Гражданский кодекс часть 1

ПУБЛИЧНОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СБЕРБАНК РОССИИ" (117997, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ВАВИЛОВА, 19, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТУЛЬСКАЯ Б., 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС ГАРАНТ" (123007, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МАГИСТРАЛЬНАЯ 4-Я, ДОМ 11, СТРОЕНИЕ 2, ЭТАЖ 5 ПОМ. VI КОМН. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2003, ИНН: <***>)

о признании недействительным и отмене уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 09.12.2019г. №77/009/281/2019-4996,

в судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО1 (паспорт, диплом, дов. № МБ/7140-Д от 26.02.2020);

от ответчика: ФИО2 (удост., диплом, дов. № Д-15/2019 от 30.12.2019)

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик) о признании незаконным и отмене уведомления от 09.12.2019 № 77/009/281/2019-4996 об отказе в государственной регистрации; обязании зарегистрироватьдоговор с последующей ипотеки № 1/И-6700 от 09.08.2019 между ПАО Сбербанк и ООО «Бизнес ГАРАНТ»;

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица. В материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанного лица о времени и месте проведения судебного заседания.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заявителем не пропущен.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29.08.2019 представителями ПАО Сбербанк и ООО «Бизнес Гарант» подано заявление № 77/009/281/2019-4996 о государственной регистрации ипотеки нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005016:2923, общей площадью1651,10 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: <...>, строен. 2.

09.12.2019 уведомлением № 77/009/281/2019-4996 Управление Росреестра по Москве отказало Банку и третьему лицу в государственной регистрации ипотеки, основанием для отказа в регистрации договора об ипотеке, по мнению Управления Росреестра по Москве, послужило наличие противоречий в сроке исполнения обязательства по возврату кредита (20.06.2021) и сроке действия договора залога (20.06.2024), которые повлекли незаключенность договора об ипотеке; отсутствие согласия собственника земельного участка на передачу нежилого помещения в залог.

Посчитав решение Управления по отказу в государственной регистрации незаконным, и нарушающими его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд.

Возражая против удовлетворений заявленных требований, ответчик указал, что причиной отказа в государственной регистрации договора являлись следующие обстоятельства.

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) вышеуказанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0005016:14 по адресу: <...> (далее - земельный участок). При этом право аренды ООО «БИЗНЕС ГАРАНТ» в ЕГРН не зарегистрировано.

Департамент городского имущества г. Москвы письмом от 26.09.2019 № ДГИ-1-79742/19-1 сообщил ответчику, что на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0005016:14 с ОАО «Мосшвея» заключен договор аренды земельного участка от 14.07.1995 № М-09-002668 сроком до 14.07.2005 для использования существующих зданий и сооружений под производство товаров народного потребления.

По состоянию на 24.09.2019 земельно-правовые отношения с ООО «Бизнес Гарант» не оформлены.

В связи с этим Управление указало, что заявителем не представлено согласия собственника земельного участка на передачу нежилого помещения в залог.

Кроме этого, пунктом 1.1 Договора об открытии возобновляемой кредитной линии № 6700 от 21.06.2019 срок исполнения обязательств устанавливается по 20.06.2021.

Регистрирующий орган указал, что поскольку залог устанавливается в обеспечение конкретных обязательств, указанных в Договоре об открытии возобновляемой кредитной линии № 6700 от 21.06.2019 до 20.06.2021, при этом, из п. 7.2 Договора следует, что залог действует по 20.06.2024, государственным регистратором выявлено противоречие в представленных документах, из чего сделан вывод, что стороны не пришли к соглашению, следовательно, договор ипотеки, по мнению ответчика, считается не заключенным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ч. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) установлен заявительный порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Суд достоверно установил, что заявителем представлены доказательства соблюдения порядка установленного Федеральным законом N 122-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По правилам статьи 4 Закона о регистрации, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. При этом к заявлению о государственной регистрации прав в соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

В п. 1 ст. 29 Закона о регистрации указано, что к заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Часть 2 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что федеральными законами могут быть урегулированы вопросы земельного законодательства, при этом они не должны противоречить Земельному кодексу Российской Федерации.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, что предметом залога является не здание или сооружение, а некоторые отдельные помещения здания, поставленные на самостоятельный кадастровый учет.

Согласно пункту 1 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Из буквального толкования вышеуказанной нормы ипотека земельного участка обязательна в случае залога здания или сооружения.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Исходя из системного толкования норм гражданского законодательства, договор ипотеки доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге прав на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

Таким образом, согласие собственника земельного участка на передачу нежилого помещения в залог не требуется.

В этой связи суд признал необоснованным довод регистрирующего органа о непредставлении документа, подтверждающего согласие собственника земельного участка на передачу права аренды в ипотеку.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Суд отмечает, что согласно представленному на регистрацию договору об ипотеке, он содержит предмет ипотеки (пункт 1.1 договора об ипотеке, приложение 1 к договору об ипотеке); оценочную стоимость (пункт 1.2 договора об ипотеке, приложение 1 к договору об ипотеке); существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой (пункт 2 договора об ипотеке).

Согласно пункту 12.1 кредитного договора он вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по нему.

Пунктом 7.2 договора об ипотеке предусмотрено, что договор и залог действуют по 20.06.2024 включительно.

Вместе с тем, как указало Управление в оспариваемом уведомлении, договор об ипотеке и соответствующее обременение согласно пункту 7.2 данного договора действуют по 12.09.2024, что по его мнению, свидетельствует о его незаключенности.

Согласно статье 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае сторонами было достигнуто соглашение по все существенным условия договора об ипотеке, в том числе о сроке его действия - 12.09.2024, что исключает возможность признания его незаключенным.

Таким образом, вывод Управления Росреестра по Москве о том, что срок действия договора последующей ипотеки должен соответствовать сроку возврата кредита (20.06.2021), т.е. сроку исполнения лишь части обязательств по кредитному договору, не основан на нормах действующего законодательства и является неправомерным.

При этом суд первой инстанции отмечает, что в законодательстве отсутствует запрет на заключение договора об ипотеке на более продолжительный по сравнению со сроком исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (в рассматриваемом случае 12.09.2021) срок.

Судом первой инстанции установлено, что договор об ипотеке, представленный на государственную регистрацию, содержит необходимые данные, позволяющие идентифицировать объект ограничения (обременение) права в форме ипотеки (наименование, площадь, место нахождения, кадастровый номер) и являются достаточными для осуществления государственной регистрации ипотеки.

Данный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 N 09АП-6550/2020 по делу N А40-262906/2019.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Учитывая изложенное, требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд полагает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение месяца с даты вступления решения в законную силу устранить нарушение прав и законных интересов ПАО «Сбербанк», а именно: зарегистрировать договор последующей ипотеки №1/И-6700 от 09.08.2019 г. между ПАО «Сбербанк» и ООО «Бизнес ГАРАНТ».

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные заявителем взыскиваются с ответчика.

В соответствии со статьями 101, 110 и 112 АПК РФ и абзацем 3 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя, и по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается в размере 3000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 29, 67, 68, 71, 110, 123, 156, 167- 170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 09.12.2019г. №77/009/281/2019-4996 об отказе в государственной регистрации договора ипотеки №1/И-6700 от 09.08.2019 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение месяца с даты вступления решения в законную силу устранить нарушение прав и законных интересов ПАО «Сбербанк», а именно: зарегистрировать договор последующей ипотеки №1/И-6700 от 09.08.2019 г. между ПАО «Сбербанк» и ООО «Бизнес ГАРАНТ».

Проверено на соответствии действующему законодательству.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ПАО «Сбербанк» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд

Судья: Гилаев Д.А.