Гражданский кодекс часть 1

Компания с ограниченной ответственностью «БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД» (Республика Кипр) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Гуэль» о взыскании задолженности по постоянной арендной плате в сумме 78 527,05 евро по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, но не менее 42,00 руб. за 1 евро за декабрь 2011г, март, ноябрь, декабрь 2012г., январь, февраль 2013г.; задолженности по переменной арендной плате в сумме 54 514,79 руб. за июнь, декабрь 2012г.; неустойки (пени) в связи с нарушением обязательства по оплате постоянной арендной платы в сумме 80 431,33 евро по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, но не менее 42,00 руб. за 1 евро за период с 01.03.2012г. по 06.05.2013г.; неустойки (пени) в связи с нарушением обязательства по оплате переменной арендной платы в сумме 91 991,04 руб. за период с 20.03.2012г. по 06.05.2013г.

Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения № СЧ-В2-К от 28.12.2011 г. в части оплаты арендной платы.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против иска возразил по доводам отзыва.

По ходатайству ответчика определением суда от 09.10.2013г. произведена процессуальная замена ООО «Гуэль» на ООО «Комета».

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Компанией с ограниченной ответственностью «БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД» (истец, арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Гуэль» (ответчик, арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № СЧ-В2-К от 28 декабря 2011 г.

Предметом договора аренды является предоставление ООО «Гуэль» во временное владение и пользование нежилого помещения общей площадью 427,8, расположенного по адресу: г. Москва, мкр. Северное Чертаново, д. 1А (2 этаж, пом. 1 ком. 43, 48), сроком на 11 месяцев.

Помещение передано арендатору по Акту приема-передачи 28 декабря 2011 г. (т. 1 л.д. 23).

Согласно п. 4.1 договора за аренду помещения арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в договоре аренды и, в том числе, в Приложении № 5, являющемся неотъемлемой частью договора.

В пункте 1 Приложения № 5 договора аренды стороны согласовали, что арендная плата включает в себя:

- постоянную арендную плату (базовая ставка и эксплуатационные расходы);

- переменную арендную плату (рассчитывается из суммы, равной расходам арендодателя по оплате электроэнергии, отопления, холодной и горячей воды, потребляемой арендатором внутри арендуемого помещения, а также расходам арендодателя за вывоз пищевых отходов арендатора, п. 1.3 Приложения № 5).

В соответствии с п. 1.2 Приложения № 5 договора аренды постоянная арендная плата была установлена за период с 28 декабря 2011 года в рублях эквивалентно сумме 18 154,28 евро в месяц, включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством.

Дополнительным соглашением от 30 марта 2012 г. к договору аренды стороны договорились внести изменения и дополнения в договор аренды, в связи с чем, с 01 апреля 2012 года базовая часть постоянной арендной платы была установлена в размере 10 940,13 евро в месяц, в том числе НДС, эксплуатационная часть - в размере 3 567,44 евро в месяц, в том числе НДС (п. 5 дополнительного соглашения).

Таким образом, с 01 апреля 2012 года постоянная арендная плата составила 14 154,57 евро в месяц, включая НДС.

Пунктом 1.1.6 договора аренды установлено, что курс евро определяется, исходя из установленного ЦБ РФ на дату совершения платежа. В случае, если курс ЦБ РФ будет ниже 42,00 руб. за 1 евро, то стороны согласились установить расчетный курс - 42,00 руб. за 1 евро.

Согласно п. 2.1 Приложения № 5 договора аренды арендатор обязан ежемесячно, авансом перечислять на расчетный счет арендодателя постоянную арендную плату не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. Оплата переменной арендной платы производится на основании отдельно выставляемых счетов в течение 3 рабочих дней с даты выставления счета на оплату.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В нарушение условий договора аренды, ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ, ответчик не произвел оплату постоянной арендной платы за декабрь 2011 года, март, ноябрь, декабрь 2012 года, январь, февраль 2013 года, а также не произвел оплату переменной арендной платы за июнь, декабрь 2012 года, в результате чего у него образовалась задолженность в следующем размере: по постоянной арендной плате - 78 527,05 евро; по переменной арендной плате - 54 514,79 руб.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Учитывая, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по постоянной арендной плате в размере 78 527,05 евро и по переменной арендной плате в размере 54 514,79 руб.

Из условий договора аренды следует, что стороны согласовали основания наступления ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендной платы в виде пени. Так, в силу п. 8.5. договора аренды в случае полной или частичной неуплаты арендной палаты в срок, определенный договором аренды, арендатор обязался уплатить арендодателю пени в размере 0,3% от включающей НДС не уплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно представленному истцом расчету, проверенному судом, размер пени составил: 80 431,33 евро за нарушение обязательства по оплате постоянной арендной платы за период с 01.03.2012г. по 06.05.2013г.; 91 991,04 руб. за нарушение обязательства по оплате переменной арендной платы за период с 20.03.2012г. по 06.05.2013г.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере 80 431,33 евро за нарушение обязательства по оплате постоянной арендной платы и неустойка в размере 91 991,04 руб. за нарушение обязательства по оплате переменной арендной платы.

Довод ответчика об оплате обеспечительного взноса (страхового депозита) отклоняется судом, т.к. согласно платежному поручению № 17 от 14.09.2011г. на сумму 457 821 руб. 00 коп., платежному поручению №85 от 02.12.2011г. на сумму 294 021 руб. 00 коп., платежному поручению № 109 от 26.12.2011г. на сумму 163 800 руб. 00 коп. производилась оплата обеспечительного взноса по предварительному договору аренды нежилого помещения №СЧ-В2-П от 19.07.2011г. (т. 2 л.д. 71-73). Ответчик не подтвердил основания зачета обеспечительного платежа в счет платежей по спорному (краткосрочному) договору аренды.

В силу п. 3.1. предварительного договора аренды нежилого помещения №СЧ-В2-П от 19.07.2011г. долгосрочный договор аренды должен быть подписан сторонами в срок не позднее 01 января 2014 года. Таким образом, срок заключения долгосрочного договора аренды не истек.

В силу п. 5.1. предварительного договора аренды от 19.07.2011г. арендатор в течение десяти рабочих дней с даты подписания договора обязуется оплатить арендодателю обеспечительный взнос в рублях эквивалентно сумме 21 801 евро (включая НДС), в рублях по куру на день совершения платежа.

Согласно п. 5.2. обеспечительный платеж не является задатком и служит способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору, в том числе по заключению в будущем краткосрочного договора аренды и долгосрочного договора аренды.

В соответствии с п. 5.3. предварительного договора в течение двадцати рабочих дней с даты получения арендодателем прошедшего государственную регистрацию долгосрочного договора аренды, полученная арендодателем сумма обеспечительного взноса, за вычетом любых денежных сумм, удержанных в соответствии с договором, будет засчитана арендодателем в счет уплаты арендатором части суммы страхового депозита (как он определен в долгосрочном договоре аренды) по долгосрочному договору аренды, в рублях по курсу поступления обеспечительного платежа на расчетный счет арендодателя.

В силу п. 5.4. предварительного договора в течение двадцати рабочих дней с даты получения арендодателем прошедшего государственную регистрацию долгосрочного договора аренды, полученная арендодателем сумма страхового депозита (как он установлен в краткосрочном договоре аренды), за вычетом любых денежных сумм, удержанных в соответствии с краткосрочным договором аренды, будет засчитана арендодателем в счет уплаты арендатором части суммы страхового депозита (как он определен в долгосрочном договоре аренды) по долгосрочному договору аренды, в рублях по курсу поступления страхового депозита на расчетный счет арендодателя.

В случае, если на дату окончания срока действия краткосрочного договора аренды, долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован, стороны обязуются заключить новый краткосрочный договор аренды, на тех же условиях, за исключением размера арендной платы, которая будет соответствовать размеру арендной платы не соответствующий год срока аренды, а сумма страхового депозита полностью (или частично, если страховой депозит был использован в соответствии с условиями настоящего договора аренды) засчитывается арендодателем в счет уплаты суммы страхового депозита по новому краткосрочному договору аренды.

Согласно п. 5.5. предварительного договора на сумму обеспечительного взноса не начисляются какие-либо проценты.

В соответствии с п. 5.6. предварительного договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить вычеты из суммы обеспечительного взноса в следующих случаях и размерах, но, не ограничиваясь ими:

5.6.1. в размере неполученной суммы, в случае полного либо частичного неисполнения арендатором в срок, установленный договором, денежного обязательства по настоящему договору, неустоек (штрафов), и при условии неполучения арендодателем соответствующей суммы в течение десяти рабочих дней после направления арендатору уведомления арендодателя о просрочке в ее выплате;

5.6.2. в размере сумм убытков, понесенных арендодателем в результате причинения арендатором, его подрядчиками и/или их субподрядчиками ущерба помещению, торговому центру или иному имуществу арендодателя, и при условии неполучения арендодателем таких сумм в течение десяти рабочих дней после направления арендатору уведомления арендодателя с требованием об их уплате.

Вычеты из обеспечительного взноса истцом не производились.

Обеспечительный взнос по условиям предварительного договора подлежал зачету в счет платежей по долгосрочному договору, который на дату судебного заседания не заключен. Срок, установленный для его заключения, не истек (в силу п. 3.1. предварительного договора от 19.07.2011г. долгосрочный договор аренды должен быть подписан сторонами в срок не позднее 01 января 2014 года).

Таким образом, отсутствуют основания вычета обеспечительного платежа из суммы долга.

Довод об отсутствии у истца права собственности на объект аренды отклоняется судом в связи со следующим.

Как указано в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Договор аренды нежилого помещения № СЧ-В2-К от 28.12.2011 г. возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Так как ни одна из сторон не направила возражения против возобновления договора аренды на неопределенный срок, договор был возобновлен в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Условия пункта 7.1. договора о прекращении договора по истечении одиннадцати месяцев ничтожно, т.к. противоречит пункту 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 330, 606, 614, 615, 621 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Комета» (ОГРН <***>) в пользу Компания с ограниченной ответственностью БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД (республика Кипр) долг 78 527,05 (семьдесят восемь тысяч пятьсот двадцать семь 05/100) евро по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 42,0 руб. за 1 евро, 54 514 (пятьдесят четыре тысячи пятьсот четырнадцать) руб. 79 коп., пени 80 431, 33 (восемьдесят тысяч четыреста тридцать один 33/100) евро по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 42,0 руб. за 1 евро, пени 91 991 (девяносто одну тысячу девятьсот девяносто один) руб. 04 коп., а также 56 022 (пятьдесят шесть тысяч двадцать два) руб. 06 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова