыми помещениями, а Ответчик уклоняется от выполнения обязательств, взятых на себя по Договору аренды № 02/17 от 31 марта 2017 г. (в редакции Дополнительным соглашением № 1-17, Дополнительным соглашением №5 от 01.02.2018 г.)

На основании изложенного, истец указывает на то, что в силу ст. 425 ГК РФ договор считается продленным на тот же срок и просит признать суд договор продленным на период с 01.02.2019 по 31.11.2019 на тех же условиях.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу части 2 пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, в котором отсутствует условие о том, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательства сторон по договору, признается действующим до определения в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Ответчиком представлен отзыв, согласно которому Арендатор сделал в счет оплаты аренды занимаемых помещений платежи за 5 месяцев аренды с апреля по август 2017 года по 160 000 руб. в мес. на общую сумму 850 950 (восемьсот пятьдесят тысяч девятьсот пятьдесят) рублей: платежное поручение № 8 05.04.2017 320 ООО руб., ПП 11.04.2017 г. - 480 000 руб., 11.04.2017 г. -20 000 руб. и зачет по Дополнительному соглашению № 2 к Договору на сумму 30 950 руб., в т.ч. на оплату коммунальных платежей, чтобы обеспечить надлежащее функционирование помещений для обеспечения деятельности Союза АПК «Возрождение».

Впоследствии стороны договорились и выразили свое волеизъявление в дополнительном соглашении № 5 от 01.02.18 г., что 800 000 рублей будет зачтена в сумму арендных платежей за период с 01 марта 2018 года по 31 января 2019 года.

Согласно п. 1.5 Договор аренды действует с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи помещений в пользование после проведения ремонта помещения.

Согласно п .2.1.7. Арендодатель обязуется произвести за свой счет текущий ремонт помещений, по согласованному с Арендатором, а также выполнить дополнительные работы по ТЗ на капремонт в счет дополнительных платежей Арендатора, размер которых письменно согласовывается с Арендодателем.

Между ТСЖ «Старопименовский переулок-13» и ООО «КапРегионСтрой» заключен договор № 11/04/2017 от 11 апреля 2017 года на строительно-монтажные работы. Стоимость работ по договору составляет 1 211 242 рубля. Таким образом, с апреля 2017 по май 2017 год производились строительные работы. Работы по первому этажу были приняты ТСЖ «Старопименовский переулок-13» по актам от 05.05.2017 г., на сумму 86 014,37рублей по смете № 1, на сумму 155278,87 руб. по смете № 2, на сумму 383844, 95 руб., по смете№ 4 на сумму 202 658, 05 руб., а итого на 827 796, 24 руб., замечаний Союза не поступило.

В дальнейшем, между Сторонами подписан Акт приема-передачи передаваемых нежилых помещений от 22 марта 2018 года, согласно которому по Договору аренды помещений арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование нежилые помещения площадью 146,2 кв.2, находящиеся по адресу <...> на 1-м этаже, помещение: № 4 -21 кв.м, № 5 -33, 3 кв.м, № 6 -19,8 кв.м., № 7 -11,5 кв.м., кабинет на 1-м этаже, помещение № 8 -30,5 кв.м., кухня и подсобные помещения №9, 10,11, 12, 13, 14- 30,1 кв.м. Акт подписан с оговоркой, что арендатор принимает нежилые помещения с недостатками.

Также ответчик указывает на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Таким образом, понудить Ответчика продлить договор аренды не представляется возможным.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Между тем Истцом таких доказательств не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

С учетом того, что определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, является обязанностью суда в независимости от доводов истца о необходимости применения тех или иных норм права, а также с учетом того, что истец в уточненном требовании просит признать договор действующим на период с 01.02.2019 по 31.11.2019 на тех же условиях, суд соглашается с доводами ответчика о том, что действие договора прекращено 22.02.2019.

Судом установлено, что при условии, что истец не передал ответчику арендуемые помещения после прекращения действия договора, договор аренды не продлен на неопределенный срок, в связи с наличием выраженной воли арендодателя на прекращение арендных отношений с истцом, что также подтверждено представителем ответчика в судебном заседании.

Согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, учитывая, что действительная воля истца направлена на зачет уплаченных по договору аренды денежных средств на будущее время, в связи с отсутствием возможности у истца пользоваться арендуемым помещением в период действия договора, принимая во внимание, что требования имущественного характера истцом не заявлены, суд полагает, что в силу ст. 610 ГК РФ договор прекращен, и не может быть признан продленным на тех же условиях на период с 01.02.2019 по 31.11.2019, в отсутствие обоюдного согласия сторон.

Кроме того, суд учитывает, что истцом не сформулированы требования о зачете уплаченных сумм по договору в счет будущих арендных платежей, в связи с чем, избранный истцом способ защиты не направлен на восстановление нарушенных прав истца.

При этом ни договором, ни законом не предусмотрено продление договора аренды на срок, который имущество не подлежало использованию.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебные расходы относятся на ответчика, в соответствии со ст.ст. 101, 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор