Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Елисеевский магазин» (далее ООО «Елисеевский магазин», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к Акционерному обществу «РЭМ» (далее АО «РЭМ», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения (излишне уплаченной арендной платы по договору аренды 30.11.2009 № 01-00255/09) в размере 25 984 021 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательное обогащение за период с 05.08.2016г. по 29.05.2018г. в размере 3 201 214,37 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму неосновательного обогащения, с 29.05.2018г. по дату фактического возврата АО «РЭМ» суммы неосновательного обогащения.

Исковое заявление предъявлено на основании ст.ст. 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что неосновательное обогащение возникло на стороне ответчика в связи с признанием решением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2017г. по делу № А40-210847/16-37-1906 недействительным уведомления ГУП «РЭМ» от 22.07.2016г. № 12-12/5763/16 о ставке арендной платы на 2016 год по договору №01-00255/09.

Истец поддержал уточненные требования в полном объеме.

Ответчик возражал против заявленных требований, мотивированный отзыв не представил.

Третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы – письменные пояснения не представило.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.03.1997 между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы и ЗАО «Елисеевский магазин» был заключен охранно-арендный договор № 561 жилого дома с торговым залом по адресу: <...>, обшей площадью 2100,5 кв.м.

27.09.2010 между Департаментом имущества города Москвы и ОАО «Елисеевский магазин» было заключено дополнительное соглашение к охранно-арендному договору, в соответствии с которым договору был присвоен учетный номер Департамента от 30.11.2009 № 01-00255/09 и внесены изменения в пункт 1 раздела 1 «Общие условия» Охранно-арендного договора, а именно площадь сдаваемого в аренду недвижимого имущества – 2070,3 кв.м.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 20.04.2015 № 5386 нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы в хозяйственное ведение ГУП «Московское имущество». На данном основании, ГУП «Московское имущество» уведомило истца, что с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения (с 08.05.2015) арендатор обязан перечислять арендную плату в его адрес.

25.07.2016 ОАО «Елисеевский магазин» получено уведомление ГУП «Московское имущество» от 22.07.2016№12-12/5763/16 о ставке арендной платы на 2016 год по договору № 01-00255/09. В соответствии с указанным уведомлением ставка арендной платы установлена из расчета 88 493 565,72 рублей в год, в том числе НДС - 13 499 018,52 рублей.

Не согласившись с установленным размером арендной платы и считая ставку не рыночной, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2017 по делу № А40-210847/16 удовлетворены требования ОАО «Елисеевский магазин» о признании недействительным уведомления ГУП «Московское имущество» от 22.07.2016 № 12-12/5763/16 о ставке арендной платы на 2016 г., судом была установлена ставка арендной платы на 2016 г. в размере 24 817 рублей за 1 кв.м, без НДС.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 решение Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения. Таким образом, с 19.09.2017 решение суда вступило в законную силу.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2017 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций оставлены без изменений.

При разрешении указанного спора суд пришел к выводу о том, что арендная ставка, установленная ответчиком в уведомлении от 22.06.2016, не является рыночной.

Рассматривая спор об установлении ставки арендной платы на 2016 год судом было принято во внимание решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2015 по делу № А40-36425/15, в рамках которого ООО «Елисеевский магазин» оспаривалась ставка арендной платы за 2015 год.

При рассмотрении спора по делу № А40-36425/15 судом было установлено, что согласно охранно-арендному договору от 01.03.1997 № 561 на пользование недвижимым памятником истории и культуры - жилой дом с торговым залом, XVI11-XIX в.в., Тверская ул., д. 14, стр.1. подв. - V, 1-ый этаж - I, 3 этаж - II присутствует охранное обязательство, связанное с содержанием данного объекта недвижимости (Статья 47.6 Федерального закона «Об объектах культурного наследия»).

В частности, из охранного обязательства пользователя от 22.03.2011г. усматривается, что истец в период с 01.01.2014г. по 01.12.2015г. должен провести реставрационные работы. Таким образом, в течение 2014г. - 2015г. истцом за свой счет проводились реставрационные работы, которые, безусловно, повлияли на общие затраты истца по содержанию здания, и как следствие, оказали влияние на величину рыночной ставки арендной платы.

На основании норматива, утвержденного Постановлением Правительства Москвы oт 31 июля 2007г. № 651-ПП «Об утверждении Норматива города Москвы «Содержание и ремонт фасадов зданий и сооружений», п. 3.1. межремонтный период на проведение капитальных ремонтов фасадов зданий установлен в 10 лет (Положение по организации капитального ремонта жилых зданий в Москве, МГСН 301.01-96), а для зданий, расположенных в центральной части города или на основных магистралях - 5 лет.

В связи с изложенным, Арбитражный суд города Москвы при вынесении решения от 30.10.2015г. по делу №А40-36425/15 указал, что учет затрат на содержание объекта недвижимости при установлении ставки арендной платы является обязательным, чего не было учтено арендодателем. На данном основании арендная ставка на 2015 год с учетом затрат на содержание объекта была снижена с 54 378 руб. до 24 259 руб.

Указанные выводы суда первой инстанции по делу №А40-36425/15 были поддержаны Девятым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 29.01.2016г. и Арбитражным судом Московского округа в постановлении от 22.06.2016г.

Однако, несмотря на выводы судов, сделанные в рамках рассмотрения спора по делу №А40-36425/15, в 2016 году арендодателем вновь была установлена арендная ставка без учета затрат на содержание объекта недвижимости, в связи с чем, истец обратился в суд.

При вынесении решения от 03.07.2017 по делу №А40-210847/16 Арбитражный суд города Москвы признал, что действия ответчика при установлении ставки арендной платы для истца на 2016 год сделаны без учета выводов, изложенных в решении Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2015 по делу №А40-36425/15, в связи с чем, указанные действия свидетельствуют о злоупотреблении правом (по ст. 10 ГК РФ) и признал недействительным уведомление об установлении новой ставки арендной платы.

При рассмотрении дела №А40-210847/16 суд принял во внимание, что в рамках рассмотрения спора №А40-36425/15 расходы истца на производство реконструкции фасадов в 2014г. - 2015г. были капитализированы на основании Постановления Правительства Москвы от 31.06.2007г. № 651-ПП из расчета на 5 лет и, соответственно, в 2015 году были учтены в размере 1/5 от общей стоимости произведенных работ, в связи с чем, суд согласился с выводами судебной экспертизы о том, что в 2015-2019 гг. рыночная ставка арендной платы подлежала корректировке с учетом ранее понесенных затрат истца на реставрацию, несмотря на то, что реставрация в 2016 году истцом не осуществлялась.

В итоге судом установлена ставка арендной платы в размере 24 817 руб. вместо 36 224 руб., указанной в уведомлении арендодателя.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Обращаясь с иском, ООО «Елисеевский магазин» не оспаривало право ответчика в одностороннем порядке раз в год изменять ставку арендной платы, а оспаривало сам ее размер, полагая, что он не является рыночным и основан на данных недостоверного оценочного заключения.

Произвольное установление размера арендной платы со стороны арендодателя не допустимо в силу действующего законодательства, поскольку законодатель определил, что арендная ставка может устанавливаться исключительно на основании отчета независимого оценщика исходя из ее рыночной стоимости (абз. 6 стр. 8 решения суда).

В силу ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В течение всего периода рассмотрения судебного спора истец уплачивал арендную плату по ставке 36 224 рублей за 1 кв.м, без НДС, в связи с чем, размер внесенной истцом арендной платы с 22.07.2016г. по 27.06.2017г. (где 22.07.2016 - незаконное повышение ставки арендной платы, а 27.06.2017 - дата принятия постановления Девятого арбитражного апелляционного суда по делу №А40-4183/2016 о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, являющегося объектом договора аренды) составил 82 514 699,36 руб.

Однако, в связи со вступившим в законную силу решением суда, установившим иной размер арендной платы (24 817 руб. вместо 36 224 руб. без НДС), переплата арендатора за тот же период составила 25 984 021 руб.

ООО «Елисеевский магазин» письмом от 17.11.2017г. № 1033 в адрес ГУП «РЭМ» была направлена досудебная претензия о возврате излишне уплаченной арендной платы в размере 25 984 021 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 004 645,26 рублей. Денежные средства до настоящего времени не возвращены.

Таким образом, ГУП «РЭМ» необоснованно удерживает до настоящего времени денежные средства, уплаченные истцом по договору аренды 30.11.2009 № 01-00255/09 в счет арендной платы в отношении помещений площадью 2070,3 кв. м., расположенных в здании по адресу: <...>.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства:

факт получения (использования) ответчиком имущества, принадлежащего истцу;

факт пользования ответчиком этим имуществом;

размер переданного имущества;

период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения.

Неосновательное обогащение возникло на стороне ответчика в связи с признанием Арбитражным судом города Москвы недействительным уведомления ГУП «РЭМ» от 22.07.2016г. №12-12/5763/16 о ставке арендной платы на 2016 год по договору №01-00255/09 по делу №А40-210847/16-37-1906.

Уведомление ГУ «РЭМ» от 22.07.2016г. №12-12/576333 о ставке арендной платы на 2016 год по договору №01-00255/09 по своему правовому характеру в силу ст. 153, п.2 ст. 154 ГК РФ является односторонней сделкой.

В связи со вступившим в законную силу решением суда, установившим иной размер арендной платы (24 817 руб. вместо 36 224 руб. без НДС), переплата арендатора за тот же период составила: 7 374 463,81 руб. с НДС/месяц (по уведомлению) - 5 052 232,45 руб. с НДС/месяц (по решению суда) = 25 984 021 руб. с НДС.

Согласно п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из дословного толкования указанной нормы следует, что Уведомление ответчика, которое было признано решением суда недействительным, является недействительным с 22.07.2016г., т.е. с даты его составления (совершения).

Признание указанного уведомления недействительным повлекло неосновательное сбережение ответчиками с момента осуществления истцом первого платежа по увеличенной ставке арендной платы, которую истец, как добросовестный арендатор, вносил во время судебного разбирательства по делу № А40-210847/16.

В силу ч.2 ст. 1107 на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Так как арендные платежи носят периодический характер, то в силу указанных норм, проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются на каждый платеж в отдельности, начиная с даты перечисления его арендодателю.

Ввиду изложенного, истцом при составлении расчета процентов по ст. 395 ГК РФ был применен каскадный метод, т.е. истец изначально взял за базу для начисления процентов первую сумму переплаты, поступившей на счет Департамента 05.08.2017 (2 322 231,35 руб.) и по мере внесения последующих платежей увеличивал на их размер базу для начисления процентов на суммы перечисляемой переплаты по текущую дату - 29.05.2018г., которая составила 3 201 214,37 рублей.

Правомерность действий истца по взысканию неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами подтверждена также решением Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-158576/16, в рамках которого рассматривался аналогичный спор, основанный на переплате арендной платы за 2015 год и установлении новой ставки арендной платы на 2015 год. Исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов по делу №А40-158576/16 были удовлетворены в полном объеме, при этом, суды посчитали, что начало течения срока начисления суммы процентов следует производить не с момента вступления в силу решения суда о признании недействительной арендной ставки, а с момента внесения истцом первого платежа по вновь установленной арендной ставке. При этом, суды пришли к выводу, что, устанавливая нерыночную ставку арендной платы, ответчик должен был понимать, что действует с нарушением закона, в связи с чем, на него налагается ответственность в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку в рамках рассмотрения дела №А40-158576/16 участвовали те же лица, то выводы суда в силу статьи 16 АПК РФ носят преюдициальный характер для сторон.

Таким образом, неосновательное обогащение в размере 25 984 021 руб. 00 коп. и проценты в размере 3 201 214 руб. 37 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.

Также подлежит удовлетворению требование истца о начислении на сумму долга процентов за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России с 29.05.2018г. по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 395, 614, 1102, 1107 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РЭМ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕЛИСЕЕВСКИЙ МАГАЗИН" (ОГРН <***>, ИНН <***>) долг 25 984 021 (двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи двадцать один) руб. 00 коп., проценты 3 201 214 (три миллиона двести одна тысяча двести четырнадцать) руб. 37 коп., всего 29 185 235 (двадцать девять миллионов сто восемьдесят пять тысяч двести тридцать пять) руб. 37 коп., с начислением на сумму долга процентов за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России с 29.05.2018г. по день фактического исполнения обязательства, а также 162 943 ( сто шестьдесят две тысячи девятьсот сорок три) руб. 00 коп. госпошлину.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РЭМ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход Федерального бюджета РФ 5 983 (пять тысяч девятьсот восемьдесят три) руб. 00 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова