Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРИМА КАПИТАЛ" (ОГРН <***>, 127322,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА ЯБЛОЧКОВА,21,3,ПОМ. 1А, ИНН <***>, д/р 18.02.2010)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОПТИМАЛ-РИЕЛТИ" (ОРГН 1057748064505, 121467,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА МОЛОДОГВАРДЕЙСКАЯ,ДОМ 2,КОРПУС 1,ПОМ III/КОМН 13, ИНН <***>, д/р 01.09.2005)

о взыскании неустойки, и обязании совершить сделку

УСТАНОВИЛ:

В окончательном виде ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРИМА КАПИТАЛ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОПТИМАЛ-РИЕЛТИ"о взыскании неустойки в размере 26 500 000 рублей, обязать ответчика произвести зачете неустойки в сумме 26 500 00 в счет оплаты цены недвижимости, предусмотренной п.3.3.5 Договора, в счет авансового платежа Истца.

Требование обусловлено ненадлежащим исполнением договорного обязательства.

Ответчик против удовлетворения требования возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителя истца, суд пришел к следующему выводу.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договора.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Вместе с тем, в силу норм главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства.

Как установлено судом между сторонами сложились гражданско-правовое отношения оформленные договором от 02.02.2016 (далее также Договор), согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель оплатить и принять в собственность в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором, следующее недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 1283,7 (Тысяча двести восемьдесят три целых 7/10) кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, строен.2 (далее - «Здание»), а именно: Этаж 2, помещение 14, площадью 1283,7 (Тысяча двести восемьдесят три целых 7/10) кв.м., кадастровый номер 77:09:0003013:2968.

Цена Недвижимости, согласованная Сторонами, установлена частично в долларах США и частично в рублях и складывается из следующих сумм: Суммы в размере эквивалентном 850 000 (Восемьсот пятьдесят тысяч) долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС (18%); Суммы в размере 94 330 000 (Девяносто четыре миллиона триста тридцать тысяч) рублей 00 копеек, включая НДС (18%). Цена определена с учетом того, что цена одного квадратного метра составляет сумму, складывающуюся из эквивалентной 662,15 (Шестьсот шестьдесят два 15/100) долларов США включая НДС (18%) и 73 482,90 (Семьдесят три тысячи четыреста восемьдесят два рубля) 90 копеек, включая НДС (18%). (п.3.1 Договора)

К обязанностям продавца, стороны отнесли (раздел 2 Договора) в течение 7 (семи) рабочих дней с момента передачи Покупателем документов, предусмотренных в пп. 2.6.(г) настоящего Договора предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимость к Покупателю по настоящему Договору. Не позднее, чем через 5 (Пять) рабочих дней с момента подачи документов в регистрирующий орган, сообщить об этом Покупателю и предоставить копию расписки о передаче документов на гос.регистрацию, выданную регистрирующим органом. Передать Покупателю имущество, отчуждаемое по настоящему Договору, в сроки и в порядке, предусмотренные настоящим Договором. Передать Покупателю Недвижимость по передаточному акту в соответствии с разделом 4 настоящего Договора. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания акта приема- передачи. Передать Покупателю всю имеющуюся техническую документацию, относящуюся к Недвижимости и документы, необходимые для заключения коммунальных и эксплуатационных договоров по Недвижимости в день подписания акта приема-передачи.

Согласно разделу 4 Договора передача Продавцом Недвижимости, указанной в п 1.1. настоящего Договора, и ее принятие Покупателем осуществляется на основании акта приема-передачи, подписываемого Сторонами в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на Недвижимость к Покупателю.Стороны согласовали, что готовность Здания и Недвижимости Продавец подтверждает и Покупатель принимает, путем подписания Актов о выполнении обязательств, а именно: 1) Акт о выполнении обязательств по строительной готовности Здания подписывается Сторонами после выполнения Продавцом необходимых строительно-монтажных работ для готовности Здания к эксплуатации в качестве торгового центра не позднее «30» ноября 2016 года. 2) Акт о выполнении обязательств по Недвижимости подписывается Сторонами после начала эксплуатации здания в качестве торгового центра, а также выполнения Продавцом всех обязательств, предусмотренных настоящим Договором и дополнительными соглашениями к нему.

Таким образом, как полагает суд, исполнение возникшего обязательства обусловлено совокупностью следующих юридических фактов.

Во-первых стороны определили содержание прав и обязанностей сторон применительно к подготовке объекта сделки к готовности для реализации, факт исполнения которых фиксируется документом поименованным, как Акт о выполнении обязательств по строительной готовности Здания. Данным актом подтверждается фактическая готовность недвижимости к отчуждению приобретателю.

Во –вторых, подписанием сторонами правоотношения Акта о выполнении обязательств по Недвижимости, то есть документа подтверждающего исполнение Продавцом всех обязательств вытекающих из Договора, в частности обусловленным эксплуатацией здания в качестве торгового центра. Данным актом подтверждается совершение юридических действий направленных на исполнение Договора.

В развитие, указанных положений Договора, сторонами заключено дополнительное соглашение к нему от 08.02.2016 №1 (далее также Соглашение), согласно которому к обязанностям ответчика кроме изложенных, отнесены: организация сдачи в аренду всей площади Недвижимости, указанной в п.1.1 Договора в срок не позднее «30» ноября 2016 года. Для достижения указанной цели Продавец осуществляет поиск арендатора(ов) для заключения Покупателем договора аренды.

Таким образом, стороны заключили сделку - двусторонний договор, смешанного типа, содержащий условия договора купли-продажи и возмездного оказания услуг.

Определяя правовую природу Договора, в части типичного договора возмездного оказания услуг суд, также исходит из того, что согласно условиям исследуемого Договора результат деятельности ответчика сам является предметом соглашения, который не имеет овеществленный характер и не выражается в создании какой-либо вещи или ее трансформации, не связан с совершением юридических и иных действий, как при агентировании, поскольку в данном случае обязанное лицо, не заключает сделки ни от собственного имени по поручению, ни от имени принципала, является только посредником, в цепочке отношения, то есть отказывает фактические услуги по поиску клиентов, чем в данном случае спорный Договор также отличается от типичного договора купли-продажи предприятия.

Субъективное право в относительных (обязательственных) отношениях сводится к праву требования определенного поведения от конкретных обязанных лиц. Поэтому предмет обязательств составляют вполне определенные действия по передаче имущества, производству работ, оказанию услуг (либо воздержание от конкретных действий.

Содержание обязательства Продавца применительно к Соглашению, определено в том, что Продавец обязан организовать поиск арендаторов, для заключения договоров аренды на условиях приведенных в разделах 2.1 и 2.2 Соглашения.

При этом согласно пункту 2.3 Соглашения до заключения договора Аренды Продавец обязуется согласовать содержание такового договора с Покупателем. Покупатель обязуется согласовать условия аренды Недвижимости в течение 7(Семи) календарных дней с даты предоставления Продавцом Покупателю договора Аренды, содержащего в полном объеме права и обязанности Арендатора и Арендодателя.

Покупатель вправе отказать привлеченному Продавцом Арендатору, в случае если будет обоснованное сомнение в платежеспособности Арендатора, либо в случае включения в текст договора аренды условий, которые могут привести к снижению ставки аренды в будущем. В этом случае Покупатель в письменной форме предоставляет обоснованный отказ Продавцу в течение 7(Семи) календарных дней. (п.2.3.3 Соглашения).

Напротив пунктом 5 Соглашения закреплена диспозиция, что покупатель не вправе отказать привлеченному(ым) Продавцом третьему(им) лицу(ам) в включении договора(ов) аренды, в случае, если договор(а) аренды заключен(ы) на условиях, казанных в п.п.2.1-2.3. настоящего Дополнительного соглашения .

Других оснований для отклонения предложений ответчика, Соглашение не содержит. Толкование положения пункта 5 соглашения от обратного, как на этом настаивает истец, противоречит как договоренностям сторон так норме ст. 431 ГК РФ.

Правовым результатом обязательства, соответствующим правовой цели Соглашения (основание сделки), стороны согласились считать оказание Продавцом услуг по поиску арендаторов, заключению между ними и Покупателем договора(ов) на всю площадь Недвижимости, их государственной регистрации и оплаты Арендатором обеспечительного платежа за исключением случаев описанных в п. 4 настоящего Дополнительного соглашения. (п.3 Соглашения).

Таким образом, данные положения прямо (буквально) указывают на возможность заключения нескольких договоров с различными субъектами, предусматривая при этом условие о «покрытии» арендной всей площади объекта купли-продажи.

В данном случае утверждение истца о том, что договор аренды подлежали заключении только с одним арендатором и только в отношении всей площади помещения противоречит условиям Соглашения.

И как установлено судом, долгосрочных договоров аренды, предусматривающих условие об оплате обеспечения, в отношений всей площади помещения либо ее части истцом заключено не было.

По согласованию Сторон, Продавец, к указанному в п.1, настоящего Соглашения сроку, при отсутствии возможности исполнить обязательство в п.2.1.1, имеет право организовать заключен договора(ов) аренды Недвижимости по ставке ниже согласованной. В этом случае Покупатель вправе потребовать, а Продавец обязан оплатить штраф.

Размер штрафа определен сторонами в твердой сумме и применяется дифференцированно, в зависимости от установленной в договоре аренды ставки арендной платы, то есть поставлен в зависимость от результатов переговорной деятельности Продавца и наличия контрагента, принявшего оферту на условиях наиболее выгодной для Покупателя, ставки арендной платы.

Сторонами также определено, что в случае неисполнения Продавцом обязанности, предусмотренных п.1 настоящего Соглашения, Покупатель вправе потребовать, а Продавец обязан оплатить штраф в размере 26 500 000(Двадцать шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.

Рассматриваемый спор обусловлен нарушением стороной правоотношения обязанности, на случай которого предусмотрена неустойка.

Как уже было отмечено судом, покупатель не вправе отказать привлеченному(ым) Продавцом третьему(им) лицу(ам) в включении договора(ов) аренды, в случае, если договор(а) аренды заключен(ы) на условиях, казанных в п.п.2.1-2.3. настоящего Дополнительного соглашения. Однако Покупатель вправе отказать привлеченному Продавцом Арендатору, в случае если будет обоснованное сомнение в платежеспособности Арендатора, либо в случае включения в текст договора аренды условий, которые могут привести к снижению ставки аренды в будущем. В этом случае Покупатель в письменной форме предоставляет обоснованный отказ Продавцу в течение 7(Семи) календарных дней.

Письмом б/н, б/д (т.1, л.д. 45) сданное ответчиком в отделение почтовой связи 30.11.2016, то есть в срок установленный Соглашением (ст. 194 ГК РФ), и полученное адресатом 05.12.2016, Продавец уведомил Покупателя, что во исполнение обязательства, предусмотренного п.1 Дополнительного соглашения №1 от «08» февраля 2016 г. к Договору купли-продажи имущества №БС-023 от «08» февраля 2016 г., осуществили поиск арендаторов на следующих условиях : Арендатор-1: Арендуемая площадь - 720 кв.м. Название бренда арендатора: «Смешные цены» Вид деятельности: розничная торговля непродовольственными группами товаров (одежда, обувь детские игрушки и пр.) Месячный арендный поток на 1 год аренды - 900 000 руб., вкл. НДС. Месячный арендный поток на 2 год аренды - 1 020 000 руб., вкл. НДС. Месячный арендный поток на 3 год аренды - 1 140 000 руб., вкл. НДС. Месячный арендный поток на 4 год аренды - 1 197 000 руб., вкл. НДС. Месячный арендный поток на 5 год аренды - 1 256 850 руб., вкл. НДС. Ремонтные каникулы составляют З(Три) месяца. Договор планируется к заключению на срок 5(Пять) лет.; Арендатор-2: Арендуемая площадь - от 563 кв.м. Название бренда арендатора: «3D Воображариум» Вид деятельности: выставка 3D картин Месячный арендный поток - 25% от оборота, что по расчетам Арендатора составит от 18 01 руб./м2/год до 20 000 руб./м2/год. Ремонтные каникулы составляют 1(Один) месяц. Договор планируется к заключению на срок 5 (Пять) лет.

На указанное письмо, Покупателем дан ответ (письмо от 06.12.2016 24/16, т.1, л.д.47-49), из которого следует, что ООО «Прима Капитал» на основании п.2.3.3 и п.5 Дополнительного соглашения отказывается от заключения Договоров аренды с представленными в уведомлении ООО «Оптимал-риелти» потенциальными арендаторами по следующим основаниям:Согласно уведомлению ООО «Оптимал-риелти», месячный .арендный поток Арендатора-1 на 1 год аренды составит 900 000 руб. Уведомление об арендаторах не содержит информации о том, входит ли в арендный поток стоимость эксплуатационных и коммунальных платежей. В случае, если эксплуатационные и коммунальные платежи арендатор не будет оплачивать отдельно, то ставка аренды будет ниже ставка согласованной в п.2.2.1 Дополнительного соглашения. В этом случае, Арендатор-1 должен быть признан не соответствующим условиям Дополнительного соглашения.Согласно уведомлению ООО «Оптимал-риелти», месячной арендный поток Арендатора-2 при заключении договора аренды составит 25% от оборота Арендатора-2 Предлагаемый размер арендной платы не является постоянным и может изменяться в зависимости от оборотов Арендатора-2. В то же время, пункт 2.1.1 Дополнительного соглашения указывает на установление фиксированного размера арендной платы, ставка которого не может быть ниже 15 000 руб. за 1 кв.м, в год. Таким образом, предлагаемые ООО «Оптимал-риелти» условия о размере арендной платы не соответствуют условиям, указанных в п.п.2.1.1 Дополнительного соглашения.

По мнению истца, заключение договора аренды, в котором не установлен фиксированный размер арендной платы приводит к невозможности установления фиксированного размера обеспечительного платежа, что противоречит п.2.1.2 Дополнительного соглашения, устанавливающего, что размер обеспечительного платежа составляет менее 1,5 месячных арендных потоков. Следовательно, предлагаемые ООО «Оптимал-риелти» условия не соответствуют условиям, указанных в п.п.2.1.2 Дополнительного соглашения.В качестве подтверждения платежеспособности Арендатора-2 ООО «Оптимал- риелти» в уведомлении указывает, что по расчетам Арендатора-2 при арендной ставке 25% от оборота, размер арендной платы составит от 18 000 до 20 000 руб. за 1 кв.м, в год. Однако, не подтвержденные расчеты Арендатора-2 не могут гарантировать, что ставка аренды не снизится в будущем.

В данном письме истец также указал, что до настоящего времени, между ООО «Оптимал-риелти» и ООО «Прима Капитал- велись переговоры о потенциальных арендаторах и условиях заключения договоров аренды. Однако, при обсуждении договоров аренды с потенциальными арендаторами ООО «Оптимал-риелти» не установлены размеры эксплуатационных расходов.

Резюмируя изложенное, Покупатель предположил, что лишь один из двух Арендаторов, предложенных ООО «Оптимал-риелти» сможет при определении размера определении эксплуатационных расходов соответствовать условиям Дополнительного соглашения и может быть рассмотрен ООО «Прима Капитал» в качестве потенциального Арендатора, следовательно, в аренду может быть передана лишь часть помещения ООО «Прима Капитал» площадью 720 кв.м. В то же время, пунктом 1 Дополнительного соглашения установлено, что Продавец принимает на себя обязательство организовать сдачу в аренду всей площади Недвижимости, указанной в п. 1.1 Договора, т.е. помещения площадью 1 283,7 кв.м, полностью. Пункт 1 Дополнительного соглашения не предусматривает возможность частичного исполнения обязательства Продавцом.

Кроме того, по мнению истца, в соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения, Продавец принимает на себя обязательство организовать сдачу в аренду всей площади Недвижимости, указанной в п. 1.1. Договора в срок не позднее 30 ноября 2016 г. Указанное обязательство Продавца не исполнено в установленный Дополнительным соглашением срок.

Между тем приведенные выводы стороны, и отказ от предложения ответчика суду представляются необоснованными в части касающейся отказа от арендного предложения в отношении Арендатора 1, поскольку как было отмечено судом, в аренду могла быть передана часть предлагаемой площади, при этом срок предложения, на что также обращено внимание судом, пропущен не был.

Отклонение предложения ответчика, без выяснения интересующих арендодателя обстоятельств, составляющих содержание существенных условий аренды, по мнению суда, свидетельствует о неосмотрительном (ст. 406 ГК РФ) и недобросовестном поведении истца (ст.10 ГК РФ), ответственность за которое не может быть возложена на должника в обязательстве.

Не представление ответчиком проектов договоров не является в силу условий Соглашения основанием для отказа в принятии предложения Продавца.

В данном случае следует исходить из того, что существенные для арендодателя условия были отражен в Самом соглашении, а следовательно при получении предложения ответчика, истцу разумно следовало полагаться на данные положения Соглашения.

Доводы Покупателя о злоупотреблении предоставленным Продавцу правом в части срока исполнения обязанности установленной Соглашением и направлении предложения в последний день срока получило надлежащую оценку суда.

Как полагает суд, до окончания вышеуказанного срока должник должен предпринять все зависящие от него меры для поступления контрагенту предложений, либо информации об их направлении. Направление предложенийпо почте без учета времени доставки корреспонденции, может быть проявлением недобросовестности лица.

Однако, суд учитывает, что в данном случае сам истец ссылается в письме на наличие переговорного процесса сторон, что исключает, по мнению суда, злой умысел Продавца. При этом риски последствий мотивированных возражений Покупателя на предложения Продавца, обусловленные предоставлением предложения в последний день срока, возлагаются и относятся к бремени последнего.

Факт наличия переговоров подтверждает и электронной перепиской сторон.

В то же время суд соглашается с доводом истца, что, заключение договора аренды, в котором не установлен фиксированный размер арендной платы приводит к невозможности установления фиксированного размера обеспечительного платежа, что противоречит п.2.1.2 Дополнительного соглашения, устанавливающего, что размер обеспечительного платежа составляет менее 1,5 месячных арендных потоков, в связи с чем суд находит обоснованным отказ по предложению Арендатора 2.

В данном случае, утверждение ответчика о том, что предложения по арендатору2 было более выгодным чем согласованно сторонами, с учетом оборотной деятельности арендатора, является предположительными в связи с чем обоснованно отклонены истцом.

Принимая во внимание позицию истца, ответчик вновь предложил стороне (письмо от 20.01.2017 №209, т.1, л.д.53) арендатора1 при этом изменив условия касающиеся аренды. Так, Арендуемая площадь составила 1283,7 кв.м.; название магазина арендатора: «Смешные Цены»; вид деятельности: розничная торговля непродовольственными группами товаров (одежда, обу . :т:кие игрушки и пр.); годовая ставка аренды на 1-й год аренды - 15 000 руб/кв.м./год, вкл. НДС; на 2-й год аренды - 17 000 руб/кв.м./год, вкл. НДС; на 3-й год аренды - 18 900 руб/кв.м./год, вкл. НДС; Годовая ставка аренды поток на 4-й год аренды - 19 845 руб/кв.м./год, вкл. НДС Годовая ставка аренды на 5-й год аренды - 20 838 руб/кв.м./год, вкл. НДС; Ремонтные каникулы составляют 3 (Три) месяца; Договор планируется к заключению на срок 5 (Пять) лет; отдельно Арендатором оплачиваются коммунальные и эксплуатационные платежи; Обеспечительный платеж в размере полтора месяца арендной платы.

К указанному письму был приложен проект договора аренды подписанный арендатором.

Данное письмо с учетом действий истца, квалифицированных в порядке ст. 10 и 406 ГК РФ, позволяют считать данное письмо переданным в установленной срок.

Отклоняя данное предложение, ответчика истец, в письме от 14.02.2017 №12/17 пояснил, что к уведомлению Продавца № 209 от 20.01.2017 г. прилагается проект договора с Арендатором-1. Это позволило Покупателю узнать наименование и реквизит (ООО «Триалинвест», ИНН <***>), произвести оценку рисков взаимоотношений с данным Арендатором-1 и сделать вывод о его несоответствии условиям Соглашения из-за сомнений в его платежеспособности.

Как пояснил истец, в соответствии с Постановлением Президиума ВАС № 53 ФНС России №ММ-3-2/467/@ от 14.10.2008 г., каждое юридическое лицо до должную осмотрительность при выборе контрагентов. Покупателем пр информация о потенциальном Арендаторе-1 (ООО «Триалинвест») и проверки установлено следующее: Согласно данным сайта ФНС России, юридический адрес ООО является адресом массовой регистрации, по указанному адресу зарегистрировано 129 юридических лиц. Здание по адресу: Москва, ул.Фонвизина, 16/29 является многоквартирным жилым домом. Таким образом, предполагает покупатель, единоличным исполнительным органом ООО «Триалинвест» не представлена, либо ООО «Триалинвест» представлены недостоверные сведения в ФНС о лице, либо о не исполнении обязанности в трехдневный срок сообщить в орган об изменениях сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ;

Покупателем изучен бухгалтерский баланс ООО «Триалинвес содержащийся в банке данных «Бухгалтерская отчетность организд бухгалтерскому балансу, выручка ООО «Триалинвест» в 2015 г. составила 0 - 387 000 руб. Внеоборотные активы ООО «Триалинвест» в 2014-2015 оборотные активы = 639 000 руб. Прибыль ООО «Триалинвест» в 2014 г. руб. В 2015 г. убыток = 117 000 руб. Вышеназванные обстоятельства по мнению истца свидетельствуют о невозможности «Триалинвест» ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 1 604 - хозяйственную деятельность на предлагаемой ему площади Недвижимости.

Данные бухгалтерской отчетности на которую ссылается истец нашли свое подтверждение и в сведениях федерального органа статистической отчетности, в связи чем суд находит указанные доказательства достоверными и относящимися к спорному правоотношению.

Доводы ответчика о «непонятности ресурса» сведений, суд отклоняет при наличии подтверждающих данные органа статистики.

Ответчиком не аргументирована и не обоснована позиция, согласно которой подтвержденные сведения истца следовало бы считать ненадлежащими.

В данном случае платежеспособность арендатора не подтверждена.

При этом суд не может считать нарушенное право истца восстановленным посредством заявлений, о зачете содержащихся в письмах от 06.12.2016 №24/16, от 20.01.2017 №209, от 30.11.2016 №23/16, поскольку на момент данных заявлений права на взыскание неустойки и как следствие ее зачета не имелось.

Установленные судом и изложенные выше обстоятельства позволяют прийти к выводу наличии элементов, образующих состав гражданского правонарушения. Истец доказал правомерность и обоснованность материально-правого притязания обусловленного привлечением ответчика к имущественной ответственно в форме начисления штрафной неустойки.

Вместе с тем, ответчиком заявлено об уменьшении размера неустойки ввиду ее чрезмерности.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Основанием для применения названной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 2 Постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 г. N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Согласно пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). (Пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств")

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства подразумевает выплату кредитору компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним. (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 по делу N 5-КГ14-131)

При этом снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства. (Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 80-КГ15-29)

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Вместе с тем, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба.

Снижая неустойку, суд принимает во внимание , что допущенное ответчиком нарушение договорного обязательства, относится к нарушениям, последствия которых невозможно оценивать с точки зрения подходов, выработанных в связи с неисполнением денежных обязательств сторон, ввиду чего подлежат оценке именно вопросы о соразмерности применяемой санкции конкретным последствиям имевшегося нарушения.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

Суд считает, что взыскание неустойки не должно носить карательный характер, взыскание неустойки в размере 18 000 000 рублей, является надлежащей и достаточной мерой, направленной на предотвращение нерационального использования земли.

При этом суд также учитывает, что определенный судом размер неустойки, соотносится с договоренностями сторон о размере имущественных санкций. Данная сумма, принята сторонами в качестве средней величины штрафной неустойки

При этом суд руководствуется позицией Конституционного Суда Российской Федерации, определяющей, что, не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательства представляет собой меру, влекущую наступление негативных последствий для лица, в отношении которого она применяется, является средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но при этом не является основанием для получения коммерческой выгоды.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При применении статьи 333 ГК РФ необходимо исходить из действительного, а не возможного размера ущерба кредитора.

Ссылку истца на заключение специалиста № 051/2017 г. о стоимости строительно монтажных работ на объекте в связи с чего реконструкцией и перепланировкой суд не пронимает, поскольку согласно условию дополнительного соглашения № 1 , п.2.1.5. арендатор должен был за свой счет произвести полноценный ремонт общей площади, соответствующий уровню внутренней отделке общих зон торгового центра.

Кроме того, кредитор обязан предпринимать разумные меры по уменьшению размера убытков, их предотвращению, минимизации негативных последствий, что в данном случае сделано истцом не было.

Относительно требования об обязании стороны произвести зачет, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке. При этом иск предъявляется лицу, которое, по убеждению истца, нарушило или нарушает его права или законные интересы.

Таким образом, условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Юридическое признание субъективной ситуации, возникающей в результате наступления определенных юридических фактов или совершения субъектами известных актов или сделок, проявляется в управомочении активной стороны отношения (субъекта приобретенного права) на исковую защиту своего требования, и в соответствующем обязывании другой (пассивной) стороны отвечать по такому иску.

Защита прав представляет собой один из аспектов существования права и функционирования правовой системы. При этом правовое требование как выражение нормативности социального поведения на индивидуальном уровне предполагает необходимость соответствия конкретного притязания правилу определенному в Законе, призванное восстановить эквивалентность зафиксированного отношения.

Применительно к рассматриваемому иску, истцом не учтены приведенные принципы судебной защиты. Истец, в нарушение приведенных норм процессуального законодательства не представил документов подтверждающих нарушение ответчиком принадлежащего ему имущественного права ответчиком.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" (далее - информационное письмо), если встречные требования являются однородными, срок их исполнения наступил и одна из сторон сделала заявление о зачете, то обязательства считаются прекращенными в момент наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее, и независимо от того, когда было сделано или получено заявление о зачете.

Зачет встречного однородного требования, оформленный заявлением кредитора, является одним из способов прекращения обязательств одной стороны перед другой и отвечает критериям, предъявляемым статьями 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, Кодекс) к гражданско-правовым сделкам.

Для зачета достаточно заявления одной стороны (статья 410 Гражданского кодекса).

В тоже время действующим законодательством не предусмотрено положений обязывающих сторон лицо подтвердить или совершить действия по совершению односторонней сделки –зачету встречных имущественных притязаний.

Судом установлено, что в спорном Договоре отсутствуют условия, предусматривающие передачу на рассмотрение суда спора, возникающего в связи с тем, что заявление одной из его сторон проведение зачета не было принято другой стороной. Законом также не предусмотрена обязанность сторон договора в подобных случаях в обязательном порядке заключать какие-либо соглашения.

В соответствии с пунктом 4 информационного письма для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной. Из этого следует, что сделка по зачету встречных однородных требований считается совершенной в момент получения контрагентом заявления о зачете, несмотря на то, что обязательства считаются прекращенными с иной даты.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством в вопросе о прекращении обязательства зачетом, является установления того обстоятельства, факт получения соответствующее заявление о зачете встречных однородных требований контрагентом.

Встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности являются денежными, т.е. однородными, и при наступлении срока исполнения могут быть прекращены зачетом по правилам ст. 410 ГК РФ. (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.07.2012 N 2241/12 по делу N А33-7136/2011)

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 07.02.2012 N 12990/11 также указал на то, что условия прекращения обязательства зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 - 412 Гражданского кодекса. Основанием для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным может являться нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования (отсутствие встречности, однородности, ненаступление срока исполнения).

Бесспорность зачитываемых требований и отсутствие возражений сторон относительно как наличия, так и размера требований не определены Гражданским кодексом в качестве условий зачета. Следовательно, наличие спора в отношении одного из зачитываемых требований не препятствует подаче заявления о зачете при условии, что по обязательству, на прекращение которого направлено зачитываемое требование, на момент заявления о зачете не возбуждено производство в суде.

При этом судебная практика также свидетельствует о том, что выводы судов строятся с учетом вышеизложенных правовых позиций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Так, установив, что требования об уплате неустойки и об оплате по основному обязательству являются встречными денежными и однородными, суды пришли к выводу о том, что они могут быть прекращены зачетом (Определение ВАС РФ от 27.05.2014 N ВАС-5998/14 по делу N А49-562/2013).

Истец не обосновал невозможность направления стороне правоотношения заявления о зачете неустойки в счет исполнения основного обязательства. В данном случае, возможность зачета не поставлена в зависимость от совершения ответчиком каких-либо встречный действий. Истец не лишен возможности заявить о зачете и после рассмотрения настоящего спора.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и разъяснениям Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации изложенных в постановлении от 22 декабря 2011 г. N 81, при этом суд учитывает, что истец не оплатил госпошлину при подаче иска в части требования неимущественного характера.

Руководствуясь ст.ст. 11,12,166, 168, 309, 310, 330, 333 , 421, ГК РФ и ст.ст. 27,65, 106, 110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОПТИМАЛ-РИЕЛТИ" (ОРГН 1057748064505, 121467,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА МОЛОДОГВАРДЕЙСКАЯ,ДОМ 2,КОРПУС 1,ПОМ III/КОМН 13, ИНН <***>, д/р 01.09.2005) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРИМА КАПИТАЛ" (ОГРН <***>, 127322,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА ЯБЛОЧКОВА,21,3,ПОМ. 1А, ИНН <***>, д/р 18.02.2010)пенив размере 18 000 000 рублей и 155 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРИМА КАПИТАЛ" (ОГРН <***>, 127322,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА ЯБЛОЧКОВА,21,3,ПОМ. 1А, ИНН <***>, д/р 18.02.2010) 6 000 рублей в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО4 Е.В.