Гражданский кодекс часть 1

Иск заявлен о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора от 03.08.2006 № 04-07/06 об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного между ООО «АльфаИнтерСтрой» и ЗАО «Бестинвест».

В обоснование иска (в уточнении оснований иска) истец указывает, что договор от 03.08.2006 № 04-07/06 по содержанию является инвестиционным контрактом, сторонами не согласован срок окончания выполнения строительных работ, поэтому истец не нарушил сроков получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и срок передачи объекта ответчику, в связи с чем у ответчика не имелось правовых оснований для одностороннего отказа от договора.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 05.08.2009, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009, в иске отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд. г.Москвы. Суду надлежит путем толкования договора определить содержание прав и обязанностей сторон и правовую природу договора, проверить возражения ответчика о незаключенности договора долевого участия в строительстве а также правомерность отказа ответчика от исполнения договора, доводы истца о невозможности исполнения обязательства по передаче объекта в срок.

Истец представил ходатайство об уточнении правовых оснований иска, в котором указывает следующее. Просрочка исполнения обязательства по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передаче объекта ответчику обусловлена просрочкой кредитора, поскольку задание на проектирование согласовано ответчиком с просрочкой 1 год и 2 месяца. Ответчиком предложены существенные изменения проектной документации, что не допускается законом о долевом участии в строительстве. Подписание графика поэтапного выполнения работ, в п.2 которого предусмотрено обязательство участника инвестирования представить задание на проектирование противоречит положениям закона о долевом участии в строительстве и свидетельствует о правовой природе заключенного договора как договора подряда. Стороны не согласовали сроки уплаты всей цены спорного договора, что влечет незаключенность спорного договора как договора об участии в долевом строительстве. По условиям договора объект строительства строится исключительно за счет средств ответчика и исключительно для ответчика, в связи с чем к нему не может быть применено определение объекта долевого строительства.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором ответчик указывает, что просрочка в представлении задания на проектирование обусловлена просрочкой истца в исполнении обязанности по регистрации договора; в связи с недостижением сторонами положительного результата согласования уточненного технического задания, они были обязаны руководствоваться положениями договора; просрочка в предоставлении технического задания не влечет за собой признания недействительным одностороннего отказа; соглашение об изменении проектной документации подлежит государственной регистрации; стоимость объекта и порядок перечисления инвестиционного взноса согласованы сторонами в договоре; заключенный договор является договором долевого участия в строительстве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд установил, что исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела и объяснений сторон усматривается, что между сторонами был заключен договор от 03.08.2006 № 04-07/06 об участии в долевом строительстве объекта недвижимости с приложениями №1, №2 (л.д.9-19 т.1), по условиям которого участник (ответчик) берет на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта – спального корпуса №10, общей площадью 580 кв.метров, строительство которого будет осуществляться по адресу: г.Сочи, Хостинский р-н, Курортный проспект, 120, в размере и на условиях, предусмотренных графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса, являющимся приложением №1 к договору, а застройщик (истец) обязуется собственными или привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и техническим характеристиками спального корпуса, указанными в приложении №2 к договору.

Договор заключен на основании размещенной истцом в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) проектной декларации (л.д.77-86 т.2), в соответствии с которой истец осуществлял привлечение денежных средств участников долевого строительства в целях строительства объекта недвижимости – Пансионат на 100 мест, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский р-н, Курортный проспект, 120.

Согласно п. 1.4.4, 3.1.2 договора от 03.08.2006 № 04-07/06 застройщику (истцу) принадлежит право аренды земельного участка, право на проектную и разрешительную документацию на объект.

Права застройщика на земельный участок подтверждены договором от 19.04.2005 (л.д.93-99) об уступке истцу (ООО «АльфаИнтерСтрой») прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.03.2005 № 4900003428, заключенного между ОАО «Санаторий «Зеленая роща» и администрацией г. Сочи (л.д.87-92).

В соответствии с п.2.4 договора от 03.08.2006 № 04-07/06, производство работ осуществляется на основании полученного истцом разрешения на строительство от 26.05.2006 № 32/Х-11/150 (л.д.76 т.2) объекта капитального строительства «Пансионат на 100 мест» на земельном участке площадью 13 818 кв.м., площадь застройки 3 821 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский р-н, Курортный проспект, 120, выданного Комитетом архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи.

Согласно Проектной декларации (л.д.77-86 т.2) строительство Пансионата на 100 мест осуществлялось тремя пусковыми комплексами: 1 – 3 спальные корпуса; 4-8 спальные корпуса; 9-11 спальные корпуса. Договор от 03.08.2006 № 04-07/06 заключен с ответчиком с целью строительства спального корпуса №10 и зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю как договор об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве установлен перечень существенных условий договора об участии в долевом строительстве: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона об участии в долевом строительстве объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Объект долевого участия определен в п. 1.1.1 договора как спальный корпус позиция №10 по генплану, подлежащий передаче в собственность участнику долевого строительства (ответчику), общей площадью 580 кв.м. Технические характеристики спального корпуса, согласно п. 1.1.1, определены в приложении №2. Указанные в приложении №2 к договору технические характеристики спального корпуса объекта строительства «Пансионат на 100 мест на земельном участке 1,38 га» - помещения цокольного этажа 191,22 кв. метра (спортивные 42 кв. метра и подсобные 149,22 кв. метра), помещения первого этажа 201,51 кв. метра (студия 110,01 кв. метра, санузел 6,1 кв.метра, лестничная клетка 14 кв. метра, крытая терраса 71,4 кв. метра), помещения второго этажа 187,27 кв. метра (студия 89,52 кв. метра, санузел 6,1 кв. метра, лестничная клетка 14 кв.метра, крытая терраса 42,15 кв. метра, лоджия 35,5 кв. метра), - позволяют определить конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику (ответчику).

При этом следует отметить, что в п. 1.1.1 договора от 03.08.2006 № 04-07/06 объект долевого строительства определен не как индивидуально обособленный объект недвижимости, так как в соответствии с проектной декларацией спальный корпус №10 является частью объекта недвижимости – Пансионата на 100 мест, что определено также в приложении №2 к договору.

В соответствии с ч.7 Проектной декларации в состав общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства входят: лестницы, коридоры и лестничные холлы, лифты и лифтовые холлы, помещения с разводкой инженерных сетей, инженерные сооружения, сети, противооползневые мероприятия, подъезды и площадки.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что объект долевого строительства по договору от 03.08.2006 № 04-07/06 соответствует требованиям Закона об участии в долевом строительстве.

Вывод суда подтверждается в том числе представленными истцом в материалы дела договором инвестирования от 08.06.2007 № 01-ДИ/06/2007, соглашением о распределении помещений объектов от 05.03.2009, договорами об участии в долевом строительстве от 14.07.2006 № 01-07/06, от 03.08.2006 № 02-07/06, свидетельствующих о долевом характере и множественности участников строительства объекта недвижимости «Пансионат на 100 мест».

При этом довод истца о том, что объект долевого строительства изменен по соглашению сторон, судом отклоняется по следующим обстоятельствам.

Участник, согласно условиям п.2 Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса - приложения №1 к договору, обязался передать застройщику задание на проектирование объекта в срок до 16.10.2006. При этом истец указал, что задание на проектирование утверждено ответчиком только 20.12.2007, в связи с чем истец полагает, что из-за нарушения ответчиком принятого обязательства – просрочка кредитора, выполнение истцом обязательств, возникших у него из условий п.2.5 договора от 03.08.2006 № 04-07/06 к установленному сроку – IV квартал 2008 г., оказалось невозможным.

Однако согласно п.5.3.3 договора от 03.08.2006 № 04-07/06 все изменения, предлагаемые в части планировки объекта, качества отделки, устанавливаемого оборудования, связанные с отступлением от проекта и влекущие за собой увеличение расходов, согласуются сторонами и оформляются дополнительным соглашением. Пунктом 14.3 договора установлено, что любые изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны представителями сторон, скреплены печатями, нотариально удостоверены и зарегистрированы в установленном законодательством порядке.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что подлежащий передаче в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства спальный корпус №10, общей проектной площадью 580 кв.м., был изменен в установленном ст.450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласованном сторонами в договоре порядке.

В п.4 приложения №1 к договору от 03.08.2006 № 04-07/06 определено, что стороны в течение тридцати календарных дней после представления застройщиком участнику проекта спального корпуса и уточненного технического задания согласовывают и при достижении положительного результата согласования подписывают уточненное техническое задание – приложение №2 к договору и новую редакцию приложения №1 к договору – график поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса.

Поскольку стороны договора от 03.08.2006 № 04-07/06 к соглашению в порядке, установленном п. 14.3 договора о новых условиях договора (новая проектная документация, новые технические характеристики объекта) не пришли, они обязаны руководствоваться положениями договора от 03.08.2006 № 04-07/06 и согласованными в приложении №2 к договору техническими характеристиками объекта долевого строительства.

Согласно п.2 ч.4 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве, существенным условием договора об участии в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии с п.2.5 договора разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с проектной документацией и техническими характеристиками спального корпуса. Застройщик обязался получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее IV квартала 2008 г., т.е. не позднее 31.12.2008.

Согласно п. 6.2 договора после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства в течение двух месяцев. На основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, истец обязан был передать объект ответчику не позднее 28.02.2009. между тем, в предусмотренный договором срок истец ответчику объект не передал. Согласно ст.9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. Письмом от 10.03.2009 №44 (л.д.24-25 т.1) ЗАО «Бестинвест» уведомило ООО «АльфаИнтерСтрой» об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно п.3 ч.4 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве, существенным условием договора об участии в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Пунктом 2.2 договора от 03.08.2006 № 04-07/06 установлено, что ценой договора является денежная сумма, составляющая инвестиционный взнос участника, который включает стоимость объекта и стоимость земельного участка. Стороны установили порядок расчета стоимости объекта исходя из стоимости 1 кв.м., равной 2 310 долларов США по курсу Банка России, умноженной общую проектную площадь объекта, а также порядок расчета стоимости земельного участка исходя из стоимости 1 кв.метра земельного участка, равной 500 долларов США. Пунктом 2.3 договора от 03.08.2006 № 04-07/06 стороны определили порядок перерасчета общей стоимости объекта и земельного участка в случае отклонения фактических показателей объекта от расчетных величин после окончания строительства и производства замеров органами БТИ и проведения межевых работ.

При этом согласно п.5.3.1 договора участник обязался вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства, указанные п.2.2 договора в порядке, предусмотрено п.4.1 договора.

Согласно п.4.1 договора, первый платеж в размере 331 180,00 долларов США участник перечисляет не позднее 5 банковских дней с момента государственной регистрации договора. Государственная регистрация договора от 03.08.2006 № 04-07/06 была произведена Управлением ФРС по Краснодарскому краю 27.12.2006. Обязательство по оплате первого платежа было исполнено ответчиком в предусмотренный договором срок, 16.01.2007, что подтверждается платежным поручением от 16.01.2007 № 44 (л.д.52,т.2), письмом истца от 13.01.2009 № 13-01 (л.д.54 т.2).

Дальнейшие платежи, согласно п.4.1, стороны договорились осуществлять в соответствии с графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса – приложением №1 к договору. Стороны установили, что приложение №1 будет согласовано сторонами после утверждения проектно-сметной документации на объект.

Пунктом 4 Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса – приложения №1 к договору, стороны условились в течении тридцати дней после подготовки застройщиком нового проекта спального корпуса и уточненного технического задания – приложения №2 к договору, согласовать и при достижении положительного результата подписать уточненное техническое задание и новую редакцию Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса.

Вместе с тем, как установлено судом, стороны договора к соглашению об изменении условий договора в части новой проектной документации, новых технических характеристик объекта, не пришли, в связи с чем обязанность по изменению и уточнению технического задания – приложения №2, и подписанию новой редакции Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса – приложения №1, у сторон не возникло. Взаимоотношения сторон договора должны были осуществляться в соответствии с первоначально урегулированными условиями договора, в том числе касаемо характеристик объекта, цены договора, сроков и порядка ее уплаты.

Однако согласованная редакция Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса – приложения №1, содержит условия только по сроку и размеру первого платежа, указанные в п.1 Графика. Согласно п.5 Графика, следующие после первого платежи производятся участником в соответствии с новой редакцией Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса.

Предметом договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве, является привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Пунктом 2.1 договора от 03.08.2006 № 04-07/06 стороны установили, что участник берет на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта в порядке привлечения инвестиций в размере и на условиях, предусмотренных Графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса. Материалами дела подтверждено, что стороны применили к своим правоотношениям положения Закона об участии в долевом строительстве, которым урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства.

Таким образом, из буквального толкования положений закона и договора, по договору об участии в долевом строительстве застройщик получает денежные средства в виде инвестиционного взноса участника и направляет их на строительство объекта. В связи с чем, одним из существенных условий договора об участии в долевом строительстве, в соответствии с п.3 ч.4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, является условие, определяющее порядок привлечения инвестиций – о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, при отсутствии в договоре которого, такой договор считается незаключенным.

Договор от 03.08.2006 № 04-07/06 условий о сроке и порядке уплаты цены договора не содержит. По условиям п.2.1, 4.1, 5.3.1 договора, данное условие должно содержаться в Графике поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса. Указанный график условия о сроке и порядке уплаты цены договора не содержит. Пунктом 4.1 договора, п.1 приложения №1 к договору, установлен порядок оплаты только первого платежа. Согласно п.4, 5 Графика, условия оплаты инвестиционного взноса должны быть согласованы сторонами после достижения положительного результата согласования изменения условий договора. Стороны к соглашению о новых условиях договора не пришли, что подтверждается материалами дела и усматривается из отзыва ответчика (стр.5).

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор от 03.08.2006 № 04-07/06 об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, подписанный между ООО «АльфаИнтерСтрой» и ЗАО «Бестинвест», не заключен.

Истец в обоснование иска о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора указывает, что просрочка в исполнении обязательства по передаче участнику объекта долевого строительства в обусловленный срок допущена истцом по причине неисполнения ответчиком встречного договорного обязательства по предоставлению задания на проектирование. Однако незаключенный договор не создает у сторон прав и обязанностей. В связи с чем требование истца о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора по заявленным истцом основаниям не может быть удовлетворено судом.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 8, 11, 12, 209, 307- 310, 425, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. 4, 27, 34, 101, 110, 112, 121, 123, 153, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

В иске Обществу с ограниченной ответственностью «АльфаИнтерСтрой» к ответчику Закрытому акционерному обществу «Бестинвест» о признании недействительным одностороннего отказа Закрытого акционерного общества «Бестинвест» от исполнения договора от 03.08.2006 № 04-07/06 об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, изложенного в уведомлении от 10.03.2009 № 44 – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд, в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Козлов В.Ф.

Арбитражные заседатели ФИО1

ФИО2