Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П., единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ересько К.В.,

с участием: от истца – от истца – ФИО1 – представителя, по доверенности от 03.03.2015г.; ФИО2 – представителя, по доверенности от 03.03.2015г.; от ответчика - Соболя Л.Я. – главного специалиста, по доверенности от 30.12.2015г. №33-Д0851/14; от третьего лица - ФИО3 – представителя, по доверенности от 09.04.2015г.

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Открытого акционерного общества «Елисеевский магазин» (ОГРН 1027700059639, ИНН 7710081487, г.Москва, ул.Тверская, 14, дата регистрации 27.08.1992) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.)

Третье лицо – ГУП «Московское имущество»

о признании недействительным уведомления от 04.02.2015г. №33-и-1047/15 о ставке арендной платы на 2015г. по договору аренды от 30.11.2009 г. №01-00255/09; установлении ставки арендной платы на 2015г. по указанному договору

Судебное заседание по делу проводилось с перерывом 20.10.2015г. – 26.10.2015г.

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Елисеевский магазин» обратилось с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы, с учетом принятого протокольным определением суда от 20.10.2015г. заявления истца об изменении предмета исковых требований в части размера ставки арендной платы на 2015 год, об установлении которой заявлено требование по иску, о признании недействительным уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 04.02.2015г. №33-и-1047/15 о ставке арендной платы на 2015г. по договору аренды от 30.11.2009г. №01-00255/09 и установлении ставки арендной платы на 2015г. по договору аренды от 30.11.2009г. №01-00255/09 в размере 24 259 рублей за 1 кв.м.

Определением суда от 28.05.2015г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ГУП «Московское имущество».

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ставка арендной платы, указанная в уведомлении от 04.02.2015г., не является рыночной, что не соответствует ст. 10 ГК РФ, ст. 7, 8, 12, Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, в отзыве на иск, указал на то, что уведомление об изменении ставки арендной платы направлено в адрес истца на основании отчета об оценке рыночной ставки арендной платы, а предусмотренная договором процедура одностороннего изменения ставки арендной платы согласована сторонами.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика, отзыв на иск не представил.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, пояснения эксперта по экспертному заключению, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

01.03.1997г. между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы и ЗАО «Елисеевский магазин» был заключен охранно-арендный договор №561 жилого дома с торговым залом по адресу: <...>, общей площадью 2100,5 кв.м.

27.09.2010г. между Департаментом имущества города Москвы и ОАО «Елисеевский магазин» было заключено дополнительное соглашение к охранно-арендному договору, в соответствии с которым договору был присвоен учетный номер Департамента от 30.11.2009г. №01-00255/09, а вместо «охранно-арендный договор» следует читать «договор аренды».

27.07.2011г. между сторонами было подписано Дополнительное соглашение об изменении условий оплаты аренды помещений, в соответствии с которым арендная ставка была установлена в размере 1800 рублей за 1 кв.м., в связи с чем, арендная плата в месяц составила 402 285 рублей или 4 827 427,2 рублей – в год.

В соответствии с п.8 указанного дополнительного соглашения, начиная с 2010г. Арендатор вправе в одностороннем порядке, не чаще 1 раза в год, изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.

16.02.2015г. ОАО «Елисеевский магазин» получено уведомление Департамента от 04.02.2015г. №33-И-1047/15 о ставке арендной платы на 2015г. по договору №01-00255/09. В соответствии с указанным расчетом ставка арендной платы установлена на основании рыночной цены, из расчета 54 378 рублей за 1 кв.м. в год, без НДС. Как усматривается из уведомления от 04.02.2015г., Департаментом изменена ставка арендной платы на основании Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012г. №809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы».

Пунктом 4(1) Постановления №809-ПП установлено, что по действующим и вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений с видами использования согласно приложению к настоящему постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях, за исключением случаев наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты, использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, а также при передаче арендуемого имущества в субаренду без согласия арендодателя устанавливаются следующие ставки арендной платы:

- минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год;

- фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы;

- расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.

Как установлено судом, ставка, указанная в уведомлении от 04.02.2015г., была определена на основании отчета об оценке №75/14Б/212 от 10.12.2014г. «Об оценке права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда», выполненного ООО «АБН-Консалт». Согласно указанного Отчета рыночная ставка арендной платы составила 54 378 рублей за 1 кв.м. в год.

Статья 11 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. В частности, она предусматривает, что в отчете должны быть указаны точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.

Пункт 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 устанавливает, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

На стр.83 указанного Отчета имеется задание на оценку №212 к государственному контракту от 27.10.2014г. №75-14Б от 05.12.2014г., в соответствии с которым оценщик должен был определить право пользования на условиях договора аренды от 01.03.1997г. №01-00255/09 нежилым помещением общей площадью 2070,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

При этом, к самому Отчету в качестве приложения приложен иной договор аренды, а именно: №01-00262/10 от 27.08.2010г., в соответствии с которым предметом аренды является нежилое помещение общей площадью 3231,7 кв.м. по адресу: <...>. (стр.90 Отчета). Также к отчету приложена техническая документация на иное нежилое помещение, чем объект оценки (стр.89 отчета).

Таким образом, объектом оценки служит иное помещение, оценка рыночной ставки арендной платы по помещению, являющемуся предметом договора №01-00255/09, Департаментом фактически не производилась.

В соответствии со ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Таким образом, поскольку факт изменения рыночной стоимости объекта, являющегося федеральной собственностью либо собственностью субъекта федерации, устанавливается в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности, следовательно, перерасчет арендной платы может быть произведен только на основании достоверного отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого объекта, каковым Отчет об №75/14Б/212 от 10.12.2014г. «Об оценке права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда», выполненный ООО «АБН-Консалт», не является.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спор или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.82 - 87 АПК РФ).

В рамках рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды №01-00255/09 от 30.11.2009г. объектом недвижимого имущества общей площадью 2070,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2015г., проведение которой было поручено эксперту ООО «ЭКСПЕРТ» ФИО4

Согласно заключения эксперта от 07.09.2015г. рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды №01-00255/09 от 30.11.2009г. объектом недвижимого имущества общей площадью 2070,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2015г. составляет 24 259 руб./кв.м. в год без учета НДС (18%).

Определением суда от 16.09.2015г. в судебное заседание был вызван эксперт ФИО4, который 20.10.2015г. явился в судебное заседание.

Эксперт ФИО4 пояснил суду, что при определении ставки арендной платы принимались особенности заключенного истцом договора и его обязательств по проведению реконструктивных работ.

В соответствии с п.8 договора арендатор обязан производить проектные, ремонтно-реставрационные, консервацинно-противоаварийные работы по арендуемому зданию в соответствии с плановым заданием Арендодателя.

22.03.2011г. к договору было заключено охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия, раздел 2 которого, в частности, предусматривает следующие обязанности арендатора:

- содержать в благоустроенном состоянии территорию Общества в пределах границ отведенного земельного участка;

- содержать Объект и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии и нести все расходы, связанные с этим;

- самостоятельно и за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем Объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и пр.

- обеспечить Объект соответствующей охраной.

Охранным обязательством устанавливаются обязанности лица, пользующегося объектом по финансированию мероприятий, обеспечивающих выполнение требований в отношении объекта культурного наследия и по соблюдению требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр.

В частности, из охранного обязательства пользователя от 22.03.2011г. усматривается, что истец в период с 01.01.2014г. по 01.12.2015г. должен провести реставрационные работы.

Таким образом, в течение 2014г.-2015г. истцом за свой счет проводились реставрационные работы, которые, безусловно, повлияли на общие затраты истца по содержанию здания, и как следствие, оказали влияние на величину рыночной ставки арендной платы.

Экспертом были приняты во внимание расходы ОАО «Елисеевский магазин», понесенные в 2015г. на реставрацию фасадов, подтвержденные локальными сметами на реставрацию фасадов «Здание магазина №1 «Гастроном» (Магазин ФИО5) конец 19 – начало 20вв.» Фасад по Козицкому переулку и Главный фасад и картуш всего в общей сумме 36 500 000 рублей, а также учтены затраты на проведение авторского надзора над производством в сумме 238 000 рублей и затраты на услуги технического заказчика в сумме 170 000 рублей, итого в общей сумме 36 908 000 рублей. Учитывая актуальность данных расценок на дату проведения экспертизы, корректировка стоимостей экспертом не производилась.

Экспертом также указано, что в случае проведения ремонтных работ по ремонту фасадов и общедомовых систем, затраты на их проведение распределяются на собственников объектов, пропорционально принадлежащей им площади. В рассматриваемом случае доля, приходящаяся на рассматриваемое помещение составляет 24,5% от общей площади здания.

Таким образом, на 1 кв.м. общей арендуемой площади 2070,3 кв.м. приходится затрат:

36 908 000 руб. х 24,5% от общей площади здания = 9 042 460 рублей с НДС;

9 042 460 руб. / 2070,3 кв.м. = 4 367,71 руб. на один кв.м.

На основании норматива, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 31 июля 2007г. №651-ПП «Об утверждении Норматива города Москвы «Содержание и ремонт фасадов зданий и сооружений», п. 3.1, межремонтный период на проведение капитальных ремонтов фасадов зданий установлен в 10 лет (Положение по организации капитального ремонта жилых зданий в Москве, МГСН 301.01-96), а для зданий, расположенных в центральной части города или на основных магистралях - 5 лет.

Таким образом, удельная величина дополнительных расходов на поддержание фасадов зданий будет составлять 4 367,71 руб. / 5 лет = 874 руб./ кв.м. в год с НДС.

В ходе исследования экспертом отдельно определена рыночная ставка арендной платы для торговых помещений первого этажа и подвала (1502,6 кв.м.), которая без учета корректировки составила 31 805 руб/кв.м. с НДС и для административных помещений (567,7 кв.м.), которая составила 23 398 руб/кв.м. с НДС.

С учетом произведенной корректировки итоговая величина годовой рыночной стоимости права пользования всем нежилым помещением общей площадью 2070,3 кв.м. на условиях договора аренды №01-00255/09 от 30.11.2009г. составила 24 259 руб./кв.м. в год без НДС и без учета эксплуатационных расходов.

В судебном заседании экспертом в порядке ст.86 АПК РФ даны пояснения по экспертному заключению, с учетом которых суд приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках применяемых подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ.

Статья 47.6 Федерального закона «Об объектах культурного наследия» предусматривает, что в отношении объекта культурного наследия в обязательном порядке заключается охранное обязательство, в котором указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, по сохранению объекта культурного наследия в соответствии со статьей 47.2 указанного закона, по содержанию и использованию объекта культурного наследия и иные требования.

Охранным обязательством устанавливаются обязанности лица (лиц), пользующегося объектом по финансированию мероприятий, обеспечивающих выполнение требований в отношении объекта культурного наследия и по соблюдению требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр.

В частности, из охранного обязательства пользователя - ОАО «Елисеевский магазин» от 22.03.2011г. усматривается, что тот в период с 01.01.2014г. по 01.12.2015г. должен провести реставрационные работы.

30.04.2014г. истец обратился в Департамент культурного наследия с заявлением о выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

19.05.2014г. Департаментом культурного наследия города Москвы было выдано Разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного значения, в соответствии с которым была согласована реставрация фасадов, срок проведения которых был продлен до 31.07.2015г. Как следует из разрешений, они выданы на основании эскизного проекта реставрации фасадов, разработанного ООО «ПФ «Реставрация» и согласованного Департаментом культурного наследия г.Москвы от 21.04.2014г. №16-09-909/4. 29.04.2014г. между истцом и ООО «ИПР строй» был заключен договор №15 на проведение работ по реставрации фасадов, в соответствии с которым смета по производство работ составила 17 000 000 рублей – на парадные фасады со стороны ул.Тверской и 19500000 рублей – на парадные фасады по Козицкому переулку, в связи с чем, общая стоимость работ составила 36 500 000 рублей.

Таким образом, в течение 2015г. истцом за свой счет проводились реставрационные работы только в отношении двух фасадов – со стороны ул. Тверская, д.14 и по Козицкому переулку, что также подтверждается представленным Журналом авторского надзора за строительством, в котором имеются отметки специалистов Департамента культурного наследия, а также организации, осуществляющей авторский надзор.

Согласно Реставрационной предпроектной и проектной документации (сметный расчет), разработанного ООО «ПФ «Реставрация», общая стоимость работ по всем фасадам здания (8 фасадов) по адресу: <...> составила 90 210 425,28 рублей. Однако, вычету подлежат только фактически понесенные истцом расходы в 2015 году в отношении реставрации двух фасадов, будущие расходы в отношении остальных шести фасадов подлежат учету в будущих периодах после производства и принятия данных работ.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что экспертом правомерно сделан вычет с учетом понесенных пользователем расходов по проведению реставрационных работ по двум фасадам.

Оценив экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.82,83, 86 АПК РФ, ст.11, 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007г. №254, 255, 256, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения и основанным на материалах дела. Оснований считать выполненное экспертное заключение не соответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено. Ответчик и третье лицо ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявляли.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

На основании изложенного, учитывая, что ставка арендной платы, установленная в уведомлении Департамента от 04.02.2015г. №33-И-1047/15, не является рыночной, то такое уведомление является недействительным.

При этом арендная ставка подлежит установлению исходя из рыночной ставки арендной платы, установленной заключением оценщика на основании судебной экспертизы, а именно в размере 24 259 рублей в год без НДС.

Учитывая изложенное, исковые требования по заявленным предмету и основаниям признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы, в том числе расходы по уплате госпошлины и судебные издержки в размере экспертного вознаграждения, относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 168, 606 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 41, 49, 51, 64-66, 71, 75, 86, 101-103, 106, 110, 112, 121, 122, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать уведомление Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) от 04.02.2015г. №33-и-1047/15 о ставке арендной платы на 2015г. по договору аренды от 30.11.2009г. №01-00255/09 недействительным.

Установить ставку арендной платы на 2015 год по договору аренды от 30.11.2009г. №01-00255/09 в размере 24 259 рублей за 1 кв.м. без учета НДС.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) в пользу Открытого акционерного общества «Елисеевский магазин» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>, дата регистрации 27.08.1992) 6.000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по госпошлине и 25.000 (двадцать пять тысяч) рублей судебных издержек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина