Гражданский кодекс часть 1

КОО «АНТЕМОНА ЛИМИТЕД» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве заявлением о признании решения от «14» ноября 2017 г. № 77/007/227/2017-1415 об отказе в государственной регистрации соглашения об изменении условий договора – незаконным и об обязании осуществить государственную регистрацию Дополнительного соглашения № 3 от 22 июня 2016 г. на основании Заявления от 02 августа 2017 г. и представленных документов.

Представитель истца изложил правовую позицию, требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения требований возражал.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как установлено судом и следует из материалов дела, Между Заявителем (КОО «АНТЕМОНА ЛИМИТЕД») и Третьим лицом (ООО «Компания «Лотос») заключен долгосрочный договор аренды № М-ДЦА-172-173/4-2015 от 10.06.2015 г. (далее - Договор), по условиям которого (п. 2.2. Договора) арендатору на основании акта приема-передачи помещения от 01.07.2015 г. в аренду переданы комнаты № 172 и № 173 в помещении I на этаже -2 подвал площадью 34,8 и 26,2 кв.м., соответственно, в здании расположенном по адресу: г. Москва, <...>., домовл. 6, стр. 1, с кадастровым номером: 77:17:0110505:75. Долгосрочный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанное здание принадлежит Заявителю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77-АС № 044192, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в связи с чем в ЕГРП сделана запись 77-77/012-77/012/002/2015-464/1 от 30.01.2015 г. Здание целиком стоит на кадастровом учете, что подтверждается Кадастровой выпиской на здание от 14.11.2017 г.

Между Заявителем и Третьим лицом было достигнуто соглашение о возврате Заявителю части арендуемых помещений, а именно комнаты № 172 общей площадью 34,8 кв.м., в связи с чем, стороны заключили дополнительное соглашение № 3 от 22.06.2016 г. и подписали акт возврата помещения от 01.06.2016 г. к Договору, в дополнительном соглашении графически отмечено помещение оставшееся во владении и пользовании Третьего лица.

г. Заявителем, через МФЦ Очаково-Матвеевское были поданы документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения № 3 от 22.06.2016 г. к Договору, что подтверждается Описью документов, принятых для оказания государственных услуг (Приложение № 1). К Заявлению от 02.08.2017 г. в соответствии с требованиями ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" были приложены 3 (три) оригинала Дополнительного соглашения, доверенность на лицо, подающее документы, согласие Сбербанка о заключение дополнительного соглашения и квитанция об уплате государственной пошлины.

г. (что подтверждается распиской в получении документов, Приложение № 2) был получено уведомление об отказе в государственной регистрации соглашения об изменении условий договора датированное 14 ноября 2017 г № 77/007/227/2017-1415.

Не согласившись с действиями Управления по отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, считая, что его права и законные интересы нарушены, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом проверен и признан соблюденным заявителем срок подачи настоящего заявления в суд.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным этапом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В пункте 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким основаниям, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При этом согласно пункту 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основанием для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения послужило то, что согласно условиям дополнительного соглашения к договору аренды заявителю возвращается часть арендуемых помещений, а именно комнаты № 172 общей площадью 34,8 кв.м., при этом заявителем на регистрацию не предоставлен технический план, а также заявление о постановке на кадастровый учет части здания.

По мнению Управления, основанием для кадастрового учета такой части здания в соответствии с п.7 ч.2 ст. 14 Закона должен быть технический план на эту часть здания. Технический план на переданную в аренду часть Здания необходим для кадастрового учета этой части Здания, так как согласно ст. 24 Закона технический план представляет собой документ, содержащий, в том числе, сведения о части Здания, необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объекте недвижимости (части Здания), которому присвоен кадастровый номер.

Регистрирующий орган считает, что технический план на переданную в аренду часть Здания необходим для кадастрового учета этой части Здания, так как согласно ст. 24 Закона технический план представляет собой документ, содержащий, в том числе, сведения о части Здания, необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объекте недвижимости (части Здания), которому присвоен кадастровый номер.

В силу того, что технический план на указанную часть Здания представлен не был, у Управления Росреестра г.Москвы, по его мнению, отсутствовали необходимые для внесения в ЕГРН сведения о части Здания, и, следовательно, Росреестр не мог осуществить государственный кадастровый учет части Здания (присвоить этой части Здания отдельный кадастровый номер) и приостановил государственную регистрацию Договора.

В соответствии с п.5 ст. 44 Закона, если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, в частности совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.

Суд считает ошибочным мнение Управления о том, что основанием для кадастрового учета части Здания в соответствии с п.7 ч.2 ст. 14 Закона должен быть технический план на эту часть Здания, поскольку, в данном случае основанием для кадастрового учета части Здания в соответствии с п.2 ч.2 ст. 14 Закона и в корреспонденции с п.5 ст. 44 Закона является первоначально договор аренды, и впоследствии дополнитлеьное соглашение к нему.

Более того, в ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части Здания сведения о передаваемой в аренду части Здания, так как право собственности Истца на Здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним а, значит, в соответствии с ранее действующими нормами Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., само Здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (кадастровый номер 77:17:0110505:75).

Кроме того, спорные помещения до этого был предметом аренды по Договору аренды от 10.06.2015 №М-ДДА-172-173/4-2015, зарегистрированному в установленном законом порядке.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды, арендатор возвращает арендодателю часть помещений, к соглашению приложен технический платнБТИ, и экспликация помещений.

В соответствии с п. 6 ст. 72 Закона со дня вступления в силу Закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Арендодатель и арендатор в соответствии со ст. 607 ГК РФ исчерпывающе указали в Дополнительном соглашении к договору аренды все данные, позволяющие определенно установить часть возвращаемых помещений.

Таким образом, суд не усматривает оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к Договору аренды.

Данная позиция суда согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, а именно: «Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.»

Аналогичный подход отражен в Определении Верховного Суда РФ от 19.12.2016г. № 306-КГ16-17844 и Определении Верховного Суда РФ от 16.01.2017г.
№306-КГ 16-18329.

Кроме того, согласно п. 9 ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ,
СВЯЗАННЫМ С ОСПАРИВАНИЕМ ОТКАЗА В ОСУЩЕСТВЛЕНИИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016г.: «Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).»

Поскольку в данном случае заявитель обратился в регистрационный орган для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды части здания, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственный кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды и его дополнительных соглашений без соответствующего заявления и представления дополнительных документов, суд признает подлежащим удовлетворению заявленные требования о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от «14» ноября 2017 г. № 77/007/227/2017-1415 об отказе в государственной регистрации соглашения об изменении условий договора – незаконным и об обязании осуществить государственную регистрацию Дополнительного соглашения № 3 от 22 июня 2016 г. на основании Заявления от 02 августа 2017 г. и представленных документов.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ, с учетом положений ст. 333.17, 333.21 НК РФ.

Руководствуясь положениями ст. ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 49, 51, 64-66, 71, 75, 101-104, 110, 123, 156, 167-171, 176, 198, 200 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от «14» ноября 2017 г. № 77/007/227/2017-1415 об отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения № 3 от 22 июня 2016 г.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию Дополнительного соглашения № 3 от 22 июня 2016 г. на основании Заявления от 02 августа 2017 г. и представленных документов.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу КОО «АНТЕМОНА ЛИМИТЕД» государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СУДЬЯ

К.А. Кантор