Гражданский кодекс часть 1

ООО «АкваГриль» обратилось с иском к Акционерная компания с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" о расторжении соглашения от 14 сентября 2010 MR № 2010/08Е26b об использовании многофункционального торгово - развлекательного центра, взыскании убытков в размере 35 980 879,03 руб.

Иск заявлен на основании ст.ст. 5, 12, 309, 393, 450, 452, 611, 612 и 620 ГК РФ и мотивирован теми обстоятельствами, что истцом исполнены обязательства по соглашению от 14 сентября 2010 MR № 2010/08Е26b об использовании многофункционального торгово - развлекательного центра в полном объеме, а именно: произведена оплата авансового в сумме 1 888 587 руб. 79 коп., обеспечительного в сумме 5 781 209 руб. 82 коп. платежей? внесена единовременная плата за открытие центра в сумме 601 790 руб. 67 коп., оплата за подготовку помещения к использованию (обеспечение коммуникаций) в сумме 1 799 264 руб. 00 коп., оплата за пользование помещением с октября 2011 по февраль 2012 года в сумме 8 601 361 руб. 75 коп., а также понесены затраты на производство отделочных работ в помещении на сумму 17 308 665 руб. 00 коп. Истец указал, что вышеназванные затраты в общей сумме 35 980 879,03 руб. подлежат возмещению ответчиком в связи с тем, что предоставленные истцу для осуществления коммерческой деятельности помещения имеют существенные недостатки, а именно: непосредственно над помещением ресторана расположен санузел, канализационный стояк от санузла проходит непосредственно через обеденный зал помещения и кухню, ревизия канализационного узла находится непосредственно в обеденном зале помещения, кроме того, в пространстве подвесных потолков над обеденным залом также выявлены канализационные стояки, которые являются транзитными и не относятся к системам обеспечения помещения. Истец указал, что о прохождении транзитных коммуникаций ему стало известно только в феврале 2012 года, после получения от ответчика схемы транзитных коммуникаций центра. Истец считает, что существующее в помещениях расположение системы канализации нарушает требования действующих санитарных и строительных норм (СанПиН, ТСН и СНиП). В обоснование указанного вывода истец сослался на Отчет № 026-С-12 от 11.04.2012 Центра судебных и негосударственных экспертиз «Версия». По приведенным основаниям истец считает, что помещения на момент их приемки имели существенные недостатки, которые не могли быть обнаружены при приемке помещений, имеется вина арендодателя в указанных недостатках и их не устранении.

Истец указал, что в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ обратился к ответчику с претензией об устранении недостатков, установив время их устранения, и с претензией о расторжении соглашения, которые были оставлены без удовлетворения.

Истец считает, что его нарушенное ответчиком право должно быть защищено путем расторжения договора в связи с существенным нарушением его ответчиком, а денежные средства, оплаченные истцом как непосредственно ответчику, так и в связи с исполнением договора третьим лицам, подлежат возмещению ответчиком ввиду наличия вины ответчика в недостатках помещения.

Истец в судебном заседании подержал исковые требования по заявленным доводам, указав, что ответчиком была согласована исполнительная документация по устройству систем канализации.

Ответчик представил отзыв на иск и письменные пояснения, указав, что истец принял помещения по акту после ввода в здания в эксплуатацию со всеми центральными коммуникациями, устройство канализации в помещениях производилось по проекту и силами истца, при приеме помещения истец имел возможность оценить устройство канализации в помещениях, однако принял помещения без замечаний, истец осуществлял деятельность в помещениях с августа 2011 по апрель 2012 года, истец документально не подтвердил наличие отказа компетентных органов в выдаче санитарно-эпидемиологического заключения для использования помещений, отчет от 11.04.2012 является недопустимым доказательством, помещения были предъявлены истцом ответчику после проведения истцом работ 18.08.2011г. с недостатками, вместе с тем 14.06.2011 истцом были проведены испытания систем внутренней канализации и составлен акт освидетельствования скрытых работ, каких – либо недостатков не выявлено; существенных нарушений соглашения со стороны ответчика не допущено, оснований для расторжения соглашения и взыскания денежных средств не имеется.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://kad.arbitr.ru.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, между истцом, арендатором, и ответчиком, арендодателем, заключено Соглашение от 14 сентября 2010 MR № 2010/08Е26b об использовании многофункционального торгово - развлекательного центра.

Предметом соглашения в силу п.2.1. является определение сроков и условий подготовки к аренде истцом помещений, находящихся в строящемся ответчиком центре, а также согласование порядка использования помещения до государственной регистрации договора аренды между сторонами, взаимодействие сторон до заключение договора аренды и порядок использования помещения на условиях краткосрочного договора аренды.

В соответствии с п.2.2. арендодатель, ответчик, принял обязательства предоставить арендатору, истцу, возможность использования помещения для выполнения работ арендатором в целях его приспособления для дальнейшего коммерческого использования, а также передать помещение на условиях краткосрочного договора аренды и заключить договор аренды. Истец, арендатор, в свою очередь принял обязательства принять помещения для производства работ, произвести работы, использовать помещения в соответствии с разрешенным использованием, принять помещения на условиях договора краткосрочной аренды, выплачивать все платежи и нести иные обязанности по Соглашению и договору аренды.

В п.7.1.1. Соглашения стороны определили, что с момента государственной регистрации права собственности ответчика, арендодателя, на центр, помещения считаются переданными арендатору, истцу, на условиях краткосрочного договора аренды (раздел 7 соглашения). Передача помещения подтверждается настоящим соглашениям и пописанным сторонами актом приема-передачи (приложение № 3 к Соглашению).

В п. 7.1.2. стороны признали договор краткосрочной аренды оформленным настоящим Соглашением и в п.7.3. определили срок краткосрочного договора аренды с даты начала аренды (даты государственной регистрации права собственности ответчика на центр) и до даты государственной регистрации договора аренды, но не более 364 дней, а также предусмотрели автоматическое продление краткосрочного договора на тех же условиях на тот же срок, если установленный срок (364 дня) истечет до государственной регистрации договора аренды и ни одна из сторон ни откажется от такого продления за 30 дней до окончания срока.

В п.7.2. стороны договорились после государственной регистрации прав собственности арендатора заключить и зарегистрировать договор аренды.

Материалами дела подтверждено и ответчиком не оспорено, что истцом в соответствии с п. 4.5.2. Соглашения был оплачен обеспечительный платеж в сумме 5 781 209,82 руб. в счет обеспечения исполнения своих обязательств по Соглашению, а с момента вступления в силу договора аренды помещения - по договору аренды, внесена единовременная плата за открытие центра в сумме 601 790,67 руб. в соответствии с условиями п. 5.8. Соглашения об обязанности арендатора (истца) в течение 10 рабочих дней после подписания Соглашения выплатить ответчику единовременную плату за открытие центра в размере 16 479 долларов США в рублях, кроме того НДС, оплачен авансовый платеж в сумме 1 888 587 руб. 79 коп. согласно п. 4.5.2. Соглашения, представляющий собой аванс по оплате за использование помещения и подлежащий зачету за первый месяц использования помещения, также произведена оплата за пользование помещением с октября 2011 года по февраль 2012 года в сумме 8 601 361,75 руб. на основании п. 6.4.1. Соглашения, оплата за подготовку помещения к использованию в сумме 1 799 264 руб. Истцом также представлены документы об оплате работ в помещении на сумму 17 308 665 руб.

Судом установлено, что в соответствии с п.5.6.1. соглашения арендодатель завершил работы по строительству центра, о чем было получено Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: <...>, строительный адрес: ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская набережная, участки 6,7, 8б ММДЦ «Москва-Сити» от 21 февраля 2011 года № RU77181000-003371.

После введения объекта в эксплуатацию Центра был открыт с 10 марта 2011 года (дата открытия центра).

Материалами дела подтверждено, что 01.06.2011 помещение № E26b в соответствии с п.7.1.1. соглашения было передано по акту ответчиком истцу для выполнения работ арендатора в соответствии с условиями Соглашения.

18 августа 2011 года сторонами составлен Акт осмотра помещения, законченного обустройством и предъявленного арендатором для осмотра арендодателем перед вводом в эксплуатацию и началом коммерческого использования.

С августа 2001 года началось коммерческое использование помещения арендатором, истцом.

28 декабря 2011 года произведена государственная регистрация права собственности ответчика на помещения вновь построенного объекта общей площадь. 165 924,8 кв.м. по адресу <...>, о чем выдано Свидетельство Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 77 –АН 678357.

В соответствии с п.7.1.2. соглашения, с даты государственной регистрации прав арендодателя, ответчика, на спорный объект, вступил в действие договор краткосрочный аренды на спорные помещения между сторонами.

Оценив правовую природу правоотношений сторон в рамках Соглашения, суд пришел к выводу о возникновении между сторонами правоотношений по аренде помещений, в том числе отношений, связанных с приспособлением помещения для использования на условиях аренды, и правоотношений непосредственно по аренде нежилых помещений.

Таким образом, к правоотношениям применимы общие нормы о договоре и нормы параграфа 1 главы 34 ГК РФ, регулирующие правоотношения по договору аренды.

Исходя из фактических обстоятельств с учетом содержания применимых норм, суд не усматривает приведенных истцом оснований для расторжения договора аренды, при этом исходит из следующего.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со специальной нормой ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с основаниями иска договор подлежит расторжению в соответствии с п.2 ст. 620 ГК РФ, а именно в связи с тем, что истцом в апреле 2012 года выявлены недостатки имущества в виде прохождения канализационных стояков непосредственно в обеденном зале ресторана истца, которые не были и не могли быть обнаружены при осмотре помещений.

В соответствии с п.2 ст. 620 ГК РФ истец должен доказать, что обнаруженные истцом в апреле 2012г. канализационные стояки (вертикальный и транзитные под потолком):

- имелись в помещении на дату его приемки от арендодателя,

- препятствуют пользованию имуществом;

- не были оговорены арендодателем при заключении договора;

- не были заранее известны арендатору;

- не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В силу п.1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Истец не доказал, что указанные им недостатки имелись в помещении на дату передачи от арендодателя либо не могли быть обнаружены во время осмотра имущества.

Суду также не представлено доказательств неосведомленности истца о состоянии помещения .

Из содержания п.4.1. Соглашения следует, что обязанность арендодателя в отношении состояния помещения ограничена обязанностью осуществить проектирование и общий дизайн центра.

В соответствии со ст. 1.9. Приложения V к Договору аренды, работы , проводимые арендодателем, относятся к строительству здания Центра или помещения, в основном ограничиваются возведением каркаса с проведением минимального количества отделочных работ и исчерпывающи образом перечислены в.п.п.1.9.1.- 1.9.7. Приложения V.

Так, обязанности арендодателя по отделке ограничены устройством пола в виде бетонной плиты без стяжки, внутренних и внешних стен, потолка-крыши в виде открытых, неотштукатуренных и неокрашенных поврехностей, установкой перегородок между помещениями для ограничения зоны арендаторов на всю высоту этажа.

Соглсно п.1.9.6. Приложения V «Канализация», разводку системы канализации в помещении согласно проекту арендатора, согласованного с арендодателем, осущетляет либо подрядчик арендодателя за счет арендатора либо арендатор самостоятельно и за свой счет. Разводка системы канализации поизводится от места врезки в канализационную ситему центра, указанного арендодателем.

По заврешении указанных работ помещение подлежало передаче арендатору для целей выполнения его работ.

Обязанности арендодателя в отношении состояния помещения ограничены п.1.10.5 Приложения V проведением электричества по временной схеме до точки подключения, обеспечением возможности забора воды, закрытием периметра помещений от внешних атмосферных воздействий, заврешением строительства шахт , завершением строительства горизонтальных перекрытий, освобождением помещения от крупного строительного мусора и постороннего оборудования, завершением в помещении монтажа первого уровня спринклерного пожаротушения, обеспечение прохода в помещение подрядчикам арендатора для доставки стройматериалаов и выполнения отделочных работ.

Суд пришел к выводу, что проведение в принятом истцом от ответчика помещении работ по подготовке к ведению коммерческой деятельности и его приспособлению под потребности истца в соответствии с условиями заключенного Соглашения являлось обязанностью истца.

Ответственность за любые недостатки выполнявшихся истцом подготовительных работ в помещении и их результатов несет сам истец как лицо, осуществлявшее в помещении подготовительные работы и обязанное обеспечить соответствие их результатов требованиям нормативных актов, включая СНиП и СанПиН.

В стоовтетствии с п.1.5. Приложения V, арендатор обязуется производить и оплачивать за свой счет любые проектные, отделочные и подгогтовительные работы за исключением тех, которые прямо перечислены в составе работ, проводимых арендодателем.

В соответствии с п.1.5.2. Приложения V, помещение передается арендатору для проведения работ арендатора в состоянии, как это описано в п.1.10.5. настоящего Приложения V к договору. Отделка производится силами и за счет арендатора.

Представленный в материалы дела акт приема – передачи помещений для проведения работ арендатора от 01.06.2011 факт передачи помещения для проведения работ арендатора, что в соответствии с условиями Соглашения подтверждает завершение работ арендодателя.

В акте указано, что помещение соответствует условиям Соглашния и пригодно для выполнения работ Арендатора.

Помещение свободно от имущества, которое могло бы воспрепятствовать выполнению работ арендатора или осложнить осуществление иных прав арендатора по Сослашенияю.

Арендатор не имеет каких-либо претензий или замечаний относительно состяния помещения, передаваемого для выполнения работ арендатора.

Суд считает, что состояние помещения «без отделки» на момент передачи очевидно свидетельствует о том, что у арендатора имелась возможность проверить наличие в помещениях коммуникаций, в том числе канализационных стояков, вместе с тем у истца при приемке помещения не возникло замечаний по его состоянию.

Суд пришел к выводу, что подписанием Акта приема-передачи истец подтвердил, что по результатам осмотра помещения признал помещение полностью соответствующим условиям соглашения и пригодным для коммерческой эксплуатации истцом после проведения истцом подготовительных работ, включая строительные, отделочные и работы по прокладке и подключению коммуникаций, подтвердил, что помещение не имеет недостатков, которые могут создать для истца препятствия в подготовке помещения к размещению предприятия общественного питания или сделать это невозможным.

Исследовав представленный истцом отчет, выполненный по заказу истца ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС» (т.3 л.д. 14-41), на содержание которого истец ссылается в подтверждение заявленных требований, суд установил, что данный отчет составлен по состоянию на 05 апреля 2012 года и не содержит сведений о состоянии помещения на дату его приемки истцом от ответчика - 01 июня 2011 года. Данный отчет не содержит выводов о том, что наличие в помещении инженерных коммуникаций, включая канализацию, и их назначение на момент приемки истцом помещения от ответчика не могло быть обнаружено при осмотре помещения. Кроме того, из содержания представленного истцом отчета следует, что специалистом Центра «Индекс» исследование проводилось методом визуального осмотра, что подтверждает наличие соответствующей возможности у истца при приемке помещения 01 июня 2011 года.

Суд отклоняет довод истца о том, что обнаруженные арендатором коммуникации не были оговорены арендодателем при заключении Соглашения и не были заранее известны арендатору.

В соответствии с п.4.3. Соглашения, арендодатель предоставляет арендатору информацию о конструкции центра в соответствии с п.1.3. Приложения V к договору аренды. Пунктом 1.3. названного приложения предусмотрено, что арендодатель представляет по письменному запросу арендатора такую информацию о конструкции здания, которая необходима арендатору для подготовки рабочих проектов для выполнения работ, проводимых арендатором.

При этом в силу условий ст. 1.4. Приложения V, обязанность по разработке рабочего проекта и передаче его арендодателю для согласования лежит полностью на арендаторе. Рабочий проект должен соответствовать строительным нормам и правилам (СНиП).

Таким образом, при приемке помещения арендатор не только имел возможность, но и в силу обязанностей по разработке проектной документации был обязан обратиться с запросом к арендодателю о представлении информации о коммуникациях здания.

Доказательств того обстоятельства, что истцу не была предоставлена соответствующая информация на стадии разработки проектной документации суду не представлено. Напротив, из исполнительной документации, оформленной арендатором для производства работ по устройству в помещениях канализации и водопровода следует, что документация разработана исходя из схем расположения канализационных коммуникаций в здании с учетом существующих канализационных стояков. Существовавшие на момент проектирования канализационные системы были отражены в проектной документации ресторана.

Наличие у арендатора информации о транзитных инженерных системах в помещении , в том числе в припотолочном пространстве подтверждено Актом осмотра помещения, законченного обустройством и предъявленного арендатором для осмотра перед вводом в эксплуатацию от 18 августа 2011 года.

Данный акт подписан со стороны истца.

В п.3.8. Акта прямо указано, что транзитные инженерные системы, проходящие через помещение – без повреждений; доступ в запотолочное пространство для обеспечения эксплуатации инженерных систем предоставлен : не в достаточном количестве.

Кроме того, в соответствии с п.5.6.3. договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.09.2010, арендатор обязан самостоятельно и за свой счет ввести в эксплуатацию все инженерные системы до сдачи Центра в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах ссылка истца на получение им информации о схемах транзитных канализационных коммуникаций только в апреле 2012 года противоречит материалам дела и отклоняется судом.

Истец также не доказал непригодность помещения для использования по назначению на момент их принятия для выполнения работ арендатора.

Как установлено судом, истцу было известно о имеющихся в помещениях канализационных коммуникациях, поскольку помещение передавалось без перегородок в состоянии без отделки.

В соответствии с п.1.2.2. Приложения V, арендатор несет ответственность за выполнение работ, проводимых арендатором, а также за разработку проектов, технологических решений для производства этих работ без внесения изменений в архитектурно – планировочные решения и работу инженерных систем.

Таким образом, подписав акты от 10.06. и 18.08.2011 года, истец подтвердил, что имеющиеся инженерные системы не препятствуют обустройству и использованию помещения по назначению – для размещения предприятия общественного питания.

В соответствии с условиями Соглашения внутренняя планировка помещений, в том числе определение места расположения обеденного зала и кухни, определялась самим истцом.

Кроме того, в соответствии с условиями Соглашения соответствие помещений требованиям СанПин и СНиП являлось обязанностью арендатора.

Так, в соответствии с п. 1.7.1. Приложения V к Соглашению, истец принял на себя обязательство выполнить работы по подготовке помещения в соответствии с разработанной истцом проектной документацией в соответствии с требованиями, установленными законодательством, включая строительные нормы и правила (СНиП) и получить все разрешения и согласования, необходимые истцу для проведения подготовительных работ и ведения коммерческой деятельности в помещении.

Материалами дела подтверждено и истцом не оспорено, что все работы в помещении осуществлены в соответствии с проектной документацией, заказанной и утвержденной истцом, а также техническими заданиями на производство работ и непосредственно договорами подряда, заключенными истцом в качестве заказчика работ.

Истец документально не подтвердил соблюдение условий Соглашения (п. 1.7.1. Приложения V к Соглашению), обязывавших истца получить все разрешения и согласования, необходимые истцу для проведения подготовительных работ и ведения коммерческой деятельности в помещении.

Суду не представлено доказательств получения предусмотренных законодательством согласований разработанной истцом проектной документации по перепланировке помещения и его подготовке для размещения предприятия общественного питания до начала производства работ в помещении.

Таким образом, истец, действуя по своему усмотрению и на свой риск, в нарушение установленного порядка согласования проектной документации, и условий заключенного между сторонами Соглашения выполнил ремонтные работы в помещении в отсутствие предусмотренного законодательством обязательного согласования проектной документации ресторана органами Роспотребнадзора и иными уполномоченными организациями.

Как следует из акта осмотра помещения от 18,08.2011г., ответчик в Акте осмотра помещения указал истцу на то обстоятельство, что истец не согласовал с ответчиком проектную документацию раздела «АР», предусматривающую планировку помещения, включая места размещения обеденного зала.

Невозможность устройства помещения с имеющимися в нем коммуникациями в соответствии с требованиями СанПин и СНиП истец не подтвердил.

При таких обстоятельствах истец должен был обеспечить планировку помещений без нарушения существующих требований к размещению предприятий общественного питания, в связи с чем ответственность за возникновение препятствий для использования помещений по назначению не может быть возложена на арендодателя.

Как следует из Заключения специалистов по договору № 882 от 07.08.2012г., не оспоренного истцом, помещение ресторана могло быть использовано арендатором для размещения предприятия общественного питания (ресторан) при соблюдении при проектировании и проведении отделочных работ требований нормативных документов в части размещения стояков внутренних канализационных систем с учетом имеющихся исходных данных о расположении существующих элементов систем канализации.

Проектная документация, созданная по заказу ООО «АкваГриль» и утвержденная ООО «АкваГриль» противоречит требованиям нормативных документов в части размещения стояков внутренней канализации, а именно следующим: п. 3.10 СанПиН (СП) 2.3.6.1079-01, п. 17.12 СНиП 2.04.01-85, п. 5.65 ТСН 31-320-2000 МГСН 4.14-98 в связи с тем, что ООО «АкваГриль» и проектной организацией не учтены имевшиеся исходные данные о существующих канализационных коммуникациях помещения и не предусмотрены инженерно-технические решения в целях соответствия ресторана «GrandGrill» ООО «АкваГриль» требованиям нормативных документов СНиП 2.04.01-85, СанПиН (СП) 2.3.6.1079-01, ТСН 31-320-2000 МГСН 4.14-98 в связи с наличием в помещении существующих систем канализации.

Документально не подтверждено соответствие проектной документации ООО «АкваГриль» требованиям нормативных документов, в том числе Постановления Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. №621-ПП .

Истец документально не подтвердил, что помещение, подготовку которого к коммерческой деятельности осуществил истец в соответствии с разработанной по заказу истца проектной документацией, не соответствует санитарным и иным нормам и требованиям, предъявляемым к помещениям, в которых размещаются предприятия общественного питания, а также не представил доказательств отказа в выдаче уполномоченным государственным органом таких документов и/или лицензии на право торговли алкогольными напитками.

Таким образом, истцом не доказано наличие объективных препятствий в использовании помещения.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что помещение на момент передачи от ответчика к истцу соответствовало условиям соглашения и назначению имущества, как того требует п.1 ст. 611 АПК РФ.

Суд отклоняет ссылку истца на согласование ответчиком исполнительной документации по водопроводу и канализации, приведенную в обоснование довода о наличии вины арендодателя в недостатках помещения, препятствующих пользованию имуществом.

Как следует из п.1.4.2. Приложения V, сам факт рассмотрения и подписания арендодателем рабочего проекта не является признанием со стороны арендодателя того обстоятельства, что проект арендатора отвечает требованиям законодательства, ответственность за соблюдение таких требований несет арендатор.

Ввиду отсутстви яоснований для расторжения договора по требованию арендатора, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчик заявленной ко взысканию суммы убытков, при этом исходит из следующего.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п.1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (п.2).

Истец не доказал как факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по Соглашению, так и факт возникновения убытков.

В соответствии с условиями Соглашения уплата обеспечительного платежа в сумме 5 781 209,82 рублей произведена истцом ответчику в соответствии с обязательством, предусмотренным Соглашением и в связи с тем, что Соглашение является действующим и не расторгнуто, не может рассматриваться в качестве убытка истца в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Единовременная плата за открытие Центра, уплаченная истцом ответчику в сумме 601790,67 рублей в соответствии с условиями Соглашения представляет собой единовременный платеж, являющийся компенсацией расходов ответчика на организацию технического и торжественного открытия Центра и произведенный истцом в размере и в порядке, как установлено в пункте 5.8 Соглашения. Факт выполнения ответчиком обязательства по открытию центра 10 марта 2011 года,
является общеизвестным и истцом не оспаривается, в связи с чем основания для взыскания данного платежа с Ответчика в пользу истца в качестве убытков отсутствуют.

Оплата истцом Ответчику авансового платежа в сумме 1 888 587,79 рублей и платы за использования помещения в сумме 8 601 361,75 рублей произведена истцом в соответствии с условиями Соглашения за пользование помещением для ведения истцом в помещении коммерческой деятельности. Факт использования истцом помещения ответчика для ведения коммерческой деятельности подтверждается отчетами о ведении истцом в помещении коммерческой деятельности в период с сентября 2011 года по апрель 2012 года, что не оспорено истцом.

Кроме того, в силу условий п.6.4.1. договора, обязательства по оплате за пользование помещением в размере 100 % от суммы арендной платы возникает у арендатора с даты открытия центра, то есть с 10 марта 2011 года. Вместе с тем истцом представлены доказательства оплаты пользования только за период с октября 2011 по февраль 2012 года.

Суд считает необоснованным включение истцом в состав взыскиваемой суммы убытков суммы затрат на проведение отделочных работ в помещении, поскольку они произведены истцом в целях последующего осуществления коммерческой деятельности и их результата использовался истцом в указанных целях.

Состав затрат на производство работ арендатора не относится к предмету рассматриваемого спора, поскольку отсутствуют предусмотренные законом либо договором основания для взыскания таких затрат с арендодателя по предъявленному иску.

Требования о возврате затрат на работы в помещении заявлены истцом в качестве способа восстановления прав истца исходя из расторжения договора по причине существенного нарушения обязательств арендодателем.

Как следует из п.п. 1, 2 ст. 623 ГК РФ, договором аренды может быть предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества не являются его собственностью. Договором аренды также может быть предусмотрено, что если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

В силу п. 1.5.2. Приложения V к договору, все произведенные арендатором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя после окончания действия договора аренды или в иных случаях, прямо указанных в договоре Аренды. Арендатор настоящим отказывается от любых прав требования каких-либо компенсаций за результаты работ арендатора , являющиеся частью помещения.

Пунктом 10.7.4 договора предусмотрено, что после прекращения действия Соглашения любые улучшения помещения, произведенные арендатором, которые невозможно удалить без нанесения ущерба помещению становятся собственностью арендодателя без каких-либо дальнейших выплат или компенсаций.

Таким образом, требование истца о возмещении затрат на улучшения не подлежат удовлетворению, поскольку Соглашение и краткосрочный договор аренды являются действующими. Кроме того, вышеприведенные условия Соглашения исключают возмещение арендатору стоимости проведенных работ по прекращении Соглашения, что не противоречит п.п.1 и 2 ст. 623 ГК РФ.

Кроме того, истцом не доказан ни факт причинения истцу убытков по вине ответчика, ни причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и возникшими у истца убытками, ни вина ответчика в возникновении убытков.

При указанных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат, а расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 15 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 51, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ООО «АкваГриль» к Акционерная компания с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" о расторжении договора аренды, взыскании убытков в размере 35 980 879,03 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова