Гражданский кодекс часть 1

о признании строения по адресу: <...> самовольной постройкой, обязании ООО «ВГ» снести самовольную постройку – строение площадью 479,7 кв.м. по адресу: <...>, погасить (аннулировать) в ЕГРП регистрационную запись от 11.04.2007 № 77-77-04/001/2007-757 о праве собственности ООО «ВГ» на нежилое здание по адресу: <...>, а в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления в законную силу предоставить Префектуре ЮВАО г. Москвы за счет ООО «ВГ» право сноса незаконно возведенного строения площадью 479,7 кв.м. по адресу: <...>,

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамент городского имущества города Москвы, Комитет государственного строительного надзора города Москвы,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 25.02.2013г.);

от ответчиков: от ООО «ВГ» - ФИО2 (доверенность от 27.05.2013г.), ФИО3 (доверенность от 27.05.2013г.), от ООО «Оксана-С» - не явился;

от третьих лиц: от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО4 (доверенность от 27.02.2013г.), от Комитета государственного строительного надзора города Москвы – ФИО5 (доверенность от 15.01.2013г.), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы (ОГРН <***>) (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «ВГ» (ОГРН <***>) (далее – ответчик 1) и ООО «Оксана-С» (ОГРН <***>) (далее – ответчик 2) с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ согласно протоколу судебного заседания от 05.08.2013г., о признании строения по адресу: <...> самовольной постройкой, обязании ООО «ВГ» снести самовольную постройку – строение площадью 479,7 кв.м. по адресу: <...>, погасить (аннулировать) в ЕГРП регистрационную запись от 11.04.2007 № 77-77-04/001/2007-757 о праве собственности ООО «ВГ» на нежилое здание по адресу: <...>, а в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления в законную силу предоставить Префектуре ЮВАО г. Москвы за счет ООО «ВГ» право сноса незаконно возведенного строения площадью 479,7 кв.м. по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ст.ст. 11, 12, 131, 218, 219, 222 ГК РФ и на то обстоятельство, что возведение спорного объекта и регистрация права собственности на спорный объект осуществлена в отсутствие правовых оснований.

Ответчик 1, ООО «ВГ», против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что спорное здание было построено в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего в период строительства 1996-1997гг. на отведенном для соответствующих целей земельном участке. Также ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в порядке ст.ст. 196, 199 ГК РФ.

Ответчик 2, ООО «Оксана-С», в судебное заседание не явился, отзыв на исковое заявление не представил, согласно материалам дел о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамент городского имущества города Москвы, Комитет государственного строительного надзора города Москвы.

Явившийся в судебное заседание представитель третьего лица, Департамента городского имущества города Москвы, исковые требования истца поддержал в полном объеме, отзыв на исковое заявлении не представил.

Явившийся в судебное заседание представитель третьего лица, Комитета государственного строительного надзора города Москвы, исковые требования истца поддержал в полном объеме согласно письменным пояснениям, указав, что акт ввода в эксплуатацию на спорный объект не выдавался.

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, отзыв на исковое заявление не представило.

При таких обстоятельствах, на основании п. 3 ст. 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика 2, ООО «Оксана-С», и третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Суд, заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании Распоряжения Префекта ЮВАО г. Москвы от 31.07.1996 № 1192 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ТОО «Оксана-С» (арендатор) был заключен договор аренды № М-04-006469 от 23.08.1996, предметом которого является аренда земельного участка площадью 200 кв.м. во вл. 42-44 по Люблинской улице для строительства и последующей эксплуатации кафе (п. 1.1, п. 1.3 договора).

Согласно п. 2.1 договора договор аренды заключен на 15 лет.

В соответствии с п. 3.2 договора арендодатель обязан в случаях, связанных с необходимостью изъятия земельного участка для государственных нужд, предоставить арендатору равноценный земельный участок в другом (согласованном с арендатором) месте и возместить ему все затраты, связанные с освоением земель и строительством жилого дома, в соответствии со сметами расходов на проведение этих работ, за исключением затрат по модернизации и расширение новых зданий и сооружений.

В силу п. 4.1 договора аренды арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и последующей эксплуатации павильона кафе, далее по тексту именуемых «улучшения»). Арендатор имеет право при досрочном расторжении договора или по истечении его срока, все произведенные на земельном участке улучшения: продать арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене, перенести на другой земельный участок на оговоренных специальным соглашением сторон условиях.

Согласно тому же п. 4.1 договора в случае досрочного расторжения договора вследствие невыполнения арендодателем своих обязательств, возмещение ущерба, на которое арендатор имеет право определяется, исходя из рыночной стоимости построенных улучшений, или в размере инвестиций, произведенных арендатором для реализации улучшений (включая затраты по договорам, связанным с реализацией улучшений), за исключением инвестиций в объекты, завершенные строительством, но не пригодные на момент расторжения договора для эксплуатации или использования по назначению, определенному проектом. В период действия договора аренды (с учетом оговоренных в нем обязанностей) арендатор имеет право передать, заложить, продать, сдать в аренду построенные им улучшения. Не позднее 10 дней с даты совершения сделки, связанной с переходом права собственности, письменно известить об этом арендодателя с указанием срока действия сделки, ее условий и реквизитов лица или лиц, с которыми совершена эта сделка.

Арендатор обязан в силу п. 4.2 договора обеспечить освоение земельного участка в сроки в соответствии с утвержденным проектом.

Дополнительным соглашением от 23.01.1998 стороны внесли изменения в договор аренды в части срока, увеличив срок аренды до 23.08.2011, а также в части площади земельного участка, который составил 270 кв.м., который был предоставлен в аренду для строительства и дальнейшей эксплуатации здания магазина.

Согласно плану земельного участка, составленному Москомархитектурой ГлавАПУ (эскиз 1), земельный участок по адресу: ул. Люблинская, д. 42-44 предоставлен под строительство торгового павильона. На указанном плане есть отметки об отводе вышеуказанного земельного участка, согласованном с Госсанэпиднадзором, супрефектом, префектом ЮВАО, главным архитектором, Институтом Генплана, ГАИ, Мосэнерго, Госпожнадзором.

Дополнительным соглашением от 19.05.1998 стороны внесли изменения в вышеуказанный договор в связи с изменением организационно-правовой формы арендатора (ООО «Оксана-С»), а также увеличили площадь земельного участка до 302 кв.м.

Актом комиссионного обследования от 09.12.1997 здание магазина, расположенного по адресу: г. Москва, у. Люблинская, д. 42Д, было принято в эксплуатацию.

На основании распоряжения Префекта ЮВАО г. Москвы от 20.10.2006 № 2170 был утвержден адрес объекта – ул. Люблинская д. 42Д.

Таким образом, из материалов дела видно, что земельный участок с адресными ориентирами: <...>, был отведен для строительства торгового павильона.

На основании вышеуказанных документов за ООО «Оксана-С» было зарегистрировано право собственности на вышеуказанный спорный объект, что подтверждается материалами регистрационного дела, запись регистрации № 77-77-11/110/2006-757 от 25.12.2006.

31.01.2007 между ООО «Оксана-С» (продавец) и ООО «ВГ» (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому продавец передает в собственность покупателю нежилое помещение (тип помещения отдельно стоящее 2-х этажное здание, общей площадью 479,7 кв.м.), расположенное по адресу: <...>, а покупатель принимает указанное помещение и обязуется уплатить за него согласованную сторонами цену.

Указанный договор купли-продажи явился основанием для регистрации права собственности ООО «ВГ» на спорный объект согласно материалам регистрационного дела, запись регистрации № 77-77-04/001/2007-757 от 11.04.2004, свидетельство серии 77 АД № 327687. Судом установлено, что государственная регистрация права собственности на спорный объект произведена как на созданный объект недвижимого имущества.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, предоставленными в материалы дела Департаментом городского имущества города Москвы, заключенный с ООО «Оксана-С» договор аренды на дату рассмотрения настоящего дела не действует, земельно-правовые отношения с ООО «ВГ» по земельному участку с адресным ориентирами ул. Люблинская, вл. 42-44 не оформлены, что не отрицается представителями ответчика 1.

Сведения о том, что проектная документация строительства спорного объекта, расположенного по адресу: <...> представлялась в Мосгосэкспертизу для проведения государственной экспертизы, в материалы дела не представлены.

Согласно пояснениям третьего лица, Комитета государственного строительного надзора города Москвы, разрешение на строительство спорного объекта Мосгосстройнадзором не оформлялось.

Согласно протоколу № 5 заседания Окружной комиссии по пресечению самовольного строительства ЮВАО города Москвы от 26.03.2013 принято решение о подготовке соответствующего искового заявления в Арбитражный суд города Москвы об оспаривании свидетельств о праве собственности, в том числе и на спорный объект.

Из документов БТИ следует, что в настоящее время площадь спорного объекта составляет 479,7 кв.м.

Согласно ст. 11 Закона РФ от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации» к числу основных правовых документов, регулирующих отношения субъектов градостроительной деятельности относится разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Согласно п. 1.2 строительных норм и правил 3.01.01-85 (СНиП), утвержденных постановлением Госстроя СССР от 02.09.1985 № 140, до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных работ на объекте, заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, выполнение работ без разрешения запрещалось.

Решением Исполкома Моссовета № 1326 от 07.08.1990 «О соблюдении порядка утверждения проектно-сметной документации» органу государственного архитектурно-строительного надзора запрещалась выдача разрешений на производство строительно-монтажных работ в отсутствии заключения Мосгосэкспертизы по проекту.

Постановление Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 и СНиП 3.01.04-87 предусматривают приемку всех без исключения завершенных строительством объектов государственными приемочными комиссиями. Вместе с тем, как установлено судом, осуществление приемки законченного строительством объекта согласно СНиП 3.01.04-87 не производилось, инспекцией Госархстройнадзора г. Москвы разрешение на строительство торгового павильона как объекта недвижимого имущества не выдавалось.

В силу п. п. 7, 9 и 10 Временного положения по приемке законченных строительством объектов, утвержденного письмом Госстроя России от 09.07.1993 № БЕ-19-11/13, заказчик производит приемку объекта на основе результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. Приемка законченного строительством объекта оформляется актом по форме, приведенной в Приложении № 1 к упомянутому письму. Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком (пользователем объекта) в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами. В соответствии со ст. ст. 52, 54 Закона г. Москвы «Об основах градостроительства в городе Москве» решение о строительстве принимается в форме правового акта Правительства Москвы или уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы. Обязательной частью решения о строительстве является утверждаемый им акт разрешенного использования земельного участка градостроительного объекта, и строительство градостроительных объектов без такого разрешения запрещено.

Исследовав материалы дела, судом установлено, что сторонами не представлено никаких доказательств получения разрешения на строительство спорного объекта как объекта недвижимого имущества, а также осуществление приемки законченного строительством объекта в установленном порядке.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Вместе с тем пунктом 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если перепланировка, переустройство объекта недвижимости не привели к созданию нового объекта недвижимости, а также если самовольно возведенный объект не является недвижимым имуществом, то положения ст. 222 ГК РФ не применимы.

Определением суда от 15.07.2013 истцу предлагалось рассмотреть вопрос о проведении экспертизы, однако в рамках настоящего дела соответствующее ходатайство заявлено не было, строительно-техническая экспертиза не проводилась.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что спорный объект является объектом капитального строительства, то есть недвижимым имуществом, что могло быть установлено при проведении строительно-технической экспертизы.

Таким образом, на дату рассмотрения дела, сторонами не представлено доказательств о том, что спорный объект является объектом недвижимого имущества, учитывая форму акта о вводе объекта в эксплуатацию и указание в ряде вышеуказанных документов на спорный объект то как на здание магазина, то как на торговый павильон. Кроме того, судом также не установлен соблюдены ли при возведении спорного объекта градостроительные нормы и правила, что также могло быть установлено только при проведении соответствующей экспертизы в рамках рассмотрения дела, о которой сторонами в ходе судебного разбирательства заявлено не было.

Ответчиком ООО «ВГ» было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, установленном ст. 196 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Заявляя о пропуске истцом срока исковой давности, ответчик ссылается на то обстоятельство, что о зарегистрированном за ООО «ВГ» праве собственности на спорный объект истец узнал еще в 2008 году, что подтверждается письмом ООО «ВГ» в адрес истца с просьбой об оформлении земельно-правовых отношений по земельному участку, который содержит ссылку на запись о регистрации права собственности ООО «ВГ» и входящий штамп Префектуры ЮВАО г. Москвы от 05.04.2008. Исходя из вышеизложенного, ответчиком сделан вывод о том, что уполномоченные органы исполнительной власти были осведомлены о регистрации права собственности ответчика на спорный объект.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд признает обоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Согласно п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением самовольной постройки, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (п. 49 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).

Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ», указывает, что если нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Согласно материалам дела город Москва является собственником земельного участка с адресными ориентирами: <...>, на котором расположен спорный объект, учитывая, что спорный объект расположен с 1997 года согласно акту приемки в эксплуатацию от 09.12.1997 года, суд приходит к выводу, что земельный участок из владения города Москвы выбыл. Следовательно, руководствуясь положениями п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 и п. 6 Информационного письма № 143 от 09.12.2010, учитывая, что доказательств угрозы жизни и здоровью граждан в материалы дела не представлены и ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по заявленным требованиям о сносе самовольной постройки истцом пропущен, поскольку из материалов дела установлено, что о нарушенном праве истец узнал 05.04.2008, что подтверждается письмом ООО «ВГ» в адрес Префектуры ЮВАО г. Москвы.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что требования истца к ООО «ВГ», заявленные в порядке ст. 222 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, то есть в случае притязания третьих лиц на объект недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРП, вопрос о правах должен быть рассмотрен в судебном порядке путем разрешения спора о праве. Спор о праве означает, что в порядке искового производства с привлечением в качестве ответчика лица, права которого зарегистрированы в ЕГРП, будет разрешен спор о праве. При удовлетворении такого требования право считается оспоренным, что является основанием для погашения соответствующей записи о праве в ЕГРП. Конкретные способы защиты, направленные на оспаривание прав определенного лица, предусмотрены ст. 12 ГК РФ.

В частности, ст. 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется способами, прямо перечисленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Таким образом, защита гражданских прав осуществляется только законными способами - способами, предусмотренными непосредственно Гражданским кодексом РФ, либо иным законом (т.е. путем оспаривания правоустанавливающих документов, либо путем предъявления исков о признании права собственности или истребовании имущества из незаконного владения, сносе самовольного строения).

Возможность погашения (аннулирования) записи в ЕГРП не предусмотрена ни ст. 12 ГК РФ, ни п.1 ст.2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним».

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правоотношения.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права и избирают способы защиты нарушенного права. Выбранный способ защиты должен лишь соответствовать действующему законодательству.

Пунктом 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решения суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, требование истца о погашении (аннулировании) регистрационной записи о праве собственности ООО «ВГ» в ЕГРП, является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Также судом установлено, что ООО «Оксана-С» не является на момент рассмотрения спора ни фактическим владельцем спорного объекта, ни лицом, за которым зарегистрировано право собственности на объект. Следовательно, в силу п. 24 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, ООО «Оксана-С» является ненадлежащим ответчиком по заявленным исковым требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 130, 222 ГК РФ, ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Префектуре Юго-Восточного административного округа города Москвы в удовлетворении исковых требований к ООО «ВГ» и ООО «Оксана-С» отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ Е.Ю. Филина