Гражданский кодекс часть 1

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР ДЕТСКОГО ТВОРЧЕСТВА "ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ" (115054, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.01.2003, ИНН: <***>)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РУСИНТУР" (РЕКЛАМА, ОТДЫХ, СЕРВИС, ИНОСТРАННЫЙ ТУРИЗМ) (113054, МОСКВА ГОРОД, ФИО1 УЛИЦА, ДОМ 15, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ 2/ ПОМ I, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.07.2016, ИНН: <***>)

третьи лица:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ (115035, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2002, ИНН: <***>)

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

о взыскании 20 017 972 руб. 59 коп. задолженности по договору № 0-606 от 13.09.2001, из них: 17 188 830 руб. 00 коп. – долг за период с 01.01.2018 по 30.09.2021, арендную плату с 01.10.2021 по день фактического освобождения помещения исходя из размера 381 941 руб. в месяц с НДС или 12 558 руб. 05 коп. в день с НДС, 2 275 931 руб. 33 коп. - пени, начисленные на сумму долга по состоянию на 30.09.2021, а также пени, начисленные на сумму долга и сумму арендной платы за период с 01.10.2021по день фактического освобождения нежилого помещения, начисленные за период с 01.10.2021 по день фактической оплаты, 513 429 руб. 31 коп. – долг по оплате коммунальных и эксплуатационных ресурсов, 39 781 руб. 95 коп. – проценты по ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму долга по оплате коммунальных и эксплуатационных ресурсов, по состоянию на 30.09.2021, а также проценты по ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму долга по оплате коммунальных и эксплуатационных ресурсов, с 01.10.2021 по день фактической оплаты

о выселении ООО «Русинтур» из нежилого помещения площадью 234,4 кв.м, по адресу: <...> (этаж 2, пом. I ком. 2-11, 14, 13-18), обязав ООО «Русинтур» передать нежилое помещение по акту приема-передачи в освобожденном виде ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье немедленно по вступлении решения в законную силу.

об обязании ООО «Русинтур» в течение 10 дней с даты вступления в законную силу прекратить использование адреса: 115054, <...>, этаж 2, пом. 1 для осуществления связи с ООО «Русинтур» и принять необходимые меры для внесения изменений в ЕГРЮЛ в части изменения юридического адреса ООО «Русинтур».

На случай неисполнения решения суда о выселении в части обязания ООО «Русинтур» передать помещение в освобожденном виде ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье взыскать с ООО «Русинтур» в пользу ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье судебную неустойку в размере 12 558 руб. за каждый день просрочки исполнения решения, начиная со второго дня с даты вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения решения суда.

на случай неисполнения решения суда в части обязания ООО «Русинтур» прекратить использование адреса: 115054, <...>, этаж 2, пом. 1 для осуществления связи с ООО «Русинтур» и принять необходимые меры для внесения изменений в ЕГРЮЛ в части изменения юридического адреса ООО «Русинтур» взыскать с ООО «Русинтур» в пользу ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения, начиная с 11 дня с даты вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения решения суда в указанной части.

в судебное заседание явились:

от истца - ФИО2 дов. от 18.10.2021

от ответчика – неявка, извещены

от третьих лиц – неявка, извещены

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований

о выселении ООО «Русинтур» из нежилого помещения площадью 234,4 кв.м., по адресу: <...> (этаж 2, пом. I ком. 2-11, 14, 13-18), обязав ООО «Русинтур» передать нежилое помещение по акту приема-передачи в освобожденном виде ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье немедленно по вступлении решения в законную силу.

на случай неисполнения решения суда о выселении в части обязания ООО «Русинтур» передать помещение в освобожденном виде ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье взыскать с ООО «Русинтур» в пользу ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье судебную неустойку в размере 12 558 руб. за каждый день просрочки исполнения решения, начиная со второго дня с даты вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения решения суда.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик в судебное заседание не явился, ранее представил отзыв на иск и ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

13.09.2001г. между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (арендодатель), ГБОУ ДО ЦДТ «Москворечье» (балансодержатель) и ЗАО «Росинтур» (арендатор) заключен договор аренды № 0-606 от 13.09.2001г. (далее Договор аренды) сроком с 23.08.2001г. по 18.05.2018г. (п. 2.1). Договор аренды прошёл государственную регистрацию 18.07.2002г., peг. № 77-01 /29-158/2002-733.

Арендованное ООО «Русинтур» (правопреемник ЗАО «Росинтур») нежилое помещение площадью 234.4 кв.м (этаж 2. пом. I. ком. 2-11. 13. 14-18) входит в состав двухэтажного здания по адресу: <...>. стр. 1, общей площадью 920.5 кв.м с кадастровым номером 77:01:0002007:1061, которое на основании Постановления Правительства Москвы от 03.06.1997 № 417 (выписка из Постановления прилагается) было передано в полном объеме в оперативное управление Многопрофильного центра детского и юношеского творчества «Москворечье» (правопреемником которого является истец ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье, Центр детского творчества).

Здание находится в собственности города Москвы, право собственности зарегистрировано 14.12.2005г., peг. № 77-77-11/225/2005-979, право оперативного управления Центра детского творчества зарегистрировано 13.08.2001г. за № 77-01/01-013/2001-3184, что подтверждается свидетельством о регистрации права и выпиской из ЕГРН.

14.12.2005г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано обременение права оперативного управления истца на объект недвижимости с кадастровым номером 77:01:0002007:1061, запись об аренде в ЕГРН № 77-01/29-138/2002-433, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

В предмете Договора аренды (п. 1.1) указано, что он заключен на основании контракта на право оперативного управления № 0-125 от 16.03.1998 г., заключенным с право предшественником истца - Многопрофильным центром детского и юношеского творчества «Москворечье». До 23.07.2010г. контракт являлся документом, обязательным для оформления прав владения на нежилые помещения (п.п. 3.4, 3.9. 8.1 Положения о порядке учета и оформления прав па объекты нежилого фонда в г. Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996г. № 689). Со дня вступления в силу Постановления Правительства Москвы от 29.06.2010г. № 540-ПП контракты на право хозяйственного ведения и оперативного управления нежилым фондом, находящимся в собственности Москвы, не оформляются.

Здание является объектом культурного наследия регионального значения "Городская усадьба, середина XVIII - 2-я половина XIX вв. - Главный дом. XIX в. (восстановлен в 1970-х гг.)", включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) пародов Российской Федерации на основании Приказа Департамента культурного наследия города Москвы от 26.04.2019г. № 319.

В соответствии с Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 02.07.2019г. № 888 указанное здание зарегистрировано в едином реестре объектов культурного наследия под регистрационным номером 771411325170015.

В отношении всего здания имеется действующее охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия от 05.07.2010г. № 16-23/005-182/10, отвечающее требованиям п.п. 1. 2 ст. 47.6. п. 1 ст. 47.3 ФЗ от 25.06.2002г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Охранное обязательство выдано Центру детского творчества и исполняется им в соответствии с требованиями п. 11 ст. 48, абз. 1-2 п. 11 ст. 47.6 ФЗ от 25.06.2002г. № 73-ФЗ. п.п. 1, 3 ст. 21 Закона города Москвы от 14.07.2000г. № 26 "Об охране и использовании памятников истории и культуры".

18.05.2017г. ООО «Русинтур» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе занимаемого нежилого помещения по нормам Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ. Получив отказ, обжаловало его в судебном порядке (дело № А40-157547/2017). В удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа в реализации права на приватизацию, об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли продажи нежилого помещения ООО «Русинтур» отказано.

По делу № А40-157547/2017 арбитражные суды пришли к выводам об отсутствии у ООО «Русинтур» права на выкуп по двум основаниям:

- нахождение спорного нежилого помещения в здании, полностью переданным в 1997 году в оперативное управление Центра детского творчества (действие нормы подп. 3 п. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2018г. № 159-ФЗ);

- статус здания как вновь выявленного объекта культурного наследия, исключающий приватизацию по нормам Федерального закона № 159-ФЗ (действие статей 20, 29 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ, статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008г. № 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы).

Укачанные выводы суда поддержаны Верховным Судом РФ в Определении № 305-ЭС20-721 от 12.03.2020г. по делу № А40-157547/2017.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.02.2020г. по делу № А40-11688/2018, вступившим в законную силу 09.09.2020г. на ООО «Русинтур» возложена обязанность заключить с ГБОУДО ЦДТ «Замоскворечье» и Департаментом городского имущества города Москвы дополнительное соглашение к договору па аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 13.09.2001г. № 0-606 на следующих условиях:

«1. Преамбулу Договора изложить в следующей редакции: ГБОУДО ЦДТ «Замоскворечье» в лице директора ФИО3, действующей на основании устава, именуемое в дальнейшем «арендодатель», с одной стороны, и ООО «Русинтур» в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «арендатор», имеете именуемые «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

2. С момента вступления в силу настоящего дополнительного соглашения права и обязанности Департамента как стороны по договору прекращаются в полном объеме. Права и обязанности Департамента, предусмотренные договором, за исключением прав и обязанностей, которые в соответствии с законодательством могут принадлежать исключительно собственнику имущества, переходят к учреждению.

6. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и на основании п. 2 ст. 425 ГК Российской Федерации распространяет свое действия на отношения сторон, возникшие с 01.01.2018г.».

Таким образом 09.09.2020г. вступил в силу судебный акт, которым установлено, что Центр детского творчества является арендодателем по Договору аренды, начиная с 01.01.2018г.

С учетом установленных в делах №№ А40-157547/2017, А40-11688/2018 обстоятельств приняты судебные акты по арбитражным делам №№ А40-116018/2020. А40-215965/2020. по административному делу № За-4393/2020.

В силу ч. 2 ст. 69 ЛПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Стороны настоящего спора участвовали в делах №№ А40-157547/17, А40-11688/2018, А40-116018/2020, А40-215965/2020, За-4393/2020.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие права оперативного управления на всё здание, статуса объекта культурного наследия и статуса арендодателя по Договору аренды у Центра детского творчества, начиная с 01.01.2018г., а также то, что истец последовательно с сентября 2015г. совершал действия, направленные на заключение дополнительного соглашения к Договору аренды, с 01.01.2018г. арендная плата должна вносится на лицевой счет Центра детского творчества.

11.05.2018г. Центр детского творчества направил уведомление № 25 (получено арендатором 18.05.2018г.), в котором просил ООО «Русинтур» возвратить помещение по акту, а также оплатить имеющуюся задолженность но оплате потребленных коммунальных услуг. Уведомление оставлено ответчиком без ответа.

Письмами от 21.05.2018г. № 33, от 28.05.2018г. № 35 Центр детского творчества просил ООО «Русинтур» освободить нежилое помещение, направил акт возврата нежилого помещения.

В ответ ООО «Русинтур» направил в адрес Департамента городского имущества г. Москвы и Департамента образования г. Москвы письмо исх. № 05/05-18 от 21.05.2018г., в котором указал, что арендные отношения между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО «Русинтур» сохранены, никаких договорных отношений с Центром детского творчества у ООО «Русинтур» нет.

После истечения срока действия Договора аренды (18.05.2018г.) в связи с тем, что со стороны Департамента городского имущества города Москвы как арендодателя (до вступления в силу 09.09.2020г. решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-11688/2018) отсутствовали возражения, а ООО «Русинтур» продолжало пользоваться нежилым помещением, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, Договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.

Департамент имущества города Москвы как действующий на дату событий арендодатель проинформировал об этом истца письмом от 05.06.2018г. исх. № ДГИ-Э-41083/18-1, указав, что для расторжения вышеуказанного договора истцу необходимо направить в адрес ООО «Русинтур» в срок за 3 месяца до даты расторжения договора уведомление о его прекращении.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с абз. 2 н. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

05.06.2018г. Центр детского творчества направил ООО «Русинтур» уведомление № 45 от 05.06.2018г. о прекращении Договора аренды и об освобождении занимаемого нежилого помещения. Уведомление получено ООО «Русинтур» 19.06.2018г., требование не исполнено.

На основании положений ст. ст. 310. 450.1. абз. 2 и. 2 ст. 610 ГК РФ, исходя из уведомления от 05.06.2018г. № 45, Договор аренды является прекращенным с 20.09.2018г. вследствие одностороннего отказа арендодателя, Центра детского творчества, от исполнения Договора аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Договор аренды (п.п. 4.2.7. 4.2.11) предусматривает возврат имущества в исправном состоянии по акту.

20.09.2018г. Центр детского творчества направил ООО «Русинтур» уведомление № 102 об освобождении арендуемого нежилого помещения. Уведомление получено ООО «Русинтур» 05.10.2018г., требование не исполнено.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 30.12.2019г. № ДГИ-Э-115700/19-2 указал Центру детского творчества, что, учитывая уведомления от 05.06.2018г. № 45 и от 20.09.2018г. № 102, истец вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи об аренде указанного нежилого помещения (запись в ЕГРН № 77-01/29-138/2002-433), а также защищать свои права путем предъявления в судебном порядке требований о выселении ООО «Русинтур» из занимаемого помещения.

06.02.2020г. после принятия Арбитражным судом города Москвы решения по делу № А40-11688/2018. Центр детского творчества направил ООО «Русинтур» уведомление № 14 об оплате задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, об освобождении занимаемого нежилого помещения по акту возврата нежилого помещения. Уведомление получено 18.02.2020г., требование не исполнено.

11.06.2020г. Центр детского творчества направил ООО «Русинтур» уведомление № 56 в дополнение к ранее направленным № 45 от 05.06.2018г.. № 102 от 20.09.2018г., № 14 от 06.02.2020г. об освобождении занимаемого нежилого помещения и оплате задолженности по арендной плате и коммунальным услугам. Уведомление получено ООО «Русинтур» 22.06.2020г., требование не исполнено.

После вступления решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-11688/2018 в законную силу истец обратился к ООО «Русинтур» с письмом об исполнении судебного акта об обязании арендатора заключить дополнительное соглашение к Договору аренды (письмо от 26.10.2020г. № 22). В ответе ООО «Русинтур» указало, что требования Центра детского творчества преждевременны (письмо от 09.11.2020г.).

15.02.2021г. истец направил уведомление № 69 в дополнение к ранее направленным № 45 от 05.06.2018г., № 102 от 20.09.2018г., № 14 от 06.02.2020г., № 56 от 11.06.2020г. и телеграмму с приглашением подписать дополнительное соглашение к Договору аренды, требование не исполнено.

29.10.2020г. истцу выдан исполнительный лист для принудительного исполнения решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-11688/2018.

17.11.2020г. Отделом судебных приставов по ЦАО № 2 ФССП по г. Москве возбуждено исполнительное производство об обязании ООО «Русинтур» заключить дополнительное соглашение к Договору аренды.

22.12.2020г. Арбитражный суд города Москвы присудил ООО «Русинтур» судебную неустойку за неисполнение вступившего в законную силу судебного акта - решения Арбитражного суда г. Москвы от 20.02.2020г. по делу № А40-11688/2018 в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки.

05.10.2020г. Центр детского творчества обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации дополнительного соглашения о замене лица па стороне арендодателя на основании вступивших в законную силу судебных актов (п. 3 ст. 445 ГК РФ. ч. 1 ст. 16 АПК РФ, подп. 5 ч. 2 ст. 14. ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

14.10.2020г. Управление Росреестра по Москве приостановило регистрацию прав, а затем 14.01.2021г. отказало в регистрации дополнительного соглашения о замене лица на стороне арендодателя по мотиву- не предоставления дополнительного соглашения к Договору аренды как правоустанавливающего документа.

Указанные действия Управления Росреестра по Москве обжалованы в суд и решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2021г. по делу № А40-215965/2020 признаны незаконными. Суд обязал Управление Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье путем государственной регистрации дополнительного соглашения Договора аренды.

25.12.2020г. Центр детского творчества обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о погашении записи об аренде на основании уведомления арендодателя (п. 1 ст. 310 ГК РФ, п. 1 ст. 450.1. п. 2 ст. 610 ГК РФ).

13.01.2021г. Управление Росреестра по Москве возвратило документы по мотиву неоплаты государственной пошлины, которая, по мнению истца, по данному регистрационному действию не предусмотрена (пп. 8.2 п. 2 ст. 333.35 НК РФ).

Истец указывает на то, что до 01.01.2018г. арендная плата оплачивалась ООО «Русинтур» в бюджет города Москвы по реквизитам Департамента городского имущества города Москвы (письмо Департамента от 24.12.2019г. № ДГИ-Э-132464/19-1), с 01.01.2018г. согласно решению Арбитражного суда города Москвы по делу № Л40-11688/2018 должна вноситься на лицевой счет истца.

В соответствии с п.п. 4.2 Договора аренды ОООО «Русинтур» обязано вносить арендную плату за нежилое помещение, плату за коммунальные и эксплуатационные услуги в установленные соответствующими договорами сроки, заключить договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание.

Пунктом 5.1 Договора аренды установлена обязанность арендатора оплачивать арендную плату не позднее пятого числа текущего месяца.

Предметом Договора аренды является передача в аренду нежилого помещения, принадлежащего па праве собственности городу Москве.

Истец ссылается на то, что проведение опенки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с требованиями ст. ст. 7, 8 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и указанием Департамента городского имущества (письмо от 17.02.2020г. № ДГИ-Э-6752/20-1) проведена оценка рыночной стоимости арендной ставки указанного нежилого помещения общей площадью 234.4 кв.м.

Согласно отчета независимого оценщика ООО «ГлавЭксперт» № 127/замоск-2() от 10.03.2020г. рыночная стоимость 1 кв.м./ год составляет 19 555 руб., с НДС. Рыночная стоимость арендной ставки нежилых помещений общей площадью 234.4 кв.м в месяц составляет 381 974 руб.. с НДС. не включает эксплуатационные расходы (отчет представлен в материалы дела).

Размер долга за период с 01.01.2018 по 30.09.2021, согласно расчета истца, составляет 17 188 830 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пп.1 п.2 ст. ст. 450, 619 ГК РФ, при существенном нарушении договора другой стороной по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Требования истца о взыскании арендной платы с 01.10.2021 по день фактического освобождения помещения исходя из размера 381 941 руб. в месяц с НДС или 12 558 руб. 05 коп. в день с НДС соответствует ст. 622 ГК РФ, согласно которой если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с и. 6.1 Договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные Договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Размер пени, начисленных на сумму долга по состоянию на 30.09.2021, согласно расчета истца, составляет 2 275 931 руб. 33 коп.

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Согласно и. 5.5 Договора аренды арендатор оплачивает эксплуатационные расходы и коммунальные услуги на счет балансодержателя по отдельному договору в установленном порядке.

Договоры на восстановление бюджетных средств но коммунальным услугам на 2018, 2019г.г. направлялись в адрес ООО «Русинтур» 28.04.2015г., 10.03.2019г., получены 05.05.201 8г., 25.04.2019г., однако не подписаны и не возвращены, оплата коммунальных услуг не осуществлена.

Согласно представленным расчетам стоимость потребленных ответчиком коммунальных услуг составила 513 429 руб. 31 коп. Требование об оплате задолженности по коммунальным услугам изложено в уведомлении 06.02.2020г. № 14. полученном ООО «Русинтур» 18.02.2020г.

Срок выполнения требования об оплате задолженности по оплате коммунальных услуг 520 520 руб. 52 коп. установлен в 30 календарных дней со дня направления уведомления от 06.02.2020г. № 14 (07.02.2020г.). что соответствует требованиям ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Размер процентов по ст. 395 ГК РФ, начисленных на сумму долга по оплате коммунальных и эксплуатационных ресурсов, по состоянию на 30.09.2021, согласно расчета истца, составляет 39 781 руб. 95 коп.

Согласно п.3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В силу и. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до даты расторжения (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ. п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Истец ссылается на то, что реализовал свое право на расторжение договора, для Центра детского творчества занимаемое ООО «Русинтур» нежилое помещение необходимо для уставной деятельности, для открытия новых кружков технической направленности, развития востребованных в ЦАО г. Москвы образовательных услуг в соответствии с потребностями населения и задачам развития города Москвы.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Согласно п.п. 4.2.7. 4.2.1 1 Договора аренды арендатор возвращает имущество в исправном состоянии по акту. Требования возвратить нежилое помещение по акту изложены в уведомлениях от 11.05.2018г. № 25. от 21.05.2018г. № 33. от 28.05.2018г. № 35. от 05.06.2018г. № 45. от 20.09.2018г. № 102. от 06.02.2020г. № 14. от 11.06.2020г. № 56, однако до настоящего времени нежилое помещение Центру детского творчества не возвращено.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Позиция ответчика, изложенная в отзыве, о том, что «условия по ставкам арендной платы не изменены и продолжают действовать в редакции дополнительного соглашения к Договору аренды от 03.05.201г., оснований для применения ставок арендной платы на основании рыночной оценки не имеется», не обоснована, при этом суд соглашается с доводами истца о том, что для признания права на имущественную поддержку как субъекта малого предпринимательства в виде установления льготной ставки арендной платы за нежилое помещение ответчик должен доказать, что он отвечает критериям, установленным для применения льготной ставки, в частности, что не допустил нарушения обязательств по Договору аренды.

Указанный подход изложен в Определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 N 305-ЭС20-1800 по делу N А40-46725/2019, от 01.06.2021 N 305-ЭС21-82 по делу N А40-131900/2018, от 01.10.2020 N 305-ЭС20-1800, 305-ЭС19-26856, от 23.10.2020 N 305-ЭС20-4888, 305-ЭС20-7258.

Основания для признания за ответчиком права на имущественную поддержку как субъекта малого предпринимательства в виде установления льготной ставки арендной платы за нежилое помещение по нормам Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012г. № 800, от 25.12.2012г. № 809 не имеется, принимая во внимание, что в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012г. № 800 «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» приведен исчерпывающий перечень оснований, при которых субъекты малого предпринимательства утрачивают право на льготную арендную плату (в случае выявления нецелевого использования помещений, наличия задолженности по арендной плате, передачи без согласия арендодателя помещений в субаренду).

В случае наличия у субъектов, указанных в пунктах 1,1(1) настоящего постановления, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктами 4(1).2-4(1).4 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП (п. 2.2.3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012г. № 800).

Пунктами 4(1).2-4(1).4 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» предусмотрено, что в случае нарушения арендатором платежной дисциплины ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы. При непогашении задолженности Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договоров аренды нежилых помещений по инициативе арендодателя с взысканием неустойки, предусмотренной условиями договора аренды.

Таким образом, льготные ставки не устанавливаются для арендаторов, хотя и являющихся субъектами малого предпринимательства, но имеющих задолженность по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплату арендной платы, повлекшую задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты (нарушение платежной дисциплины) - п. 4(1). 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012г. N 809-ПП.

Уведомление № 14 от 06.02.2020г. о необходимости оплаты задолженности в размере 2 109 600 руб., рассчитанной по ставке, установленной на основе Постановлений Правительства Москвы от 25.12.2012г. № 800-ПП, от 25.12.2012г. № 809-ПП, получено ответчиком 18.02.2020г.

Уведомление № 56 от 11.06.2020г. о необходимости оплаты задолженности в размере 9 931 324 руб., рассчитанной на основании заключения независимого оценщика ООО «ГлавЭксперт» от 10.03.2020г. получено ответчиком 18.02.2020г.

Оплата арендной платы до настоящего времени не произведена.

Согласно п. 3.3.1.10 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010г. N 540-ПП арендатор признается недобросовестным в случае, если им было допущено нарушение в виде наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Согласно п. 5 дополнительного соглашения от 03.05.2017г. к Договору аренды, представленного ответчиком в материалы дела, арендатор признается недобросовестным в случае, если им было допущено нарушение в виде наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты и утрачивает возможность имущественной поддержки в виде установления льготной ставки по арендной плате за дальнейший период.

Таким образом, ввиду длительной неоплаты арендной платы и наличия признаков недобросовестного арендатора ответчик утратил право на применение льготной ставки по безусловным основаниям (п.п. 4(1).2-4(1).4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012г. № 809-ПП, п. 3.3.1.10 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010г. N 540-ПП, п. 5 дополнительного соглашения от 03.05.2017г. к Договору аренды) и перестал в заявленный по иску период отвечать критериям, которые установлены для применения льготной ставки, указанной Постановлением № 800-ПП.

Ответчик определяет ставку арендной платы без НДС, при этом не учитывает
необходимость определения арендной платы с НДС при оплате истцу - бюджетному
учреждению, который выступает налоговым агентом, обязан исчислить и уплатить в
бюджет соответствующую сумму НДС.

Арендатор государственного (муниципального) имущества признается налоговым агентом по НДС, если арендует имущество у органов государственной власти и управления или местного самоуправления

При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога, (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Налоговыми агентами будут и те организации, которые применяют спецрежимы в виде ЕСХН и УСН (п. 4 ст. 346.1, п. 5 ст. 346.11 НК РФ, Письмо Минфина России от 24.09.2015 N 03-07-11/5457).

Если государственное (муниципальное) имущество в аренду сдает его балансодержатель, который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления, то обязанностей налогового агента у арендатора не возникает. В такой ситуации арендную плату, включая НДС, арендатор перечисляет арендодателю-балансодержателю, который самостоятельно платит НДС в бюджет (Письмо Минфина России от 12.05.2017г. N 03-07-14/28624).

При предоставлении в аренду федерального и муниципального имущества, имущества субъектов РФ организациями, которым оно принадлежит на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (ст. 296 ГК РФ), НДС уплачивают данные организации (Определение Конституционного Суда РФ от 02.10.2003г. N 384-0).

В отношении услуг по предоставлению в аренду государственного (муниципального) имущества, закрепленного за государственными бюджетными учреждениями на праве оперативного управления, особенностей по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость главой 21 Кодекса не предусмотрено. Поэтому при оказании государственным бюджетным учреждением услуг по предоставлению в аренду государственного (муниципального) имущества, закрепленного за данным учреждением на праве оперативного управления, исчисление и уплату в бюджет налога на добавленную стоимость должен осуществлять арендодатель этого имущества (Письма Минфина России от 30.08.2019г. N 03-07-14/67227, 12.05.2017 N 03-07-14/28624, 07.07.2016г. N 03-07-14/39827, от 26.05.2016г. N 03-07-11/30226).

Договор аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или
муниципальными автономными учреждениями, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Заключение договоров аренды государственного (муниципального) имущества осуществляется в соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», необходимость оценки рыночной стоимости определена п. 1 ч. 9 ст. 17.1, ст.ст. 7, 8, 10, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в порядке, предусмотренном частью 1 названной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования, в том числе, в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, за исключением случаев наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции).

Вопреки доводу отзыва том, что действие статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (требование обязательной оценки объектов оценки при передаче имущества в аренду) не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в оперативном управлении, данная норма содержит оговорку «за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества».;

Бюджетное учреждение вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления недвижимым имуществом с согласия собственника (п. 1 ст. 296, п. 3 ст. 298 ПС РФ, п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»

При этом суд отмечает, что цена, определенная экспертом, меньше рыночной ставки арендной платы, указанной в п.1 дополнительного соглашения от 03.05.2017г. Отчет оценщика ответчиком не оспорен, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлено.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая, что ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору не представил, суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Однако суд считает разумным установить срок для освобождения помещений и внесения изменений в сведения ЕГРЮЛ в течение месяца после вступлении решения в законную силу.

А также суд считает разумным и обоснованным, с учетом требований истца о взыскании арендной платы с 01.10.2021 по день фактического освобождения помещения исходя из размера 381 941 руб. в месяц с НДС или 12 558 руб. 05 коп. в день с НДС, на случай неисполнения решения суда о выселении в части обязания ООО «Русинтур» передать помещение в освобожденном виде ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье установить судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения по истечении месяца с даты вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения решения суда.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 450, 452, 614, 619, 622 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РУСИНТУР" (РЕКЛАМА, ОТДЫХ, СЕРВИС, ИНОСТРАННЫЙ ТУРИЗМ) (113054, МОСКВА ГОРОД, ФИО1 УЛИЦА, ДОМ 15, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ 2/ ПОМ I, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.07.2016, ИНН: <***>) в пользу ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР ДЕТСКОГО ТВОРЧЕСТВА "ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ" (115054, <...>, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.01.2003, ИНН: <***>) 20 017 972 руб. 59 коп. задолженности по договору № 0-606 от 13.09.2001, из них: 17 188 830 руб. 00 коп. – долг за период с 01.01.2018 по 30.09.2021, арендную плату с 01.10.2021 по день фактического освобождения помещения исходя из размера 381 941 руб. в месяц с НДС или 12 558 руб. 05 коп. в день с НДС, 2 275 931 руб. 33 коп. - пени, начисленные на сумму долга по состоянию на 30.09.2021, а также пени, начисленные на сумму долга и сумму арендной платы за период с 01.10.2021по день фактического освобождения нежилого помещения, начисленные за период с 01.10.2021 по день фактической оплаты, 513 429 руб. 31 коп. – долг по оплате коммунальных и эксплуатационных ресурсов, 39 781 руб. 95 коп. – проценты по ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму долга по оплате коммунальных и эксплуатационных ресурсов, по состоянию на 30.09.2021, а также проценты по ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму долга по оплате коммунальных и эксплуатационных ресурсов, с 01.10.2021 по день фактической оплаты, а также 132 523 руб. расходов по госпошлине.

Выселить ООО «Русинтур» из нежилого помещения площадью 234,4 кв.м, по адресу: <...> (этаж 2, пом. I ком. 2-11, 14, 13-18), обязав ООО «Русинтур» передать нежилое помещение по акту приема-передачи в освобожденном виде ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье в течение месяца после вступлении решения в законную силу.

Обязать ООО «Русинтур» в течение месяца с даты вступления в законную силу прекратить использование адреса: 115054, <...>, этаж 2, пом. 1 для осуществления связи с ООО «Русинтур» и принять необходимые меры для внесения изменений в ЕГРЮЛ в части изменения юридического адреса ООО «Русинтур».

На случай неисполнения решения суда о выселении в части обязания ООО «Русинтур» передать помещение в освобожденном виде ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье взыскать с ООО «Русинтур» в пользу ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения по истечении месяца с даты вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения решения суда.

На случай неисполнения решения суда в части обязания ООО «Русинтур» прекратить использование адреса: 115054, <...>, этаж 2, пом. 1 для осуществления связи с ООО «Русинтур» и принять необходимые меры для внесения изменений в ЕГРЮЛ в части изменения юридического адреса ООО «Русинтур» взыскать с ООО «Русинтур» в пользу ГБОУДО ЦДТ Замоскворечье судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения по истечении месяца с даты вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Ламонова Т.А.