Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" (129344, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ВЕРХОЯНСКАЯ, ДОМ 18, КОРПУС 2, ПОМ/ОФ 2/194, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.03.2008, ИНН: <***>)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

О признании незаконным и отмене решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 18.01.2021 года №MFC-0558/2020-532720-1,2 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона

в судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО1 (удост., диплом, дов. от 11.03.2021)

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (далее – ответчик, заинтересованное лицо, Росреестр) с участием третьего лица ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – третье лицо, ДГИ города Москвы) о признании незаконным и отмене решения от 18.01.2021 года №MFC-0558/2020-532720-1,2 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, суд, рассмотрел дело в порядке ст. 123 АПК РФ в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Отзыв в суд не поступал.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы заявителя и ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления, 07 октября 2020 года, руководствуясь п.2.1.2 Договора, ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» через Филиал ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ района Алексеевский обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на нежилое помещение, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 232,6 кв.м, кадастровый номер 77:02:0015006:4891 (заявление (опись) № MFC-0558/2020-532720-1 и № MFC-0558/2020-532720-2).

26.02.2021 года представителю ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» в МФЦ района Алексеевский было вручено уведомление от 18.01.2021 года № MFC-0558/2020-532720-1,2 об отказе в государственной регистрации прав.

Посчитав решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве незаконным заявитель обратился в суд.

Удовлетворяя требования заявителя, суд соглашается с доводами заявителя, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 5 статьи 15 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом N 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ или иными федеральными законами.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14 апреля 2020 года между ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» и ДГИ города Москвы был заключен Договор № 59-6453 купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 232,6 кв.м, кадастровый номер 77:02:0015006:4891.

07 октября 2020 года, руководствуясь п.2.1.2 Договора, ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» через Филиал ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ района Алексеевский обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на нежилое помещение, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 232,6 кв.м, кадастровый номер 77:02:0015006:4891 (заявление (опись) № MFC-0558/2020-532720-1 и № MFC-0558/2020-532720-2).

Уведомлением № MFC-0558/2020-532720-1,2 от 16.10.2020 года регистрация перехода права собственности и ипотеки в силу закона была приостановлена Управлением Росреестра по Москве сроком не более, чем до 16.10.2021 года.

Управление Росреестра по Москве мотивировало приостановление государственной регистрации тем, что:

1) в деле правоустанавливающих документов отсутствует заявление продавца (ДГИ города Москвы) о регистрации перехода права собственности;

2) не представляется возможным установить, что покупатель (ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД») обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества и на момент принятия ДГИ города Москвы решения (распоряжения) о приватизации указанного объекта недвижимости соответствовал критериям, установленным Законом № 159-ФЗ;

3) не представлена закладная, составленная в электронном виде, оформление которой предусмотрено разделом 2 Договора купли-продажи.

В целях устранения оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» уведомило ДГИ города Москвы о полученном уведомлении о приостановлении и необходимости направления в Управление Росреестра по Москве необходимых документов.

Письмом от 27.10.2020 года № ДГИ-1-87440/20-1 Департамент уведомил ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» об отсутствии задолженности по текущим платежам по Договору и что заявление о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона будет направлено в Управление Росреестра по Москве не позднее 30.10.2020 года.

Письмом от 27.11.2020 года № 33-6-580254/20-(0)-1 Департамент городского имущества города Москвы выразил свое согласие на составление и регистрацию электронной закладной в формате XML-схемы после регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на недвижимое имущество, являющееся объектом купли-продажи. Дополнительно, указанным письмом Департамент проинформировал о том, что письмом от 20.06.2018 года № 10884/2018 Управление Росреестра по Москве сообщило о возможности подачи документов на государственную регистрацию прав, выражающих содержание сделки, в электронном виде в формате PDF, подписанных электронной подписью, до утверждения необходимых XML-схем Росреестром, в связи с чем Департамент направляет покупателям для подписания электронной подписью и направления в Росреестр закладную, состоящую из двух файлов в форматах PDF и SIG.

12.02.2021 года ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» направило через МФЦ района Северное Медведково в Управление Росреестра по Москве заявление № MFC-0558/2021-241395-1 о возобновлении государственной регистрации с приложением вышеуказанного письма Департамента от 27.11.2020 года и с изложением, в очередной раз, правовой позиции по вопросу наличия у ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» права преимущественного выкупа недвижимости.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком… При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1 ст.9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

Наличие у ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и соответствие ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» критериям, предъявляемым Законом № 159-ФЗ, установлено судебными актами по арбитражному делу № А40-186099/2018, а именно постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.05.2019 года, на что имеется указание в Распоряжении от 26.02.2020 года № 6386 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 232,6 кв.м (копия прилагается), а так же в представленном на государственную регистрацию в качестве документа-основания Договоре купли-продажи недвижимости от 14.04.2020 года № 59-6453. Указанный судебный акт был представлен в Управление Росреестра по Москве одновременно с заявлением на государственную регистрацию. Дополнительно к указанным документам были представлены документы (договор аренды, дополнительные соглашения к договору аренды, уведомления и письма ДГИ, платежные поручения на оплату аренды), которые подтверждают факт арендных отношений в течение установленного Законом № 159-ФЗ срока, необходимого для реализации права выкупа, и которые были предметом исследования и оценки Арбитражным судом Московского округа.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ….» были даны разъяснения, в соответствии с которыми «субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок, то есть действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации». Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 14 пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 года.

Таким образом, отсутствие регистрации договора аренды в ЕГРП (ЕГРН) не может являться основанием для приостановления или отказа в регистрации.

В соответствии со ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

В силу части 5 статьи 15 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами.

Разделом 2 Договора купли-продажи стороны предусмотрели оформление закладной в электронном виде. Росреестром утверждены правила составления закладных в электронном виде с использованием XML-схем, однако необходимые для этого XML-схемы Росреестром в установленном порядке не утверждены, что исключает возможность получения электронной закладной одновременно с регистрацией права собственности и ипотеки. Согласно информации, размещенной на официальном сайте Росреестра, XML-схема, необходимая для формирования XML-документа «Электронная закладная» находится в стадии разработки.

Ранее ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» обращалось с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на приобретенное по Договору купли-продажи недвижимое имущество. Руководствуясь указаниями Департамента, Общество неоднократно направляло в Росреестр в электронном виде полученную от Департамента и подписанную со своей стороны электронной подписью закладную, состоящую из файлов в форматах PDF и SIG, которая не была принята Росреестром, что подтверждается уведомлением от 11.09.2020 года № 77/009/273/2020-1025, 1026, 1027 об отказе в государственной регистрации и уведомлением от 15.10.2020 года № КУВД-001/2020-18548180/1 о возврате документов (закладной) ввиду несоответствия формата документов формату, установленному органом нормативно-правового регулирования.

В соответствии с п.7 ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная может быть составлена и выдана залогодержателю до прекращения обеспеченного залогом обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а так же закладная.

Таким образом, закон допускает составление и подачу закладной после государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки. Заключенный между Департаментом государственного имущества города Москвы и ООО УК «СВИБЛОВ ГРАД» договор купли-продажи недвижимости № 59-6453 от 14.04.2020 года так же не содержит условия, запрещающего регистрацию перехода права собственности и ипотеки без одновременной выдачи закладной, составленной в электронном виде (электронной закладной).

Следовательно, решение управления об отказе в государственной регистрации ипотеки нарушает права общества.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В связи с изложенным, решение Управления Росреестра по Москве не соответствует нормам материального права и подлежит признанию незаконным и необоснованным.

Ответчик отзыв не представил, не доказал наличие обстоятельства, послужившего основанием для оспариваемого решения.

Согласно положениям ст. 200 АПК РФ на орган, который принял решение, возлагается обязанность доказывать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Иных доказательств, подтверждающих сомнения ответчика, не представлено.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65, 71, 123,156, 110, 167-170, 199-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 18.01.2021 года № MFC-0558/2020-532720-1,2 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СВИБЛОВ ГРАД" в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу, а именно осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора №59-6453 от 14.04.2020 года, осуществить государственную регистрации ипотеки в силу закона на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 232,6 кв.м, кадастровый номер 77:02:0015006:4891.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СВИБЛОВ ГРАД" расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Гилаев Д.А.