Гражданский кодекс часть 1

по заявлению ООО «Бизнесстройгрупп» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата регистрации: 11.04.2003, 123022, Москва город, улица Декабрьская Б., дом 10, строение 2, помещение 6, этаж 3)

к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата регистрации: 03.11.2009, 115191, Москва город, улица Тульская Б., 15)

о признании незаконным решения от 12.12.2018,

с участием: от заявителя: ФИО1 (по дов. от 14.12.2017 б/н, паспорт), от ответчика: ФИО2 (по дов. от 26.12.2018 № 23244/2018, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Бизнесстройгрупп» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве об оспаривании решения от 12.12.2018 об отказе в регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0170907:25, расположенный по адресу: город Москва, п. Марушкинское, д. Марушкино.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, на то, что Росреестр неправомерно отказал в регистрации прекращения права аренды земельного участка, поскольку в силу закона и разъяснений судебной практики для прекращения права аренды Застройщика на земельный участок достаточно регистрации права собственности даже на одно помещение в многоквартирном доме.

Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - правила ведения ЕГРН) не регулирует вопрос гражданских правоотношений (оснований для возникновения или прекращения прав и обязанностей в рамках гражданский правоотношений) и не может быть основанием прекращения, либо не прекращения залога и права аренды земельного участка.

Отказ в регистрации прекращения права аренды на Земельный участок вредит интересам дольщиков, которые не приобретают права собственности на Земельный участок.

Из-за отказа во внесении сведений о прекращении права аренды на Земельный участок складывается ситуация «принудительной аренды» Обществом Земельного участка, в аренде которого Общество не нуждается.

Заинтересованным лицом представлен письменный отзыв на заявление, в котором просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку собственность (права аренды) застройщика или публичного образования на земельный участок прекращается не сразу.

По сведениям ЕГРН в регистрирующем органе отсутствует информация о передаче всех объектов долевого строительства участникам долевого строительства, кроме того застройщиком и по сей день заключаются договоры участия в долевом строительстве на объекты, расположенные на вышеуказанном земельном участке.

Залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей.

Прекращение прав по договору аренды земельного участка, права и обязанности по которому являются предметом залога (ипотеки), противоречит ст. 310 ГК РФ.

Заинтересованное лицо указывает, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Отмечает, что в силу п. 137 Порядка регистрационная запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании возражал против удовлетворения требований по доводам отзыва.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей заявителя и заинтересованного лица, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению и при этом руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. По смыслу части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом проверен и признан соблюденным заявителем срок подачи настоящего заявления в суд. Указанный срок Обществом не пропущен.

Как следует из материалов дела, 03.09.2018 в регистрирующий орган с заявлением №77/011/227/218-3752 о государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:26:0170907:25, расположенного по адресу: г.Москва, п.Марушкинское, д.Марушкино, обратилось ООО «Бизнесстройгрупп» через представителя по доверенности ФИО3

В качестве документа - основания для совершения указанного регистрационного действия был представлен Договор аренды земельного участка от 02.08.2004829, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района (арендодатель) и ООО «Бизнесстройгрупп» (арендатор).

12.09.2018 осуществление государственной регистрации прекращения аренды на недвижимое имущество было приостановлено на основании п.5.ч.1 ст.26 Закона о недвижимости (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав).

12.12.2018 Управление Росреестра по Москве отказало Обществу в регистрации прекращения права аренды на Земельный участок, так как пунктом 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 года № 943 «Об установлении единого порядка ведения реестра недвижимости», указав что возможность погашения записи об аренде на Земельный участок возможна только после погашения всех записей об ипотеке (продажи всех квартир во вновь построенном доме).

Полагая отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации прекращения права аренды на земельный участок договора незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Суд приходит к выводу о том, что указанные выше обстоятельства не препятствуют государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка в связи со следующим.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования.

Однако, как установлено п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права. Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Статьей 27 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. Перечень оснований для приостановления и соответственно последующего отказа в государственной регистрации является исчерпывающим. Возможность его расширительного толкования регистрирующим органом законом не предусмотрена.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации прекращения договора аренды не соответствует ст. ст. 26, 27 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 352 ГК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

Таким образом, обстоятельство наличия в ЕГРН актуальной записи об ипотеке (залог) не препятствует государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

В данном случае в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи о прекращении действия договора аренды земельного участка.

Таким образом, совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований, в данном случае установлена.

С учетом изложенного, оспариваемые действия Управления не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствуют внесению в ЕГРН сведений об обременении объекта собственности Общества, в связи с чем, суд признает их недействительными с возложением на Управление обязанности устранить допущенные нарушения прав заявителя.

Расходы по госпошлине возмещаются заявителю за счет Управления в порядке ст. 110 АПК РФ.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст. ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 49, 51, 64-66, 71, 75, 101-104, 110, 123, 156, 167-171, 176, 198, 200 АПК РФ,

решил:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 12.12.2018 года об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:26:0170907:25.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Обязать Управление Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Бизнесстройгрупп» путем государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0170907:25, в порядке и в сроки, установленные Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с Управление Росреестра по Москве в пользу ООО «Бизнесстройгрупп» расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.А. Аксенова