Гражданский кодекс часть 1

ООО «АкваГриль» обратилось с иском к Акционерная компания с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" о расторжении соглашения от 14 сентября 2010 MR № 2010/08Е26b об использовании многофункционального торгово - развлекательного центра, взыскании убытков в размере 35 980 879,03 руб.

Иск заявлен на основании ст.ст. 5, 12, 309, 393, 450, 452, 611, 612 и 620 ГК РФ и мотивирован теми обстоятельствами, что истцом исполнены обязательства по соглашению от 14 сентября 2010 MR № 2010/08Е26b об использовании многофункционального торгово - развлекательного центра в полном объеме, а именно, произведена оплата авансового в сумме 1 888 587 руб. 79 коп., обеспечительного в сумме 5 781 209 руб. 82 коп. платежей? внесена единовременная плата за открытие центра в сумме 601 790 руб. 67 коп., оплата за подготовку помещения к использованию (обеспечение коммуникаций) в сумме 1 799 264 руб. 00 коп., оплата за пользование помещением с октября 2011 по февраль 2012 года в сумме 8 601 361 руб. 75 коп., а также понесены затраты на производство отделочных работ в помещении на сумму 17 308 665 руб. 00 коп.

Истец указал, что вышеназванные затраты в общей сумме 35 980 879,03 руб. являются убытками истца, возникшими по вине ответчика ввиду недостатков объекта аренды, препятствующих использованию имущества по назначению, не оговоренных арендодателем при заключении договора, не известных заранее арендатору, обнаружение которых арендатором во время осмотра имущества не представлялось возможным.

В качестве таких недостатков истец указал, что над помещением ресторана расположен санузел, канализационный стояк от санузла проходит непосредственно через обеденный зал помещения и кухню, ревизия канализационного узла находится непосредственно в обеденном зале помещения, кроме того, в пространстве подвесных потолков над обеденным залом также выявлены канализационные стояки, которые являются транзитными и не относятся к системам обеспечения помещения. Истец указал, что о прохождении транзитных коммуникаций ему стало известно только в феврале 2012 года, после получения от ответчика схемы транзитных коммуникаций центра. Истец считает, что существующее в помещениях расположение системы канализации нарушает требования действующих санитарных и строительных норм (СанПиН, ТСН и СНиП). В обоснование указанного вывода истец сослался на Отчет № 026-С-12 от 11.04.2012 Центра судебных и негосударственных экспертиз «Версия».

Истец считает, что его нарушенное ответчиком право должно быть защищено также путем расторжения договора в связи с существенным нарушением его ответчиком по основаниям п. 2 ст. 620 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2013 года решение оставлено без изменения.

Постановлением ФАС МО от 18 июня 2013 года Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2012 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2013 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

В качестве оснований отмены судебных актов первой и апелляционной инстанций суд кассационной инстанции указал, что :

- судами не проверен довод истца о том, что на момент приемки помещений «под отделку» установить фактическое назначение транзитных коммуникаций как фекальных, проходящих в подпотолочном пространстве помещений истца, не представлялось возможным, так как устройство туалетов и использование для этого транзитных коммуникаций произведено ответчиком позже;

- судами не дана оценка доводам истца о том, что в разработанной им и согласованной с ответчиком как с арендодателем проектной документации в разделе «Водопровод и канализация» предусмотрено прохождение всех систем канализации под потолком предыдущего этажа в соответствии с действующими нормами СанПин, никаких других систем канализации, в частности, горизонтальной транзитной канализации в подпотолочном пространстве помещений истца, не предусматривалось проектом;

- судами не установлено, соответствовал ли разработанный истцом и согласованный с ответчиком рабочий проект ресторана, в частности раздел »Водопровод и канализация» требованиям СанПин, наличие каких коммуникаций было предусмотрено в проекте;

- вывод судов о том, что истцом не представлены доказательства того, что имеющиеся недостатки препятствуют использованию помещения по назначению, не соответствуют представленным сторонами заключениям специалистов, согласно выводам которых, транзитные системы, расположенные в подпотолочном пространстве помещений истца, нарушают требования СанПин для предприятий общественного питания.

При направлении дела на новое рассмотрение Арбитражного суда города Москвы было указано не необходимость установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую оценку доказательствам в их совокупности, обсудить вопрос о назначении экспертизы, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Истец в судебном заседании подержал исковые требования по заявленным доводам, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Ответчик представил отзыв на иск, письменные пояснения с учетом указаний ФАС МО, против проведения экспертизы возражал, представил письменные возражения.

В качестве оснований отказа в иске ответчик сослался на те обстоятельства, что все коммуникации в здании были созданы до ввода объекта в эксплуатацию 21 февраля 2011 года, объект аренды принят истцом без замечаний в состоянии «под отделку», не соответствие помещений требованиям действующих норм и правил на момент их передачи истцу не имело места и могло возникнуть только в результате работ истца, истец осуществлял деятельность в помещениях с августа 2011 по апрель 2012 года, в связи с чем требование о взыскании платы за пользование помещениями необоснованно, также не обоснованно требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, поскольку договором предусмотрен переход всех улучшений в собственность арендодателя.

Ответчик также указал, что реализовал свое право на односторонний отказ от договора уведомлением от 03.04.2013г., в связи с чем договор прекращен на дату судебного заседания, что исключает его расторжение в судебном порядке.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству после передачи дела на новое рассмотрение, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://kad.arbitr.ru.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, между истцом, арендатором, и ответчиком, арендодателем, заключено Соглашение от 14 сентября 2010 MR № 2010/08Е26b об использовании многофункционального торгово - развлекательного центра.

Предметом соглашения в силу п.2.1. является определение сроков и условий подготовки к аренде истцом помещений, находящихся в строящемся ответчиком центре, а также согласование порядка использования помещения до государственной регистрации договора аренды между сторонами, взаимодействие сторон до заключения договора аренды и порядок использования помещения на условиях краткосрочного договора аренды.

В соответствии с п.2.2. арендодатель, ответчик, принял обязательства предоставить арендатору, истцу, возможность использования помещения для выполнения работ арендатором в целях его приспособления для дальнейшего коммерческого использования, а также передать помещение на условиях краткосрочного договора аренды и заключить договор аренды. Истец, арендатор, в свою очередь принял обязательства принять помещения для производства работ, произвести работы, использовать помещения в соответствии с разрешенным использованием, принять помещения на условиях договора краткосрочной аренды, выплачивать все платежи и нести иные обязанности по Соглашению и договору аренды.

В п.7.1.1. Соглашения стороны определили, что с момента государственной регистрации права собственности ответчика, арендодателя, на центр, помещения считаются переданными арендатору, истцу, на условиях краткосрочного договора аренды (раздел 7 соглашения). Передача помещения подтверждается настоящим соглашениям и пописанным сторонами актом приема-передачи (приложение № 3 к Соглашению).

В п. 7.1.2. стороны признали договор краткосрочной аренды оформленным настоящим Соглашением и в п.7.3. определили срок краткосрочного договора аренды с даты начала аренды (даты государственной регистрации права собственности ответчика на центр) и до даты государственной регистрации договора аренды, но не более 364 дней, а также предусмотрели автоматическое продление краткосрочного договора на тех же условиях на тот же срок, если установленный срок (364 дня) истечет до государственной регистрации договора аренды и ни одна из сторон ни откажется от такого продления за 30 дней до окончания срока.

В п.7.2. стороны договорились после государственной регистрации прав собственности арендатора заключить и зарегистрировать договор аренды.

Материалами дела подтвержден факт оплаты истцом в соответствии с п. 4.5.2. Соглашения обеспечительного платежа в сумме 5 781 209,82 руб.; факт внесения единовременной платы за открытие центра в сумме 601 790,67 руб. в соответствии с условиями п. 5.8. Соглашения; факт оплаты авансового платежа в сумме 1 888 587 руб. 79 коп. согласно п. 4.5.2. Соглашения, подлежащего зачету за первый месяц использования помещения; факт оплаты за пользование помещением с октября 2011 года по февраль 2012 года в сумме 8 601 361,75 руб. на основании п. 6.4.1. Соглашения; факт оплаты за подготовку помещения к использованию в сумме 1 799 264 руб.

Кроме того, согласно представленным истцом документам, им оплачены работы в помещении на сумму 17 308 665 руб.

Судом установлено, что в соответствии с п.5.6.1. Соглашения арендодатель завершил работы по строительству центра, о чем 21 февраля 2011 было получено Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: <...>, строительный адрес: ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская набережная, участки 6,7, 8б ММДЦ «Москва-Сити» за № RU77181000-003371.

Дата открытия Центра - 10 марта 2011 года.

Материалами дела подтверждено, что 01.06.2011 помещение № E26b в соответствии с п.7.1.1. Соглашения было передано по акту ответчиком истцу для выполнения работ арендатора в соответствии с условиями Соглашения.

18 августа 2011 года сторонами составлен Акт осмотра помещения, законченного обустройством и предъявленного арендатором для осмотра арендодателем перед вводом в эксплуатацию и началом коммерческого использования.

С августа 2001 года началось коммерческое использование помещения арендатором, истцом.

28 декабря 2011 года произведена государственная регистрация права собственности ответчика на помещения вновь построенного объекта общей площадью 165 924,8 кв.м. по адресу <...>, о чем выдано Свидетельство Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 77 –АН 678357.

В соответствии с п.7.1.2. соглашения, с даты государственной регистрации прав арендодателя, ответчика, на спорный объект, вступил в действие договор краткосрочный аренды на спорные помещения между сторонами.

Оценив правовую природу правоотношений сторон в рамках Соглашения, суд пришел к выводу о возникновении между сторонами правоотношений по аренде помещений, в том числе отношений, связанных с приспособлением помещения для использования на условиях аренды, и правоотношений непосредственно по аренде нежилых помещений.

Таким образом, к правоотношениям применимы общие нормы о договоре и нормы параграфа 1 главы 34 ГК РФ, регулирующие правоотношения по договору аренды.

Исходя из фактических обстоятельств с учетом содержания применимых норм, суд не усматривает приведенных истцом оснований для расторжения договора аренды, при этом исходит из следующего.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со специальной нормой п. 2 ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Нормы ст. 620 ГК РФ корреспондируют нормам ст. 612 ГК РФ, в соответствии с п. 1 которой арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора, если сданное в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с основаниями иска договор подлежит расторжению в соответствии с п.2 ст. 620 ГК РФ, а именно в связи с тем, что истцом в апреле 2012 года выявлены недостатки имущества в виде прохождения транзитной фекальной канализации в подпотолочном пространстве обеденного зала ресторана истца, которая не была и не могла быть обнаружена при осмотре помещений в ходе приемки.

В соответствии с п.2 ст. 620 ГК РФ, в предмет доказывания по заявленному иску входит доказывание:

- наличия таких недостатков, которые полностью или частично препятствуют использованию объекта аренды;

- существования таких недостатков на дату приемки арендатором объекта аренды от арендодателя,

- отсутствие у арендатора информации о наличии таких недостатков до и при заключении договора;

- невозможность обнаружения недостатков арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В силу п.1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По мнению суда, истец не доказал как наличие недостатков, препятствующих использованию помещения по назначению на момент их принятия для выполнения работ арендатора по акту от 10.06.2011г., так и того обстоятельства, что указанные им недостатки имелись в помещении на дату передачи от арендодателя.

Как установлено судом, истцу было известно о имеющихся в помещениях канализационных коммуникациях, поскольку помещение передавалось без перегородок в состоянии без отделки.

В соответствии с п.1.2.2. Приложения V, арендатор несет ответственность за выполнение работ, проводимых арендатором, а также за разработку проектов, технологических решений для производства этих работ без внесения изменений в архитектурно – планировочные решения и работу инженерных систем.

Таким образом, подписав акты от 01.06. и 18.08.2011 года, истец подтвердил, что имеющиеся инженерные системы не препятствуют обустройству и использованию помещения по назначению – для размещения предприятия общественного питания.

Кроме того, в соответствии с условиями Соглашения, обеспечение соответствия помещений требованиям СанПин и СНиП являлось обязанностью арендатора.

Так, в соответствии с п. 1.7.1. Приложения V к Соглашению, истец принял на себя обязательство выполнить работы по подготовке помещения в соответствии с разработанной истцом проектной документацией в соответствии с требованиями, установленными законодательством, включая строительные нормы и правила (СНиП) и получить все разрешения и согласования, необходимые истцу для проведения подготовительных работ и ведения коммерческой деятельности в помещении.

Материалами дела подтверждено и истцом не оспорено, что все работы в помещении осуществлены в соответствии с проектной документацией, заказанной и утвержденной истцом, а также техническими заданиями на производство работ и непосредственно договорами подряда, заключенными истцом в качестве заказчика работ.

Истец документально не подтвердил соблюдение условий Соглашения (п. 1.7.1. Приложения V к Соглашению), обязывавших истца получить все разрешения и согласования, необходимые истцу для проведения подготовительных работ и ведения коммерческой деятельности в помещении.

Суду не представлено доказательств получения предусмотренных законодательством согласований разработанной истцом проектной документации по перепланировке помещения и его подготовке для размещения предприятия общественного питания до начала производства работ в помещении.

Таким образом, истец, действуя по своему усмотрению и на свой риск, в нарушение установленного порядка согласования проектной документации, и условий заключенного между сторонами Соглашения выполнил ремонтные работы в помещении в отсутствие предусмотренного законодательством обязательного согласования проектной документации ресторана органами Роспотребнадзора и иными уполномоченными организациями.

Как следует из акта осмотра помещения от 18.08.2011г., ответчик в Акте осмотра помещения указал истцу на то обстоятельство, что истец не согласовал с ответчиком проектную документацию раздела «АР», предусматривающую планировку помещения, включая места размещения обеденного зала.

Истец не подтвердил отсутствие возможности соблюдения требований СанПин и СНиП при устройстве в арендованном помещении ресторана с обеденным залом, кухней, складом хранения продуктов и иными необходимыми помещениями.

Учитывая оценку судом кассационной инстанциии вывода судов о не представлении истцом доказательства того, что имеющиеся недостатки препятствуют использованию помещения по назначению, как не соответствующего заключениям специалистов, согласно выводам которых, транзитные системы, расположенные в подпотолочном пространстве помещений истца, нарушают требования СанПин для предприятий общественного питания, судом установлено следующее.

В обоснование исковых требований истец сослался на нарушение требований п.17.10 СНиП 2.04.01-85, п. 3.10 СанПиН 2.3.6.1079-01, п. 5.65 ТСН 31-320-2000, МГСН 4.14-98 фактом наличия транзитных коммуникаций здания ответчика в зонах обеденного зала и кухни помещения ресторана.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, помещение принято истцом по акту 01.06.11 в состоянии завершения общестроительных работ для проведения истцом в помещении работ по подготовке к ведению в помещении коммерческой деятельности, включая выполнение истцом как арендатором всех необходимых строительных и иных работ.

Как следует из содержания Рабочего проекта ресторана «Grand Grill», разработанного по заказу истца ООО Архитектурное бюро «Три А Дизайн»Ю, лист 4 проекта, помещение в состоянии до произведенной истцом перепланировки помещения не имело внутренних перегородок и разделения какие-либо внутренние помещения или зоны.

В соответствии с условиями Соглашения, внутренняя планировка помещений, в том числе определение места расположения обеденного зала и кухни, определялась самим истцом.

Данное обстоятельство подтверждено содержанием рабочего проекта ресторана «Grand Grill», предусматривающим перепланировку объекта аренды путем разделения на зоны предприятия общественного питания (зоны обеденного зала, кухни, а также внутренних подсобных и технических помещений)

На листе 5 Рабочего проекта ресторана «Grand Grill» раздела «экспликация помещений» содержится чертеж возводимых после приемки помещения истцом внутренних перегородок для разделения на внутренние помещения: зоны обеденного зала, бара, подиума, кухни, санузлов, раздевалки.

Таким образом, в соответствии с условиями Соглашения и содержанием Рабочего проекта истца, разделение объекта аренды на зоны обеденного зала, кухни и иные зоны ресторана явилось исключительно результатом проведенной истцом перепланировки помещения в соответствии с разработанным по его заказу проектом.

Отсутствие внутренних помещений и зон в момент приемки объекта аренды истцом исключает возможность не соответствия объекта аренды на момент приемки требованиям п.17.10 СНиП 2.04.01-85, п. 3.10 СанПиН 2.3.6.1079-01, п. 5.65 ТСН 31-320-2000, МГСН 4.14-98 к размещению канализационных сетей в помещениях обеденных залов, производственных помещений (кухонь) и складов пищевых продуктов.

В соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ ответчик как арендодатель отвечает за состояние помещения и его соответствие условиям заключенного Соглашения на момент передачи истцу и его приемки Истцом, т.е. за состояние, в котором помещение находилось на 01 июня 2011 года.

Таким образом, нарушения п.17.10 СНиП 2.04.01-85, п. 3.10 СанПиН 2.3.6.1079-01, п. 5.65 ТСН 31-320-2000, МГСН 4.14-98, указанные в представленных сторонами по делу заключении Центра «Индекс» и Заключении специалистов по договору №882 от 07.08.2013, проводивших исследования в 2012 году, не существовали в помещении на момент передачи ответчиком помещения истцу по акту 01.06.2011 г. и являются результатом проведенной истцом перепланировки помещения.

В силу положений п. 1.4., п. 1.2.2., п. 1.7.1. Приложения к Соглашению, ответственность за разработку рабочей документации на выполнение работ в помещении для организации ресторана, равно как и ответственность за соответствие такой проектной документации и выполненных в соответствии с ней работ действующим нормативам несет сам истец.

Перепланировка помещения не была согласована истцом с ответчиком (п. 2.1. Акта осмотра помещения от 18.08.2011 г.) и не была согласована с уполномоченными органами власти в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Москвы от 16.08.2005 г. № 621-ПП.

Как следует из Заключения специалистов по договору № 882 от 07.08.2012г., не оспоренного истцом, помещение ресторана могло быть использовано арендатором для размещения предприятия общественного питания (ресторан) при соблюдении при проектировании и проведении отделочных работ требований нормативных документов в части размещения стояков внутренних канализационных систем с учетом имеющихся исходных данных о расположении существующих элементов систем канализации.

Суд пришел к выводу, что истец имел возможность и обязанность осуществить планировку помещений без нарушения существующих требований к размещению предприятий общественного питания, в связи с чем ответственность за возникновение препятствий для использования помещений по назначению не может быть возложена на арендодателя.

Кроме того, истцом не исполнена обязанность по своевременному, до проведения подготовительных работ, согласованию проектной документации (п. 1.7.1. Приложения V к Соглашению).

Таким образом, истцом не доказано наличие объективных препятствий в использовании помещения в том состоянии, в котором оно было принято от арендодателя.

Суду также не представлено доказательств отсутствия возможности обнаружения существоваших канализационных коммуникаций во время осмотра имущества либо неосведомленности истца о фактическом состоянии помещения.

Из содержания п.4.1. Соглашения следует, что арендодатель обязан осуществить проектирование и общий дизайн центра.

В соответствии со ст. 1.9. Приложения V к Договору аренды, работы, проводимые арендодателем, относятся к строительству здания Центра или помещения, в основном ограничиваются возведением каркаса с проведением минимального количества отделочных работ и исчерпывающим образом перечислены в.п.п.1.9.1.- 1.9.7. Приложения V.

Так, обязанности арендодателя по отделке ограничены устройством пола в виде бетонной плиты без стяжки, внутренних и внешних стен, потолка-крыши в виде открытых, неотштукатуренных и неокрашенных поврехностей, установкой перегородок между помещениями для ограничения зоны арендаторов на всю высоту этажа.

Обязанности арендодателя в отношении состояния помещения в соответствии с п.1.10.5 Приложения V также ограничены проведением электричества по временной схеме до точки подключения, обеспечением возможности забора воды, закрытием периметра помещений от внешних атмосферных воздействий, заврешением строительства шахт, завершением строительства горизонтальных перекрытий, освобождением помещения от крупного строительного мусора и постороннего оборудования, завершением в помещении монтажа первого уровня спринклерного пожаротушения, обеспечение прохода в помещение подрядчикам арендатора для доставки стройматериалаов и выполнения отделочных работ.

Согласно п.1.9.6. Приложения V «Канализация», разводку системы канализации в помещении согласно проекту арендатора, согласованного с арендодателем, осуществляет либо подрядчик арендодателя за счет арендатора либо арендатор самостоятельно и за свой счет. Разводка системы канализации производится от места врезки в канализационную ситему центра, указанного арендодателем.

По заврешении указанных работ помещение подлежало передаче арендатору для целей выполнения его работ.

Суд пришел к выводу, что проведение в принятом истцом от ответчика помещении работ по подготовке к ведению коммерческой деятельности и его приспособлению под потребности истца в соответствии с условиями заключенного Соглашения являлось обязанностью истца.

Ответственность за любые недостатки выполнявшихся истцом подготовительных работ в помещении и их результатов несет сам истец как лицо, осуществлявшее в помещении подготовительные работы и обязанное обеспечить соответствие их результатов требованиям нормативных актов, включая СНиП и СанПиН.

В соответствии с п.1.5. Приложения V, арендатор обязуется производить и оплачивать за свой счет любые проектные, отделочные и подгогтовительные работы за исключением тех, которые прямо перечислены в составе работ, проводимых арендодателем.

В соответствии с п.1.5.2. Приложения V, помещение передается арендатору для проведения работ арендатора в состоянии, как это описано в п.1.10.5. настоящего Приложения V к договору. Отделка производится силами и за счет арендатора.

Представленный в материалы дела акт приема – передачи помещений для проведения работ арендатора от 01.06.2011 подтверждает факт передачи помещения для проведения работ арендатора, что в соответствии с условиями Соглашения подтверждает завершение работ арендодателя.

В акте указано, что помещение соответствует условиям Соглашния и пригодно для выполнения работ Арендатора.

Помещение свободно от имущества, которое могло бы воспрепятствовать выполнению работ арендатора или осложнить осуществление иных прав арендатора по Сослашенияю.

Арендатор не имеет каких-либо претензий или замечаний относительно состояния помещения, передаваемого для выполнения работ арендатора.

Суд считает, что состояние помещения «без отделки» на момент передачи очевидно свидетельствует о том, что у арендатора имелась возможность проверить наличие в помещениях коммуникаций, в том числе канализационных стояков, вместе с тем у истца при приемке помещения не возникло замечаний по его состоянию.

Суд также считает не доказанным отсутствие у арендатора возможности проверить помещение на соответствие саниатрным нормам и правилам, поскольку, принимая помещение для использования под ресторан истец имел возможность и обязанность проверить соответствиие помещения таким требованиям. При этом истцу должны были быть известны требования СанПин о недопустимости прохождения фикальных коммуникаций в зоне кухни, обеденнного зала и склада продуктов.

При таких обстоятльствах, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданского оборота, закрепленной в ст. 10 ГК РФ, арендатор должен был провести соответствующую проверку на предмет соответствия помещений требованиям законодательства.

Доказательств совершения необходимых действия по проверке с использованием всех доступных способов (приглашение специалиста, истребование у арендодателя проектной документации) истцом суду не представлено.

Суд пришел к выводу, что подписанием Акта приема-передачи истец подтвердил, что по результатам осмотра помещения признал помещение полностью соответствующим условиям соглашения и пригодным для коммерческой эксплуатации после проведения подготовительных работ, включая строительные, отделочные и работы по прокладке и подключению коммуникаций, подтвердил, что помещение не имеет недостатков, которые могут создать для истца препятствия в подготовке помещения к размещению предприятия общественного питания или сделать это невозможным.

Оценив представленный истцом отчет, выполненный по заказу истца ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС» (т.3 л.д. 14-41), на содержание которого истец ссылается в подтверждение заявленных требований, суд установил, что данный отчет составлен по состоянию на 05 апреля 2012 года и не содержит сведений о состоянии помещения на дату его приемки истцом от ответчика - 01 июня 2011 года. Данный отчет не содержит выводов о том, что наличие в помещении инженерных коммуникаций, включая канализацию, и их назначение на момент приемки истцом помещения от ответчика не могло быть обнаружено при осмотре помещения. Кроме того, из содержания представленного истцом отчета следует, что специалистом Центра «Индекс» исследование проводилось методом визуального осмотра, что подтверждает наличие соответствующей возможности у истца при приемке помещения 01 июня 2011 года.

Выполняя указания суда кассационной инстанции о необходимости проверки довода истца о том, что на момент приемки помещений «под отделку» установить фактическое назначение транзитных коммуникаций как фекальных, проходящих в подпотолочном пространстве помещений истца, не представлялось возможным, так как устройство туалетов и использование для этого транзитных коммуникаций произведено ответчиком позже, суд установил следующее.

Строительство здания, в том числе устройство транзитных коммуникаций определенного назначения и помещений туалетов завершено 21 февраля 2011г., что подтверждается Разрешением на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: <...>, строительный адрес: ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская набережная, участки 6,7, 8б ММДЦ «Москва-Сити» за № RU77181000-003371.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является доказательством завершения строительных работ в здании в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Устройство коммуникаций и санузлов в зданиях относится к работам, выполняемым в процессе строительства объекта, то есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является доказательством завершения строительных работ в здании в полном объеме.

Осуществление указанных работ после ввода объекта в эксплуатацию в отсутствие соответствующих разрешений является нарушением требований градостроительного законодательства.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств осуществления ответчиком работ по переустройству, переоборудованию помещений в здании после принятия объекта аренды по акту от 01.06.2013г.

По мнению суда, истец после приемки объекта по акту не мог не знать о проведении работ по переустройству, переоборудованию помещений, находящихся непосредственно над помещениями истца.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств обращения истца с заявлениями, жалобами о проведении в здании ответчика работ по переустройству, переоборудованию помещений в органы по контролю за соблюдением требований градостроительного законодательства.

Таким образом, проверив довод истца о том, что устройство туалетов и использование для этого транзитных коммуникаций произведено ответчиком позже передачи помещения по акту, суд пришел к выводу о его необоснованности, поскольку истец не освобожден от обязанности доказывания данного довода по правилам ст. 65 АПК РФ.

Истцом не представлено каких – либо доказательств в обоснование данного довода.

Отчет №026-С-12 ООО Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс», на выводы которого сослался истец, не подтверждает изложенные истцом обстоятельства, поскольку суду не представлены доказательства того, что копии
чертежей, приложенных к Отчету №026-С-12, подготовленному ООО Центр судебных и
негосударственных экспертиз «Индекс» в качестве чертежей систем водоснабжения и
канализации здания ответчика представлены ответчиком истцу, выполнены в отношении помещений здания ответчика, то есть являются относимыми доказательствами.

При этом довод истца опровергается представленными по делу доказательствами: Разрешением на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: <...>, строительный адрес: ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская набережная, участки 6,7, 8б ММДЦ «Москва-Сити» от 21.02.2011г. № RU77181000-003371; заключением специалистов по договору №882 от 07 августа 2012 года; актом о консервации канализационной трубы К-2 от 10 августа 2010 г.; актом обследования от 11 сентября 2010 г.; актом обследования от 05 марта 2011 г.; актом обследования от 02 апреля 2012 года.

Кроме того, согласно представленному ответчиком письму ООО «Дэниа Сибус Рус» от 12 сентября 2013 года №13и-418, генерального подрядчика строительства здания торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, отсутствует технологическая возможность заведения стояков туалетов в транзитные коммуникации, проходящие через помещение истца; какие-либо транзитные коммуникации фекальной канализации в припотолочном пространстве помещения истца при строительстве здания не прокладывались и по технологии производства работ по устройству фекальной канализации такая канализация вообще не прокладывается горизонтально.

Суд отклоняет довод истца о том, что обнаруженные арендатором коммуникации не были оговорены арендодателем при заключении Соглашения и не были заранее известны арендатору.

В соответствии с п.4.3. Соглашения, арендодатель предоставляет арендатору информацию о конструкции центра в соответствии с п.1.3. Приложения V к договору аренды. Пунктом 1.3. названного приложения предусмотрено, что арендодатель представляет по письменному запросу арендатора такую информацию о конструкции здания, которая необходима арендатору для подготовки рабочих проектов для выполнения работ, проводимых арендатором.

При этом в силу условий ст. 1.4. Приложения V, обязанность по разработке рабочего проекта и передаче его арендодателю для согласования лежит полностью на арендаторе. Рабочий проект должен соответствовать строительным нормам и правилам (СНиП).

Таким образом, при приемке помещения арендатор не только имел возможность, но и в силу обязанностей по разработке проектной документации был обязан обратиться с запросом к арендодателю о представлении информации о коммуникациях здания.

Доказательств того обстоятельства, что истцу не была предоставлена соответствующая информация на стадии разработки проектной документации, суду не представлено. Напротив, из исполнительной документации, оформленной арендатором для производства работ по устройству в помещениях канализации и водопровода следует, что документация разработана исходя из схем расположения канализационных коммуникаций в здании с учетом существующих канализационных стояков. Существовавшие на момент проектирования канализационные системы были отражены в проектной документации ресторана.

Кроме того, в соответствии с п.5.6.3. договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.09.2010, арендатор обязан самостоятельно и за свой счет ввести в эксплуатацию все инженерные системы до сдачи Центра в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах ссылка истца на получение им информации о схемах транзитных канализационных коммуникаций только в апреле 2012 года противоречит материалам дела и отклоняется судом.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции о необходимости установить, соответствовал ли разработанный истцом и согласованный с ответчиком рабочий проект ресторана, в частности раздел «Водопровод и канализация» требованиям СанПин, наличие каких коммуникаций было предусмотрено в проекте, суд пришел к следующим выводам.

В пункте п. 4 Общих указаний раздела «Водопровод и канализация» Рабочего проекта ресторана «Grand Grill» указано, что «сети водопровода и канализации в подшивном потолке прокладывать с учетом имеющихся воздуховодов». Таким образом, общие указания раздела «Водопровод и канализация» Рабочего проекта ресторана «Grand Grill» содержат прямое указание на прокладку сетей водопровода и канализации в подшивном потолке помещения. При этом, в соответствии с п. 2.3. и п. 2.4. Общих указания раздела «Водопровод и канализация», все сети канализации как производственной, так и бытовой проектировались для отведения стоков от санузлов. Раздел «Водопровод и канализация» Рабочего проекта ресторана «Grand Grill» содержит прямое указание на прокладку внутренних канализационных сетей под потолком помещений истца, что не соответствует положениям п. 3.10 СанПиН (СП) 2.3.6.1079-01, согласно которым, прокладка внутренних канализационных сетей с бытовыми и производственными стоками не производится под потолком обеденных залов, производственных и складских помещений организаций.

Оценив во исполнение указаний суда кассационной инстанции доводы истца о том, что в разработанной им и согласованной с ответчиком как с арендодателем проектной документации в разделе «Водопровод и канализация» предусмотрено прохождение всех систем канализации под потолком предыдущего этажа в соответствии с действующими нормами СанПин, никаких других систем канализации, в частности, горизонтальной транзитной канализации в подпотолочном пространстве помещений истца, проектом не предусматривалось, суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. 4 Общих указаний раздела «Водопровод и канализация» Рабочего проекта ресторана «Grand Grill», сети водопровода и канализации в подшивном потолке предусмотрено прокладывать с учетом имеющихся воздуховодов.

Таким образом, Рабочий проект ресторана «Grand Grill» содержат прямое указание на прокладку истцом сетей водопровода и канализации в подшивном потолке помещения. При этом, в соответствии с п. 2.3. и п. 2.4. Общих указаний раздела «Водопровод и канализация», все сети канализации как производственной, так и бытовой по проекту проектировались для отведения стоков от санузлов, устройство которых в помещении предусматривалось истцом.

Указание на прокладку сетей канализации в подшивном потолке помещения истца приведено также в исполнительной документации раздела «Водоснабжение и канализация» Ресторана «Grand Grill» Истца.

Как установлено судом, прокладка внутренних канализационных сетей под потолком помещений Истца (п. 4 общих указаний проекта), является нарушением п. 3.10 СанПиН (СП) 2.3.6.1079-01.

Таким образом, оценив довод истца о том, что в разделе «Водопровод и канализация» Рабочего проекта ресторана «Grand Grill» предусмотрено прохождение всех систем канализации под потолком предыдущего этажа в соответствии с нормами СанПин и никаких других систем канализации, в частности транзитной канализации в подпотолочном пространстве помещений истца, не предусматривалось проектом, суд установил, что данный довод противоречит содержанию раздела Рабочего проекта ресторана «Grand Grill» (п. 4 общих указаний проекта) о прокладке истцом канализации в подшивном потолке помещения ресторана истца.

Суд отклоняет ссылку истца на согласование ответчиком исполнительной документации по водопроводу и канализации, приведенную в обоснование довода о наличии вины арендодателя в недостатках помещения, препятствующих пользованию имуществом.

Как следует из п.1.4.2. Приложения V, сам факт рассмотрения и подписания арендодателем рабочего проекта не является признанием со стороны арендодателя того обстоятельства, что проект арендатора отвечает требованиям законодательства, ответственность за соблюдение таких требований несет арендатор.

Таким образом, судом установлено отсутствие оснований, предусмотренных п. 2 ст. 620 АПК РФ, для расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Кроме того, как следует из материалов дела и не оспорено истцом, ответчик в соответствии с положениями п. 3 ст. 450 ГК РФ и условиями п. 10.7.1.f Соглашения уведомлением № BLG_912 от 03.04.2013г. отказался от Соглашения.

Как следует из материалов дела и не оспорено истцом, уведомление получено им 04.04.2013 и 04.06.2013г.

Право арендодателя на отказ от исполнения Соглашения в одностороннем порядке закреплено в п.п. i, ii, iii, iv, v п. 10.7.1.f Соглашения.

Как следует из уведомления № BLG_912 от 03.04.2013г, основанием одностороннего отказа арендодателя от соглашения является наличие просрочки оплаты арендной платы истцом (п.п. i) и приостановка коммерческой деятельности, не согласованное с арендодателем в установленном порядке (п.п. ii).

Судом установлено и истцом не оспорено наличие указанных нарушений истцом обязательств по Соглашению, которые являются основаниями для одностороннего отказа арендодателя от Соглашения.

Таким образом, по состоянию на дату судебного заседания Соглашение расторгнуто ответчиком в результате реализации права на односторонний отказ от договора в соответствии с п.п. i, ii п. 10.7.1.f Соглашения, п. 3 ст. 450 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон прекращены.

Изложенные обстоятельства исключают удовлетворение требования о расторжении договора в судебном порядке.

Право арендатора на возмещение ему арендодателем убытков по причине наличия недостатков объекта аренды, полностью или в части препятствующих пользованию помещением, закреплено в ст. 612 ГК РФ.

Судом установлено, что предусмотренные ст.ст. 612, 620 ГК РФ основания для расторжения договора по требованию арендатора отсутствуют.

Поскольку в силу положений ст.ст. 393, 15 ГК РФ обязанность по возмещению убытков не может быть возложена на ответчика в отсутствие с его стороны виновных действий, повлекших нарушение прав истца путем причинения последнему убытков, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика заявленной ко взысканию суммы убытков, при этом исходит из следующего.

Истец не доказал как факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по Соглашению, так и факт возникновения убытков.

В соответствии с условиями Соглашения уплата обеспечительного платежа в сумме 5 781 209,82 рублей произведена истцом ответчику в соответствии с обязательством, предусмотренным Соглашением и не может рассматриваться в качестве убытка истца в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

В соответствии с условиями п. 10.7.2. Соглашения, в случае досрочного расторжения настоящего Соглашения в связи с нарушением Арендатором условий соглашения, сумма Обеспечительного платежа и Авансового платежа не возвращаются Арендатору, остаются в полном распоряжении Арендодателя.

Единовременная плата за открытие Центра, уплаченная истцом ответчику в сумме 601790,67 рублей в соответствии с условиями Соглашения представляет собой единовременный платеж, являющийся компенсацией расходов ответчика на организацию технического и торжественного открытия Центра и произведенный истцом в размере и в порядке, как установлено в пункте 5.8 Соглашения. Факт выполнения ответчиком обязательства по открытию центра 10 марта 2011 года,
является общеизвестным и истцом не оспаривается, в связи с чем основания для взыскания данного платежа с ответчика в пользу истца в качестве убытков отсутствуют.

Оплата истцом Ответчику авансового платежа в сумме 1 888 587,79 рублей и платы за использования помещения в сумме 8 601 361,75 рублей произведена истцом в соответствии с условиями Соглашения за пользование помещением для ведения истцом в помещении коммерческой деятельности. Факт использования истцом помещения ответчика для ведения коммерческой деятельности подтверждается отчетами о ведении истцом в помещении коммерческой деятельности в период с сентября 2011 года по апрель 2012 года, что не оспорено истцом.

Кроме того, в силу условий п.6.4.1. договора, обязательства по оплате за пользование помещением в размере 100 % от суммы арендной платы возникает у арендатора с даты открытия центра, то есть с 10 марта 2011 года. Вместе с тем истцом представлены доказательства оплаты пользования только за период с октября 2011 по февраль 2012 года.

Суд считает необоснованным включение истцом в состав взыскиваемой суммы убытков суммы затрат на проведение отделочных работ в помещении, поскольку они произведены истцом в целях последующего осуществления коммерческой деятельности и их результата использовался истцом в указанных целях.

Состав затрат на производство работ арендатора не относится к предмету рассматриваемого спора, поскольку отсутствуют предусмотренные законом либо договором основания для взыскания таких затрат с арендодателя по предъявленному иску.

Требования о возврате затрат на работы в помещении заявлены истцом в качестве способа восстановления прав истца исходя из расторжения договора по причине существенного нарушения обязательств арендодателем.

Как следует из п.п. 1, 2 ст. 623 ГК РФ, договором аренды может быть предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества не являются его собственностью. Договором аренды также может быть предусмотрено, что если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

В силу п. 1.5.2. Приложения V к договору, все произведенные арендатором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя после окончания действия договора аренды или в иных случаях, прямо указанных в договоре Аренды. Арендатор настоящим отказывается от любых прав требования каких-либо компенсаций за результаты работ арендатора , являющиеся частью помещения.

Пунктом 10.7.4 договора предусмотрено, что после прекращения действия Соглашения любые улучшения помещения, произведенные арендатором, которые невозможно удалить без нанесения ущерба помещению становятся собственностью арендодателя без каких-либо дальнейших выплат или компенсаций.

Таким образом, требование истца о возмещении затрат на улучшения не подлежат удовлетворению, поскольку Соглашение прекращено, то есть наступили предусмотренные Соглашением основания возникновения права собственности арендодателя на все произведенные истцом улучшения.

Учитывая изложенное, истцом не доказано наличие совокупности обстоятельств, необходимых для взыскания с ответчика убытков: факт причинения истцу убытков по вине ответчика, причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и возникшими у истца убытками, вина ответчика в возникновении убытков.

Обсудив в соответствии с указаниями суда кассационной инстанции вопрос о назначении экспертизы, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения экспертизы, при этом исходил из следующего.

Настаивая на проведении экспертизы, истец представил подлежащие постановке перед экспертами вопросы: о возможности путем визуального осмотра помещения в состоянии без отделки установить перечень и назначения проходящих в нем транзитных коммуникаций; о возможности использования помещения под ресторан с учетом имеющихся в нем транзитных инженерных коммуникаций; о соответствии проекта исполнительной документации ресторана «Aqua Grill» требованиям СанПин, ТСН и СНиП; соответствует ли помещение таким требованиям; соответствует ли состав и объемы работ, фактически выполненных истцом и его подрядными организациями в помещении Е26b, составу и объемам работ, имеющихся в материалах дела актов сдачи-приемки выполненных работ.

Ответчик против проведения экспертизы возражал, представил письменные возражения.

По мнению суда, предложенные истцом вопросы не относятся к вопросам, ответ на которые требует специальных познаний либо являются вопросами, ответы на которые не относятся к предмету доказывания по настоящему спору.

Так, вопрос о наличии, отсутствии возможности визуальной проверки помещений на предмет наличия коммуникаций, не подлежит постановке перед экспертами, поскольку ст.ст. 612, 620 ГК РФ содержат формулировку недостатков, которые «не должны были быть обнаружены арендатором при приемке и проверки исправности имущества». Таким образом, обязанность арендатора по надлежащей проверке объекта при приемке законодатель не ограничивает только визуальным осмотром.

Вопрос о возможности использования помещения под ресторан и соответствия помещения требованиям СанПин, ТСН и СНиП также не требует проведения судебной экспертизы, поскольку ответ на данный вопрос содержится в Заключении специалистов по договору № 882 от 07 августа 2012г., которое не было оспорено истцом.

Вопрос о соответствии проекта исполнительной документации ресторана «Aqua Grill» требованиям СанПин, ТСН и СНиП не относится к предмету доказывания по настоящему спору.

Предметом исследования и оценки суда является наличие (отсутствие) в арендованных истцом помещениях на дату их передачи истцу недостатков, препятствующих их использованию по назначению, что, учитывая отсутствие обязанности ответчика по обеспечению соответствия рабочей документации требованиям норм и правил, исключает необходимость такой проверки экспертами.

Суд также считает, что отсутствует процессуальная необходимость исследования вопроса соответствия объема и состава работ арендатора актам сдачи - приемки, поскольку в силу п.19.7.4. Соглашения, п.1.5.2. Приложения V к Соглашению, результаты работ арендатора после прекращения договора являются собственностью ответчика.

Суд также не усматривает оснований для постановки иных вопросов и назначения экспертизы, поскольку материалами дела подтверждено, что в настоящее время помещения, переданные истцу ответчиком более 2-х лет назад в состоянии «без отделки» существенно изменены истцом, разделены на зоны обеденного зала, кухни и т.д. в результате работ истца; не соответствие помещений, образовавшихся в результате проведения указанных работ, требованиям санитарных норм и правил установлено представленными в материалы дела истцом и ответчиком заключениями специалистов и никем не оспорено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что к предмету доказывания относится состояние помещений на дату передачи арендатору – 01.06.2011г., однако помещения изменены, а первоначальное состояние утрачено в результате работ арендатора, суд не усматривает необходимости и целесообразности проведения судебной экспертизы по истечении более 2-х лет с даты передачи помещений.

Таким образом, выполнив все указания суда кассационной инстанции, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного иска.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 15, 393, 611, 612, 620 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 51, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ООО "Аквагриль" к Акционерная компания с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" о расторжении соглашения от 14 сентября 2010 года MR № 2010/08E26b об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра, взыскании 35 980 979 руб. 03 коп. – отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова