Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось Закрытое акционерное общество "Промышленная инновационная компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 21.01.2002г., место нахождения: 196084, <...>) с иском к Индивидуальному предпринимателю (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 08.10.2008г. МИФНС № 2 по Московской обл., место нахождения: 141071, <...> и Ванцетти, д. 26а, кв. 53), третье лицо Управление Росреестра по Москве о государственной регистрации договора № 4/12 от 20 февраля 2012 года аренды помещения под офис – части помещения общей площадью 382,1 кв.м., назначение: нежилое, помещение III, комната № 2, комната № 3, часть комнаты № 4 (без учета внутренних перегородок), расположенного по адресу: <...>, 8-ой этаж.

Суд, в порядке ст. 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ЗАО "Транскапиталбанк".

Иск мотивирован тем, что ответчик, в нарушение условий договора, уклоняется от государственной регистрации договора № 4/12 от 20 февраля 2012 года аренды помещения под офис.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в отзыве. Указал, что им предпринимались все предусмотренные законом меры, направленные на регистрацию договора аренды, а также считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты гражданских прав.

Третье лицо ЗАО "Транскапиталбанк" против удовлетворения иска возражает, по доводам, изложенным в отзыве. Указывает, что договор аренды заключен ответчиком без согласия залогодержателя.

В судебное заседание не явились третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://kad.arbitr.ru. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав доказательства по делу, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Проминком" и ИП ФИО1 был подписан договор № 4/12 аренды помещения под офис от 20 февраля 2012 года, согласно которому арендодатель (ответчик) обязуется предоставить нежилое помещение, указанное в пункте 1.2. договора, во временное пользование арендатору (истец), а арендатор обязуется вносить арендную плату и выполнять иные условия, предусмотренные договором.

В соответствии с п. 1.2. договора, сдаче в аренду подлежит часть помещения общей площадью 382,1 кв.м., назначение: нежилое, помещение III, комната № 2, комната № 3, часть комнаты № 4 (без учета внутренних перегородок), в границах, означенных красным цветом на поэтажном плане помещения (приложение № 1 к договору), расположенного по адресу: <...>, 8-ой этаж.

Помещение сдается в аренду с 20.02.2012г. по 31.07.2015г. (п.2.1. договора).

В соответствии с п. 2.4., договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента указанной регистрации.

Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи помещения под офис от 20.02.2012г.

Пунктом 4.2.8. договора согласованно, что арендодатель обязан в течение 10 рабочих дней с даты передачи помещений арендатору, представить заверенные арендодателем копии следующих документов: свидетельство о государственной регистрации; выписку из ЕГРП; письменное согласие "ТКБ" (ЗАО) (залогодержателя) на передачу, указанных в п. 1.2. помещений в аренду.

Ответчиком 13.06.2012г. в Управление Росреестра по Москве был подан пакет документов для регистрации договора аренды № 4/12 от 20.02.2012г.

В связи с тем, что не определен предмет договора, не представлены кадастровый паспорт помещения с указанием арендуемой площади и согласие залогодержателя на передачу помещения в аренду, а также адрес объекта, указанный в договоре противоречит данным ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, письмом от 12.07.2012г. (исх. № 11/150/2012-55) ответчику было сообщено о приостановлении государственной регистрации договора.

Сообщением № 11/150/2012-55 от 13.08.12г. Управление Росреестра по Москве ФИО1 отказало в государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества, поскольку необходимые доказательства наличия оснований для проведения государственной регистрации, в регистрирующий орган не поступили.

Письмом от 01.11.2012г., а также письмом от 25.12.2012г. истец просил ответчика в разумный срок устранить причины отказа в государственной регистрации договора аренды и предоставить полный пакет документов на государственную регистрацию.

Уведомлением от 17.01.2013г. истец известил ответчика о готовности самостоятельно произвести государственную регистрацию договора и просил предоставить ему для этого необходимый пакет документов.

Ответчик обращения истца оставил без ответа и удовлетворения.

Истец полагая, что ответчик уклоняется от принятой на себя при заключении договора аренды обязанности по государственной регистрации указанного договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ЗАО "Проминком" суд исходит из следующего.

В соответствии со п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При заключении договора аренды арендатор должен действовать заботливо и осмотрительно, должен проверить права, ограничения прав арендодателя на сдачу помещений в аренду.

Согласно п. 1.5. договора передаваемое в аренду помещение находится в залоге у "ТКБ" (ЗАО) (залогодержатель) по договору об ипотеке № 692-2010/ДЗ/КФ/1 от 12.09.2011г.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.01.11г., ответчику на праве собственности принадлежит следующий объект: нежилые помещения, общая площадь 537,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 8 этаж, помещение III - комнаты с 1 по 4, адрес объекта: <...>. Данное право собственности обременено ипотекой.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 28.08.2012г. № 11/055/2012-069, право собственности ответчика на нежилые помещения, общая площадь 523,1 кв.м., обременено ипотекой в пользу ЗАО "Транскапиталбанк" (3 договора).

Согласно п. 4.3.3. договора об ипотеке № 692-2010/ДЗ/КФ/1 от 12.09.2011г., заключенного между ИП ФИО1 (залогодатель) и ЗАО "Транскапиталбанк" (залогодержатель), залогодатель вправе сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование, иными образом распоряжаться заложенным имуществом только на основании предварительного письменного согласия залогодержателя.

Вместе с тем, истец не подтвердил обращение к арендодателю за получением договора ипотеки, не ознакомился с условиями п. 4.3.3. договора, не убедился в наличии согласия залогодержателя на сдачу помещения в аренду, то есть при подписании договора не устранил сомнения в возможности приобретения права аренды.

Согласия залогодержателя на дату подписания договора аренды суду не представлено. Ответчик пояснил, что такое согласие отсутствует.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с п. 1 ст. 40 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, при условии, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как следует из отзыва ЗАО "Транскапиталбанк", п. 2.2.3 договора № 3977-2008/ДЗ/1 от 29.12.2008г. о залоге недвижимого имущества, п. 2.2.3. договора о залоге недвижимого имущества № 280-2009/ДЗ/1 от 04 03.2009г., п. 1.5 договора об ипотеке № 692-2010/ДЗ/КФ/1 от 12.09.2011г., предусмотрено, что любое распоряжение помещением, в том числе сдача помещения в аренду допускается лишь с письменного согласия залогодержателя. "ТКБ" (ЗАО) не может предоставить ФИО1 разрешение (согласие) на передачу части помещения площадью 382,1 кв.м. в аренду в связи с тем, что объектом аренды по договору № 4/12 аренды помещения под офис от 20.02.2011 года является необособленная часть помещения, площадью 382,1 кв.м., залогодержатель "ТКБ" (ЗАО) лишен возможности определить какая часть помещения обременяется правами аренды ЗАО "Промышленная инновационная компания".

Таким образом, договор № 4/12 аренды помещения под офис от 20.02.2011 года подписан сторонами в нарушение требований п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 40 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, с учетом содержания п. 1.5. договора аренды, нарушение прав истца отсутствуют, поскольку при заключении договора аренды в отсутствие согласия залогодержателя истец знал и должен был знать о риске не получения такого согласия.

Также, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Объект аренды, указанный в договоре № 4/12 аренды от 20.02.2011г., не позволяет определить имущество, подлежащее передаче арендатору, то есть данный договор аренды является незаключенным.

Кроме того, объект аренды не является самостоятельным объектом недвижимости, так как в его состав входит только часть комнаты 4, не являющаяся самостоятельным объектом недвижимости. Данное обстоятельство также послужило основанием отказа в государственной регистрации договора, поскольку в соответствии со ст. 131 ГК РФ, права регистрируются исключительно в отношении объектов недвижимости.

В соответствии с п. 10 ст. 33 Закона о регистрации, до 01.01.2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества.

На основании п. ст. 26 Закона о регистрации в случае, если в аренду сдаются помещения, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта помещений с указанием размера арендуемой площади.

Однако, как следует из письма Центрального ТБТИ от 11.03.2013г, в соответствии с инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом № 37 от 04.08.1998 года Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, измерение помещений производится по периметру стен на высоте 1,10-1,30 м. от пола. На основании вышеизложенного произвести измерение части помещения без фактической границы и подсчитать площадь данной части комнаты не представляется возможным.

Данным письмом подтверждается, что объект аренды не является самостоятельным объектом недвижимости и на него не может быть оформлен кадастровый паспорт, что в свою очередь исключает государственную регистрацию договора аренды этого объекта.

Изложенные обстоятельства препятствуют государственной регистрации договора № 4/12 от 20 февраля 2012 года аренды помещения под офис – части помещения общей площадью 382,1 кв.м., назначение: нежилое, помещение III, комната № 2, комната № 3, часть комнаты № 4 (без учета внутренних перегородок), расположенного по адресу: <...>, 8-ой этаж.

Кроме того, факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора не подтверждается материалами дела.

Как усматривается из материалов дела, договора аренды и уведомления № 03-503-119/П 25.12.12г. обязательство ответчика по государственной регистрации договора, договором аренды не установлено, а ограниченно обязанностью предоставить заверенные арендодателем копии документов, указанных в п. 4.2.8.

Ответчик обратился в Управление Росреестра по Москве с пакетом документов для государственной регистрации, однако Управление отказало в государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества по адресу: <...>.

Вместе с тем, обязательства по обжалованию данного отказа на ответчика договором и законом не возложены.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии нарушенных ответчиком прав истца.

При таких обстоятельствах исковые требования ЗАО "Проминком" о регистрации договора аренды неправомерны и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 1, 8, 10, 11, 12, 130, 131, 346, 432, 607 ГК РФ и руководствуясь ст. ст. 51, 65, 110, 150, 151, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ЗАО "Проминком" (ОГРН <***>) к ИП ФИО1 (ОГРН ИП <***>) о государственной регистрации договора № 4/12 от 20 февраля 2012 года аренды помещения под офис – части помещения общей площадью 382,1 кв.м., назначение: нежилое, помещение III, комната № 2, комната № 3, часть комнаты № 4 (без учета внутренних перегородок), расположенного по адресу: <...>, 8-ой этаж – отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова