Гражданский кодекс часть 1

резолютивная часть в порядке ст. 176 АПК РФ объявлена 15.09.20
решение в полном объеме изготовлено 09.10.20
Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.
при ведении протокола секретарем Меженцевой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ТСЖ "ЧЕРНЯХОВСКОГО 66" (620010, <...>, ОГРН: <***>) к ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>) о взыскании 850 633 руб. 07 коп. долга по внесению платы за содержание и эксплуатацию общего имущества единого имущественного комплекса, расположенного по адресу: <...> за период с 01.01.2019 по 31.05.2020

при участии представителей: от истца - адвоката Шалягина А.Л. по дов. от 11.12.19 и ответчика ФИО1

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 850633 руб. 07 коп. долга по внесению платы за содержание и эксплуатацию общего имущества единого имущественного комплекса, расположенного по адресу: <...> за период с 01.01.2019 по 31.05.2020. Требования основаны на том, что ответчик, являясь собственником помещений, не оплачивает эксплуатационные расходы. Расчет стоимости эксплуатационных расходов произведен истцом по ставкам, утвержденным общими собраниями ТСН.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая, в частности, на следующее: ИП ФИО1 не является членом ТСН «Черняховского 66» и не заключал с ТСН договора на управление или содержание эксплуатацию помещений, о решениях собраний ТСН от 18.02.19 и от 06.02.20 узнал только из настоящего иска; принадлежащие ответчику помещения с кадастровым номером 66:41:0509003:138 и 66:41:0509003:118, расположенные в здании с кадастровым номером 66:41:0509003:53, находятся в стадии реконструкции после пожара, произошедшего в ночь с 16 на 17 мая 2016 года, и не эксплуатируются, данные помещения были приобретены в целях восстановления и реконструкции у ООО «Новая техника», которое являлось собственником на момент произошедшего пожара, в указанных помещениях отсутствует кровля и коммуникации; здание с кадастровым номером 66:41:0509003:57 площадью 697,80 кв.м, в отношении которого ИП ФИО1 несет самостоятельно расходы по содержанию и эксплуатации здания, а также вносит платежи по договору аренды земельного участка под зданием.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения требований.

В обоснование требований истец ссылается на то, что ТСН создано для управления единым комплексом недвижимости, в котором ответчику принадлежат нежилые помещения.

Согласно ч.1 ст. 132 ГК РФ, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Согласно ч.2 ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п.1 ч.4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид).

Истцом не представлено доказательств существования и постановки на кадастровый учет единого недвижимого комплекса или существования предприятия как имущественного комплекса.

Довод истца о том, что здания расположены на одном земельном участке отклоняется судом, поскольку не подтверждает, что все расположенные на участке объекты имеют технологическую или функциональную связь. Само по себе наличие связанной системы инженерных коммуникаций не свидетельствует о наличии недвижимого комплекса или предприятия как единого имущественного комплекса.

Между тем, как следует из материалов дела (выписки из ЕГРН), ответчик является собственником металлического здания склада с кадастровым номером 66:41:0509003:57 площадью 697,80 кв.м, расположенного по адресу Екатеринбург, ул. Черняховского, д.66. Объект учтен в ЕГРН как отдельное здание 1975 года постройки.

Представленное истцом заключение эксперта № 03, в том числе содержащиеся в нем фотографии, подтверждает, что здание является самостоятельным.

Однако выводы эксперта о том, что здание невозможно использовать без общей территории, с учетом расположения въездов и выездов, не свидетельствует о наличии единого комплекса недвижимости, поскольку наличие единого неделимого земельного участка влечет возможность заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, но не делает автоматически расположенные на участке здания единым комплексом.

Не могут быть приняты во внимание и выводы эксперта о наличии единых коммуникаций. Данный вывод обосновал лишь фактом наличия на общем земельном участке колодцев для приема сточных вод, подстанции ТП234 и сетей теплоснабжающей организации. Однако в экспертном заключении отсутствует обоснование невозможности самостоятельного заключения собственником здания с кадастровым номером 66:41:0509003:57 договоров с поставщиками коммунальных ресурсов. Доказательств, что истец поставляет ответчику в отношении спорного здания воду, тепло и электричество, истцом не представлено.

Наличие связанных коммуникаций на общем участке не делает ответчика обязанным нести расходы на содержание общих конструкций иных зданий, расположенных на том же участке (фасадов, крыш и т.п.).

Согласно п.1 ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.),

созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Из указанного следует, что товарищество собственников недвижимости в нескольких зданиях, также как и в МКД, создается для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании.

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения: согласно пункту 4 статьи 49 ГК РФ особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, типов и видов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. В связи с этим нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) о товариществах собственников жилья продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости.

Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества в нескольких многоквартирных домах принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

То же правило распространяется и на нежилые здания, собственники которых принимают решение о создании единого ТСН.

Указанное правило обеспечивает свободу волеизъявления собственников здания и предотвращает возможность принудительного включения зданий, которые способны к

обособленному существованию, в какие-либо «комплексы», где собственники крупных и более дорогих в эксплуатации объектов могут воспользоваться таким присоединением для неправомерного возложения своих затрат на других собственников, реально не пользующихся общими помещениями и конструкциями других зданий и прилегающими к ним территориями участков.

Ответчиком, как собственником здания, таких решений не принималось. Следовательно, истец в отношении данного здания не является управляющей организацией и не вправе требовать оплаты эксплуатационных расходов по ставкам, утвержденным собранием ТСН.

Доказательств несения конкретных затрат на обслуживание коммуникаций, которые задействованы для потребления ресурсов зданием ответчика, истец не представил, равно как и доказательств затрат на обслуживание земельного участка (в том числе охрану, уборку, содержание проездов и т.п.). Доля участия ответчика в таких расходах соглашением между соарендаторами не устанавливалась, доказательств обратного не представлено.

Согласно сведениям ЕГРН, ответчик является собственником нежилых помещений с кадастровым номером 66:41:0509003:138 площадью 958,10 кв.м и кадастровым номером 66:41:0509003:118 площадью 32,40 кв.м, расположенных в здании с кадастровым номером 66:41:0509003:53 по адресу Екатеринбург, ул. Черняховского д.66.

Право собственности ответчика на помещения зарегистрировано 28.04.2017.

Представленными ответчиком материалами дела (фотодокументами, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 50.09.16, заключениями эксперта № 454, № 34) подтверждается, что данные помещения до приобретения их ответчиком были уничтожены пожаром и находятся в стадии реконструкции (ограждена металлическим забором площадь, на которой возведены несущие колонны). При этом, как следует из фотоматериалов, само здание не существует в том состоянии, которое отражено на плане БТИ, поскольку указанные на планах соседствующие с помещениями ответчика помещения на фотографиях также изображены разрушенными, отсутствует кровля и частично наружные стены, между оставшимися несущими колоннами паркуются автомобили.

Истцом не представлено доказательств, что все здание по ул. Черняховского д.66 с кадастровым номером 66:41:0509003:53 было восстановлено после пожара и надлежащим образом введено в эксплуатацию.

Довод истца о том, что невозможность использования помещения не освобождает от оплаты расходов на его содержание и содержание общего имущества, отклоняется судом. В данном случае имеет место отсутствие части здания, в том числе помещений ответчика, в отношении которой могут оказываться услуги содержания, а не невозможность и/или отсутствие использования существующих помещений.

Представленный истцом договор от 22.04.19 № 2075/п (водоснабжение и канализация) не подтверждает объем и стоимость коммунального ресурса, поставленного истцом ответчику.

Договор подряда от 01.04.19 на уборку территории, договоры поставки и транспортных услуг не подтверждают размер затрат на услуги по содержанию участка, которые мог бы справедливо компенсировать ответчик.

Размер расходов на содержание тепловых сетей, которые задействованы в эксплуатации здания ответчика и принадлежащих ему разрушенных помещений, истцом не подтвержден. Договор на отопление и доказательства оплаты не представлен.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца неправомерны и не подлежат удовлетворению.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова

Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного
департамента
Дата 29.06.2020 12:03:14

Кому выдана Коновалова Екатерина Владимировна